Решение по делу № 2-3272/2023 от 20.07.2023 - о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии, признании нежилого помещения жилым.

Дело № 2-3272/2023

55RS0003-01-2023-003010-26

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

20 июля 2023 года

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Тынысовой А.Т.,

при секретаре судебного заседания Юрьеве А.Ю.,

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Жуматаевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Омска о сохранении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии, признании нежилого помещения жилым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником нежилого одноэтажного строения, общей площадью 127,60 кв.м., литера БА, расположенное по адресу: ххх на основании договора купли-продажи от 10.08.2007. Согласно распоряжения администрации Ленинского административного округа от 19.06.2009 №309 «Об изменении почтово-адресной нумерации объектам капитального строительства, расположенным на территории Ленинского административного округа» строению Литер БА №1 по улице ххх изменен на ххх. На его обращение в ГП ОО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» по предоставлению информации о документах по отводу земельного участка под строительство жилого дома, предоставлен ответ от 07.07.2014 №, согласно которому действительно имеется информация о свидетельстве № на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования от 02.12.1997, выданном на имя М.А.А. В 2020 году он реконструировал жилой дом путем надстроя мансарды площадью 97.5 кв.м. Согласно технического паспорта на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства, подготовленного БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 31.05.2021, площадь после реконструкции всех частей здания составляет 227.7 кв.м., общая площадь жилого помещения составляет 223.3 кв.м. При этом жилой дом, общей площадью 118,9 кв.м., расположенный по адресу: ххх стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый №. Уведомлением Администрации Ленинского административного округа г. Омска ему было отказано в согласовании реконструкции в связи с тем, что земельный участок, на котором расположен жилой дом не является его собственностью. Право бессрочного пользования земельным участком перешло к нему в августе 2007 с момента приобретения им нежилого строения. Согласно заключению эксперта, жилой дом соответствует требованиям строительно-технических, противопожарных и градостроительных норм и правил. В связи с тем, что дом реконструирован, произвести перевод из нежилого помещения в жилое не представляется возможным.

Просит сохранить нежилое строение по адресу: ххх реконструированном виде, признать нежилое строение по адресу: ххх индивидуальным жилым домом по адресу: ххх, признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ххх соответствии с техническим паспортом, подготовленным БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по состоянию на 31.05.2021.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 на Н.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником нежилого одноэтажного строения, общей площадью 127,60 кв.м., литера БА, расположенного по адресу: ххх, на основании договора купли-продажи от 10.08.2007, заключенного с М.А.А.

Право собственности зарегистрировано 24 августа 2007 года.

При этом договор купли – продажи от 10 августа 2007 года содержит указание о том, что спорный объект недвижимости – нежилое здание расположено на земельном участке мерою 9036 кв.м., который находится в постоянном (бессрочном) пользовании продавца М.А.А. на основании свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования землей №, выданного 02.12.1997 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Омска.

Как следует из свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей № от 02.12.1997 М.А.А. предоставлен в бессрочное пользование земельный участок, расположенный по адресу: ххх, Ленинский АО, площадью 9036 кв.м., целевое назначение производственная база.

На основании распоряжения Администрации Ленинского АО г. Омска № 309 от 19.06.2009 «Об изменении почтово-адресной нумерации объектам капитального строительства, расположенным на территории Ленинского административного округа» строению Литер БА № по улице ххх изменен адрес на ул. ххх.

Из технического паспорта домовладения по адресу: ххх по состоянию на 31.05.2021 следует, что объект недвижимости имеет назначение жилой дом, используется по назначению, общая площадь постройки 223,3 кв.м., жилой площадью 176,8 кв.м.. двухэтажное строение, при этом имеются примечание: здание переоборудовано из нежилого строения, площадь здания увеличена за счет реконструкции здания, уведомление на реконструкцию не предъявлено.

При этом в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о здании с кадастровым № по адресу: ххх, площадью 127,6 кв.м., назначением нежилое, наименованием – нежилое строение литера БА, одноэтажное.

15.07.2021 истец ФИО1 обратился в Администрацию Ленинского административного округа г. Омска с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции, по результатам рассмотрения которого Администрацией Ленинского административного округа города Омска в его адрес 22.07.2021 направлено уведомление об отказе в согласовании реконструкции по причине отсутствия зарегистрированных прав на земельный участок под зданием. При этом указано, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх снят с учета 05.03.2013, права не зарегистрированы.

При этом судом установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: ххх был снят с учета 05.03.2013 декларативно, в связи с отсутствием зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области права собственности.

Согласно уведомления от 25 января 2023 года, ФИО1 было отказано в переводе помещения по адресу: ххх из нежилого в жилое в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения, а именно Жилищным кодексом РФ не предусмотрен перевод нежилого строения.

Таким образом судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание, используемое ФИО1 для постоянного проживания, действующим законодательством не предусмотрен административный порядок по переводу нежилого здания в жилое. При этом истцом в здании произведена реконструкция, которая не подлежит узакониванию в отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (далее - требования).

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, указаны в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47.

Согласно пунктам 9, 10 указанного Положения, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4 указанной нормы земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, в соответствии с картой градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ город Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных Решением Омского городского совета от 10.12.2008 №, объект недвижимости по адресу: ххх определяется в границах территориальной общественно – жилой зоны ОЖ-1/50. В соответствии с чем вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства «Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)» является основным видом использования для указанной территориальной зоны.

Таким образом, спорный объект недвижимости, используемый истцом с целью проживания, располагается на земельном участке с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

При этом из ответа Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 28.06.2023 следует, что согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в том числе в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Однако для указанных обстоятельств истцу необходимо оформить земельный участок в собственность, что затруднено в отсутствие согласования реконструкции.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 26 Постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дали разъяснения о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

При этом, Верховный суд Российской Федерации в Пленуме Верховного Суда Российской Федерации № 10/Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы их жизни и здоровью (п. 26 Постановления Пленума).

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 25 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу абзаца шестого пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования - для жилой застройки (индивидуальной). В связи с чем, реконструкцию истцом жилого дома, расположенного на спорном участке следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и абзаца 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли определенных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истцом произведена реконструкция объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в его собственности, имеющем вид разрешенного использования - для индивидуального жилого строительства. При этом, установлено, что земельный участок находится в пользовании с 2007 года, ранее данный земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно заключения ООО «ххх» № от 14.07.2021, жилой дом, общей площадью 223,3 кв.м., расположенный по адресу: ххх соответствует строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы 3-х лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, проживающих в нем граждан.

Согласно заключения БУ ОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 20.02.2023 по обследованию технического состояния объекта, расположенного по адресу: ххх, строение соответствует установленным и действующим на территории РФ строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, пригоден к дальнейшей эксплуатации в качестве жилого дома и постоянного проживания, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, проживающих в доме.

Оценив в совокупности представленные доказательства, и принимая во внимание, что домовладение, расположенное по адресу: ххх, не создает угрозу жизни или здоровью граждан, полагает возможным исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме, и сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: ххх, в реконструированном виде, признать нежилое помещение, расположенное по адресу: ххх, жилым и признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ххх, общей площадью 223,3 кв.м.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить здание с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх, в реконструированном виде, общей площадью 223,3 кв.м.

Признать нежилое здание, расположенное по адресу: ххх, индивидуальным жилым домом.

Признать за ФИО1, ххх года рождения, право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 223,3 кв.м., с кадастровым №, расположенное по адресу: ххх.

Не присутствующий в судебном заседании ответчик вправе подать в Ленинский районный суд города Омска заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.Т. Тынысова

Заочное решение принято в окончательной форме 27 июля 2023 года