УИД 77RS0022-02-2025-003627-92
№ 2-5709/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 мая 2025 года
Преображенский районный суд города Москвы
в составе: председательствующего судьи Лаухиной А.А.,
при секретаре Визир Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5709/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» о взыскании денежных средств, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» (сокращенное наименование – ООО «СЗ «Стройвос») о взыскании с ответчика в сою пользу излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 1 156 250 руб. 00 коп., штрафа в размере 50% от суммы присуждённой судом.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что 06.02.2021 г. стороны заключили Договор участия в долевом строительстве № 92. Предметом данного Договора является строительство многоквартирного жилого дома переменной этажности 7-11 этажей, по адресу: г. Москва, внутригородское муниципальное образование Богородское, ул. Гражданская 4-ая (на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0001010:5660). Предметом Договора является квартира № 92, общей проектной площадью 79,55 кв.м, расположенная на 9 этаже в 3 подъезде жилого дома. Цена Договора составляет 14 716 750 руб. 00 коп. и была оплачена в полном объеме. Стоимость 1 кв.м, площади по пункту 4.1. Договора определена в сумме 185 000 руб. 00 коп. Согласно Акта приема-передачи Объекта долевого строительства от 05.12.2023 г. фактическая площадь помещения составляет 73,3 кв.м., что меньше проектной на 6,25 кв.м. С учетом изложенного, участниками долевого строительства излишне уплачена стоимость за 6,25 кв.м. в сумме 1 156 250 руб. 00 коп. Претензия истцов оставлена ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истцов в суд с настоящим иском.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя.
Представитель истцов по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
В судебное представитель ответчика ООО «СЗ «Стройвос» по доверенности ФИО4 явился, против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать, представил письменные возражения, которые приобщены судом к материалам дела.
Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 10 названного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела и следует из материалов, 06.02.2021 г. между ФИО1, ФИО2 (Участники долевого строительства) и ООО «СЗ «Стройвос» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №92.
Согласно п. 3.1 Договора, застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок построить (создать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий Объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором Цену и при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости принять Объект долевого строительства.
Объектом долевого строительства, согласно Договору, является жилое помещение, условный номер: 92 (девяносто четыре), назначение: квартира, этаж расположения: 9 (девять), номер подъезда (секции): 3 (три), общая проектная площадь: 79,55 кв. м., проектная общая приведенная площадь _кв. м., количество комнат: 1 (одна); проектная площадь комнаты: 65,91 кв. м.
Проектная площадь помещений вспомогательного назначения: с/у в количестве 2 (два) шт.: 2,64 кв. м. и 4,56 кв.м., лоджия в количестве 1 (один) шт.: 6,44 кв.м.
Цена договора составила 14 716 750 руб. 00 коп., из расчета 185 000 руб. 00 коп. за один квадратный метр Общей проектной площади.
Участникм долевого строительства свои обязательства по оплате цены Договора в размере 14 716 750 руб. 00 коп. выполнили в полном объеме в согласованные сторонами сроки.
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214 от 30.12.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ-214), по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и па условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержат условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, сели договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учет сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказания услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.
Специальные правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).
В части 9 ст. 41 Федерального закона о кадастровом учете указано, что технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
Согласно и. 4.5 Договора участия в долевом строительстве № 92 от 06.02.2021 г. если общая площадь Объекта в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше общей проектной площади, то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п. 4.1. и рассчитанной исходя из общей площади объекта ДДУ согласно данным экспликации технического плана здания.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается но цене, установленной соглашением сторон.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Так как, законом не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).
Согласно Приложению № 2 к Договору участия в долевом строительстве стороны прямо предусмотрели, что общая проектная площадь квартиры составляет 79,55 кв.м., с учетом сан.узлов и лоджии, которые также были оплачены истцами.
Обязательных правил, регулирующих порядок исчисления площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
Толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 ГК РФ приводит к однозначному выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору.
Возможность определения окончательной цены договора в качестве произведения цены единицы площади объекта долевого строительства и фактической площади переданного участникам долевого строительства объекта прямо предусмотрена законом.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 4.1. Договора общая проектная площадь объекта = 79,55 кв.м. Общая площадь объекта по результатам проведенных кадастровых работ согласно п. 1 акта приема - передачи, подписанного сторонами 05.12.2023 г. = 73,3 кв.м.
Внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади спорной квартиры, согласно которым жилая площадь квартиры составляет 73,30 кв.м., что на 6,25 кв.м. меньше проектной, сторонами не оспаривались.
Истцы выразили согласие с актом приема-передачи квартиры от 05.12.2023 г., и указанной в нем площадью спорного жилого помещения. Согласно указанному акту приема-передачи (п.3 акта) истцы подтвердили, что техническое состояние, качество объекта соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, что подтверждено Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, согласно расчету истцов, разница между общей проектной площадью и общей площадью объекта в соответствии с обмерами кадастрового инженера составляет 6,25 кв.м.
В этой связи суд полагает возможным взыскать с ООО «СЗ «Стройвос» в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 1 156 250 руб. 00 коп. (185 000,00 х 6,25 кв.м.).
На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации морального вреда явно завышена.
Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, за период с 21.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Таким образом, неустойка и штраф, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, взысканию с застройщика не подлежат.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).
Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины в размере 782 руб. 00 коп., поскольку несение указанных расходов подтверждено истцами документально.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, неосвобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Таким образом, с ответчика в доход бюджета г. Москвы надлежит взыскать государственную пошлину в размере 25 781 руб. 00 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования - удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройвос» в равных долях в пользу ФИО1, ФИО2 излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 1 156 250 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 782 руб. 00 коп.
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «СТРОЙВОС» в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 25 781 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 16 июля 2025 года
Судья: А.А. Лаухина