УИД:34RS0008-01-2025-003710-61
Дело № 2-1879/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июня 2025 года
Центральный районный суд г. Волгограда в составе:
председательствующего судьи – Коротенко Д.И.,
при секретаре Киселевой О.В.,
с участием представителя истца, ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, признании преимущественного права покупки и переводе прав покупателя,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, признании преимущественного права покупки и переводе прав покупателя.
В обоснование иска указано, что ФИО2 является собственником ? доли в праве собственности жилого помещения (квартиры).
Квартира расположена по адресу: ....
Другим долевым собственником являлся ответчик 1, которому принадлежало также ? доля в праве собственности на квартиру.
Ответчик 2, в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ), осуществил продажу своей доли третьему лицу без надлежащего извещения меня о предстоящей продаже доли и условиях планируемой сделки.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ Договор продажи части квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
13 января 2025 года истцу стало известно, что между Ответчиком 1 и ответчиком 2 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, по следующим условиям:
Цена сделки - 1 150 000,00 рублей.
Оплата производится в два этапа : 650 000,00 рублей при заключении вышеуказанного договора и 500 000,00 рублей не позднее 20 марта 2024 года.
Однако ответчик 1 извещение о продажи доли, содержащие такие условия не направлял в адрес Истца.
По смыслу положений ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В такой ситуации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).
По смыслу закона в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Однако, Ответчик 1 не предлагал истцу приобрести спорную долю квартиры на представленных условиях с указанием места и времени для совершения сделки.
Содержащиеся в тексте спорного договора уведомление о направлении телеграммы, содержащие заявление Ответчика 1 о намерении продать свою долю без указания существенных условий для совершения сделки, лишило истца преимущественного права покупки спорной доли квартиры.
В силу ст. 173.1. ГК РФ следует, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
В связи с чем, полагает, что договор купли продажи ? доля в праве собственности на квартиру по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками, является недействительным.
Просит суд перевести на истца права и обязанности покупателя ? доли в праве долевой собственности квартиры расположенной по адресу: ... по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3
Признать недействительным договор купли-продажи доли ? доли в праве долевой собственности квартиры расположенной по адресу: ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3
Установить, что решение суда будет является основанием для погашения в ЕГРП записи о праве собственности ФИО3 на 1/2 долю квартиры по адресу: ... регистрации права собственности ФИО2 на указанную долю квартиры.
Восстановить срок на подачу настоящих требований, так как о том что нарушены именно права истца, последнему стало известно при ознакомлении с текстом спорного договору купли-продажи после ДД.ММ.ГГГГ.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ППК «Роскадастр».
В судебном заседании представитель истца просил исковые требования удовлетворить.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования признал.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.
Представитель третьего лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, при принятии решения полагаются на усмотрение суда.
Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
Как следует из ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Кроме того, в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
По смыслу положений ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО2 является собственником ? доли в праве собственности жилого помещения (квартиры).
Квартира расположена по адресу: ....
Другим долевым собственником являлся ответчик 1, которому принадлежало также ? доля в праве собственности на квартиру.
13 января 2025 года истцу стало известно, что между Ответчиком 1 и ответчиком 2 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, по следующим условиям:
Цена сделки - 1 150 000,00 рублей.
Оплата производится в два этапа : 650 000,00 рублей при заключении вышеуказанного договора и 500 000,00 рублей не позднее 20 марта 2024 года.
Однако ответчик 1 извещение о продажи доли, содержащие такие условия не направлял в адрес Истца.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного Кодекса.
При этом в силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При этом доказательств, свидетельствующих о том, что Ответчик ФИО1 перед заключением указанной выше сделки с ФИО3 выполнил требования ст. 250 ГК РФ и обеспечили возможность преимущественного права выкупа ФИО2, материалы дела не содержат.
В соответствии с пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).
Также, безусловным основанием законности исковых требований истца является отсутствие нарушений прав ответчиков, которые остаются при своих интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении исковых требований будут грубо нарушены права истца на приобретение в собственность в полном объеме прав на долю в праве собственности на квартиру, где она уже является собственником и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, что позволит в будущем реализовывать свои права на квартиру в полном объеме.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела достоверно установлен факт нарушения преимущественного права истца на покупку спорной доли, от которой истец не отказывался, а, напротив, выразил готовность и заинтересованность приобрести данную долю, внеся на депозит Управления Судебного департамента соответствующие денежные средства, суд считает что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, признании преимущественного права покупки и переводе прав покупателя, удовлетворить.
Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя ? доли в праве долевой собственности квартиры расположенной по адресу... по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3
Признать недействительным договор купли-продажи доли ? доли в праве долевой собственности квартиры расположенной по адресу: ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3
Установить, что решение суда будет является основанием для погашения в ЕГРП записи о праве собственности ФИО3 на 1/2 долю квартиры по адресу: ... регистрации права собственности ФИО2 на указанную долю квартиры.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 04.07.2025.
Судья Коротенко Д.И.