Дело № 2-2254/2023
УИД 26RS0010-01-2023-002917-77
Решение
Именем Российской Федерации
30 августа 2023 года г. Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Шевченко В.П.,
при секретаре Володиной Ю.А.,
с участием:
представителя истца ФИО1,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации права собственности на земельный участок,
Установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли-продажи. Свои требования мотивировал тем, что 24 марта 2022 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи доли земельного участка из земель сельхозназначения. Согласно договору купли- продажи ответчик ФИО3 продал истцу ФИО2 за 70 000 руб 50/13539 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир контора ООО СП «Новинское». Участок находится примерно в 5,9 км по направлению на северо-запад, 4,5 км на запад, 3,9 км на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Расчет по договору был произведен до его подписания. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности по состоявшейся сделке, что препятствует истцу в оформлении права собственности на приобретенное имущество.
Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 на 50/13539 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир контора ООО СП «Новинское». Участок находится примерно в 5,9 км по направлению на северо-запад, 4,5 км на запад, 3,9 км на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
В судебное заседание истец не явился, о его дате, времени и месте был извещен надлежащим образом, воспользовался своим правом на ведения дела через представителя.
Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО1 на исковых требованиях настаивал и просил их удовлетворить по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания либо о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие не заявил.
Представитель третьего лиц, не заявляющего самостоятельные требования ООО СП «Новинское» в судебное заседание не явился о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон по имеющимся в нем доказательствам.
Исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ответчик ФИО3 является собственником 100/13539 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир контора ООО СП «Новинское». Участок находится примерно в 5,9 км по направлению на северо-запад, 4,5 км на запад, 3,9 км на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, полученной по запросу суда, земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый № (единое землепользование) находится в аренде у Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Новинское» с сроком действия с 26.04.2010 года по 21.10.2032 года.
Лицом, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение объекта недвижимости является Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Новинское».
Стороной истца в обосновании заявленных исковых требований представлен договор купли –продажи от 24 марта 2022 года 100/13539 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир контора ООО СП «Новинское». Участок находится примерно в 5,9 км по направлению на северо-запад, 4,5 км на запад, 3,9 км на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> заключенный между ФИО2 и ФИО3 и расписка в получении продавцом денежных средств в размере 70 000 руб.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 79 Земельного кодекса РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц, при этом не устанавливает право преимущественной покупки доли земельного участка арендатором перед остальными участниками общей долевой собственности.
Из изложенного следует, что в силу закона купить долю в общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения может только участник долевой собственности, либо сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Однако, материалами дела не подтверждается, что истец является участником общей долевой собственности, либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственной организацией или гражданином - членом крестьянского (фермерского) хозяйства.
В свою очередь в приведенных выше положениях части 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.
Из пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Так, если число участников общей долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (пункт 4.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости",
Доказательств извещения в письменной форме стороной ответчика остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее в материалы дела сторонами не представлено.
Таким образом, при указанных обстоятельствах иные участники долевой собственности в праве на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не просто имеют заинтересованность в исходе дела, а лишаются права на преимущественное приобретение соответствующей доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, учитывая, что при заключении договора купли- продажи нарушено требования о преимущественном праве покупки, предусмотренном статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также порядок заключения договора купли- продажи земельной доли, что само по себе влечет ничтожность договора купли-продажи земельного участка, суд приходит к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 на 50/13539 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 7175866, кадастровый №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир контора ООО СП «Новинское». Участок находится примерно в 5,9 км по направлению на северо-запад, 4,5 км на запад, 3,9 км на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.
( мотивированное решение изготовлено 06 сентября 2023 года)
Судья В.П. Шевченко