УИД 77RS0029-02-2021-019755-64
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2022 года г. Москва
Тушинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Изотовой Е.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1139/22 по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя ½ доли жилого помещения,
Установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ответчикам адресА., ФИО4, ФИО5, ФИО6 о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя ½ доли в праве в квартире по адресу: адрес путем замены адресА., ФИО4, ФИО6 ФИО2 в договоре купли-продажи и в записи о регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости, прекращении право собственности адресА., ФИО4, ФИО6 на ½ долю в праве на квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес.
В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что он является собственником 1/2 доли на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Ответчику ФИО5 принадлежала также 1/2 доля в праве собственности на указанное жилое помещение. Указанная квартира сдается в аренду на основании договора аренды. 10.12.2021 года истцу на мобильный телефон поступил звонок от арендатора, который сообщил, что в квартиру пытаются попасть неизвестные люди, которые называют себя новыми сособственниками. ФИО2 указывает, что никаких почтовых извещений, уведомлений с предложением выкупа доли в праве на спорную квартиру ему по адресу регистрации: адрес не поступало. Таким образом, нарушено право преимущественной покупки доли в квартире.
Истец ФИО2, представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчики ФИО5, ФИО4, представитель ответчиков ФИО4, ФИО6 по доверенности фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали.
Ответчик адресА. в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора - ОВМ ГУ МВД по адрес, Управление Росреестра по г. Москва в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика адресА., представителей третьих лиц.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м, расположенную по адресу: адрес (том 1 л.д. 129).
23.03.2005 года между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и фио заключен договор передачи № 080703-Ус4766 в отношении указанной квартиры, согласно которому в индивидуальную собственность фио передана квартира, расположенная по адресу: адрес (том 1 л.д. 132-133).
16.08.2016 года фио умерла.
Наследниками к имуществу умершей фио по закону является ее сын ФИО2 и дочь ФИО5, которым выданы свидетельства о праве на наследство по закону по 1/2 доли в отношении указанной квартиры. (том 1 л.д. 145-146).
В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
08.12.2021 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4, адресА., фио, действующей от имени ФИО6, паспортные данные, (покупатели) заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с условиями которого, продавец обязался передать в собственность покупателей принадлежащую продавцу на праве собственности 1/2 (одну вторую) долю в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, а покупатели обязались принять (купить) указанную 1/2 долю квартиры и оплатить согласованную сторонами цену (том 1 л.д. 119-124).
Квартира: кадастровый номер 77:08:0003003:6346, назначение: жилое, этаж: 8, общей площадью 60 кв.м., кадастровая стоимость квартиры составляет 6 774 966 руб. 60 коп. (пункт 4 Договора купли-продажи доли квартиры).
Указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежит ФИО5 на праве собственности; документы основания: свидетельство о праве на наследство по закону от 17.02.2017 года (пункт 3 Договора купли-продажи доли квартиры).
Пунктом 5 Договора купли-продажи доли квартиры установлено, что покупатели купили у продавца ½ долю квартиры за 6 500 000 руб.
Указанный договор купли-продажи доли квартиры от 08.12.2021 года удостоверен фио, временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы фио, и зарегистрирован в реестре N 77/100-н/77-2021-3-2519.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы ФИО2 о том, что при продаже доли в праве собственности спорной квартиры было нарушено его преимущественное право покупки суд находит заслуживающими внимание, поскольку они подтверждаются представленными доказательствами по делу.
Так, согласно свидетельству о направлении документа от 01.09.20221 года нотариусом г. Москвы фио 22.07.2021 года по просьбе ФИО5 направлены почтовым отправлением ФИО2 по адресу: адрес следующие документы: заявление о намерении ФИО5 продать ½ долю в праве собственности на квартиру по адресу: адрес от 21.07.2021 года. Указанное заявление было возвращено отправителю 24.08.2021 года (том 1 л.д. 187).
Однако, как следует из материалов дела ФИО2 по адресу: адрес не зарегистрирован, с 20.12.2017 года имеет регистрацию по адресу: адрес (л.д. 201).
Ответчиком ФИО5 также не представлен почтовый идентификатор, позволяющий отследить почтовую корреспонденцию и проверить соблюдение Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234.
По месту жительства ФИО2 не извещался о намерении второго собственника продать ½ долю квартиры, а иного суду не представлено.
Нормы ст. 250 ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.
По смыслу ст. 250 ГК РФ обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Однако в ходе рассмотрения дела продавцом ФИО5 в нарушении ст. 12, 56 ГПК РФ объективных и бесспорных доказательств извещения ФИО2 по месту его жительства о намерении продать 1/2 долю в праве собственности на квартиру не представлено.
Согласно п. 2.7. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)) в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.
Однако, по мнению суда, ФИО5, являясь родной сестрой ФИО2, не предприняла достаточных мер для извещения ФИО2 о намерении продать принадлежащую ей долю в квартире по месту его жительства, ограничившись формальным направлением извещения по адресу нахождения имущества. При должной степени добросовестности, осмотрительности и разумности, ФИО5 имела возможность известить ФИО2 о намерении продать долю по месту его жительства, учитывая, что адрес регистрации ФИО2 20.12.2017 года не изменялся.
Кроме того, суд учитывает, что 18.04.2022 года ФИО5 обратилась в Нагатинский районный суд г. Москвы с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указав адрес регистрации ФИО2 – адрес, что, по мнению суда, с учетом всех обстоятельств дела, учитывая близкую степень родства между участниками долевой собственности, может свидетельствовать о том, что на момент направления извещения о продаже доли в квартире ФИО5 также был известен адрес места жительства ФИО2
При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ФИО2 о совершении сделки купли-продажи принадлежавшей ФИО5 1/2 доли в праве собственности на квартиру по названному адресу с нарушением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой доли другим участником общей долевой собственности.
Таким образом, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО2 не знал о предстоящем отчуждении доли в праве собственности на жилое помещение, не смог воспользоваться своим правом преимущественной покупки по объективным мотивам.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
При таких данных, суд полагает подлежащим удовлетворению требования истца ФИО7 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: адрес, кадастровый номер 77:08:0003003:6346, заключенному 08.12.2021 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4, адресА., фио, действующей от имени ФИО6, паспортные данные, (покупатели).
Поскольку истцом ФИО7 размещены на депозитном счете Управления Судебного Департамента в г. Москве в качестве обеспечительного платежа по указанному гражданскому делу денежные средства в размере 6 500 000 руб. на основании платежного поручения № 41976988 от 25.07.2022 года, суд полагает необходимым взыскать с ФИО7 в пользу ФИО4, адресА., ФИО6 денежные средства по 2 166 666 руб.
При рассмотрении дела судом достоверно установлено, что уведомление, содержащее условия сделки, ФИО2 не получал.
На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
На основании абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым был удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на 1/6 долю ФИО4, на 1/6 доля ФИО3, на 1/6 доля фио фио в праве собственности на квартиру по адресу: адрес, корпр.1, кв. 175 и о регистрации права собственности ФИО2 на указанную 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя ½ доли жилого помещения удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес (ФИО4 – 1/6 доля в праве общей долевой собственности, ФИО3 - 1/6 доля в праве общей долевой собственности, ФИО6 - 1/6 доля в праве общей долевой собственности) по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенному 08 декабря 2021 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4, ФИО3, ФИО6 (покупатели) на ФИО2, признав его покупателем.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4, ФИО3, ФИО6 по 2 166 666 руб. за счет денежных средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного Департамента в г. Москве в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу Тушинского районного суда г. Москвы № 2-1139/22 в размере 6 500 000 руб. на основании платежного поручения № 41976988 от 25.07.2022 года.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности на 1/6 долю ФИО4, на 1/6 доля ФИО3, на 1/6 доля фио фио в праве собственности на квартиру по адресу: адрес, корпр.1, кв. 175.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимое записи о праве собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Е.В. Изотова
Мотивированное решение суда составлено 03 октября 2022 года