Решение по делу № 2-3905/2023 от 20.06.2023

07RS0001-02-2023-002540-73

Дело № 2-3905/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе председательствующего судьи - Тхазаплижевой Б.М., при секретаре судебного заседания – Аттоевой А.Ш.,

с участием представителя истца - ФИО1, выступающего по доверенности от 06.05.2023, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Строй-Гарант» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО3 к ООО «Строй-Гарант», в котором он просил суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.08.2021, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" обязанность по предоставлению ФИО3 документов для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 07.08.2021, заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" и ФИО3.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО3 указал, что обществом между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» (далее – Продавец) и ФИО3 (далее – Покупатель) 07 августа 2021 г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее – договор), по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 4-й квартал 2022 года).

Согласно положениям п 1.3. договора Продавец обязуется заключить с Покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является 2-х комнатная квартира с проектным (строительным) номером 123, общей площадью 74,58 кв.м., расположенная на 9 этаже в 4 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, <...> б/н.

При этом истцом исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по полной оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 07 августа 2021 г. в сумме 2 162 820 (два миллиона сто шестьдесят две тысячи восемьсот двадцать) рублей 00 копеек. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

При этом истец указал, что ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 24 августа 2021 г., заключённый с ответчиком по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебное заседание ФИО3 не явился, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть его с участием представителя.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик своего представителя не направил, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что между сторонами был заключен между сторонами 07 августа 2021 г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 4-й квартал 2022 года).

В материалы дела представлено Разрешение на строительство №07-30100-39-2020 от 01.04.2020, выданное ООО «Строй-Гарант» на строительство группы жилых многоквартирных домов по ул. Кирова, б/н, на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458. Действие разрешения продлено до 30.09.2023.

По условиям договора ответчик обязан был передать истцу в собственность квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 4-й квартал 2022 года).

Согласно положениям п 1.3. договора Продавец обязан заключить с Покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства.

В суд представлено доказательств исполнения истцом обязательств по оплате квартиры в полном объеме, а именно акт приема-передачи денежных средств от 24 августа 2021 г., согласно которого истцом ответчику оплачена сумма 2162 820 рублей.

Судом установлено, что до дня разрешения дела ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч.2. ст.421 ГК РФ стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.1.1. 1.2., 2.1. договора. Также положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года. В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, а также в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 г.

Тот факт, что в договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 07 августа 2021 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и ФИО3 по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать его договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное, от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 07.08.2021, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Гарант" и ФИО3, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня изготовления окончательного решения через Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2023 года.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева

копия верна:

Судья Нальчикского городского суда Б.М.Тхазаплижева