Апелляционное определение по делу № 2-1216/2023 от 30.08.2023 | Калининградский областной суд (Калининградская область)

Судья Семенихин В.А. УИД 39RS0004-01-2023-000415-10

дело №2-1216/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-4561/2023

30 августа 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Шевченко С.В., Харитоненко Н.О.

при секретаре Виноградской К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2023 года по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителей ФИО1 ФИО2 и ФИО4, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ФИО5 по доверенности ФИО6, считавшего решение суда законным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, который удостоверен нотариусом.

Предметом предварительного договора являлось обязательства продавца и покупателя заключить договор купли-продажи квартиры, площадью: <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый № в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец обязался заключить основной договор с покупателем за цену 5 300 000 (пять миллионов триста тысяч) рублей, которая являлась окончательной и не подлежала изменению, в том числе стороны согласовали следующий порядок расчетов: денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб. 00 коп. уплачиваются в качестве задатка в момент подписания предварительного договора; денежные средства в размере 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) руб. 00 коп. к моменту подписания основного договора должны быть помещены покупателем в индивидуальный банковский сейф, находящийся в хранилище ПАО «Сбербанк».

По соглашению, сторон продавец получал доступ к ячейке в отсутствии покупателя при условии предоставления продавцом сотрудникам банка следующих документов: оригинала или копии выписки из Единого государственного реестра, заверенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или Многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг, или нотариально, подтверждающий право покупателя на указанный выше объект недвижимости, в которой будет указано, что правообладателем является «покупатель»; Оригинала договора «покупателя».

В момент подписания предварительного договора, продавец получил денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб.00 коп., о чем есть пункт в договоре.

Обращаясь в суд, истец указывала, что ДД.ММ.ГГГГ покупатель располагал денежными средствами в полном объеме и направил ответчику посредствам мессенджера «WhatsApp» предложение заключить основной договор, уточнив при этом, что банковская ячейка для внесения наличных в ПАО «Сбербанк» заказана, и с нотариусом согласовано время для заключения основного договора, на что ответчик ответил отказом и предложил перенести дату встречи на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец курьером направил в адрес ответчика предложение заключить основной договор, а затем ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику телеграмму с требованием явиться для исполнения пункта 3 предварительного договора и внесения наличных денежных средств в присутствии продавца и заключения основного договора. Также покупатель направил продавцу посредством мессенджера «WhatsApp» сообщение о своем намерении провести сделку, о времени работы отделения банка и о записи на регистрацию в МФЦ на Площади Победы, 1. Истец до 18:30 часов находилась в отделении ПАО «Сбербанк», однако в банк ответчик не пришел. В 19:10 часов по предварительной записи истец ожидал ответчика в МФЦ на Площади Победы, 1, куда он тоже не явился.

Истец указывал, что его требования от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора купли-продажи ответчик добровольно не удовлетворил. Кроме того, ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил истцу посредствам мессенджера «WhatsApp» сообщение о том, что не имеет смысла дальнейшее взаимодействие.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.429 ГК РФ, просит суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанной выше квартиры, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за цену 5 300 000 руб.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2023 года в удовлетворении иска отказано.

С таким решением не согласна сторона истца.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры, площадью: <данные изъяты> кв. м., этаж: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, кадастровый № на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за цену 5 300 000 руб. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции в решении сослался на то, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные и они прекращаются, если ни одна из сторон не направила в срок, установленный договором, предложения о заключении основного договора.

Однако, согласно переписке в мессенджере «WhatsApp» ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком следует, что истец сообщила о готовности заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, о том, что ячейка в ПАО Сбербанк заказана, назначено время у нотариуса, время заказано, на что ответчик ответил о готовности встретиться ДД.ММ.ГГГГ. Также ответчику отправлен скриншот предварительной записи в МФЦ на ДД.ММ.ГГГГ в 19.10 час.

Согласно переписке в мессенджере «WhatsApp» ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 (супруг истицы) сообщил ответчику о готовности подписать основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, на что от ответчика получен ответ об уточнении конкретного времени заключения договора и времени посещения нотариуса для переоформления права собственности, на что был получен ответ, что заключение договора состоится ДД.ММ.ГГГГ

Из пояснений свидетеля ФИО11, а также представленной им переписки с ответчиком следует, в ДД.ММ.ГГГГ года был заключен предварительный договор, основной до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ он пытался связаться с ответчиком, но тот не отвечал. Вышел на связь ДД.ММ.ГГГГ, он сообщил о готовности заключения с ФИО1 договора, она была готова и ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик на сделку не явился. В переписке между ними велся диалог о заключении основного договора, свидетель сообщил, что банк выдаст денежные средства в среду в 14.00 Однако ответчик не явился на заключение основного договора.

Настаивает, что ДД.ММ.ГГГГ ответчику дана заказная телеграмма о явке в Сбербанк ДД.ММ.ГГГГ для внесения денежных средств в ячейку. Ответом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил сообщение, что не имеет смысла дальнейшее взаимодействие.

Подробно анализируя обстоятельства спора, при ссылке на положения ст.429 ГК РФ, считает, что имеются основания для понуждения ответчика заключить основной договор на условиях предварительного договора.

В суд апелляционной инстанции явились представители истца и ответчика.

ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор №<адрес>8, согласно которому стороны обязались в срок и на условиях этого договора заключить договор купли - продажи в отношении квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м. с КН №, этаж <данные изъяты>, находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В момент подписания предварительного договора, продавец получил денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб.00 коп., о чем есть указание в договоре.

Разрешая заявленный спор и принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст.429, 190, 401 ГК РФ исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора, в связи с чем несовершение действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, и прежде всего не направление в установленный предварительным договором срок предложения о заключении основного договора, возвращает стороны в исходное, первоначальное состояние, признав, что представленные в дело смс-переписка, показания свидетеля не свидетельствуют о направлении сторонами предложения о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Сослался суд и на то, что исходя из буквального толкования условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, последним днем заключения договора является ДД.ММ.ГГГГ, на что и указывал ответчик в переписке, при этом допустимых доказательств свидетельствующих о готовности со стороны истца заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено, из переписки, представленной в суд усматривается, что заключение основного договора, закладки денежных средств в банковскую ячейку предусматривалось ДД.ММ.ГГГГ, указав, что доводы стороны ответчика о том, что истица была готова заключить договор ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик отказался, объективно указанной перепиской не подтверждаются.

С законностью таких выводов суда судебная коллегия согласиться не может, сочтя доводы жалобы заслуживающими внимания.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п.28).

Таким образом, в силу приведенных выше требований материального закона и разъяснений Пленума ВС РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Такие действия либо несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, что свидетельствует о том, что по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Между тем, как следует из материалов дела и подтверждено представленными доказательствами, истицей ФИО1 до истечения срока действия предварительного договора в адрес ответчика было направлено предложение о заключении основного договора на условиях предварительного.

Так, согласно представленной переписке в мессенджере «WhatsApp» между ФИО1 и ФИО3, удостоверенной нотариально, следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила ответчику о возможности заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, указав, что готова на заключение основного договора, что ячейка в ПАО «Сбербанк», для закладки денежных средств, заказана, а также назначено время у нотариуса, предложив встретиться ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.6).

В свою очередь ответчик указал, что готов встретиться ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6). Также в данной переписке стороны обсуждают офис банка, который более удобен, уточняют время закладки, где среди смс ответчика указано, что он готов подъехать к 18.30 час. Имеется указание о том, что поскольку ответчик не готов выйти на сделку, то стороной истца было предложено провести сделку в простой письменной форме, а также отправлен скриншот предварительной записи в МФЦ на ДД.ММ.ГГГГ в 19:10 часов.

Согласно представленной суду переписке в мессенджере «WhatsApp» между ФИО9, являющимся супругом ФИО1, и ФИО3, также удостоверенной нотариально, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 сообщил ответчику о готовности ДД.ММ.ГГГГ подписать основной договор купли-продажи, на что от ответчика был получен ответ об уточнении конкретного времени заключения договора и времени посещения нотариуса и МФЦ для переоформления права собственности, на что был получен ответ от ФИО9 о том, что заключение договора состоится ДД.ММ.ГГГГ.

В данной переписке ответчик указал, что ему необходимо точное время закладки денежных средств в ячейку, что бы он мог присутствовать при закладке и контролировать пересчет.

Из пояснений свидетеля ФИО11, допрошенного судом, следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили предварительный договор, согласно которому основной договор должны были заключить до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ он пытался связаться с ФИО3, но он не отвечал. Вышел на связь он только ДД.ММ.ГГГГ. Он сообщил о том, что ДД.ММ.ГГГГ будут денежные средства, ячейка готова. Истица ФИО1 готова была заключить договор и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, однако ФИО3 на сделку не явился.

Как следует из представленной переписки в мессенджере «WhatsApp» между свидетелем ФИО11 и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ свидетель сообщил о том, что ячейка будет завтра, то есть ДД.ММ.ГГГГ в 15:00 часов, велся диалог о заключении основного договора, однако в ходе переписки ФИО11 сообщил о том, что ПАО «Сбербанк» выдаст денежные средства в среду в 14:00 часов, соответственно ДД.ММ.ГГГГ, на что ответчиком было указано на срок в предварительном договоре до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО3 посредством почты было направлено уведомление о необходимости явки ДД.ММ.ГГГГ в отделение ПАО «Сбербанк» по <адрес> для внесения денежных средств в ячейку и заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО3 была направлена телеграмма о необходимости явки ДД.ММ.ГГГГ в отделение ПАО «Сбербанк» по <адрес> для внесения денежных средств в ячейку (л.д.38), имеется талон в МФЦ (л.д.39).

Приведенные выше обстоятельства, подтвержденные представленными в дело доказательствами, свидетельствуют о том, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, сторона истца направила ответчику ФИО3 предложение заключить основной договор на условиях предварительного, что с учетом п.6 ст.429 ГК РФ свидетельствует о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекратились.

Позиция суда об обратном ошибочна.

Уведомление ответчиком о том, что не имеет смысла дальнейшее взаимодействие, равно как и неявка ответчика для заключения договора и передачи денежных средств, свидетельствует об отказе ответчика от заключения основного договора, что с учетом положений п.5 ст.429 ГК РФ служит основанием для применения положений ст.445 ГК РФ и понуждения к заключению основного договора.

Таким образом, ФИО1 принимались действия по заключению основного договора, что служит основанием к удовлетворению иска.

Доводы ответчика об отсутствии у истца на ДД.ММ.ГГГГ денежных средств для заключения договора в размере 4 800 000 руб. опровергаются пояснениями стороны истца, свидетельствующими об обратном, а также представленными судебной коллегией доказательствами, подтверждающими материальное положение истицы на указанную дату (выписка по лицевому счету истицы, выписка из ЕГРЮЛ в отношении истца, которая является ИП, сведения о наличии денежных средств на счете, копия договора купли – продажи маломерного судна, находящегося в собственности истца, от ДД.ММ.ГГГГ за 5 500 000 руб. и т.д.), которые в порядке ст.327.1 ГПК РФ приобщены в качестве новых доказательств и исследованы судебной коллегией.

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Настоящий иск предъявлен в суд в феврале 2023 года, т.е. в течение 6 месяцев, принят к производству суда 13.02.2023 года.

Согласно справке нотариуса (л.д.92) денежные средства в размере 4 800 000 руб. в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ внесены истцом на депозит нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО12

При таком положении, учитывая, что за понуждением к заключению договора ФИО1 обратилась в предусмотренный ст. 429 ГК РФ шестимесячный срок, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, направленного на заключение основного договора на условиях предварительного договора.

Решение суда об обратном не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Как разъяснено в упомянутом выше Постановлении Пленума ВС РФ, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (п.29 ).

Принимая новое решение и удовлетворяя заявленный ФИО1 иск, признавая договор купли – продажи квартиры заключенным, судебная коллегия полагает необходимым указать дату его заключения - ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует дате вынесения апелляционного определения, определить цену договора – на условиях предварительного – 5 300 000 руб., а также учитывая, что 500 000 руб. уплачены ФИО1 при заключении предварительного договора, то оставшиеся денежные средства в размере 4 800 000 рублей подлежат уплате за счет средств, внесенных ФИО1 на депозит нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО12

Настоящее апелляционное определение фактически является актом приема – передачи квартиры и служит основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 мая 2023 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым иск ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор купли - продажи квартиры, площадью <данные изъяты> (<данные изъяты>) кв.м с КН №, этаж №<данные изъяты> находящейся по адресу: <адрес> между ФИО1 и ФИО3 на следующих условиях:

ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> – на –<адрес>, не состоящий в браке, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес> – на –<адрес>, не состоящая в браке, паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ), вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор нижеследующем:

1. Стороны заключили договор купли-продажи в отношении квартиры, площадью <данные изъяты> (сорок девять целых и восемь десятых) кв.м, с кадастровым номером №, Этаж №<данные изъяты> находящейся по адресу: <адрес> (<адрес>), <адрес> (<адрес>).

2. Имущество, указанное в п.1 Договора, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ год сделана запись государственной регистрации права №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной ДД.ММ.ГГГГ Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> за №№.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 2 929 139 (Два миллиона девятьсот двадцать девять тысяч сто тридцать девять) рублей 89 копеек.

3. Продавец продает квартиру за цену 5 300 000 (Пять миллионов триста тысяч) рублей.

Денежные средства в размере 500 000 рублей уплачены при заключении предварительного договора.

Денежные средства по договору в размере 4 800 000 рублей подлежат уплате за счет средств, внесенных ФИО1 в счет оплаты цены договора в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ на депозит нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО12

Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей.

Мотивированное определение изготовлено 1 сентября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: