Дело № 2-746/2025 (2-9288/2024)

УИД 66RS0001-01-2024-009500-94

Мотивированное решение суда составлено 03.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 17.02.2025

Верх-Исетский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Семерневой К.А., при секретаре Кулагиной Е.Д.,

с участием представителя истца, ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

установил:

Истец администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика <ФИО>1 задолженность по арендной плате за период с сентября 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 276 473,47 руб., задолженность по неустойке (пени) за период с 01.01 2023 по ДД.ММ.ГГГГ в размере 230 026,17 руб.

В обоснование требований указано, что решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга по делу №, с учетом апелляционного определения, решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга по делу № установлено, что между администрацией г. Екатеринбурга и ГСК-94 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с КН 66:41:0302007:95 общей площадью 5 532 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. Участок предоставлен для строительства здания многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений. Земельный участок передан арендатору на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН ответчик является собственником помещений с КН 66:41.60302007:954 площадью 608,6 кв.м. с ДД.ММ.ГГГГ, 66:41:0302007:953 площадью 777,7 кв.м. с 12.09.2012

Учитывая изложенное, поскольку <ФИО>1 является собственником нескольких объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате за пользование частью земельного участка пропорционально размеру принадлежащих ему объектов недвижимости в размере 76 473,47 руб., кроме того, за период с 01.01 2023 по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 230 026,17 руб., из которых 103 424,05 руб. за нарушение сроков перечисления арендной платы, 126 602,12 руб. – за несвоевременное исполнение судебных постановлений по гражданским делам 2-7418/2020 и 2-5069/2023.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Явившийся в судебное заседание представитель истца доводы и требования иска поддержал, просил удовлетворить, также поддержал доводы возражений на отзыв на иск.

Явившийся в судебное заседание ответчик против иска возражал, поддержал доводы, изложенные им в отзыве на иск № и №, в соответствии с которыми истцом арендной платы исчислен исходя из неверной кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей в юридически значимый период времени, неверно применена ставка налога 5,94 ко всему участку, отсутствовали основания для применения ежегодно повышающих коэффициентов, истцом необоснованно начислена неустойка в размере 0,1% на предыдущие решения судов, ответчиком производились платежи налога, истец направляет документы по не существующему адресу, на дату предъявления иска срок оплаты за декабрь еще не наступил, просил о снижении неустойки в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отзыве № дополнительно ссылался на неиспользование помещения для управления, ввиду его использования под приют для животных.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и своевременно, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив представленные доказательства по делу, приходит к следующему.

Судом установлено, что между Администрацией г. Екатеринбурга и Гаражно-строительным кооперативом «ГСК-94» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, с кадастровым номером 66:41:0302007:95 площадью 5 532 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. Участок предоставлен для строительства многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок.

Согласно сведениям ЕГРН ответчик является собственником помещений с кадастровыми номерами: 66:41:0302007:954, площадью 608,6 кв.м., 66:41:0302007:953, площадью 777,7 кв.м.

Заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) с <ФИО>1 в пользу администрации г. Екатеринбурга была взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2018 года по сентябрь 2020 года в размере 397 950,18 руб.; неустойка за просрочку внесения арендной платы ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 501,91 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ было изменено, с <ФИО>1 взыскана задолженность по арендной плате в размере 252 515,80 руб., пени 30 000 руб.

Также решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу, с <ФИО>1 в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с октября 2020 года по декабрь 2021 года в размере 157 496,80 руб.; проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 077,34 руб.; проценты в размере 17 324,50 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с абз.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.3.1 договора аренды, в случае не внесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор выплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Ввиду перехода права собственности на часть помещений к ответчику у последнего возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем, администрацией г. Екатеринбурга правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежат взысканию пени, предусмотренные п.3.1 договора аренды.

Истцом испрашивается о взыскании задолженности по арендной плате в отношении земельного участка с КН 66:41:0302007:95 за период с сентября 2022 года по сентябрь 2024 года.

Согласно сведений, не оспоренных ответчиком, кадастровая стоимость 1 кв.м. указанного земельного участка в 2022 году составляет 5 892,99 руб. (приказ МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области», решение комиссии МУГИСО по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ №); для исчисления арендной платы за 2023-2024 года- 6 294,36 руб. (приказ МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области»), в связи с чем ссылка ответчика на неверное определение кадастровой стоимости судо отклоняется.

Фактически довод ответчика о том, что он обязан платить налог по ставке 0,41 с 30,71% участка, приходящегося на его долю, поскольку не весь участок занят зданием, направлен на преодоление вывода, изложенного в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому доля в земельном участке, приходящейся на <ФИО>1 равняется 344,96 кв.м и рассчитывается по следующей формуле: 1386,3 кв.м (площадь помещений ответчика) х 5532 кв.м (площадь земельного участка) / 22231,5 кв.м (общая площадь здания, включая места общего пользования).

В части несогласия с примененными к ставке арендной платы повышающим коэффициентам, суд приходит к следующему.

П.4 Постановления №-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» предусмотрено, что применение коэффициентов увеличения в формуле определения годового размера арендной платы за земельные участки установлено относительно кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», начиная с 1 января года, следующего за годом определения его кадастровой стоимости.

Таким образом, коэффициенты увеличения ежегодно индексируют размер кадастровой стоимости земельного участка с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и из расчета цены аренды земельного участка исключены быть не могут.

Следовательно, арендная плата за земельный участок по завершении очередного финансового года определяется с учетом всех ранее примененных коэффициентов, при этом при применении повышающего коэффициента корректируется размер арендной платы в денежном выражении, размер арендной платы увеличивается, новый размер арендной платы является базовой величиной, как для расчета арендной платы, так и для дальнейшего применения повышающих коэффициентов в следующих годах.

Согласно п. 1 ст.424, ст.ст. 606, 614 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору подлежит применению регулируемая арендная плата, поэтому истец вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Что касается довода <ФИО>1 о необходимости применения иной ставки арендной платы, нежели чем указано истцом, в связи с использование помещения в качестве приюта для животных, суд приходит к выводу о необходимости и ее отклонения как несостоятельной.

Как следует из выписки из ЕГРН, земельный участок с КН 66:41:0302007:95 имеет вид разрешенного использования - для строительства здания многоэтажного гаражного комплекса для автомашин личного пользования, культурно-оздоровительного центра и административных помещений.

В соответствии с Приказом МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» в расчетах арендной платы для указанных объектов подлежит применению ставка арендной платы 6,11% для делового управления на 2022 год и 5,94 % на 2023, 2024 год. с учетом Приказа МУГИСО от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>» и предоставленные в аренду без торгов».)

Ссылка ответчика на внесение в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования в отношении помещения с КН 66:41:0302007:954 с «нежилое» на «приюты для животных» судом также отклоняется, поскольку таковая основана на неверном толковании норм материального права, кроме того, данные изменения внесены в период после обращения в суд с настоящим иском, что также следует из имеющейся в материалы дела выписки из ЕГРН в отношении указанного участка по состоянию на 07.11. 2024.

С учетом изложенного истцом верно произведен расчет арендной платы за указанные периоды, в связи с чем требования истца в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма задолженности по арендной плате за период с сентября 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 276 473,47 руб.

Довод ответчика о том, что срок для предъявления требований о взыскании арендной платы за декабрь 2024 года судом отклоняется, поскольку такие требования на рассмотрение суда заявлены не были.

Ссылка <ФИО>1 на обстоятельство неполучения им расчетов, при установленных судом обстоятельствах систематического неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком судом отклоняется как голословная, не подтвержденная какими-либо доказательствами в порядке, установленном ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с несвоевременным исполнением судебных актов, постановленных по гражданским делам № и 2-5069/2023 в общем размере 126 602,12 руб.

Ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 руб.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Принимая во внимание, что размер неустойки исходя из установленного договором 0,1% в день от сумм неисполненного обязательства соответствует 36,6% годовых, суд считает возможным снизить размер неустойки с учетом применения положений ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска по данному требованию в части и взыскании с <ФИО>1 в пользу администрации г. Екатеринбурга пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 50 000 руб. При этом суд обращает внимание на длительность систематического ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование землей, что <ФИО>1 не оспаривалось, а также на то, что уменьшение суммы неустойки является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то на основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и абз. 8 п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета следует взыскать государственную пошлину пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований в размере 10 661,81 руб.

Иных требований, по иным основаниям на рассмотрение суду не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации г. Екатеринбурга к <ФИО>1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с <ФИО>1 (ИНН <***>) в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с сентября 2022 года по сентябрь 2024 года в размере 276 473,47 руб., неустойку в размере 50 000 руб.

Взыскать с <ФИО>1 (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 10 661,84 руб.

В удовлетворении оставшейся части требований администрации г. Екатеринбурга отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через ВерхИсетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья К.А. Семернева