Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

26.12.2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевской Л.В.

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об изменении размера годовой арендной платы,

УСТАНОВИЛ

Истец обратилась с настоящим иском в суд, в обоснование указав, что на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка арендатором земельного участка по <адрес> кадастровый № общей площадью 1050 кв.м, стала ФИО1.

Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Россреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений о замене стороны арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес ФИО1 дополнительное соглашение в котором заменил сторону арендатора и изменил цену годового размера арендной платы в год в размере 360 090 рублей. Согласно оценки от ДД.ММ.ГГГГ №-Р за период с ДД.ММ.ГГГГ и на основании оценки от ДД.ММ.ГГГГ №-Р сумма годового размера арендной платы установлена в размере 431 905 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истица не согласна с указанной стоимостью годового размера арендной платы и считает ее необоснованной и несоответствующей действительности.

Согласно отчета ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ и отчет от ДД.ММ.ГГГГ №-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды для земельного участка истицы установлен размер 360 090 рублей руб.00 копеек, за период по 21 год и установлен в размере 431 905 рублей, за период за 2022 год. Оценщик в своем отчете указал недостоверные данные, а именно о том, что на земельном участке имеется газ, вода, канализация и поставил повышающие коэффициенты. Кроме того, оценщик привел в таблицах сравнения цен на земельные участки которые находятся в центре города или в более плотной застройки и имеющие социально развитую инфраструктуру, что привело также к увеличению годового размера арендной платы. Земельный участок истицы находится на окраине <адрес> г. Ростова-на- Дону и не имеет поликлиник, детских садов, школ, торговых центов как указывает оценщик в отчете. Таким образом, по мнению истца, оценщик при составлении отчета допустил ряд грубых нарушений принципов и его выводы таким образом не могут быть достоверными и соответствовать фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, согласно закона об оценочной деятельности отчет имеет силу сроком три года. А в дополнительном соглашении ответчик указывает, что отчет был проведен и утвержден в 2016 году.

Следовательно, указанный отчет является недостоверным и размер годовой арендной платы не соответствующим величине рыночной стоимости на праве аренды земельного участка.

Истец заключила договор с оценочной компанией и поставила перед экспертом вопрос определить величину годового размера арендной платы за участок. Согласно полученного заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, годовая величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком составляет 26 517 рублей.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований, истец просит суд признать размер годовой платы в сумме 360090 руб. за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, установленный на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, установленной за период 2021 г. в размере 38 039, 53 руб. Установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 579 руб. Признать размер годовой платы в сумме 431 905 руб. за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, установленный на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, установленной за период 2022 <адрес> размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 364 руб. Взыскать понесены расходы на оплату судебной экспертизы в размере 41 200 руб.

Истец в судебное заседание явилась, требования поддержала в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО2, по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явилась, требования не признала, представила письменный отзыв, согласно которому указанный отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» составлен в соответствии с требования законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, с учетом индивидуальных особенностей земельных участков. В то же время, считает, что экспертное заключение №-С от ДД.ММ.ГГГГ НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» не соответствует нормам действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, выполнено с нарушениями требований, предъявляемым к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, содержит противоречивые и недостоверные сведения, что повлекло установление недостоверной, существенно заниженной рыночной стоимости аренды спорного земельного участка.

На основании изложенного, просит в иске отказать.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с Приказом от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.В соответствии с п. 13 Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно нормам распоряжения Минимущества РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-р наиболее важными факторами стоимости объекта оценки при применении метода сравнения продаж, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судом установлено, что на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка арендатором земельного участка по <адрес> кадастровый № общей площадью 1050 кв.м, стала ФИО1.

Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Россреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений о замене стороны арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес ФИО1 дополнительное соглашение в котором заменил сторону арендатора и изменил цену годового размера арендной платы в год в размере 360 090 рублей.

В спорном дополнительном соглашении, размер арендной платы установлен арендатором в соответствии с отчетом оценки от ДД.ММ.ГГГГ №-Р за период с ДД.ММ.ГГГГ и на основании оценки от ДД.ММ.ГГГГ №-Р сумма годового размера арендной платы установлена в размере 431 905 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, истец указывает, что оценщик в своем отчете от ДД.ММ.ГГГГ №-Р указал недостоверные данные, а именно о том, что на земельном участке имеется газ, вода, канализация и поставил повышающие коэффициенты. Кроме того, оценщик привел в таблицах сравнения цен на земельные участки, которые находятся в центре города или в более плотной застройке и имеющие социально развитую инфраструктуру, что привело также к увеличению годового размера арендной платы. Земельный участок истицы находится на окраине <адрес> г. Ростова-на- Дону и не имеет поликлиник, детских садов, школ, торговых центов как указывает оценщик в отчете. Таким образом, по мнению истца, оценщик при составлении отчета допустил ряд грубых нарушений принципов и его выводы таким образом не могут быть достоверными и соответствовать фактическим обстоятельствам дела.

Не согласившись с указанным отчетом, истец обратился к эксперту ИП ФИО5, для определения величины годовой платы за пользование земельным участком.

Согласно полученного заключения эксперта ИП ФИО5,№ от ДД.ММ.ГГГГ, годовая величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком составляет 26 517 рублей.

Поскольку в деле имелось два различных отчета, представленных сторонами, по ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было получено ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению комиссии экспертов №-С от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», рыночная стоимость права пользования на устовиях аренды в год земельным участком общей площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 61:44:0011610:1, расположенным по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства, составляет 30 943 руб. в год, что: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 579 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ-22 г. составляет 28 364 руб.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая отчет об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ и отчет об оценке, проведенный судебной экспертизой №-С от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», суд полагает, что судебный эксперт, действуя в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, является компетентным, имеет значительный стаж работы в данной области знаний был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, указанное заключение достоверно и объективно отражает рыночную стоимость права аренды, обстоятельств опровергающих изложенные выводы, а также вызывающих сомнения в их достоверности, в судебном заседании не установлено. Кроме того, суд учитывает, что отчет №-С от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» согласуется с заключением об оценке эксперта ИП ФИО5, № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, заключением судебного эксперта подтверждено, что осмотром на месте установлено, что исследуемый земельный участок расположен в г. Ростове-на-Дону на стыке окраины Северного жилого массива <адрес> и садоводческого товарищества «Союз», социальная и инженерная структура в указанном районе слабо развита. Ближайшее окружение исследуемого объекта состоит из незастроенных и застроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Все значимые объекты социальной инфраструктуры расположены на удалении в р-не Орбитальная. Подъезд к объекту исследования осуществляется по грунтовой внутриквартальной дороге пер. Оптический. На исследуемом земельном участке расположен одноэтажный жилой дом общей площадью 102 кв.м.. Жилой дом находится в состоянии без отделки и проемов, коммуникации отсутствуют. Объект не может рассматриваться, как полноценное домовладение в связи с неготовностью жилого дома к эксплуатации (отсутствие коммуникаций, отделки).

Вместе с тем, в отчете об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ указанные обстоятельства не учтены, что привело к необоснованному повышению цены аренды.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что установленный в отчете об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы не обоснован и не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Учитывая, что судом установлено несоответствие размера арендной платы, указанной в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик уклоняется от внесения изменений в договор, требования истца об установлении арендной платы в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежат удовлетворению.

Частью 1 статьи 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом понесены расходы на оплату судебной экспертизы в размере 41 200 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать размер годовой платы в сумме 360090 руб. за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, установленный на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, установленной за период 2021 г. в размере 38 039, 53 руб.

Установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 579 руб.

Признать размер годовой платы в сумме 431 905 руб. за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, установленный на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» №-Р от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, установленной за период 2022 г.

Установить размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:001 16 10:1 общей площадью 1 050 кв.м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 364 руб.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере 41 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательном виде 30.12.2022г.

Судья