Дело №

УИД 34RS0№-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«17» января 2023 года <адрес>

Краснослободский районный суд <адрес> в составе председательствующего исполняющего обязанности судьи Селивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Завадской А.В.,

с участием истца ФИО2, ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО7 к ФИО3 ФИО8 о признании недействительным и ничтожным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, обязании аннулировать запись о регистрации права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделок.

В обосновании иска истец указал, что в его владении продолжительное время находился земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 500 кв. м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки. До октября 2020 года на данном земельном участке им строился жилой дом, выкопан котлован, залит железобетонный фундамент, на котором возведено цокольное помещение, площадью 100 кв. м. высотой 2 м 60 см со стенами 10х10 метров из блоков ФБС-4 и керамзитобетонных блоков. Эти объекты невозможно перенести без несоразмерного ущерба их назначению, в связи с чем, они обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости. 13 декабря 2017 года его право собственности на этот земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ между его представителем по доверенности и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка. Вместе с тем, согласно пп.5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, и все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. П. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Ссылаясь на нормы п. 2 ст. 168, абз. 2 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил суд: признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, заключенный между представителем истца и ответчиком; применить последствия недействительности сделки: - прекратить право собственности ответчика на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома; - признать за истцом право собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома. Также просил суд взыскать с ответчика в его пользу расходы на уплату государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ истцом были уточнены основания иска, согласно которых истец указал, что Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в п.11 постановления от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка п. 13 ч.1 ст. 26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости. Эти правила применяются и к зданиям, которые являются объектами незавершенного строительства. Такие объекты относятся к недвижимым вещам и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости на нем п. 1 ст. 130, ст. 552 ГК РФ. Для сделки с таким объектом права на него нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это связано с тем, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Исключения для объектов незавершенного строительства закон не предусматривает.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об увеличении исковых требований, согласно которых истец просил суд: признать недействительным ничтожный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, заключенный между представителем истца по доверенности ФИО1 и ответчиком ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать Среднеахтубинский отдел Управления Росреестра по <адрес> Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 500 кв.м., кадастровый № категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома.

В обосновании иска истцом указано, что строительство дома осуществлялось на основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка для проектирования и строительства жилого дома, плана, разрешения начальника отдела архитектуры Среднеахтубинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ на строительство жилого дома. В землеустроительном деле имеется план земельного участка, на котором вырыт котлован и залит фундамент. Объекты недвижимости: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, погреб и хозблок построены им на находившемся в его собственности земельном участке с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Объекты являются обособленными и изолированными, прочно связаны с землей, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Для совершения сделок с земельными участками установлено правило единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества на нем. Собственник земельного участка, на котором расположено строение, вправе продать такой земельный участок только вместе с расположенным на нем строением. Права собственности на недвижимое имущество и переход прав в органе регистрации прав на недвижимое имущество не зарегистрированы, и они к ответчику не перешли. Считает, что, когда он решил отменить доверенность, то его представитель и ответчик вступили в сговор и ДД.ММ.ГГГГ оформили договор купли-продажи земельного участка за 200 000 рублей; в подпункт 3 пункта 1 договора купли-продажи земельного участка внесли заведомо ложные сведения об отсутствии строений на земельном участке; укрыли данный факт от Среднеахтубинского отдела Управления Росреестра по <адрес> и лишили его возможности отказать ответчику в регистрации права. Ссылаясь на нормы п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ просил суд иск удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования истца не признал, просил суд в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Из объяснений ответчика следует, что право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, зарегистрированных строений на участке не было, оплату по договору купли-продажи произвел полностью, акт приема-передачи земельного участка подписан, претензий со стороны продавца не было.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> участие представителя в судебном заседании не обеспечили, извещены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истца и ответчика, проверив и изучив материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдана ФИО1 доверенность, удостоверенная нотариусом <адрес> ФИО5, согласно которой ФИО2 уполномочил ФИО1 распоряжаться принадлежащим ему (ФИО2) земельным участком и расположенными на нем объектами недвижимого имущества, находящихся по адресу: <адрес>, с правом заключения договоров купли-продажи, залога, аренды, страхования за цену и на условиях по своему усмотрению.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел у ФИО2, от имени которого действовал ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок без строений и сооружений, площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенный вид использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, где ФИО1, действующий за ФИО2 ФИО13 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО5, являлся Продавцом с одной стороны, и ФИО3 – Покупателем с другой стороны.

Согласно условиям заключенного договора между ФИО2 и ФИО3 продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и уплатил предусмотренную договором денежную сумму. Со слов продавца строение на указанном земельном участке отсутствует. Продажная цена земельного участка определена соглашением сторон в размере 200 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ согласно Акта приема-передачи (л.д. 73) Продавец ФИО1, действующий за ФИО2 ФИО9 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, передал, а Покупатель ФИО3 принял земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; претензий по передаваемому имуществу друг к другу не имели.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанной сделки Управлением Росреестра по <адрес> была произведена государственная регистрация права ФИО3 на указанный земельный участок.

Данное обстоятельство подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 9-10), и сторонами факт регистрации перехода права не оспаривается.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец ФИО2, заявляя о ничтожности сделки и признании недействительным ничтожный договор купли-продажи, ссылается на то, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имелись и в настоящее время имеются объекты недвижимости: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, погреб и хозблок, построенные им. Указанные объекты фактически принадлежат ему (ФИО2). Договор купли-продажи земельного участка, заключенного между представителем истца и ответчиком является ничтожной сделкой, поскольку отчуждение земельного участка произошло без находящихся на нем строений, что не соответствует положениям части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Однако, из материалов дела не следует, и истцом в нарушении требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что он являлся собственником указанных им объектов недвижимости: незавершенного строительством индивидуального жилого дома, погреба и хозблока, без учета которых была совершена сделка по купле-продаже земельного участка, площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенный вид использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>.

Представленные истцом ситуационная выкопировка с чертежом земельного участка с указанием фундамента (л.д. 27), фотоматериал (л.д. 30-36, 47-52), копии материалов из землеустроительного дела на межевание границ земельного участка, в том числе постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка для проектирования и строительства индивидуального жилого дома», разрешение на строительство (л.д. 43-46), постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53-54), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75-76), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77-78), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79-80), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 81-82), не позволяют суду утверждать о наличии на дату сделки от ДД.ММ.ГГГГ о том, что объекты недвижимости: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, погреб и хозблок принадлежали истцу как Продавцу.

При установлении того обстоятельства, что объекты недвижимости: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, погреб и хозблок не принадлежали истцу, продажа земельного участка без расположенных на нем строений, не противоречит требованиям части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения.

Таким образом, истцом ФИО2 не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая сделка противоречит закону и является ничтожной, поскольку на момент продажи земельного участка объекты недвижимости: незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, погреб и хозблок не принадлежали ФИО2 как продавцу.

Сделка по отчуждению спорного земельного участка не имеет пороков. Нахождение принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости на проданном земельном участке не нашло свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительным ничтожного заключенного между представителем истца, действующего от его имени, и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка, площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенный вид использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ответчика на земельный участок являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Поскольку право собственности на земельный участок зарегистрированы за ФИО3 в установленном законом порядке, отсутствуют основания для признания за ФИО2 права собственности на земельный участок площадью 500 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенный вид использования – для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с чем требования истца о признании за ним права собственности на указанный земельный участок также являются необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Следует также отметить, что ФИО2 не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая им сделка нарушила его права и охраняемые интересы, а также повлекла какие-либо неблагоприятные последствия.

Доводы истца ФИО2 о том, что строительство индивидуального жилого дома и иных строений на земельном участке им осуществлялось за его счет и его силами, не могут являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку не лишает их права защищать свои законные права и интересы иным, предусмотренным законом способом, в том числе путем заявления требований о взыскании денежных средств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности и незаконности заявленных истцом требований, в связи с чем истцу в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика в его пользу расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении его исковых требований в полном объеме, то и оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика в его пользу расходов по уплате государственной пошлины у суда не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО11 к ФИО3 ФИО12 о признании недействительным и ничтожным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, обязании аннулировать запись о регистрации права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Краснослободский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Селиванова

Справка: окончательное решение изготовлено 20 января 2023 года.

Судья Т.В. Селиванова