Дело №2-720/2023
УИД: 61RS0048-01-2023-001008-05
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 декабря 2023г. пос. Орловский
Орловский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Халиной И.Л.,
при секретаре судебного заседания Гаевой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Орловского района Ростовской области, третьем лицам: ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ПАО Сбербанк о признании права собственности на квартиру в перепланированном состоянии,
установил:
02.11.2023 в Орловский районный суд Ростовской области поступило указанное выше исковое заявление, обоснованное следующим.
Истцу на основании договора купли-продажи от 09.09.2022 принадлежит на праве собственности квартира, общей площадью 58,6 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Впоследствии истцом была произведена перепланировка квартиры, в результате которой лоджия переоборудована в подсобную комнату. В результате проведенной истцом перепланировки произошло увеличение общей площади квартиры на 6,4 кв.м. В настоящее время общая площадь квартиры составляет 65,0 кв.м, в том числе жилая 36,7 кв.м. Истцом было получено согласование перепланировки от ПАО Сбербанк в связи с тем, что квартира приобретена истцом с использованием кредитных средств. При обращении истцом в Администрацию Орловского района Ростовской области о выдаче акта готовности помещения к эксплуатации, после произведенной перепланировки, истцу было отказано и рекомендовано обратится в суд. В соответствии с заключением специалиста №047/23 от 07.07.2023 произведенные переустройство и реконструкция квартиры №17 (реконструкции лоджии в подсобную комнату №10 площадью 5,3 кв.м, снос перегородок между комнатами №1 и 2, №5 и6, а также перепланировки комнаты №9) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств, соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности в части сохранения существующей несущей способности, прочности и устойчивости конструктивных элементов как самой лоджии, так и всего дома в целом, обеспечение естественного освещения и продолжительности инсоляции санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Обеспечивает дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении граждан, а также иных граждан.
Истец просит суд признать за ним право собственности на квартиру перепланированном и реконструированном состоянии, общей площадью 65,0 кв.м, в том числе жилой площадью 36,7 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, представил заявление в котором просил рассмотреть иск без его участия, на исковых требованиях наставал. (л.д.51).
Представитель истца ФИО4 действующая по доверенности от 30.03.2023 в судебное заседание не явилась, представила заявление в котором просила рассмотреть без её участия, на исковых требованиях в полном объеме наставала. (л.д.52).
Представитель ответчика администрации Орловского района Ростовской области о месте и времени судебного заседания извещены, в судебное заседание не явились, представитель ответчика ФИО5 действующей на основании доверенности от 09.01.2023, представила заявления о рассмотрении иска без их участия. Против удовлетворения иска не возражала. (л.д.64).
Третьи лица ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, представили заявления в котором просили рассмотреть без их участия, против удовлетворении иска не возражали.(л.д.49,50).
Представители третьих лиц на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились о месте и времени судебного заседания третьи лица извещены.
На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть иск в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Суд, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующему выводу.
Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
В силу п.1 ст.346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 Федерального закона от 16.07. 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Правовые последствия нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, а также способы защиты прав залогодержателя в этом случае предусмотрены, в том числе, ст. 35 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, предусматривающей, в частности, досрочное исполнение обеспеченного обязательства.
В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.09.2022, ФИО1 приобрел в собственность недвижимое имущество - квартиру №17 общей площадью 58,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Указанное выше жилое помещение приобреталось истцом за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по договору № от 09.09.2022.
В соответствии с п. 3.1 договора купли - продажи от 09.09.2022 с даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственным реестре недвижимости Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка 2 на основании ст.77 Федерального закона « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» №102 ФЗ от 16.07.1998. На дату подписания договора объект находится в залоге у Банка Юго-Западный банк ПАО Сбербанк. (л.д.11-12).
Согласно Выписке из ЕГРН от 16.03.2023 за ФИО1 на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью 58,6 кв.м, по адресу: <адрес> (регистрационная запись № от15.09.2022). Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Ипотека в силу закона (регистрационная запись № от 15.09.2022). (л.д.10).
Согласно п. 3.4 договора купли-продажи покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Объект без предварительного письменного согласия Банка 2: не отчуждать Объект и не осуществлять его последующую ипотеку; не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройства и перепланировку Объекта.
Из письма ПАО Сбербанка адресованное на имя истца, о согласовании перепланировки/или переустройства объекта недвижимости следует, что ПАО Сбербанк не возражает против проведения перепланировки и/или переустройства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, находящейся в залоге у Банка, в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору № от 09.09.2022, при условии согласования указанной перепланировки и/или переустройства в соответствии с законодательством Российской Федерации. (л.д.18).
В соответствии со ст.25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Основания для переустройства и перепланировки установлены ст.26 ЖК РФ.
В силу ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого решения.
В соответствии со ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольным является переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст. 26 настоящего Кодекса или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации установил необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.
Однако в соответствии с ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
По смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего перепланировку (переустройство), но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Из технического паспорта по состоянию на 17.12.2003 на квартиру №17 по адресу: <адрес>, следует, что общая площадь квартиры составляла 58,6 кв.м, жилая площадь 35,5 кв.м. (л.д.15-16).
Как следует из технического паспорта по состоянию на 22.04.2023 на квартиру №17 по адресу: <адрес>, <адрес>, квартира имеет общую площадь 65,0 кв.м, жилую площадь 36,7 кв.м. (л.д.13-14).
Из справки Орловского производственного участка Ростовского филиала ППК «РОСКАДАСТР» от 28.04.2023 следует, что площадь квартиры №17 по адресу: <адрес>, <адрес>, указанная в техническом паспорте от 22.04.2023, где общая площадь 65,0 кв.м, жилая площадь 36,7 кв.м, не соответствует техническому паспорту от 17.12.2003, на основании которого был выдан договор купли-продажи от 09.09.2022 и Выписка из ЕГРП № от 15.09.2022, где общая площадь 58,6 кв.м, жилая площадь 35,5 кв.м. Увеличение общей площади на 6,4 кв.м, произошло за счет перепланировки ( комн. №1-2, комн. №5-6, комн. №9) и переоборудовании лоджии в подсобную комнату ( комн.№10). Увеличение жилой площади на 1,2 кв.м произошло за счет перепланировки ( комн. №9).
На момент инвентаризации, от 22.04.2023 общая площадь квартиры №17 составила 65,0 кв.м, жилая площадь составила 36,7 кв.м. (л.д.17).
Как следует из ответа Главы Орловского района Ростовской области от 03.07.2023, выполненная перепланировка в квартире №17 многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> требовала получения разрешения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Решение о согласовании перепланировки отсутствует, то есть данная перепланировка на основании п.1 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации является самовольной и не может быть принята в эксплуатацию. Перепланировка затрагивает архитектурный облик фасада здания и увеличивает несущую нагрузку на плиту перекрытия и фундамент здания. В разумны срок необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние и оформит перепланировку квартиры в многоквартирном доме в установленном порядке. (л.д.19).
Оценивая доводы истцовой стороны, а также представленные доказательства, суд учитывает, что по смыслу ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации, самовольными признаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, произведенные при отсутствии разрешения на переустройство и (или) перепланировка или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Из материалов дела следует, что необходимое разрешение истцом не было получено.
Однако согласно заключению специалиста №047/23 от 07.07.2023 произведенные переустройства и реконструкция квартиры №17 (реконструкции лоджии подсобную комнату №10 площадью 5,3 кв.м снос перегородок между комнатами №1 и 2, №5 и 6, а также перепланировка комнаты №9) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности внешнего вида фасада, нарушению противопожарных устройств, соответствует требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, пожарной и экологической безопасности в части сохранения существующей несущей способности, прочности и устойчивости конструктивных элементов как самой лоджии, так и всего дома в целом, обеспечение естественного освещения и продолжительности инсоляции санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.
Произведенные переустройство и реконструкция переоборудование квартиры обеспечит дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию данной квартиры и всего дома без угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении (жилом доме и квартире) граждан, а также иных граждан. (л.д.20-34).
Согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Суд считает установленным, что истец обращался для получения необходимых разрешительных документов, однако документы ему не были выданы.
Из материалов дела следует, что произведенное в спорной квартире являющейся предметом договора залога переустройство и реконструкция, согласована с залогодержателем ПАО Сбербанк. Соответствует строительным и иным нормам и правилам и не нарушает права и законные интересы ни ответчика, ни иных лиц.
Ответчик, третьи лица возражений на исковые требования не представили, заключение специалиста на соответствие выполненных истцом строительных работ под сомнение не ставили.
Доводов опровергающих заявленные требования, а также возражений по существу иска ответчиком не представлено, а потому суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 удовлетворить полностью.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру перепланированном и реконструированном состоянии, общей площадью 65,0 кв.м, в том числе жилой площадью 36,7 кв.м, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 27.12.2023.