Решение по делу № 2-170/2025 от 08.04.2025 - о взыскании денежных средств, судебных расходов.

№ 2- 170/2025

24RS0002-01-2024-005230-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 апреля 2025 года г. Ачинск Красноярского края.

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Корявиной Т.Ю.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика и третьего лица ФИО2,

при секретаре Гордеевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Жилищно – технический сервис» о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3, с учетом уточнений, обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Жилищно – технический сервис» (далее ООО УО «ЖТС») о взыскании денежных средств, судебных расходов, мотивируя требования тем, что они являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли – продажи от 28 августа 2018 года, заключенного между истцом ФИО1 и КУМИ администрации г. Ачинска и договора купли – продажи от 23 октября 2018 года, заключенного между истцами ФИО1 и ФИО3 Помещение площадью <данные изъяты>. расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома 1969 года постройки. Помещение до заключения договора купли – продажи, находилось в собственности КУМИ администрации г. Ачинска, более 15 лет не эксплуатировалось и в нем необходимо было проводить капитальный ремонт. С 01.09.2020 дом находится в управлении управляющей компании ООО УК «ЖТС». Ответчик не осуществлял контроль над общим имуществом дома, а именно, поддержание коммуникаций дома в надлежащем состоянии, а истец неоднократно обращался в ООО УК «ЖТС» с просьбой заменить коммуникации, а именно, стояки холодной и горячей воды, а также отопления, проходящие по данному нежилому помещению. Однако общество игнорировало данное требование, хотя данные стояки не единожды «прорывали» из-за образованных свищей, что приводило к затоплению и вообще не позволило пользоваться данным помещением. Данные стояки (отопление, горячая и холодная вода) являются обычными стояками, проходящими по периметру нежилого помещения и стекающиеся на верхние этажи и подвал, каких – либо перемычек, задвижек и инженерных конструкций, для которых необходим доступ управляющей компании в помещение нет и не было. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации стояков при открытых схемах в жилых зданиях составляет 15 лет. В связи с тем, что ООО УК «ЖТС» отказывала в замене вышеуказанных коммуникаций без обоснования причин, истцами в 2022 году была самостоятельно произведена замена стояков отопления, горячей и холодной воды, отопительных радиаторов, по причине их изношенности, так как отопительная система не менялась с даты постройки дома в 1969 году и пришла в негодность. В помещении № истцами самостоятельно была проведена замена 33 стояков - отопительные батареи с комплектующими, 146 метров трубы. В настоящее время в помещении установлено полностью новое оборудование. Истцы обращались за возмещением расходов с претензией в адрес ответчика, однако в компенсации денежных средств было отказано. Полагая, что ими понесены убытки, просят взыскать с ответчика денежные средства в размере 391 868 руб. 91 коп. в счет компенсации расходов на произведенные истцами работы в равных долях по ? доли от взысканной суммы, то есть по 195 934 руб. 45 коп. в пользу каждого, а также расходы по оплате государственной пошлины (т.1 л.д. 5-7, т.2 л.д. 64).

Определением суда от 11 октября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены КУМИ администрации г. Ачинска Красноярского края, администрация г. Ачинска Красноярского края, Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края (т.2 л.д. 71)

Определением суда от 08 ноября 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края акционерное общество «Тандер» (т.1 л.д. 120).

Определением суда от 19 декабря 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Горжэк» (т.2 л.д. 61).

Определением суда от 19 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4, ФИО5 (т.2 л.д. 145).

Истец ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебного извещения (т.2 л.д. 146), смс – извещением (т.2 л.д. 222) и телефонограммой (т.2 л.д. 219), в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в своё отсутствие.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО УО «ЖТС» ФИО2, она же представитель третьего лица ООО «Горжэк», действующая на основании доверенностей от 08 июля 20224 года сроком по 31 декабря 2024 года и 10 января 2025 года, сроком действия до 31 декабря 2025 года в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований, представила письменные возражения, в которых указала о том, что услуги по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома управляющая организация не оказывает, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома выполняет Региональный фонд капитального ремонта Красноярского края. Согласно пояснениям истца представленные фотографии выполнены в помещении в 2021 году, однако при изучении данных фотографий, а именно, подробной информации о дате съемки, фотофиксация выполнена 13.02.2019. Стояки отопления находятся в исправном состоянии, фотографии не доказывают необходимость проведения ремонта всех стояков и приборов отопления в нежилом помещении и не доказывают их ненадлежащее состояние, также не могут быть применены как допустимое доказательство. Истцами в материалы дела представлено заявление от 14.01.2021 с отметкой о принятии, однако данное заявление не подписано заявителями, входящий штамп имеет отличие от оригинала. Собственниками многоквартирного дома было принято решение, результаты которого оформлены протоколом №2 от 16.11.2020 об уменьшении общего имущества многоквартирного дома, выполнения работ по реконструкции нежилого помещения за счет денежных средств собственника нежилого помещения. Согласно проекта реконструкции нежилого помещения, предполагалось установить приборы отопления иной конфигурации (были чугунные, произведена замена на биметаллические), также изменения количества приборов отопления путем демонтажа приборов из-под оконных блоков и устройства дверных проемов из оконных, замена стальных трубопроводов на полипропиленовые диаметров 25 и диаметром 40. В рассматриваемом случае дом управляется управляющей компанией, на которую договором управления, заключенным с собственниками помещений в многоквартирном доме, возложены обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Считает, что управляющая компания не несет обязанности перед собственником по замене вышедшего из строя либо демонтированного собственником, либо пользователем жилого помещения, обогревающего элемента (радиатора). Считает, что работы по замене стояков отопления, радиаторов произведены собственником в рамках проведения реконструкции нежилого помещения изменения его конфигурации, технических характеристик для предоставления его в аренду. Факт ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и необходимости полной замены стояков отопления считает не подтвержденным, в связи с чем просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т.1 л.д. 100-101).

Представители третьих лиц КУМИ администрации г. Ачинска Красноярского края, администрации г. Ачинска Красноярского края, Регионального фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края, Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, акционерного общества «Тандер», а также третьи лица ФИО4, ФИО5, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления почтового извещения (т.2 л.д. 113), ФИО4- телефонограммой и смс – извещением( т.2 л.д. 220,222), ФИО5 телефонограммой ( т.2 л.д. 221), в судебное заседание не явились.

ФИО4 и ФИО5 в телефонограммах также просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель АО «Тандер» ФИО6, действующая на основании доверенности от 12 сентября 2024 года (т. 2 л.д. 154) в телефонограмме просила дело рассмотреть в своё отсутствие (т.2 л.д. 218). Ранее направила письменные пояснения, в которых указала, что между АО «Тандер» (арендатор» и ИП ФИО4, ФИО3 (являющимися в настоящее время собственниками помещения), заключен договор аренды №КрсФ/41042/21 от 11.10.2021 нежилого помещения по адресу: <адрес> Согласно п. 3.3 договора, арендатор за свой счет произвел в объекте работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности и производственной деятельности арендатора (подготовительные работы). Подписанием договора арендодатель согласовал арендатору производство подготовительные работы, в том числе работы, указанные в приложениях №3, 6, 7, для использования объекта по назначению (п.1.3.). Стоимость работ по теплоснабжению согласована в п. 12 сметы – приложения №7 к договору. Фактический объем и стоимость выполненных работ по теплоснабжению составили 391 868 руб. 96 коп. Арендодатель возместил обществу часть стоимости строительно – монтажных работ, согласованной в приложении №7 договора, произведенных обществом за счет снижения арендной платы, возмещение строительно монтажных работ составило 4600 000 рублей, возмещение получено арендатором за счет снижения арендной платы начина с 21.10.2022 в течение 13 месяцев из расчета 353 848 рублей в месяц( т.1 л.д. 221).

Представителем третьего лица Регионального фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края направлен отзыв на иск, в котором указано, что в соответствии с Постановлением Правительства Красноярского края от 27 декабря 2013 года №709-п «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края», в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> капитальный ремонт холодного водоснабжения, отопления и теплоснабжения, запланирован на 2046 год. Работы по капитальному ремонту холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, отопления и теплоснабжения в вышеуказанном доме не производились (т.1 л.д. 78-79).

Выслушав представителя истца, представителя ответчиков и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений, в частности в постановлениях от 25 января 2001 г. N 1-П и от 15 июля 2009 г. N 13-П, обращаясь к вопросам возмещения причиненного вреда, изложил правовую позицию, согласно которой обязанность возместить вред является мерой гражданско-правовой ответственности, которая применяется к причинителю вреда, как правило, при наличии состава правонарушения, который включает наступление вреда, противоправность поведения причинителя, причинную связь между его поведением и наступлением вреда, а также вину; наличие вины - общий принцип юридической ответственности во всех отраслях права, и всякое исключение из него должно быть выражено прямо и недвусмысленно.

Как указано в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 2.3. статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с пунктом 6 N 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В письме Минстроя России от 1 апреля 2016 года N 9506-АЧ/04 "По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов" указано, что обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир, включаются в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

В соответствии с пунктом 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (пункт 16 Правил).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

В п. 8.1. ст. 55.24 ГрК РФ, введенной Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ, определено, в случаях, определенных Правительством Российской Федерации, при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений.

Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120 "Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений" предусмотрено, что в соответствии с частью 8.1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации при проведении текущего ремонта зданий, сооружений может осуществляться замена и (или) восстановление отдельных элементов строительных конструкций таких зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения таких зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств таких элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения согласно приложению.

Как установлено по делу, в период с 26 октября 2018 года по 20 марта 2023 года ФИО1 принадлежала 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> площадью № кв.м, ФИО3 в период с 26 октября 2018 года по 12 февраля 2024 года принадлежала 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 14- 19, т. 2 л.д. 213 -214).

Первоначально спорное жилое помещение приобретено ФИО1 у администрации г. Ачинска на основании договора купли – продажи муниципального недвижимого имущества №05/18-пи от 28 августа 2018 года, заключенного с КУМИ администрации г. Ачинска( ( т.1 л.д. 34-35). Согласно акту приема – передачи недвижимого имущества, претензий по переданному имуществу у него не имеется( т.1 л.д. 36).

Ответчик ООО УК «ЖТС» (ранее до переименования - ООО «Управляющая организация «Жилищно – Сервисная компания») является управляющей компанией многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора управления многоквартирным домом №1425 от 24 июля 2020 года ( т.1 л.д. 51-67).

Ранее управляющей компанией многоквартирного жилого дома являлась ООО «Городская объединенная управляющая компания жилищно – эксплуатационного комплекса» (ООО «Горжэк») на основании договора управления многоквартирным домом №1029 от 09 июня 2017 года (т.2 л.д. 165-184).

В период владения на праве общей долевой собственности нежилым помещением №, истцами решено осуществить его реконструкцию.

16 ноября 2020 года ФИО1 инициировано внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, по вопросу уменьшения размера общего имущества многоквартирного дома и проведении реконструкции многоквартирного дома согласно проекта. Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома согласовано уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и проведение реконструкции согласно проекта, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, в том числе, с соблюдением санитарных, строительных, пожарных норм и правил. Работы по реконструкции нежилого помещения № в указанном многоквартирном доме определено произвести за счет собственных средств собственников помещения №( т.1 л.д. 38-46).

17 января 2021 года истцами получено разрешение администрации г. Ачинска на реконструкцию нежилого помещения по адресу: <адрес>, под магазин (дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации – 30.07.2019) (т.1 л.д. 128- 129).

11 октября 2021 года между ФИО1, ФИО3 с одной стороны и акционерным обществом «Тандер», с другой стороны, заключен договор аренды №КрсФ/41042/21, согласно которому, ФИО1 и ФИО3 обязались предоставить акционерному обществу «Тандер» на плату во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 82-112).

Согласно п. 1.2. договора объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе, алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских помещений, оказания услуг.

Согласно п.2.1.2 договора, объект аренды находится в надлежащем техническом, санитарно - эпидемиологическом состоянии, соответствует требованиями законодательства в области пожарной безопасности.

Согласно с п. 3.1. договора, арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 45 дней с даты подписания договора по акту – приема – передачи.

Согласно п. 3.3. договора, арендатор вправе произвести в объекте работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора (далее – подготовительные работы). Стороны признают, что подготовительные работы должны включить любые строительные и отделочные работы, которые необходимым для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно – техническими актами. А также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора.

Подписанием договора арендодатель согласовывает арендатору производство подготовительных работ, в том числе, но не ограничиваясь: работ, указанных в приложениях №3,6,7, возведение/демонтаж перегородок, установку дверей (в том числе, внутренних), оконечных устройств системах вентиляции (диффузоры, зонты) сплит – систем, сантехнических приборов и арматуры, оборудования для использования объекта по назначению (п.1.3), монтаж трубопроводов, производство отделочных работ и отделимых улучшений, необходимых арендатору. Виды и объем подготовительных работ согласованы сторонами в приложениях №3, 6,7 стоимость согласована в приложении №7 к договору (т.1 л.д. 83).

В п. 2.1. приложения №5 договора установлена постоянная часть арендной платы, в сумме 360 000 рублей (т.1 л.д. 97, 227).

Наименование работ, их объем и стоимость работ, осуществление которых запланировано в нежилом помещении истцов, отражены в смете (приложение №7 к договору). Так, в разделе 11. «Теплоснабжение» отражены следующие виды работ: врезка в в действующие внутренние сети стальных трубопроводов отопления диаметром 40мм на сумму 20 992 руб. 37 коп., демонтаж радиаторов (не секций) -36 штук на сумму 22 819 руб. 10 коп., прокладка труб отопления стальных диаметром 25 мм – 50, 81 м/п на сумму 10913 руб. 36 коп., прокладка трубопроводов отопления из напорных полипропиленовых труб диаметром 25 мм- 68, 06 п/м на сумму 48852 руб. 90 коп., прокладка полипропиленовых труб отопления из напорных полипропиленовых труб диаметром 40мм – 110 п/м на сумму 91 520 руб. 20 коп., установка водоотводчиков с краном на сумму 12 091 руб. 88 коп., установка секций радиаторов отопительных 634 шт. на сумму 489 285 руб. 92 коп., гидравлическое испытание стальных трубопроводов систем отопления - 479, 16 п/м на сумму 13805 руб. 56 коп. (т.1 л.д. 106).

29 марта 2022 года ООО «Проектстройсервис» подтверждены изменения в проектную документацию по реконструкции нежилого помещения под магазин, в том числе, в части изменений в план системы отопления (т.2 л.д. 23-37).

Распоряжением администрации г. Ачинска №1529-р/1 от 27 апреля 2022 года внесены изменения в разрешение на реконструкцию от 27.01.2021 (т.1 л.д. 121-133), а 17 октября 2022 года истцами получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта реконструкции - нежилого помещения по адресу: <адрес> 180 (т.1 л.д. 125-126).

01 сентября 2022 года между ФИО1 и ФИО3, с одной стороны, и АО «Тандер», с другой стороны заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества №КрсФ/41042/21 от 11 октября 2021 года (т.2 л.д. 3-11). Указанным дополнительным соглашением, помимо прочего, внесены изменения в установлении срока передачи объекта аренды (не позднее 19 сентября 2022 года) для проведения арендатором строительно – монтажных работ согласно приложению №7, завоза и установки в объекте оборудования, а также для завоза товара и проведения иных мероприятий, необходимых для начала трудовой деятельности.

Также внесены изменения в п. 3.5. договора аренды, а именно, в части того, что стороны договорились о том, что арендатор обязуется выполнить ремонтно – строительные работы в объекте согласно приложениям №3,6,7, стоимость работ согласована в приложении №7 к договору. Стороны договорились о том, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость произведенных ремонтно – строительных работ в сумме 4 600 000 рублей равными частями, путем уменьшения ежемесячно перечисляемой суммы арендной платы с рассрочкой на 13 месяце согласно графику (за период с 15.10.2022 по 15.09.2023 по 354 000 рублей, 15.10.2023 -352 000 рублей).

В приложении №7 к договору аренды от 11 октября 2021 года( с учетом дополнительного соглашения) отражен перечень ремонтно – строительных работ, проводимых после подписания акта приема – передачи на 2022 году, в котором отражено наименование видов работ, стоимость и объем в части теплоснабжения, а именно: : врезка в в действующие внутренние сети стальных трубопроводов отопления диаметром 40мм на сумму 8262 руб. 87 коп., демонтаж радиаторов (не секций) -36 штук на сумму 22 819 руб. 10 коп., прокладка труб отопления стальных диаметром 25 мм – 7,03 м/п на сумму 2261 руб. 04 коп., прокладка трубопроводов отопления из напорных полипропиленовых труб диаметром 40 мм- 24 п/м на сумму 11 955 руб. 52 коп., установка радиаторов стальных на сумму 125 186 руб. 15 коп.(т.2 л.д. 9).

Согласно акту приемки выполненных работ 09 января 2023 года согласно по заданию АО «Тандер» подрядчиком ООО «Стройгарант» выполнены работы по капитальному ремонту магазина по адресу: <адрес>, в частности в отношении теплоснабжения выполнены следующие работы: демонтаж радиаторов (не секций) -34 штуки на сумму 21 551 руб. 38 коп., прокладка труб отопления стальных диаметром 15 мм – 32 м/п на сумму 9433 руб. 17 коп., прокладка труб отопления стальных диаметром 20 мм – 84,6 м/п на сумму 26 989 руб. 35 коп., прокладка труб отопления стальных диаметром 25 мм – 8,3 м/п на сумму 2925 руб. 71 коп., установка радиаторов отопительных 354 шт. на сумму 273 605 руб. 48 коп., приварка стальных штуцеров, патрубков – 64 шт. на сумму 53 765 руб. 25 коп., гидравлическое испытание стальных трубопроводов систем отопления 124,9 п/м на сумму 3598 руб. 62 коп., итого, на сумму 391 868 руб. 96 коп. ( т.1 л.д. 233-235).

Стоимость указанных работ по теплоснабжению на сумму 391 868 руб. 96 коп., истцы просят взыскать с ответчика.

В материалы дела истцом ФИО1 представлены кассовые чеки от 14.03.2023 о внесении в счет возмещения ремонта наличными денежными средства в кассу АО «Тандер» денежных средств на сумму 4600 000 рублей (2 300 000 рублей + 2300 000 рублей) (т.2 л.д. 12, 13).

Вместе с тем, учетом исследованных доказательств, пояснений истца, судом установлено, что фактически оплата произведенных работ лично ФИО1 и ФИО7 не производилась, а компенсирована ими арендатору (в том числе, по замене инженерных систем теплоснабжения в принадлежащем им нежилом помещении на сумму 391 868 руб. 96 коп.), путем снижения размера ежемесячной арендной платы. Данные обстоятельства указаны также в письменных пояснениях представитель АО «Тандер».

<данные изъяты>

Также, 03 мая 2023 года между ФИО1 (старый арендодатель №1), ФИО4 (новый арендодатель 1), ФИО3 (арендодатель) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №КрсФ/41042/21 от 11 октября 2021 года, согласно которому п.2.1. приложения №5 изложен в новой редакции: с 21.10.2022 в течение 12 месяцев постоянная часть арендной платы составляет 6154 рублей без НДС в месяц, начиная с 22.10.2023 в течение одного месяца постоянная часть постоянная часть арендной платы составляет 6152 рубля, без НДС в месяц. Начиная с 21.11.2023, постоянная часть арендной платы составляет 360 000 рублей (т.2 л.д. 232).

Обосновывая свои требования о взыскании с ответчика понесенных расходов по замене инженерной системы теплоснабжения в нежилом помещении на сумму 391 868 руб. 96 коп., истцы указали, что ответчиком не исполнены обязательства по поддержанию общих коммуникаций дома в надлежащем состоянии, несмотря на обращения с просьбой их заменить.

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 утверждены минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Указанным Минимальным перечнем предусмотрено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу договора управления МКД и направлено на поддержание технического состояния дома соответствующим обязательным требованиям и нормам действующего законодательства.

Согласно п. 18 абз. 5 "Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290, общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, включают в себя, в том числе восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

В подтверждение своих доводов ФИО1 представлены два заявления: в адрес ООО «Горжэк» от 16 августа 2019 года и в адрес ООО «УО ЖТС» от 14 января 2021 года (т. 2 л.д. 79, 80) о замене стояков отопления и радиаторов, а также фотографии помещения, на которых изображены некоторые стояки и радиаторы отопления внутри помещения. Дата осуществления фотографирования, со слов ФИО1 - в 2021 году. Однако, при открытии электронного изображения (свойства изображения) указана дата создания файлов с указанными фотографиями - 25 ноября 2019 года. Также в ходе рассмотрения дела АО «Тандер» представлены фотографии помещения по состоянию на 2021 год (т.2 л.д. 156-161).

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что они не подтверждают доводы истцов о ненадлежащем состоянии внутридомовой системы отопления (стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры), находящихся в пределах помещениях истцов, в период с даты начала управления ООО УК «ЖТС» многоквартирным жилым домом, то есть с 24 июля 2020 года, до даты начала осуществления работ по реконструкции жилого помещения (не позднее 21 октября 2022 года), поскольку заявление истцов от 16 августа 2019 года, подано в адрес иной управляющей компании, до начала управления ответчиком многоквартирным домом.

Также в заявлениях от 16 августа 2019 года и от 14 января 2021 года не указано, какие конкретные повреждение имеются в элементах системы, доводы, указанные в заявлении не подтверждены фотографиями мест повреждений, соответствующими актами осмотра, фиксирующими локализацию повреждений. При этом представителем третьего лица ООО «Горжэк» в ходе рассмотрения дела опровергалось поступление указанного заявления, а к материалам дела приобщен скриншот электронного журнала входящей корреспонденции общества на дату обращения (т.2 л.д. 103-104), в котором отсутствует обращение от истцов в указанный день.

В заявлении, адресованном к ответчику ООО УО «ЖТС» от 14.01.2021, имеется штамп о поступлении указанного заявления ответчику в указанную дату.

Вместе с тем, по состоянию на 14.01.2021 общество имело иное наименование - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация Жилищно – Сервисная компания» (ООО «УО ЖСК»), по решению единственного участника общества, переименовано лишь 22 декабря 2022 года в ООО УО «ЖТС», что также отражено выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 2 л.д. 127-129).

Согласно пояснениям представителя ответчика, заявление от ФИО1 и ФИО3 в адрес общества не поступало, в подтверждении указанных возражений представлен скриншот электронного журнала общества на дату обращения, в котором отсутствует обращение от истцов в указанный день (т.2 л.д. 104).

Таким образом, мнению суда, представленная ФИО1 копия заявления к ответчику от 14 января 2021 года, не может являться бесспорным доказательством обращения истцов к ответчику в указанную дату, а именно, до осуществления работ по реконструкции нежилого помещения.

Также, по мнению суда, представленные ФИО1 и АО «Тандер» фотографии не свидетельствуют об аварийном состоянии всей системы отопления, расположенной в помещении истца и требующей замены. Напротив, на представленных фотографиях визуально определяется целостность системы, наличие ремонтных воздействий в отношении стояков и радиаторов.

Опровергают доводы истца о ненадлежащем состоянии указанной системы отопления представленный ответчиком акт о состоянии общего имущества собственников помещений в много квартирном доме, из которого следует, что техническое состояние внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг от 24 июля 2020 года, в частности, центрального отопления, горячего водоснабжения, находится в удовлетворительном состоянии (т.1 л.д. 64-65), акты весеннего и осеннего осмотра жилого дома по адресу: <адрес> за период с 18 мая 2020 года по 27 апреля 2023 года, из которых следует, что управляющей компанией выявлялась лишь неисправность теплоизоляции трубопроводов отопления (со слов представителя ответчика – в подвале жилого дома) и неисправность трубопроводов подъездного отопления, то есть в местах общего пользования (т.2 л.д. 132-139), отчеты управляющей компании перед собственниками жилого дома, с указанием наименования видов работ за спорный период, в том числе, по ремонту в многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем водоснабжения, отопления, водоотведения, из которых следует, что ремонт инженерных сетей водоснабжения в период с 2020 года по настоящее время, осуществляется, в том числе, в местах общего пользования и в отдельных помещениях, принадлежащих собственникам по соответствующим заявкам, выпискам из журнала аварийно – диспетчерской службы ООО УО «ЖТС», из которой следует, что за период с 24 июля 2020 года по 01 апреля 2024 года от собственников нежилого помещения <адрес> заявок о течи, замене радиаторов отопления, не поступало (т.2 л.д. 211). Согласно ответу на запрос суда, в 2015 -2022 годах, Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края не рассматривались обращения по вопросу технического состояния системы отопления в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> контрольные, надзорные и профилактические мероприятия по данному вопросу административным органом не проводились (т.2 л.д. 239).

С учетом даты ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома <адрес> в 1969 году, отсутствии сведений о проведении капитального ремонта параметров, указанных в приложении N 3 к Положению ВСН 58-88 (р) об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, предусматривающих минимальную продолжительность эксплуатации элементов здания до капитального ремонта, суд находит доводы истцов о том, что фактический срок эксплуатации отдельных элементов многоквартирного жилого дома, в том числе - центрального отопления, трубопроводов, превысил предусмотренные ВСН 58-88 (р) периоды их эксплуатации, обоснованными.

Вместе с тем, правовые отношения в области проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регулируются статьями 166 - 191 раздела IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 190 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Таким образом, управляющая организация не является лицом, в обязанности которой входит осуществление капитального ремонта внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования теплоснабжения многоквартирного жилого дома, в том числе, находящиеся в пределах нежилого помещения истцов.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что работы по полной замене инженерных коммуникаций и оборудования теплоснабжения (стояков и радиаторов) в пределах помещения, принадлежащего истцам и соответственно, их оплата, осуществлена истцами по собственному усмотрению и то, что эти работы будут проведены именно за счет собственных денежных средств указанных лиц, была доведена до собственников помещений многоквартирного жилого дома на общем собрании. Доказательств того, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о необходимости незамедлительного ремонта и полной замены указанного оборудования, в связи с его неисправностью, истцами не представлено. В связи с изложенным, относительно спорных правоотношений, в действиях ответчика отсутствуют нарушения требований законодательства по порядку проведения текущего ремонта многоквартирного дома и соответственно, отсутствуют нарушения прав истцов.

Таким образом, приходит к выводу об отсутствии связи между действиями (бездействием) ответчиков и возникновением имущественного вреда, о котором указывают истцы, об отсутствии совокупности обстоятельств, при наличии которых может быть удовлетворен иск ФИО1 и ФИО3 о возмещении ущерба, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая организация «Жилищно – технический сервис» о взыскании денежных средств, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Корявина Т.Ю.

Мотивированное решение составлено 22 апреля 2025 года.