Дело № 2-147/2023

34RS0028-01-2023-000090-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2023 года станица Нехаевская

Волгоградская область

Нехаевский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Земцовой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Колпаносовой О.А.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя ответчика администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области ФИО2, действующего на основании доверенности № от 9 января 2023 года,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенности № от 27 сентября 2023 года,

представителя третьего лица АО «Агрофирма «Пионер» ФИО6, действующей на основании доверенности от 20 сентября 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным.

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником 1/7 доли земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с договором от 10 октября 2007 года указанный земельный участок передан в аренду АО «Агрофирма «Пионер» на пятнадцать лет. Позже ему стало известно, что 20 мая 2021 года между администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3 заключен договор № 28 аренды земельного участка общей площадью 320 000 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Нехаевский район, сельское поселение Упорниковское, примерно 2900 м. юго-западнее х. Панькинский, кадастровый №. Как следует из Выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № входит в единое землепользование с кадастровым номером №, долевым собственником которого является истец. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Данного собрания не было проведено и согласие на заключение договора аренды земельного участка с ФИО3 не давалось. Собственники не наделяли администрацию Нехаевского муниципального района Волгоградской области полномочиями на заключение договора аренды на земельный участок, находящийся в их долевой собственности. Администрация Нехаевского муниципального района Волгоградской области не имела права предоставлять земельный участок с кадастровым номером № в аренду ФИО3, так как указанный земельный участок ей не принадлежит и не является земельным участком, право собственности на который не разграничено. Действия администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области нарушают права истца как собственника распоряжаться своей долей земельного участка.

Ссылаясь на указанные обстоятельства просит суд: признать недействительным договор аренды земельного участка № 28 от 20 мая 2021 года с кадастровым номером № заключенный между администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3.

Третьи лица: ФИО16, ФИО15, ФИО17 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещались судом своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьих лиц – Управления Росреестра по Волгоградской области и Урюпинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Волгоградской области, извещенный о проведении судебного заседания своевременно и надлежащим образом, не явился, в ранее поданном объяснении по иску просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица с вынесением решения на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, государственным регистратором не было выявлено оснований для приостановления государственной регистрации. Заявителями был предоставлен полный перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации, предусмотренный ст. 14, ст. 15, ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Договор аренды соответствовал требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, отражал информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, имел надлежащие подписи участников договора.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных истцом требований. Дополнительно пояснил, что при предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду ФИО3 в выписке из ЕГРН от 18 мая 2021 года в графе «особые отметки» указано «Сведения, необходимые для заполнения раздела 2 – сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют». Таким образом, у администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области имелись все основания считать земельный участок с кадастровым номером № относящимся к землям право собственности на которые не разграничено. В июне 2022 года ответчику стало известно о том, что указанный земельный участок входит в единое землепользование с кадастровым номером №, который находится в общей долевой собственности и передан в аренду АО «Агрофирма «Пионер». В связи с чем, ФИО3 было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № в связи с заключением договора аренды не уполномоченным лицом со стороны арендодателя. Однако, ФИО3 отказался от расторжения договора аренды.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных истцом требований. Дополнительно пояснили, что из выписки на земельный участок с кадастровым номером № следует, что ФИО1 является собственником 1/7 доли в праве долевой собственности на земельный участок, право собственности возникло 5 февраля 2015 года, при этом в выписке не указано основание возникновения права. Из выписки на указанный земельный участок также видно, что в разделе «Особые отметки» указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, кадастровые номера обособленных участков, входящие в единое землепользование №, №. Полагают, что истец не предоставил правоустанавливающие документы, из которых было бы видно, что входит в состав 1/7 доли земельного участка. Не понятно в каком из земельных участков с кадастровыми номерами № или № находится доля истца. Из выписки на земельный участок № в графе «Правообладатель» указано – данные о правообладателе отсутствуют. Считают, что истец должен представить доказательства того, что право собственности на 1/7 долю зарегистрировано в земельном участке с кадастровым номером №. В материалах дела отсутствуют документы о постановке земельного участка с кадастровым номером № на кадастровый учет, также нет документов об образовании земельного участка с кадастровым номером № – в виде единого землепользования. Нет документов, подтверждающих право истца на земельный участок с кадастровым номером №. В материалах дела также отсутствует договор аренды, заключенный между истцом и АО «Агрофирма «Пионер», из которого было бы видно, какой земельный участок передавался в аренду по указанному договору и в каких границах и площадью. Без указанных документов невозможном установить является ли истец собственником 1/7 доли в земельном участке с кадастровым номером №. Ответчик ФИО3 использует земельный участок с кадастровым номером № на праве аренды. Договор аренды № 28 от 20 мая 2021 года прошел правовую экспертизу и государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 34:17:100007:385 материалами дела или какими-либо документами не подтверждается. АО «Агрофирма «Пионер» земельный участок с кадастровым номером № никогда не обрабатывало, доказательств обратного не представлено. В связи с чем, просят в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказать.

Представитель третьего лица АО «Агрофирма «Пионер» ФИО6 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных истцом требований. Дополнительно пояснила, что АО «Агрофирма «Пионер» с 13 ноября 2007 года по настоящее время является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, в единое землепользование которого входят земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Государственную регистрацию договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 10 октября 2007 года прошел 13 ноября 2007 года. Договор аренды от 10 октября 2007 года был заключен с собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером №, срок аренды на 15 лет. 1 апреля 2022 года с собственниками земельного участка было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя, согласно которому договор аренды заключен на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации (16 мая 2022 года). Таким образом, до настоящего времени АО «Агрофирма «Пионер» является действующим арендатором земельного участка №, в единое землепользование которого входят земельные участки с кадастровыми номерами № (пашня) и № (сенокосы). Действительно длительное время АО «Агрофирма «Пионер» не пользовалось сенокосами, так как у АО «Агрофирма «Пионер» было достаточно земель для сенокошения. Но в последнее время количество сенокосов у АО «Агрофирма «Пионер» значительно уменьшилось, в связи с чем, в настоящее время Агрофирма собирается пользоваться земельным участком с кадастровым номером № для сенокошения, но как выяснилось, существует препятствие в этом, поскольку на указанный земельный участок с ФИО3 заключен договор аренды. С 2007 года АО «Агрофирма «Пионер» является арендатором спорного земельного участка и выплачивает арендную плату собственникам земельных долей. В связи с чем, просит удовлетворить заявленные истцом требования.

Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела и оценив предоставленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствие с п. п. 1-2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно абз.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

На основании пункта 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

По общему правилу, установленному пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 мая 2021 года между администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 320000 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения на территории Упорниковского сельского поселения, местоположение: Волгоградская область, Нехаевский район, территория Упорниковского сельского поселения, примерно 2900 м. юго-западнее х. Панькинский, сроком на 3 года, без права последующего выкупа. Указанный земельный участок по акту приема-передачи 20 мая 2021 года был передан Администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области ФИО3 (л.д. 30-35).

В связи с чем, Управлением Росреестра было зарегистрировано обременение в виде аренды на указанный земельный участок (л.д. 10-13).

Согласно выписке из ЕГРН от 18 мая 2021 года на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 320000 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения на территории Упорниковского сельского поселения, местоположение: Волгоградская область, Нехаевский район, территория Упорниковского сельского поселения, примерно 2900 м. юго-западнее х. Панькинский, сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют (л.д. 59-60).

Согласно выписке из ЕГРН от 22 июня 2021 года на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 320000 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения на территории Упорниковского сельского поселения, местоположение: Волгоградская область, Нехаевский район, территория Упорниковского сельского поселения, примерно 2900 м. юго-западнее х. Панькинский, данные о правообладателе указанного земельного участка отсутствуют (л.д. 61-62).

Между тем, судом установлено, что ФИО1 (1/7 доля), ФИО16 (1/7 доля), ОАО «Агрофирма «Пионер» (3/7 доли), ФИО15 (1/7 доля), ФИО17 (1/7 доля) являются собственниками земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование). Кадастровые номера обособленных (условных) участков, входящих в единое землепользование №, № (л.д. 14-22).

На земельный участок с кадастровым номером № 13 ноября 2007 года зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:17:000000:355 при множественности лиц на стороне арендодателя от 10 октября 2007 года, собственники земельных долей (ФИО8 (1/7 доля), ФИО9 (1/7 доля), ФИО10 (1/7 доля), ФИО15 (1/7 доля), ФИО4 А.С. (1/7 доля), ФИО17 (1/7 доля), ФИО11 (1/7 доля) (Арендодатели)), в лице представителя ФИО12, действующей на основании нотариальных доверенностей, передают в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, открытому акционерному обществу «Агрофирма «Пионер», в лице генерального директора ФИО7, который принимает в аренду земельный участок общей площадью 133 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Волгоградская область, Нехаевский район, территория Упорниковского сельского поселения, для производства сельскохозяйственной продукции. Договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и регистрации его в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Волгоградской области 13 ноября 2007 года.

Дополнительным соглашением от 1 апреля 2022 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенным между ФИО16, ФИО1, ФИО15, ФИО17 и АО «Агрофирма «Пионер», пункт 1 Договора изложен в следующей редакции: Настоящий договор заключен сроком на 10 (десять) лет и вступает в силу с момента государственной регистрации в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Дата государственной регистрации – 16 мая 2022 года.

На основании вышеизложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером № представляет собой единое землепользование, обособленными (условными) участками, входящими в единое землепользование, являются земельные участки с кадастровыми номерами № и №, собственниками которых являются: ФИО16, ФИО1, ФИО15, ФИО17, АО «Агрофирма «Пионер». С 13 ноября 2007 года по настоящее время земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у АО «Агрофирма «Пионер».

Следовательно, администрация Нехаевского муниципального района Волгоградской области на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка №28 от 20 мая 2021 года не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности истца и других сособственников.

Администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области в адрес ФИО3 направлялось соглашение от 27 июня 2022 года о расторжении договора аренды № 28 от 20 мая 2021 года и акт приема-передачи земельного участка (л.д. 53-56). ФИО3 отказался от расторжения договора аренды земельного участка № 28 от 20 мая 2021 года (л.д. 51-52).

Суд отклоняет довод представителя ответчика ФИО3 – ФИО5 о том, что правообладатели земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют, а значит истец не является собственником указанного земельного участка, в связи с чем, администрация Нехаевского муниципального района Волгоградской области имела право по распоряжению данным земельным участком, в ввиду следующего.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка с кадастровым номером № от 10 июля 2007 года, указанный земельный участок является единым землепользованием, местоположение установлено относительно ориентира территория Упорниковского сельского поселения Нехаевского района Волгоградской области, расположенного в границах участка, общая площадь земельного участка составляет 133 га, земельный участок с кадастровым номером № состоит из обособленных участков № (101 га) и № (32 га).

В соответствии с письмом Росреестра от 11 ноября 2019 года № 18/1-10968-ВС/19 «О выполнении комплексных кадастровых работ на территории одного кадастрового квартала» земельный участок, которому при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование», является ранее учтенным земельным участком, государственный кадастровый учет которого был осуществлен по правилам Федерального закона от 02 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в соответствии с Порядком ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденным приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 № П/119 (утратил силу с 27 февраля 2010 года).

Исходя из пунктов 6.2.5, 6.2.7 Порядка, единое землепользование - это составной земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных и/или условных), права на который подлежат государственной регистрации, как на единый объект недвижимого имущества (единое землепользование).

Соответственно, ФИО1, ФИО16, АО «Агрофирма «Пионер», ФИО15, ФИО17, являясь долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, являются долевыми собственниками обособленных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, право собственности на обособленные земельные участки, в соответствии с законодательством, не регистрируется. Указанные лица не наделяли администрацию Нехаевского муниципального района Волгоградской области полномочиями по распоряжению принадлежащим им земельным участком.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку у администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области не имелось полномочий по распоряжению земельным участком, оспариваемый договор аренды земельного участка № 28 от 20 мая 2021 года не соответствует требованиям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, так как заключен от имени собственников неуполномоченным лицом.

В соответствии с ч. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Признание недействительным договора аренды земельного участка является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации обременения (аренды) земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Нехаевского муниципального района Волгоградской области, ФИО3 о признании договора аренды земельного участка недействительным, - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № 28 от 20 мая 2021 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Нехаевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки – аннулировать регистрационную запись № от 17 июня 2021 года о государственной регистрации обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Нехаевский районный суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.С. Земцова

Справка: решение суда в окончательной форме, с учетом положений части 2 статьи 199, части 3 статьи 107 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, составлено 5 октября 2023 года.