УИД 77RS0002-02-2025-001505-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 09 июня 2025г.
Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Курносовой О.А., при помощнике судьи фио, с участием представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3162/25 по иску ФИО1 к ООО «Эссет менеджмент» о взыскании убытков, денежных средств, связанных с уменьшением размера площади переданных апартаментов, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Эссет менеджмент» о взыскании убытков, денежных средств, связанных с уменьшением размера площади переданных апартаментов, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта (апартаментов) по адресу: адрес предусмотренный договором срок. Нарушение срока составило более 2 лет 6 месяцев и является значительным нарушением прав участника долевого строительства. Кроме того площадь квартиры, по итогам обмеров кадастрового инженера, стала на 1,4 кв.м. меньше, чем это предусмотрено договором. В связи с изложенным истец просит взыскать неустойку с учетом введенного моратория за период с 31.06.2023 по 22.03.2024 в размере сумма; убытки, связанные с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору по установке стеклянной перегородки в душевой в размере сумма, взыскать денежные средства, связанные с уменьшением размера площади переданных апартаментов, в размере сумма и внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об уменьшении площади апартаментов 288 по адресу: адрес, указав их площадь вместо 34,5 кв.м.- 33,1 кв.м. В связи с нарушением прав потребителя истец просит взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф, расходы, связанные с подачей иска, на общую сумму сумма (79,80+220+220+280+148+124+45).
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска в полном объеме по доводам письменных возражений, просил снизить размер неустойки.
Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела 31 июля 2020г. между ООО «Эссет менеджмент» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве №к-14-288-1, согласно которому застройщик обязался построить и передать участнику объект - апартаменты 288 по адресу: адрес, в срок до 30.06.2022г.
Апартаменты были переданы истцу 15 января 2025г., согласно акту приема-передачи.
Таким образом, период просрочки составил более 2,5 лет или 30 месяцев и 15 дней (с 30 июня 2022г. по 15 января 2025г.).
16 января 2025г. истцом на электронный адрес ответчика направлено требование о выплате неустойки с учетом действия моратория, согласно которому период просрочки составил 266 дней с 31.06.23 по 22.03.24. Размер неустойки с учетом действия установленной законом ставки составляет 7,5% и, исходя из цены договора, составил сумма
Ответа со стороны застройщика на претензию истца не поступило.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
В соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно п. 2 вышеуказанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 6 ч 2.1 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик являющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ основанием для отнесения к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора.
В рамках рассматриваемого иска, срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства превысил 30 месяцев (30 сентября 2022 - 15 января 2025) в связи с чем размер такой неустойки законом не ограничен, следовательно, доводы ответчика об ограничении неустойки верхним пределом- 5% от цены договора необоснованны.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ неоднократно отмечала, что помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию (процентов за пользование и штрафа), последствиям нарушения обязательства, застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении заявления. Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившим обязательство.
В своих возражениях на иск ответчик, заявляя требование о снижении неустойки, ссылается на следующие обстоятельства:
«ответчик понес значительные убытки в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, распространением коронавирусной инфекции, недружественными действиями иностранных государств и международных организаций, связанных с введением ограничительных мер, связанных в том числе с проведением СВО»;
«контрагенты не поставили в сроки лифты и эскалаторы производства компании Шиндлер», являющиеся предметом договора долевого участия. По причине нарушения поставщиками своих обязательств ответчик не смог своевременно исполнить свои обязательства».
«обстоятельства непреодолимой силы повлекли для ответчика неблагоприятные последствия в виде убытков: обязательства по выплате участникам долевого строительства штрафных санкций, возникновение дополнительных расходов на содержание строительной площадки, осуществление арендных платежей, увеличение продолжительности обслуживания кредита, заключенного ответчиком с банком, неполучение прибыли и планируемых доходов от сдачи в аренду помещений объекта».
ВС РФ (Обзор Верховного Суда РФ №1 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на адрес новой коронавирусной инфекции от 21 апреля 2020) высказал позицию о том, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно нести ответственность, пока не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (ч.3 ст. 401 ГК РФ). Эпидемия коронавируса и ограничительные меры, принятые правительством для борьбы с ней, сами по себе не являются универсальными обстоятельством непреодолимой силы. Суды при рассмотрении заявлений об освобождении от обязательств в связи с форс-мажором должны исходить из обстоятельств конкретного дела. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства (например, нарушение обязательств его контрагентами).
Фактические обстоятельства рассматриваемого иска состоят в том, что договор между сторонами был заключен 31 июля 2020г., то есть уже в период начавшейся пандемии (с 30 января 2020г. по 5 мая 2023г.).
При этом, согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения и определять условия этих отношений.
Существенным условием договора является срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.
Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со ст. 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, заключая договор с истцом уже в период пандемии должен и мог предположить, а также оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе предложенного им же срока передачи объекта и возникших в результате своей деятельности убытков.
Договором предусмотрен срок передачи до 30 июня 2022г. (4 месяца после начала СВО - 24 февраля 2022), то есть когда объект должен был быть почти готов к передаче участнику долевого строительства.
Данные обстоятельства свидетельствуют лишь о намерении застройщика, в отношении которого не вводились какие-либо ограничения в его деятельности и санкции, возложить свою ответственность на пандемию и СВО, даже при условии большого периода введенного моратория, освобождающего застройщика от штрафных санкций, введенных ограничений (верхним пределом) этих санкций.
Изложенные ответчиком обстоятельства, в частности, учитывались правительством при введении моратория с 03.04.2020 по 31.12.2020; с 29.03.2022 по 30.06.2023; с 22.03.2024 по 30 .06.2025г., когда Правительство РФ, учитывая сложившиеся в мире обстоятельства, освободило застройщиков на значительный период от уплаты неустойки и иных штрафных санкций. Помимо этого, 04.08.2023г. застройщику смягчена ответственность и ограничен размер неустойки (в случае нарушения срока окончания строительства не более 30 месяцев), а также и размер штрафа в 5%.
То есть из введенных мер поддержки застройщиков со стороны государства, следует, что ряд перечисленных ответчиком обстоятельств фактически учтен. Вместо начисления неустойки за период в 2,5 года, истец имеет право на начисление неустойки лишь за 9 месяцев.
Таким образом, доказательств того, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы ответчиком не представлено.
В свою очередь негативные последствия, которые причинены участнику долевого строительства, выраженные в длительном неисполнении обязательств в 2,5 года являются значительными, что фактически подтверждается Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, когда размер неустойки в данном случае уже не ограничивается верхним пределом (не более 5% от цены договора).
В случае подачи заявления о несоразмерности неустойки, суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.
Расчет неустойки, представленный истцом, суд полагает арифметически верным.
Вместе с тем, исходя из существа рассматриваемого судом спора, периода просрочки, характера последствий неисполнения обязательства, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия до сумма Снижая размер неустойки и определяя ее в указанной сумме, суд полагает, что данная сумма достаточна и соразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства.
При этом суд принимает также во внимание период просрочки, а также учитывает, что строительство многоэтажного дома связано с взаимодействием различных организаций, привлеченных не только для финансирования строительства, но и для непосредственного выполнения необходимых строительных работ. Одновременно, суд исходит из того, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 01 июля 2023г. по 21 марта 2024г. в размере сумма
Как следует из материалов дела, по условиям договора апартаменты подлежали передаче с душевой кабиной в строительном исполнении и стеклянной перегородкой. Об этом также указано в акте первичного осмотра объекта долевого строительства от 15 января 2025г. В перечне недостатков истцом указывалось на отсутствие в ванной стеклянной перегородки, предусмотренной приложением № 3 к договору участия в долевом строительстве.
19 марта 2025г., то есть по истечении 60 дней, истец подписал у застройщика акт об устранении недостатков, в котором отмечено, что недостатки не устранены в полном объеме, стеклянная перегородка не установлена.
Таким образом, судом установлено, что ни в период действия договора долевого участия от 31 июля 2020г., ни в период срока устранения застройщиком недостатков в апартаментах на основании акта осмотра от 15 января 2025г., стеклянная перегородка установлена не была.
Ввиду нестандартных размеров проема для стеклянной перегородки, истец обратилась на Московскую зеркальную фабрику, где стоимость стеклянной перегородки по тарифу «эконом» составила сумма, стоимость установки сумма, стоимость замера сумма, стоимость доставки сумма (по тарифу эконом). Всего истцом понесены затраты на сумму сумма (97 674+29300+3000+2000).
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Поскольку перечисленные расходы являются фактически понесенными истцом в результате неисполнения застройщиком своих обязательств по договору, то требования о взыскании сумма являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Обстоятельств, с учетом заявленных доводов ответчика, являющихся основанием для отказа в удовлетворении требований истца о возмещении фактически понесенных убытков, судом не установлено.
Разрешая требования истца о взыскании денежных средств, связанных с уменьшением размера площади переданных апартаментов, суд приходит к следующему.
По условиям договора застройщик обязался передать апартаменты общей проектной площадью 34,5 кв.адрес тем, согласно техническому паспорту МосгорБТИ от 04.04.2025г., площадь переданного дольщику помещения составила 33,1 кв.м., что на 1,4 кв.м. меньше.
В силу положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что площадь квартиры соответствует условиям договора долевого участия.
Согласно условиям договора стоимость апартаментов составила сумма, стоимость 1 кв.м. определена в размере сумма, т.е. разница в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства составит сумма
08 апреля 2024г. на электронный адрес ответчика истцом направлена претензия с приложением требования о возврате денежных средств в размере сумма + сумма, всего сумма
В добровольном порядке требования истца не удовлетворены.
Поскольку БТИ являются специализированными организациями технической инвентаризации, осуществляющими технический учет жилищного фонда, созданными согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", то оценив составленный МосгорБТИ технический паспорт, представленный истцом, суд приходит к выводу о том, что документ составлен в соответствии с нормами действующего законодательства и отражает действительное состояние объекта на дату проведенного обследования. Обстоятельств и доказательств, опровергающих выводы МосгорБТИ, ответчиком не представлено и не заявлено.
На основании изложенного, суд полагает необходимым удовлетворить требование истца о взыскании денежных средств, связанных с уменьшением размера площади переданных апартаментов, в размере сумма (сумма х 1,4).
В свою очередь установление судом площади объекта является основанием для внесения в ЕГРН сведений о площади апартаментов 288 по адресу: Москва, адрес размере 33,1 кв.м.
Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, также просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере сумма
Право потребителя требовать компенсации причиненного ему нарушением его прав морального вреда, предусмотрено ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, с учетом нравственных страданий истца, вызванных нарушением его прав как потребителя в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче объекта долевого строительства, приобретенного истцом для личных нужд в размере сумма принимая во внимание при определении размера компенсации фактические обстоятельства дела.
В соответствии с ч. 3 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 года №214, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Вместе с тем в соответствии с постановлением Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.
Как следует из материалов дела, в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями выплатить неустойку по договору долевого участия 16 января 2025г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2023), от 19 июля 2023 года, разъяснено следующее: если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
На основании изложенного, требование о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного п. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г., не подлежит удовлетворению.
Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 N326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания неустойки, согласно Постановлению Правительства РФ от 18 марта 2024 №326 до 30 июня 2025 года включительно.
В силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст. 94 ГПК РФ относит, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, а также другие признанные судом необходимыми расходы.
Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные почтовые расходы в размере сумма, расходы на копирование документов в размере сумма, расходы по составлению заключения БТИ в размере сумма, полагая данные суммы разумными с учетом объема оказанных услуг. Судебные расходы в остальной части удовлетворению не подлежат, поскольку, по мнению суда, не являются необходимыми.
По правилам ч.1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета адрес с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что, исходя из положений подп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, составляет сумму в размере сумма
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Требования ФИО1 к ООО «Эссет менеджмент» о взыскании убытков, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Эссет менеджмент» в пользу ФИО1:
денежные средства, связанные с уменьшением размера площади переданных апартаментов, в размере сумма
расходы на приобретение, доставку и установку стеклянной перегородки в размере сумма
неустойку за период с 01.07.23 по 21 марта 2024г. в размере сумма денежную компенсацию морального вреда в размере сумма
почтовые расходы в размере сумма
расходы на копирование документов в размере сумма
расходы по составлению заключения БТИ в размере сумма
В остальной части иска отказать.
Решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о площади апартаментов 288 по адресу: Москва, адрес размере 33,1 кв.м.
Взыскать с ООО «Эссет менеджмент» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма
Предоставить ООО «Эссет менеджмент» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки сроком до 30 июня 2025 года включительно.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.
Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2025г.
Судья О.А. Курносова