К делу №2 – 1047/2025

УИД:23RS0003-01-2025-000108-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Дубинной А.Р.,

с участием посредством видеоконференц-связи представителя истца ФИО1 –ФИО2, действующего на основании доверенности от 09.01.2025г., третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании сделки состоявшейся и действительной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании сделки состоявшейся и действительной. В обоснование иска указала, что 20.07.2024г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым она приобрела у ответчика комнату 56 в <адрес>, расположенной по <адрес> в <адрес> за 800 000 рублей. Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами и исполнен истцом полностью путем передачи ответчику денежных средств в размере 800 000 рублей в день подписания договора. 12.07.2024г., до подписания данного договора, истец погасила задолженность ответчика по коммунальным платежам и погасила долги в службе судебных приставов на общую сумму 257 294,74 рублей. После подписания вышеуказанного договора купли-продажи, ответчица стала уклоняться от регистрации сделки, отказывается передать ключи от комнаты. В связи с чем, просит суд признать сделку по купле-продажи комнаты в коммунальной квартире площадью 13,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, комната 56, заключенную между ФИО1 и ФИО4 состоявшейся и действительной, признать за ФИО1 право собственности на указанную комнату.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требований поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, дав пояснения аналогичные иску.

Ответчик ФИО4 в судебное заседании не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствии и отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в представленном возражении, ссылаясь на то, что денежные средства в сумме 800 000 рублей от истца она не получала. Не оспаривает тот факт, что истица с ее согласия погасила задолженность по коммунальным платежам в сумме 257 000 рублей, однако остаток в размере 540 000 рублей ей так и не был оплачен, в связи с чем, она продала спорную квартиру третьему лицу. О состоявшей сделки по продажи комнаты истец была уведомлена, но отказалась от возврата ей 257 000 рублей, требуя перехода права собственности на комнату.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании с исковыми требования не согласился, пояснив, что спорную комнату он приобрел у ответчика по договору купли-продажи недвижимости от 08.08.2024г., и которую 06.03.2025г. продал ФИО5 Переход права собственности от ФИО4 был в установленный законом порядке зарегистрирован в ЕГРН, с регистрацией обременения в виде ипотеки, до полной оплаты им по указанной сделке. Считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, уважительность причин неявки суду не известны.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются параграфом 7 главой 30 Гражданского кодекса РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (130) (п.1 ст.549 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела следует, что между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости от 20.07.2024г., в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: жилое помещение, комната в коммунальной квартире, площадью 13,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, комната 56.

Согласно п.3 договора жилое помещение: квартира продается по соглашению сторон за сумму 800 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.4).

Передача недвижимого имущества фактически состоялась до подписания настоящего договора, имущество передано в том виде, в котором его осмотрели покупатель. Стороны договорились считать настоящий пункт договора передаточным актом (п.5).

Покупатель ФИО1 приобретает право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество: комнату в коммунальной квартире после государственной регистрации перехода права собственности (п.10).

Частью 2 ст.223 ГК РФ регламентировано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор купли – продажи недвижимости от 20.07.2024г. в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю не зарегистрирован.

Как указывает в иске ФИО1, договор купли-продажи недвижимости от 20.07.2024г. до настоящего времени не зарегистрирован в установленном законе порядке, поскольку ответчик уклоняется от явки Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации сделки, чем нарушаются права истца.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права в предмет доказывания по иску о признании сделки состоявшейся включаются не только установление факта заключения между продавцом и покупателем сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, но и фактическое исполнение сторонами данной сделки, как уплата цены договора покупателем так и передачу продавцом комнаты покупателю, а также необоснованное уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Как уже установлено судом, в тексте (п.3) договора купли-продажи недвижимости от 20.07.2024г. указано, что жилое помещение: квартира продается за сумму 800 000 рублей.

В тоже время, исходя из положений ст.56 ГПК РФ истец не доказала, что она оплатила приобретенную комнату, передав продавцу ФИО4 800 000 рублей.

Письменных доказательств (расписки, денежные переводы и т.п.), свидетельствующих о том, что сумма 800 000 рублей передана покупателем ФИО1 и получена продавцом ФИО4 материалы дела не содержат, и на наличие таких доказательств истец в ходе судебного разбирательства не ссылается, в то время как ответчиком ФИО4 утверждение истца о том, она полностью уплатила цену за комнату не признаются.

Содержание в п.4 договора указание о том, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, не может свидетельствовать о фактической передачи денежных средств от покупателя продавцу. Более того, в данном пункте договора не содержится сведений о том, каким образом (наличным/безналичным) и когда денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что свои обязанности по договору покупатель ФИО1 не исполнила, приобретенное жилое помещение (комнату) не оплатила.

Оплата покупателем задолженности по коммунальным платежам, образовавшейся в процессе владения и пользования спорной комнатой продавцом до заключения договора купли – продажи недвижимости от 20.07.2024г., не признается судом в качестве доказательства оплаты покупателем стоимости приобретенной комнаты, поскольку доказательств того, что между сторонами была согласована такая форма расчета по договору, суду не представлено.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи недвижимости от 08.08.2024г. комната 56 по адресу: <адрес> продана ФИО4 покупателю ФИО3, который в свою очередь данное недвижимое имущество продал ФИО5 по договору купли-продажи от 06.03.2025г.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН и соответствующими договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, действия ФИО4, которая продолжала пользоваться комнатой после заключения с истцом спорного договора, распорядившись ею по своему усмотрению, продав ФИО3, свидетельствуют о том, что спорная комната не передавалась ФИО1 Следовательно, продавцом условия договора также не были выполнены.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства обращения истца к ответчику с требованием явиться в назначенную даты и время в Управление Росреестра для подачи заявления о регистрации сделки.

Данные обстоятельства исключают признание договора купли-продажи недвижимости от 20.07.2024г. состоявшейся сделкой.

При изложенных обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО4 (<данные изъяты>) о признании сделки состоявшейся и действительной - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года.