Судья Горюнова М.С. Дело № 33-1435/2023
(I инст. № 2-1521/2022)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
18 июля 2023 года г. Майкоп
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе
председательствующего Тхагапсовой Е.А.,
судей Сиюхова А.Р., Аутлева Ш.В.,
при секретаре судебного заседания Цеевой Д.К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1521/2022 по апелляционной жалобе истца ФИО2 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 17 октября 2022 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых ФИО2 к ООО «Атлас», ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, признании недействительным договора долевого участия с третьим лицом № 3/6/62 от 13.08.2021 с прекращением в ЕГРН регистрационной записи о регистрации договора долевого участия № 3/6/62 от 13.08.2021, а также прекращении права собственности третьего лица на долю в многоквартирном доме отказать
Заслушав доклад судьи Тхагапсовой Е.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Атлас» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора. В обоснование иска указал, что 18.06.2020 между ним и ответчиком заключён договор участия в долевом строительстве № 3/6/62, по условиям которого застройщик обязывался своими силами и с привлечением средств других лиц, в том числе, участников долевого строительства, построить 5-ти этажный многоквартирный жилой дом, литер 6 «жилой комплекс «Мега», 3 этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:12715, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов», расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде квартиры на 5 этаже в указанном многоквартирном доме, а участник долевого строительства, в свою очередь, принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в установленный настоящим договором срок в соответствии с условиями настоящего договора.
Согласно пункту 2.1. указанного договора предусмотрена рассрочка оплаты цены договора с июля 2020 года по май 2021 года равными платежами по 60 200 рублей, в июне 2021 года – 61 040 рублей не позднее 15-го числа каждого месяца.
Письмом от 23.06.2021 ответчик направил в адрес ФИО2 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с систематическим нарушением сроков внесения платежей.
С указанным письмом истец не согласился, указав, что изначально им добросовестно исполнялись обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, что подтверждается карточкой счета от 17.06.2021 овнесении ФИО2 платежа в размере 309 960 рублей, то есть 30% от стоимости договора, равного 1 033 200 рублей. Последующее невнесение денежных средств явилось следствием неисполнения обязанности застройщика по срокам строительства объекта и ввода в эксплуатацию, разрешение на которую ответчиком до сих пор не получено. Вместо пятиэтажного многоквартирного дома застройщиком ООО «Атлас» возведено только 3 этажа указанного многоквартирного объекта.
02.07.2021 истец письменно предложил ответчику произвести оплату оставшейся части цены по Договору в размере 723 240 рублей, данное предложение было ответчиком проигнорировано.
В связи с изложенным, ФИО2 просил суд признать односторонний отказ ООО «Атлас» от исполнения договора долевого участия в строительстве от 18.06.2020 № 3/6/62 недействительным, применить последствия недействительности одностороннего отказа от исполнения указанного договора и признать заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве действующим, а также признать право истца на долю в объекте, незавершённом строительством, которая после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире с условным номером № 62 на 5 этаже, общей площадью 26,9 кв.м, расположенной по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, <адрес>.
Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 08.08.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечена собственник спорной квартиры с условным номером № 62 на 5 этаже, общей площадью 26,9 кв.м, в многоквартирном жилом доме - ФИО1
Решением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 17 октября 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.
На указанное решение суда от 17.10.2022 истцом ФИО2 подана апелляционная жалоба, подписанная его представителем по доверенности, ФИО8, в которой апеллянт просит обжалуемый судебный акт отменить. Приводя в доводах апелляционной жалобы основания искового заявления, ФИО2 также указывает на то, что при принятии решения суд первой инстанции в нарушение ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, в мотивировочной части ссылается на положения ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которая предусматривает основание для одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве, если оплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, в то время как пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве от 18.06.2020 № 3/6/62 предусмотрена рассрочка оплаты цены договора с июля 2020 года по май 2021 года равными платежами по 60 200 рублей.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика по доверенности ФИО5 просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя истца по доверенности – ФИО8, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ответчика ООО «АТЛАС» по доверенности – ФИО5, обсудив возможность слушания дела в отсутствие неявившегося истца, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, не допускаются.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3).
В силу части 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО «Атлас» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве от 18.06.2020 № 3/6/62.
В соответствии с условиями заключённого Договора, в пункте 1.1. застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением средств других лиц, включая средства участника долевого строительства, построить 5-тиэтажный многоквартирный жилой дом, литер 6 «жилой комплекс «Мега», 3 этап строительства, на земельном участке площадью 20471 кв.м, с кадастровым номером 01:05:2900013:12715, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Новая Адыгея, <адрес>, срок сдачи объекта 30.12.2021. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, застройщик обязывался передать истцу объект долевого строительства в виде квартиры в указанном многоквартирном доме, а истец, как участник долевого строительства, в свою очередь, принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в установленный настоящим договором срок. Объект долевого строительства - квартира имеет следующие характеристики: условный номер <адрес>, подъезд 2, этаж 5, общая проектная площадь жилого помещения: 26,9 кв.м., общая площадь вспомогательных помещений- 8,7 кв.м., количество комнат-1, общая площадь комнаты: 18,2 кв.м., количество лоджий-1, общая приведенная площадь - 28,7 кв.м (л.д. 15 - 22).
Пунктом 2.1. цена договора предусматривалась в размере 1 033 200 рублей. При этом оплата по договоренности сторон должна была производиться в следующем порядке: 309 960 рублей подлежали уплате в течение 5 рабочих дней от даты государственной регистрации договора в Управлении Росреестра, а денежные средства размере 723 240 рублей должны быть внесены истцом по утвержденному сторонами графику: с июля 2020 года по май 2021 года равными платежами по 60 200 рублей, в июне 2021 года 61 040 рублей, не позднее 15-го числа каждого месяца (л.д. 16).
Как установлено судом, 25.06.2020 истцом был внесен первоначальный платеж в размере 309 960 рублей в соответствии с условиями договора, что подтверждается карточкой счета 76.33.3, составляющий 30% от общей суммы договора (л.д. 23).
Далее, с июля 2020 года, в нарушение условий договора, каких-либо платежей по оплате стоимости объекта долевого строительства, ФИО2 не производил, мотивируя неуплату не исполнением застройщиком обязанностей по соблюдению сроков строительства объекта до 30.06.2021 и ввода объекта строительства в эксплуатацию до 30.12.2021, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Между тем, из материалов дела следует, что на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № №-045, выданного отделом архитектуры, градостроительства и муниципального земельного контроля Администрацией муниципального образования «Тахтамукайский район», многоквартирный дом литер 6 «Жилой комплекс «Мега»III этап строительства (литер 5,б), построенный на земельном участке площадью 20471 кв.м, с кадастровым номером 01:05:2900013:12715 по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский муниципальный район, Старобжегокайское сельское поселение аул Новая Адыгея <адрес>, з/у 90/3, был сдан в эксплуатацию 07.12.2021 (л.д. 73-76).
В связи с допущенным систематическим нарушением условий договора участия в долевом строительстве в части внесения платежей за объект долевого строительства, застройщиком ООО «Атлас» в адрес истца было направлено требование от 26.04.2021 о необходимости погашения задолженности, которое ФИО2 оставил без удовлетворения.
Как предусмотрено частью 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если договором, уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более, чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более, чем два месяца, является основанием для одностороннего застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
На основании положений приведенной правовой нормы, спустя установленный законом 30-дневный срок с момента получения истцом требования от 26.04.2021, ввиду неуплаты участником долевого строительства оставшейся части стоимости договора в соответствии с его условиями, 23.06.2021 застройщик направил ФИО2 письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, перечислив уплаченные ФИО2 денежные средства в размере 309 960 рублей, на депозит нотариуса по месту нахождения застройщика (л.д. 28, 29).
02.07.2021 ФИО2 обратился к застройщику ООО «Атлас» с письменным предложением о внесении оплаты оставшейся части стоимости договора участия в долевом строительстве в размере 723 240 рублей (л.д. 24, 25).
Однако судом первой инстанции установлено, что оставшаяся часть стоимости договора в размере 723 240 рублей ФИО2 на счет застройщика внесена не была, в материалах дела отсутствуют доказательства полной оплаты истцом стоимости спорного объекта долевого строительства по договору от 18.06.2020 № 3/6/62.
При таких обстоятельствах, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного дома, суд первой инстанции обоснованно исходил из доказанности фактов не внесения истцом оплаты по договору участником долевого строительства и его отказа произвести такую оплату в полном объеме по требованию застройщика.
Учитывая, что предусмотренный законом порядок уведомления ФИО2 о наличии задолженности и последствиях неисполнения требования о погашении долга застройщиком соблюден, с выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, полагая принятое решение законным и обоснованным.
При этом доводы апелляционной жалобы истца о неправомерном применении судом к спорным правоотношениям статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в части положений, регулирующих основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, условиями которого предусматривалась рассрочка внесения платежей, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку установленные обстоятельства, не опровергнутые истцом, свидетельствуют о систематическом нарушении ФИО2 сроков внесения периодических платежей, предусмотренных пунктом 2.1. указанного договора.
Нельзя также признать состоятельными и ссылки в апелляционной жалобе на допущенные застройщиком нарушения сроков строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию, повлекшие, со слов истца, невнесение платежей по условиям договора, так как указанные доводы опровергаются представленными в дело доказательствами, в том числе, разрешением на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома от 07.12.2021 № №-045.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о правильном применении судом первой инстанции при разрешении спора норм материального права, с учетом верно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доводы апелляционной жалобы истца основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, направлены на несогласие и переоценку исследованных судом доказательств и правоотношений сторон, а потому не могут служить поводом для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 17 октября 2023 года по гражданскому делу № 2-1521/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО2 – без удовлетворения.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.
В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 28 июля 2023 года.
Председательствующий Е.А. Тхагапсова
Судьи А.Р. Сиюхов
Ш.В. Аутлев