Решение по делу № 2-4658/2022 от 21.04.2023 - о возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании сумму задолженности и по встречному исковому заявлению <ФИО> <ФИО>6 к МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» о возложении обязанности перезаключить договор аренды на новый срок.

Дело № 2-687/2023 (2-4658/2022)

56RS0009-01-2022-005931-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2023 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Буйловой О.О.,

при секретаре Жадановой К.В.

при участии: представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» к ФИО2 <ФИО>5 о возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании сумму задолженности и по встречному исковому заявлению ФИО2 <ФИО>6 к МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» о возложении обязанности перезаключить договор аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, указав, что 07.11.2016 года между МКП «Оренбургский городской пассажирский транспорт» муниципального образования «город Оренбург» и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения <Номер обезличен>. Срок действия договора с 07.11.2016 по 07.11.2021 включительно. На основании Распоряжения от 15.02.2017 <Номер обезличен> была проведена реорганизация МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» путем присоединения к нему МКП «Оренбургский городской пассажирский транспорт» муниципального образования «город Оренбург». По истечении срока действия договора ответчик был обязан освободить арендованное помещение и возвратить его арендодателю. Несмотря на это, ответчик продолжает пользоваться нежилым помещением. В адрес ответчика были направлены письма от 12.11.2021 <Номер обезличен>, от 26.04.2022 <Номер обезличен>, в которых было указано о необходимости освободить помещение. До настоящего момента требование истца об освобождении нежилого помещения ответчик добровольно не удовлетворил. Кроме того, за ответчиком числится задолженность за фактическое пользование нежилым помещением в размере 59 365,40 руб., а также задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 14 769,40 руб.

Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом изменения заявленных требований, истец окончательно просил суд: обязать ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 25,75 кв.м., часть нежилого помещения <Номер обезличен> площадью 25,75 кв.м., расположенного на первом этаже нежилого 1 этажного здания, общей площадью 131,9 кв.м., литер ВВ1, расположенного по адресу: <...>; взыскать с ответчика задолженность за фактическое пользование нежилым помещением в размере 59 365,40 руб. за период с 01.01.2022 по 01.04.2023; задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 14 769,40 руб. за период с 01.02.2022 по 01.03.2023, расходы на оплату государственной пошлины;

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» о возложении обязанности перезаключить договор аренды на новый срок. В обоснование встречных требований указано, что 07.11.2021 срок договора истек и в соответствии с п.3.3.1 арендатор, воспользовавшись своим преимущественным правом, обратился к арендодателю с заявлением о желании продолжить пользование помещением. На данное заявление возражений не поступило, а поступил ответ, что перезаключить договор аренды предприятие может только после проведения аукциона по сдаче помещения в аренду. ФИО2 надлежащим образом осуществлял свои обязательства по договору аренды, обратился с заявлением о продлении договора, оплачивал все выставленные счета. В связи с чем просит суд обязать МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» муниципального образования «город Оренбург» перезаключить договор аренды нежилого помещения <Номер обезличен> общей площадью 25,75 кв.м., расположенное на первом этаже одноэтажного здания общей площадью 131,9 кв.м, литер ВВ1, расположенное по адресу: <...> на новый срок.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

Представитель истца МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить. Встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, просил удовлетворить встречный иск.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь статьёй 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.

Судом установлено, что 07.11.2016 между МКП «Оренбургский городской пассажирский транспорт» муниципального образования «город Оренбург» и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения <Номер обезличен>, по условиям которого арендатору было передано за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 25,75 кв.м., часть нежилого помещения <Номер обезличен>, площадью 25,75 кв.м., расположенная на первом этаже нежилого, 1-этажного здания, общей площадью 131,9 кв.м., литер ВВ1. Указанное помещение на момент подписания договора аренды является муниципальной собственностью города Оренбурга и находится во владении арендодателя на праве оперативного управления (п. 1.2).

В соответствии с п. 3.4.8 договора арендатор обязан в случае прекращения действия настоящего договора освободить занимаемое помещение.

Свои обязательства арендодателя по договору аренды истец исполнил в полном объеме, предоставив ответчику в аренду принадлежащее ему на праве оперативного управления нежилое помещение.

Факт передачи вышеуказанного нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 07.11.2016.

На основании Распоряжения от 15.02.2017 <Номер обезличен> была проведена реорганизация МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» путем присоединения к нему МКП «Оренбургский городской пассажирский транспорт» муниципального образования «город Оренбург».

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как предусмотрено договором, нежилое помещение передается в аренду на срок с 07.11.2016 по 07.11.2021 включительно (п. 6.1).

Таким образом, срок, на который был заключен договор аренды между сторонами, истек 08.11.2021.

12.11.2021 в адрес ответчика было направлено письмо с просьбой освободить занимаемые помещения в связи с истечением срока действия договора аренды и передать их по акту сдачи.

Аналогичные письма с просьбой об освобождении нежилого помещения были направлены в адрес ответчика 26.04.2022 и 02.08.2022.

Вместе с тем, как установлено судом, по истечении срока действия договора арендатор ФИО2 занимаемое нежилое помещение не освободил, продолжает пользоваться им до настоящего времени, что последним не оспаривалось.

После истечения срока действия договора аренды ФИО2 обратился к истцу с просьбой о перезаключении договора на новый срок. Однако данное заявление оставлено арендодателем без удовлетворения.

ФИО2 в обоснование доводов встречного искового заявления указал, что он надлежащим образом осуществлял свои обязательства по договору аренды, обратился с заявлением о продлении договора, оплачивал все выставленные счета, в связи с чем полагает, что у арендодателя возникла обязанность заключить с ним договор аренды на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 данного Кодекса).

В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм права следует, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции". По смыслу части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок при наличии у него задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Вместе с тем, 28.10.2021 в адрес ФИО2 было направлено уведомление об истечении срока действия договора аренды и необходимости передачи нежилого помещения по акту приема- передачи. При этом, в повторных уведомления ФИО2 было сообщено, что арендодатель будет использовать данное помещение в своей производственно- хозяйственной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды <Номер обезличен> от 07.11.2016 прекратил свое действие по истечению срока аренды, в связи, с чем отсутствовала возможность заключения с ФИО2 нового договора аренды в обход процедуры торгов. При этом, ссылка ответчика на положения части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в данном случае не применима, поскольку арендодатель принял решение использовать спорное нежилое помещения не для извлечения прибыли, а в своей производственно- хозяйственной деятельности.

Учитывая вышеизложенное, требования встречного искового заявления ФИО2 о возложении обязанности перезаключить договор аренды на новый срок удовлетворению не подлежат.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как было указано выше, сведений о продлении срока действия договора аренды в материалах дела не имеется, истец на таковые не ссылался, возражая против продолжения пользования ответчиком принадлежащим ему нежилым помещением.

Абзацем 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, в настоящее время ответчик в нарушение требований действующего законодательства и условий заключенного с истцом договора аренды без законных к тому оснований продолжает пользоваться принадлежащим истцу нежилым помещением, освобождения которого он требует в судебном порядке.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исследованные в судебном заседании доказательства указывают на обоснованность заявленных исковых требований МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург», в связи с чем, они подлежат удовлетворению с возложением на ФИО2 обязанности освободить нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, суд обязывает ответчика освободить спорное нежилое помещение в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Согласно п. 4.1 Договора, за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с момента приема- передачи арендуемого помещения. В арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором при эксплуатации помещения. Арендатор устанавливает своими силами и за счет собственных средств счетчик учета электроэнергии, коммунальные услуги оплачиваются согласно показаниям счетчика. Размер арендной платы устанавливается в сумме 6 000 руб. ежемесячно (п. 4.2).

Арендодатель ежемесячно до 30 числа месяца следующего за отчетным, осуществляет перечисления на расчетный счет арендодателя коммунальных платежей согласно выставленных счетов арендодателя (п. 4.5).

Увеличение суммы арендной платы производится арендодателем не чаще, чем один раз в год, на величину, пропорциональную уровню инфляции. При этом заключение дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды не требуется, исчисление арендной платы производится арендатором на основании уведомления арендодателя, в котором устанавливается новая величина арендной платы (п. 4.6. Договора).

Согласно сообщению от 16.06.2022 <Номер обезличен>, направленному в адрес ответчика, МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» уведомило ФИО2 о том, что с 01.06.2022 увеличивается арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: <...>, размер которой будет составлять 6 765,91 руб. в месяц с 01.06.2022.

Согласно представленного истцом расчета задолженности, по состоянию на 01.04.2023 размер задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения составляет 59 365,40 руб. за период с 01.01.2022 по 01.04.2023. Размер задолженности по оплате коммунальных платежей составляет 14 769,40 руб. за период с 01.01.2022 по 01.03.2023.

Указанный расчет проверен судом, соответствует договору и действующему законодательству. Ответчик не представил суду свой расчет об ином размере задолженности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с непредставлением ответчиком неопровержимых доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей после истечения срока аренды, а также оплаты коммунальных услуг, согласно выставленным счетам, суд приходит к выводу о взыскании с него в пользу истца задолженности по арендным платежам в сумме 59 365,40 руб. и за коммунальные услуги 14 769,40 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска была оплачена госпошлина в общей сумме 8 684 рублей.

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, то с ответчика в пользу истца МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 8 684 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» к ФИО2 <ФИО>7 о возложении обязанности освободить нежилое помещение, взыскании сумму задолженности – удовлетворить.

Возложить на ФИО2 <ФИО>8 обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение общей площадью 25,75 кв.м, часть нежилого помещения <Номер обезличен> площадью 25,75 кв.м, расположенного на первом этаже нежилого, одноэтажного здания, общей площадью 131,9 кв.м литер ВВ1 по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО2 <ФИО>9 в пользу МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» задолженность по арендной плате в размере 59 365,40 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 14 769, 40 руб., расходы по уплате суммы госпошлины в размере 8 684 руб.

Требования встречного искового заявления ФИО2 <ФИО>10 к МКП «Оренбургские пассажирские перевозки» МО «город Оренбург» о возложении обязанности перезаключить договор аренды на новый срок- оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Судья: О.О. Буйлова

Мотивированное решение составлено судом: 10.05.2023.

Судья: О.О. Буйлова