Дело № 2-3960/2025

УИД: 50RS0039-01-2025-005651-52

Решение

Именем Российской федерации

09 сентября 2025 г. г. Раменское Московская область

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Миловой Е.В.,

при секретаре Евсеевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3960/2025 по иску ФИО1, ООО «УК «Руян» к Администрации Раменского муниципального округа Московской области, ООО «УК «Раменское» о признании недействительным договора управления, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1, ООО «УК «Руян» обратились в суд с исковым заявлением к Администрации Раменского муниципального округа, ООО «УК «Раменское», уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от 25.12.2024, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указали, что ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

25.12.2024 Администрацией Раменского муниципального округа Московской области принято Постановление № 5682 «Об определении управляющей организации для временного управления многоквартирными домами, расположенными на территории Раменского муниципального округа. Во исполнение указанного постановления 25.12.2024 между Администрацией Раменского муниципального округа Московской области и ООО «УК «Раменское» был заключен договор управления многоквартирными домами, в список которых был включен дом №30 расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...>. В соответствии с которым Администрация Раменского муниципального округа Московской области выступила в качестве доверителя и стороной договора управления, представляя интересы всех собственником МКД. Между тем, истец ФИО1 не оформлял доверенностей на представление Администрацией его интересов как собственника жилого помещения.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...>, оформленного протоколом №1/2022 от 20.01.2022 в качестве управляющей организации было избрано ООО «УК «Руян» с 01.02.2022 сроком на 5 лет. Председатель Совета МКД заключила Договор управления многоквартирным домом №014-30 от 01.02.2022 с ООО «УК «Руян» на условиях, указанных в протоколе общего собрания собственников МКД №1/2022 от 20.01.2022 и оснований для расторжения указанного договора у собственников МКД не имелось.

Законом Московской области от 08.11.2024 №198/2024 – ОЗ, принято решение об отнесении деревни Островцы в границы городского округа Люберцы Московской области с 27.12.2024.

Истцы полагают, что договор управления от 25.12.2024 заключен с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем просят указанный договор недействительным с применением последствий недействительности сделки.

Истец ФИО1, представитель истца ООО «УК «Руян» извещены надлежащим образом о дате, времени судебного заседания, не явились, просили рассмотреть настоящее гражданское дело в свое отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации Раменского муниципального округа Московской области извещен надлежащим образом о дате, времени судебного заседания, не явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ответчика ООО «УК «Раменское» извещен надлежащим образом о дате, времени судебного заседания, не явился, ходатайств об отложении рассмотрения не представил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Представители третьих лиц Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области, Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области извещены надлежащим образом о дате, времени судебного заседания, явку представителей на судебное заседание не обеспечили.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

На основании с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Законом Московской области от 08.11.2024 №198/2024 – ОЗ, принято решение об отнесении деревни Островцы в границы городского округа Люберцы Московской области с 27.12.2024.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, оформленным протоколом № l/2022 от 20.01.2022, в качестве управляющей организации было избрано ООО «УК «Руян» сроком с 01.02.2022 на период 5 лет (вопрос №6 повестки дня).

Решением Государственной жилищной инспекции Московской области № Р001-4780037015-72840908 от 07.07.2023 ООО «УК «Руян» отказано во внесении изменений в реестр лицензий Московской области и возврате заявления от 21.06.2023 по причине того, что в реестре лицензий Московской области содержатся сведения об управлении многоквартирным домом с 01.06.2023 АО «Раменская теплосеть» (до реорганизации в форме присоединения – АО «Чулковская УК»).

В соответствии с выпиской ЕГРЮЛ АО «Чулковская УК» реорганизовано в АО «Раменская теплосеть» в форме присоединения.

На основании письма №1792 от 16.12.2024 направленного генеральным директором АО «Раменская теплосеть» в адрес Администрации Раменского муниципального округа Московской области АО «Раменская теплосеть» в одностороннем порядке отказалось от управления многоквартирными домами, в том числе от управления домом №30 расположенным в настоящее время по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...>.

Решением Раменского городского суда Московской области от 22.10.2024, вступившим в законную силу 27.01.2025, по гражданскому делу №2-6097/2024 признан способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>), не реализованным; суд обязал Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области исключить из реестра лицензий Московской области сведения об управлении АО «Раменская теплосеть» многоквартирным домов, расположенным по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>); а также обязал администрацию Раменского муниципального округа организовать работы по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>).

Как следует из текста вышеуказанного решения суда, общее собрание собственников многоквартирного дома по вопросу избрания АО «Раменская теплосеть» в качестве управляющей организации, в нарушение требований ЖК РФ, не созывалось, договоры управления между собственниками многоквартирного дома и АО «Раменская теплосеть» не заключалось. Поскольку действующее жилищное законодательство не содержит положений о правопреемстве при реорганизации управляющих компаний в части передачи полномочий по управлению многоквартирными домами от одной управляющей организации к другой, то судом установлено, что способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>), является не реализованным.

25.12.2024 Администрацией Раменского муниципального округа Московской области принято Постановление №5682 «Об определении управляющей организации для временного управления многоквартирными домами, расположенными на территории Раменского муниципального округа. Во исполнение указанного постановления 25.12.2024 между Администрацией Раменского муниципального округа Московской области и ООО «УК «Раменское» был заключен договор управления многоквартирными домами, в список которых был включен дом №30 расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>). В соответствии с которым Администрация Раменского муниципального округа Московской области выступила в качестве доверителя и стороной договора управления, представляя интересы всех собственником МКД.

Пунктом 1 вышеуказанного постановления с 25.12.2024 определена управляющая организация ООО «УК «Раменское» для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, согласно приложению № 1.

В приложение № 1 к Постановлению №5682 был включен многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>).

Как следует из материалов дела, основанием для принятия вышеуказанного оспариваемого постановления послужило обращение генерального директора АО «Раменская теплосеть», в котором заявитель отказывается от управления многоквартирными домами, просит назначить временную управляющую организацию для управления жилищным фондом, неоднократные обращения жителей в адрес администрации с жалобами на отсутствие уборки подъездов, протечки, частые засоры и подтопления подвалов.

Согласно п. 4 Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» осуществление управления многоквартирным домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В данном случае судом установлено и подтверждается вступившим в законную силу решением суда по гражданскому делу № 2-6097/2024, что способ управления многоквартирным домом №30, расположенным по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>), был признан не реализованным.

При принятии Постановления №5682 «Об определении управляющей организации для временного управления многоквартирными домами, расположенными на территории Раменского муниципального округа Администрацией Раменского муниципального округа Московской области не была организована работа по проведению открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Решением Раменского городского суда Московской области по административному делу № 2а-6553/2025 от 26.08.2025. вышеуказанное постановление отменено и признано незаконным.

В части 5 статьи 200 ЖК РФ определено, что в случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 статьи 200 ЖК РФ, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано, либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 статьи 200 ЖК РФ, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 статьи 200 ЖК РФ срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 названного Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

В нарушение требований законодательства Администрацией Раменского муниципального округа Московской области не организовано проведение конкурса по отбору управляющей организации для выше указанных многоквартирных домов, решение об определении временной управляющей организации в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2018 года N 1616 органом местного самоуправления не принято.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ суду не представлено доказательств, опровергающих доводы истца.

Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключенный 25.12.2024 между Администрацией Раменского муниципального округа Московской области и ООО «УК «Раменское» договор управления многоквартирными домами нельзя признать заключенным в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем договор подлежит признанию недействительным.

Рассматривая требования истцов о применении последствий недействительности сделки, то они являются необоснованными, поскольку положения ст. 167 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки к возникшим правоотношениям не могут быть применимы.

Данная норма гражданского права предусматривает обязанность каждой из сторон возвратить все полученное по сделки имущество в натуре или деньги при признании сделки недействительной.

Как установлено договором от 25.12.2024 по управлению многоквартирным домом истцы стороной договора не являются, предметом договора являются не имущество или денежные суммы, а условия обслуживания дома и ставки по их оплате на будущее время.

Учитывая предмет договора управления, реальная возможность приведения сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения такого договора, т.е. применения двусторонней реституции (в случае если услуги оказаны в полном объеме) – невозможно.

Также, в ходе рассмотрения дела истцом ООО «УК «Руян» были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из содержания ч. 1 ст. 98, ст. 100 ГПК РФ следует, что судебные издержки (в том числе расходы на оплату услуг представителя) возмещаются той стороне, в пользу которой вынесено решение суда.

При разрешении требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 100000 рублей, суд исходит из категории рассматриваемого дела, количества судебных заседаний и собранного материала, а также учитывая требования разумности, сложность дела и объем фактически выполненной представителем работы суд полагает их подлежащими частичному удовлетворению и взыскивает с ответчика в счет возмещения понесенных судебных расходов 30000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ООО «УК «Руян» к Администрации Раменского муниципального округа Московской области, ООО «УК «Раменское» о признании недействительным договора управления, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным договор управления многоквартирными домами от 25.12.2024, в части управления домом, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>) заключенный между Администрацией Раменского муниципального округа Московской области и ООО «УК «Раменское».

В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки с 25.12.2024 в части осуществления ООО «УК «Раменское» обязанностей временной управляющей организации многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий городской округ, <...> (ранее Московская область, Раменский городской округ, <...>) отказать.

Взыскать с Администрации Раменского муниципального округа Московской области в пользу ООО «УК «Руян» расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Милова

Мотивированное решение суда изготовлено 23.09.2025.