Судья Вершкова В.Е. № 33-9613/2023

№ 2-1171/2023

УИД 34RS0002-01-2023-000631-78

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2023 года г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Малышевой И.А.,

судей: Горбуновой С.А., Улицкой Н.В.,

при секретаре Бережновой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой», публичному акционерному обществу «Сбербанк» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, прекращении залога,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Малышевой И.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестГражданСтрой» (далее ООО «ИнвестГражданСтрой») и публичному акционерному обществу «Сбербанк» (далее ПАО «Сбербанк») о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «ДомСтройИнвест» (далее ООО «ДомСтройИнвест») и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Плюс» (далее ООО «Сервис Плюс») заключен договор участия в долевом строительстве № <...>, по условиям которого ООО «ДомСтройИнвест» приняло на себя обязательство осуществить строительство и передать ООО «Сервис Плюс» объект капитального строительства – трехкомнатную <адрес> на 14 этаже второго подъезда объекта капитального строительства «многоквартирные жилые <адрес>,2,3 по <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес>. 1 этап. Многоквартирный жилой <адрес>», состоящую из трех комнат, кухни, балкона, ванной комнаты, туалета, коридора, проектная площадь объекта 73,24 кв.м., жилая площадь 45,36 кв.м. ООО «Сервис Плюс» приняло на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену денежными средствами, либо любым незапрещенным законодательством способом в размере 2 563 400 рублей. На основании заключенных договоров цессий, право дольщика по договору перешло к ФИО1, а ООО «ИнвестГражданСтрой» в рамках заключенного инвестиционного соглашения, приняло на себя обязательства застройщика. Оплата по договору долевого участия была произведена путем поставки бетона по заключенному соглашению об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест», ОАО «ЗЖБИК», ООО «Сервис Плюс». Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 отказано в иске к ООО «ИнвестГражданСтрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ИнвестГражданСтрой» в адрес ФИО1 поступило уведомление о необходимости предоставить платежные документы, подтверждающие оплату по договору долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что квартира продана ООО «ИнвестГражданСтрой» по договору купли-продажи № <...> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО3, ФИО4, с привлечением кредитных денежных средств, в связи с чем квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк». Данную сделку полагает недействительной, поскольку по состоянию на дату ее совершения ДД.ММ.ГГГГ, действовали обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО «ДомСтройСервис» и другим лицам совершать сделки по отчуждению и передаче в залог и обременению и любыми иными правами третьих лиц в отношении спорной квартиры.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила признать договор купли-продажи № <...> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «ИнвестГражданСтрой» и ФИО2, ФИО3, ФИО4, недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, прекратить залог установленный в пользу ПАО «Сбербанк», прекратить регистрационные записи о регистрации права собственности за ФИО2, ФИО3, ФИО4, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1

Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 оспаривают законность и обоснованность постановленного судом решения, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Указывает, что суд ошибочно пришел к выводу, что ответчик является добросовестным приобретателем и добросовестным залогодержателем спорного объекта. В рассматриваемом случае регистратор, должностное лицо Управления Росреестра по <адрес>, при внесении записи о регистрации долевой собственности на спорный объект недвижимости за третьими лицами, не провел должным образом правовую экспертизу документов на объект, в результате чего были нарушены ее законные права и интересы, данное нарушение было выявлено <адрес>. Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что она просит признать за ней право собственности на спорный объект, она же просила принять решение о переходе права собственности на спорный объект и для реализации такого способа защиты нарушенного права, не должна доказывать, что фактически владеет спорным объектом. Суд не учел, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ИнвестГражданСтрой» и ФИО2, ФИО4, ФИО3 является недействительной (ничтожной) сделкой, сделка по реализации спорного объекта совершена в отсутствие у ООО «ИнвестГражданСтрой» прав на реализацию данного объекта по той причине, что спорный объект должен был быть передан ФИО1 в рамках договора долевого участия № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, на совершение указанной сделки судебным актом был установлен запрет.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО5 поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО6 возражала против удовлетворения жалобы.

ФИО1, ФИО4, ФИО3, ФИО2, ФИО7, представители ООО «ИнвестГражданСтрой», Управления Росреестра по <адрес> в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили.

Информация о движении дела также размещена на официальном интернет-сайте Волгоградского областного суда www.oblsud.vol.sudrf.ru.

Согласно пункту 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (части 1,2).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом апелляционной инстанции установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДомСтройИнвест» и ООО «Сервис Плюс» заключен договора участия в долевом строительстве жилья № <...>, по условиям которого ООО «ДомСтройИнвест» приняло на себя обязательство осуществить строительство и передать ООО «Сервис Плюс» объект капитального строительства – трехкомнатную <адрес> на 14 этаже второго подъезда объекта капитального строительства «многоквартирные жилые <адрес>,2,3 по <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес>. 1 этап. Многоквартирный жилой <адрес>», состоящую из трех комнат, кухни, балкона, ванной комнаты, туалета, коридора, проектная площадь объекта 73,24 кв.м., жилая площадь 45,36 кв.м.

Согласно пункту 1.5 Договора ООО «Сервис Плюс» приняло на себя обязательство оплатить обусловленную договором цену денежными средствами, либо любым незапрещенным законодательством способом, в размере 2 563 400 рублей. Договор прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сервис Плюс» и ФИО7 заключен договор уступки права требования (цессии), по условию которого физическому лицу перешло право требования с ООО «ДомСтройИнвест» исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключен договор уступки права требования (цессии), по условию которого истице перешло право требования с ООО «ДомСтройИнвест» исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве жилья № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между инспекцией государственного строительного надзора <адрес>, комитетом по управлению государственным имуществом <адрес>, администрацией Волгограда, ООО «ИнвестГражданСтрой», ООО «ДомСтройИнвест» было заключено соглашение о намерении завершить строительство жилого комплекса «Чайка 2.0» (многоквартирный <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес> Волгограда»), по условию которого ответчик принял на себя обязательство осуществить мероприятия, направленные на завершение строительства и вводу в эксплуатацию многоквартирного <адрес> и <адрес> в мкр. <адрес> Волгограда (жилой комплекс «Чайка 2.0»), а также передать участникам долевого строительства, надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договорам, на основании которых возникло право требования жилого помещения в МКД, жилые помещения, в соответствии с договорами долевого участия.

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в иске к ООО «ИнвестГражданСтрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «ИнвестГражданСтрой» в адрес ФИО1 поступило уведомление о необходимости предоставить платежные документы подтверждающие оплату по договору долевого участия.

Договор долевого участия между ФИО1 ООО «ИнвестГражданСтрой» расторгнут по заявлению последних, регистрационная запись погашена.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в настоящее время спорная квартира принадлежит иному лицу, принявшему ее на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке, у истца отсутствует право требования передачи индивидуально определенной вещи, и пришел к об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с частями 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, юридическое значение для правильного разрешения требований истца как участника долевого строительства, фактически обладающей правом залога на спорную квартиру, предъявленных к ФИО2, ФИО3, ФИО4, возмездно приобретших жилое помещение, является добросовестность ответчиков, то есть наличие возможности узнать об обременениях в отношении объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из положений пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно выписке из ЕГРН, предоставленной при приобретении спорной квартиры, собственником ее являлось общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестГражданСтрой», никаких ограничений прав зарегистрировано не было.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ФИО2, ФИО3, ФИО4, приобретая право собственности на спорную квартиру, не могли знать о наличии обременений в отношении квартиры в пользу истца, поскольку сведения о регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве не были представлены регистрирующим органом сторонам сделки купли-продажи.

По результатам проверки документов, поданных застройщиком для регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. им. Р.Гамзатова, <адрес>, включая спорную квартиру, регистрирующий орган не усмотрел препятствий для внесения в ЕГРН записей о принадлежности ООО «Специализированный Застройщик ИнвестГражданСтрой» на праве собственности соответствующих объектов недвижимости.

В связи с отсутствием в ЕГРН сведений о запрещении совершения регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, имеющего индивидуально-определенные характеристики (кадастровый номер, почтовый адрес), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права в отношении квартиры с кадастровым номером № <...>.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При принятии оспариваемого судебного акта, суд первой инстанции учел то обстоятельство, что в настоящее время спорная квартира принадлежит семье ФИО8, принявшие ее на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке, и пришел к верному выводу о том, что у истца отсутствует право требования передачи индивидуально определенной вещи.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.

Исходя из содержания статьи 10, пункта 2 статьи 335 Гражданского Кодекса Российской Федерации недобросовестным признается тот залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном за залогодателем праве собственности на закладываемое имущество и отсутствии в отношении него обременений, а также возражений со стороны прежних правообладателей свидетельствует о том, что такой залогодатель был вправе передать имущество в ипотеку банку.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если на момент заключения договора об ипотеке залогодатель был вправе распоряжаться недвижимым имуществом, то залогодержатель признается добросовестным.

Кроме того, при оценке действий залогодержателя как добросовестного или недобросовестного необходимо учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства.

К их числу относятся наличие или отсутствие спора в отношении недвижимого имущества на момент его передачи в ипотеку, наличие полномочий залогодателя на его передачу банку в ипотеку, обстоятельства приобретения объекта (короткий временной промежуток, в течение которого имущество было приобретено у первоначального собственника, заниженная стоимость) и другие обстоятельства.

Соответственно, если имущество было передано в ипотеку уполномоченным лицом, предметом спора оно не являлось, и у банка не было оснований поставить под сомнение законность принятия имущества в ипотеку, то он должен считаться добросовестным залогодержателем.

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренных законом оснований признании сделки недействительной, прекращения залога не имеется.

Вступившим в законную силу решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего для настоящего спора преюдициальное значение, ФИО1 в удовлетворении иска к ООО «ИнвестГражданСтрой» о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве отказано, установлено, что ФИО1 правообладателем спорной квартиры не являлась.

Решением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № <...> исковые требования ФИО1 к конкурсному управляющему ООО «ДомСтройИнвест» Сабурову Е.Ю. о признании недействительным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве № <...>, признании договора действующим удовлетворены; признан недействительным односторонний отказ конкурсного управляющего ООО «ДомСтройИнвест» Сабурова Е.Ю. от договора участия в долевом строительстве № <...> от ДД.ММ.ГГГГ; признан действующим договор участия в долевом строительстве № <...> от ДД.ММ.ГГГГ; прекращена регистрационная запись в Едином государственном реестре прав о расторжении договора участия в долевом строительстве № <...> от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу.

ФИО1 с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не обращалась, обратилась лишь в августе 2022 года.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено уведомление от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о приостановлении государственной регистрации № № <...> из которого следует, что регистрация за ФИО1 права собственности на указанный объект приостановлена по причине того, что на указанный объект уже зарегистрировано право собственности за третьими лицами.

Доводы жалобы, что ею не заявлялись требования о признании права собственности, она просила принять решение о переходе права собственности на спорный объект, не влекут отмену решения, поскольку данные требования фактически являются последствиями оспариваемой сделки.

Юридически значимые обстоятельства по делу определены судом первой инстанции правильно, доказательства оценены надлежащим образом, нормы материального права применены верно, с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства.

Каких-либо иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: