Председательствующий: Макарочкина О.Н. Дело № 33-4577/2023

(2-1429/2023)

55RS0005-01-2022-005171-17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Пшиготского А.И.,

судей областного суда Леневой Ю.А., Петерса А.Н.,

при секретаре Шик Я.Э.

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 24 августа 2023 года

дело по апелляционной жалобе истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2023 года, которым постановлено:

«Отказать в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Б.Е.М. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, освобождении земельного участка».

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к Б.Е.М. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. В обоснование иска указали, что <...> специалистами отдела муниципального земельного контроля проведено обследование территории площадью 84,1 кв.м, расположенной в Центральном АО г. Омска, относительно нежилого здания магазина, имеющего почтовый адрес: <...>А. Участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, отнесенного к землям, государственная собственность на которые не разграничена, с видом разрешенного использования: «Для размещения магазина»; в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, находящегося в муниципальной собственности, с видом разрешенного использования: «Автомобильная дорога общего пользования местного значения - улица Орджоникидзе»; в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, находящегося в муниципальной собственности, с видом разрешенного использования: «Автомобильная дорога общего пользования местного значения - улица Орджоникидзе»; в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, находящегося в муниципальной собственности с видом разрешенного использования: «Земли общего пользования под улицей». В границах участка расположено одноэтажное нежилое здание с навесом общей площадью по наружному обмеру 84,1 кв.м, используемое ответчиком для размещения магазина по продаже товаров продовольственной группы. Часть здания площадью застройки 71,2 кв.м учтена в ЕГРН с кадастровым номером № <...> и принадлежит Б.Е.М. на праве собственности с <...>, тогда как право собственности ответчика зарегистрировано на объект недвижимости площадью 55,4 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № <...> ранее был предоставлен в аренду Б.Е.М. по договору от <...> № <...> для размещения магазина на период резервирования, установленного постановлением Администрации города Омска от <...> № <...>-п «О резервировании земель для муниципальных нужд по улице Орджоникидзе в Центральном административном округе города Омска». В связи с постановлением Администрации города Омска от <...> № <...>-п «О признании утратившим силу постановления Администрации <...> от <...> № <...> с <...> по указанному договору аренды земельного участка прекращены начисления, и он исключен из реестра пользования имуществом.

Ссылаясь на то, что для строительства одноэтажного нежилого здания магазина с кадастровым номером № <...> разрешение на строительство не выдавалось, принадлежащее ответчику нежилое одноэтажное здание магазина обладает признаками самовольной постройки, просили:

- признать самовольной постройкой объект недвижимости (одноэтажное нежилое здание с навесом общей площадью по наружному обмеру 84.1 кв.м.) с кадастровым номером № <...>, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...> и № <...> (северная часть указанного здания площадью 10,9 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; южная часть названного здания площадью 3,7 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; восточная часть данного здания (включая навес) общей площадью 26,4 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым ном № <...>; оставшаяся часть здания площадью 43,1 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>) относительно нежилого здания магазина, имеющего почтовый адрес: <...>;

- обязать Б.Е.М. в течение 90 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> относительно нежилого здания магазина, имеющего почтовый адрес: <...>, путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости (одноэтажное нежилое здание с навесом общей площадью по наружному обмеру 84.1 кв.м.) с кадастровым номером № <...> (северная часть указанного здания площадью 10,9 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; южная часть здания площадью 3,7 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; восточная часть здания (включая навес) общей площадью 26,4 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; оставшаяся часть здания площадью 43,1 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>);

- с момента вступления в законную силу решения суда запретить Б.Е.М. эксплуатацию самовольной постройки (одноэтажное нежилое здание с навесом общей площадью по наружному обмеру 84.1 кв.м.) с кадастровым номером № <...>, расположенной на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> (северная часть здания площадью 10,9 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; южная часть здания площадью 3,7 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...> восточная часть здания (включая навес) общей площадью 26,4 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым ном № <...>; оставшаяся часть здания площадью 43,1 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>), относительно нежилого здания магазина, имеющего почтовый адрес: г. Омск, <...>А.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Гайсинский В.Г. исковые требования поддержал.

Ответчик Б.Е.М. в судебном заседании участие не приняла, представила суду возражения, согласно которым здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до <...>, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Представители третьих лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Омской области, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Пятков К.В. просит решение суда отменить. Указывает на отсутствие у ответчика доказательств невозможности ввода в эксплуатацию объекта в <...> году и получения соответствующего разрешения на строительство. Полагает, что договор купли-продажи здания от <...>, заключенный между ТОО «АЛВИКА» и А.В.В. не является доказательством существования здания. Договор ввиду отсутствия в нём сведений о вводе здания в эксплуатацию и его расположении на конкретном земельном участке является незаключенным, соответственно, право собственности на объект не возникло. Права собственности у сторон по договору не подтверждаются материалами дела ввиду наличия справки БУ «Омский центр КО и ТД» от <...> № <...>, которая свидетельствует о том, что у здания <...> отсутствуют сведения о зарегистрированных до <...> правах. Полагает, что поскольку судом годом возведения здания был признан <...> вопрос о самовольности постройки должен быть разрешен с учетом положений, действовавших на момент её возведения. Считает предполагаемым годом возведения здания <...> согласно спутниковым снимкам. Отмечает, что в ЕГРН содержится недостоверная информация о площади здания. Согласно техническому паспорту на здание от <...> годом возведения является <...>. Земельные участки под фактически существующим самовольным строением никогда не предоставлялись. Указывает, что ответчику земельный участок предоставлялся для эксплуатации уже существующего строения, учтенного в ЕГРН. Полагает, что использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением под самовольную постройку является существенным нарушение условий договора аренды.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, заслушав представителя истца департамента имущественных отношений Администрации города Омска Гайсинского В.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Б.Е.М. Сенчилину О.А., согласившуюся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе требовать всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу положений п. 26 Решения Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска» истец является специально уполномоченным структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим муниципальный земельный контроль на территории города Омска; осуществляет муниципальный земельный контроль за соблюдением органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами в отношении объектов земельных отношений требований законодательства Российской Федерации, законодательства Омской области, за нарушение которых законодательством Российской Федерации, законодательством Омской области предусмотрена административная и иная ответственность, за исключением объектов земельных отношений, муниципальный земельный контроль в отношении которых осуществляют территориальные структурные подразделения Администрации города Омска.

Как установлено п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Понятие «самовольная постройка» распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие Федеральным законом от 30.11.1994 № 52-ФЗ.

По объектам, построенным до введения в действие в 2005 году Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

Строительство и возникновение права собственности в отношении нежилых объектов, возведенных до 01.01.1995, регулировалось Законом о собственности в РСФСР.

Согласно статье 14 Закона о собственности в РСФСР хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Акционерные общества являются также собственниками средств, полученных ими от продажи акций.

Гражданин или другое лицо, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретают право собственности на имущество, приобретенное им по основаниям, не противоречащим закону, на вещи, созданные или существенно переработанные им, на продукцию, плоды и иные доходы, полученные им от использования принадлежащего ему имущества, а также от использования природных ресурсов или иного имущества, хотя и не принадлежащего данному лицу, но предоставленного ему в соответствии с законом или договором для этих целей (часть 1 статьи 7 Закона о собственности в РСФСР).

Из материалов дела усматривается, что по результатам проведенного <...> специалистами отдела муниципального земельного контроля Администрации города Омска обследования земельного участка, общей площадью 84,1 кв.м.; ориентир местоположения: относительно одноэтажного здания магазина, имеющего почтовый адрес: <...>, составлен акт обследования земельного участка, которым установлено расположение в его границах одноэтажного нежилого здания с навесом общей площадью по наружному обмеру 84,1 кв.м, используемого Б.Е.М. для размещения магазина по продаже товаров продовольственной группы. Северная часть здания площадью 10,9 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>. Южная часть здания площадью 3,7 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>. Восточная часть здания (включая навес) общей площадью 26,4 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>. Оставшаяся часть здания магазина площадью 43,1 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Как следует из выписки из ЕГРН от <...> нежилое здание (магазин) с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, площадью 55,4 кв.м, принадлежит на праве собственности Б.Е.М. с <...>.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на отсутствие факта выдачи для строительства одноэтажного нежилого здания магазина с кадастровым номером № <...> разрешения на строительство, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска указал на наличие признаков самовольной постройки у принадлежащего ответчику нежилого одноэтажного здания магазина.

Разрешая требования иска, установив, что здание магазина возведено в <...> году, право собственности Б.Е.М. на нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке <...>, земельный участок предоставлялся ответчику в пользование для размещения магазина на основании договора аренды, суд первой инстанции указал на непредставление в материалы дела как доказательств того, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, так и того, что нарушены публичные интересы или гражданские права муниципального образования, равно как и того, каким образом снос спорного объекта может привести к восстановлению нарушенного права исходя из отсутствия доказательств нецелевого использования земельного участка. Вместе с тем, с приведенными выводами суда первой инстанции коллегия судей не соглашается на основании нижеследующего.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции <...> представитель истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Г.В.Г. сослался на наличие у спорной постройки в период с 2002 по 2004 год иной конфигурации здания, указание в договоре купли-продажи здания от <...>, заключенном между ТОО «АЛВИКА» и А.В.В. на кирпичный материал стен, тогда как в последующей технической документации и по сведениям кадастровой карты стены бетонные. Кроме того, представитель истца указал на отсутствие факта выдачи регистрационного удостоверения, а также то, что БТИ наличие в договоре купли-продажи регистрационной надписи не подтверждает. Представителем указано на несоответствие объекта техническому паспорту, несоответствие внесенных в ЕГРН сведений указанным в договоре купли-продажи, присвоение новому объекту характеристик предыдущего при фактическом возведении нового здания. Также представитель отметил, что земельный участок предоставлен равным максимальной площади земельного участка, находящегося под зданием. Данные обстоятельства нашли своё подтверждение в ходе рассмотрения спора.

Представитель ответчика Б.Е.А.С.О.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции <...>, в свою очередь, указала на нахождение на земельном участке непосредственно того магазина, являющегося предметом договора купли-продажи от 1993 года, приобретение её доверителем магазина по договору купли-продажи в <...> году, возведение в 2004 году пристройки к основному зданию площадью 50 кв.м для ограждения помещения от холодного воздуха в зимний период. Также представитель ссылалась на отсутствие в соответствии с законами РСФСР до 1995 года понятия «самовольная постройка», возможность и готовность её доверителем приведения помещения в первоначальный вид посредством сноса тамбура.

Согласно выписке из ЕГРН от <...>, первоначально здание с кадастровым номером № <...> по адресу: <...> принадлежало А.В.В., заключившему <...> договор с Г.Ф.Е., после чего <...> был заключен договор купли-продажи между Г.Ф.Е. и Б.Е.М. (л.д.29-30).

<...> распоряжением Мэра г. Омска № <...> предпринимателю Б.Е.М. предоставлен земельный участок общего пользования, площадью 50 кв.м, расположенный по <...> – <...>, в аренду на три года для размещения магазина (временного сооружения), департаменту недвижимости Администрации г. Омска дано указание заключить с предпринимателем Б.Е.М. соответствующий договор аренды земельного участка.

<...> между ДИО Администрации г. Омска (арендодатель) и Б.Е.М. (арендатор) заключен договор аренды № <...> земельного участка, в силу которого арендатора передан на период резервирования, установленного постановлением Администрации города Омска от 23.09.2009 № 737-п «О резервировании земель для муниципальных нужд по улице Орджоникидзе в Центральном административном округе города Омска» земельный участок с кадастровым номером участка № <...>, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в г. Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 50 кв.м (л.д. 38-41). Местоположение участка установлено в 10 м южнее 1-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, <...>, цель использования участка – для размещения магазина. В силу п. 1.7 договора на участке имеется объект капитального строительства – магазин. <...> договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН.

24.11.2016 постановлением Администрации города Омска № 1430-п признано утратившим силу постановление Администрации города Омска от 23.09.2009 № 737-п «О резервировании земель для муниципальных нужд по улице Орджоникидзе в Центральном административном округе города Омска» (л.д.43). По этим причинам то, что в 2013 году истец не удостоверившись, что на участке находится другой объект недвижимости нежели зарегистрированный в ЕГРН, предоставил его во временную аренду, не лишает его права в настоящее время требовать устранения всякого нарушения, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), кроме того, участок предоставлялся временно, на вышеуказанный период резервирования, который истёк.

Согласно справке Управления коммунального хозяйства Администрации Центрального административного округа от <...> № <...> нежилому зданию после сдачи в эксплуатацию будет присвоен почтовый адрес: <...> (л.д.79).

Б.Е.М. <...> муниципальным учреждением «Управление благоустройства администрации Центрального административного округа г. Омска» выдана справка № <...>, из текста которой усматривается, что согласно постановлению главы городского самоуправления от 30.07.1999 № 264-п (в редакции от 15.03.2004) «О порядке установления нумерации здания на территории г. Омска» муниципальное учреждение «Управление благоустройства администрации Центрального административного округа г. Омска» подтверждает, что строение (магазин), расположенное по адресу: <...>, имеет почтовый адрес: <...> (л.д.78).

По сведениям бюджетного учреждения Омской области «Исторический архив Омской области» регистрационное удостоверение от <...> № <...> и справка от <...> № <...>, выданная Муниципальным предприятием по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества города Омска на хранение в бюджетное учреждение Омской области «Исторический архив Омской области» не поступали, сведениями о вводе в эксплуатацию и переадресацию нежилого помещения по адресу: <...> учреждение не располагает.

Из технического паспорта нежилого строения по адресу: <...>, составленного по состоянию на <...> следует, что объект недвижимости имеет площадь 55,4 кв.м.; субъект права указан ООО «ЛИК» без правовых документов, фактическая площадь магазина составляет 71,2 кв.м, год его постройки указан 2004 (л.д.21-28).

В техническом паспорте, составленном по состоянию на <...> (л.д.65-71), собственник здания не указан, площадь помещения не изменилась, при этом год его постройки также указан 2004. Таким образом довод ответчика со ссылкой на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11 о том, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, подлежит отклонению, так как совокупностью доказательств установлено, что спорное строение было возведено намного позже того, что указано в договоре купли-продажи от <...> года.

Судебная коллегия в связи с необходимостью более полного и объективного выяснения обстоятельств дела и в целях устранения пробелов процессуальной деятельности суда первой инстанции, поставив данный вопрос на обсуждение сторон, пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайств обоих сторон и приобщения к материалам дела новых доказательств, так как суд первой инстанции в нарушение положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ не предложил представить их сторонам и не определил достаточность имеющихся в материалах дела доказательств для разрешения возникшего между сторонами спора.

Так коллегией судей в соответствии с возникшей необходимостью для разрешения доводов жалобы, проверки процессуальной позиции сторон и устранения возникшей неопределенности из ЕГРН <...> запрошено регистрационное дело с правоустанавливающими документами в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № <...>.

В материалах реестрового дела № <...>, предоставленных по запросу судебной коллегии Управлением Росреестра по Омской области, имеются следующие документы:

- заключенный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель) договор купли-продажи нежилого здания (магазина) по адресу: <...>, удостоверенный нотариусом К.Л.А. и зарегистрированный в реестре за № <...>;

- ответ ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от <...> № <...> на запрос Управления Росреестра по Омской области, согласно которому в архиве ГП «Омский центр ТИЗ» имеется указанный договор купли-продажи, указано на подтверждение наличия регистрации;

- справка ГП «Омский центр ТИЗ» о принадлежности строения № <...> от <...>;

- справка ГП «Омский центр ТИЗ» об отсутствии (наличии) обременений за № <...> от <...> на имя А.В.В.

Как следует из материалов дела, <...> между ТОО «АЛВИКА» (продавец) и А.В.В. (покупатель) заключен договор, во исполнение условий которого в собственность покупателя передано нежилое здание магазина общей полезной площадью 55,4 кв.м, находящееся по адресу: г. Омск, <...> «А», <...> года постройки (л.д.31-32).

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от <...>, строение принадлежит продавцу – ТОО «АЛВИКА» на праве собственности на основании регистрационного удостоверения от <...> за № <...>, выданного Муниципальным предприятием по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества <...> и справки за № <...> от <...>, выданной МПТИУНИ г. Омска.

Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом К.Л.А.

Из представленного в электронном виде ответа из ЕГРН следует, что согласно кадастровому паспорту объекта с кадастровым номером № <...> площадь здания составляет 55,4 кв.м.

Согласно информации от <...> № <...> в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки на объект недвижимого имущества: Магазин, назначение: нежилое, площадь: общая 55.4 кв.м, инвентарный № <...>, литер: А, этажность 1, условный № <...>, расположенный по адресу: <...>, обратились Б.Е.М. и ЗАО "Банк Интеза", о чем <...> сделана запись в книге учета входящих документов № <...>.

ЕГРН содержит сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект, внесенные на основании кадастрового паспорта здания от <...>, выданного ФГУП "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ, в ответ на запрос о направлении кадастрового паспорта объекта капитального строительства от <...> филиалом ФГБУ ФКП "Росреестра" по Омской области направлен кадастровый паспорт здания с указанием литеры П.

С целью устранения противоречий в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном кадастре недвижимости, а также внесения в государственный кадастр недвижимости актуальной информации об объекте недвижимого имущества, Управление направило в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области копии кадастрового паспорта от <...>, выданного ФГУП "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ, договор купли-продажи от <...>, заключенный между Г.Ф.Е. и Б.Е.М., кадастровый паспорт здания от <...>, выданный ФГБУ ФКП Росреестра по Омской области.

Как следует из направленного Управлением Росреестра по Омской области Б.Е.М. и ЗАО «Банк Интеза» уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними от <...> № <...> в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-Ф3 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора ипотеки от <...> на объект недвижимого имущества – магазин площадью 55,4 кв.м, расположенный по адресу: <...>, документы на которую были представлены Б.Е.М. и ЗАО "Банк Интеза", приостановлена на срок до <...>, начиная с <...>, по следующим причинам:

В ЕГРН зарегистрировано право собственности на магазин, назначение: нежилое. Площадь: общая 55.4 кв.м. Инвентарный № <...>. Литер: А. Этажность: 1, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (условный) № <...>.

Согласно сведениям, поступившим в ответ на запрос, направленный <...> в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области, вышеуказанный объект в государственном кадастре недвижимости не учтен.

С целью устранения противоречий в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество и сделок с ним и в государственном кадастре недвижимости, а также внесения в государственный кадастр недвижимости актуальной информации об объекте недвижимого имущества, в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области направлены копии документов для постановки объекта недвижимого имущества на учет в государственном кадастре недвижимости.

Поскольку, в соответствии с п. 1.2. ст. 20 Закона о регистрации, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", государственная регистрация приостановлена.

Согласно кадастровому паспорту по состоянию на <...> площадь здания также 55,4 кв.м.

Согласно представленному в реестровом деле ответу ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от <...> № <...> на запрос Управления Росреестра по Омской области, согласно которому в архиве ГП «Омский центр ТИЗ» имеется указанный договор купли-продажи от <...>, указано на подтверждение наличия регистрации.

В реестровом деле имеется также справка ГП «Омский центр ТИЗ» о принадлежности строения № <...> от <...> А.В.В.; справка ГП «Омский центр ТИЗ» об отсутствии (наличии) обременений за № <...> от <...>. В реестровом деле также представлен договор купли-продаж, подписанный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель) в отношении нежилого здания магазина площадью 55,4 кв.м, расположенного по <...>. На указанном договоре содержится регистрационная надпись, а также сведения об удостоверении договора нотариусом К.Л.А.

Коллегией судей в соответствии с возникшей необходимостью для разрешения доводов жалобы, проверки процессуальной позиции сторон и устранения возникшей неопределенности, по ходатайству представителя ответчика Б.Е.А.С.О.А. и в связи с тем, что судом первой инстанции данный вопрос на обсуждение не поставлен, в БУ Омской области «Омский центр КО и ТД» запрошена информация о зарегистрированных правах и обременениях нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: <...>.

В материалах реестрового дела № <...>, предоставленных Управлением Росреестра по Омской области, имеются следующие документы: заключенный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель) договор купли-продажи нежилого здания (магазина) по адресу: <...>А, удостоверенный нотариусом К.Л.А. и зарегистрированный в реестре за № <...>; ответ ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от <...> № <...> на запрос Управления Росреестра по Омской области, согласно которому в архиве ГП «Омский центр ТИЗ» имеется указанный договор купли-продажи, указано на подтверждение наличия регистрации; справка ГП «Омский центр ТИЗ» о принадлежности строения № <...> от <...>; справка ГП «Омский центр ТИЗ» об отсутствии (наличии) обременений за № <...> от <...> на имя А.В.В., однако в материалах дела имеется справка БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № <...> от <...>, согласно которой сведения о зарегистрированных правах и обременениях указанного объекта недвижимости отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с возникшей необходимостью для разрешения доводов жалобы, проверки процессуальной позиции сторон и устранения возникшей неопределенности, также по ходатайству представителя ответчика Б.Е.А.С.О.А. и в связи с тем, что судом первой инстанции данный вопрос на обсуждение не поставлен, у нотариуса З.А.Г. (в связи с прекращением полномочий нотариуса К.Л.А.) запрошена информация относительно документов, предоставленных нотариусу К.Л.А. при удостоверении договора купли-продажи нежилого здания (магазина), заключенного <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель).

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в ответе от <...> № <...> представило справку № <...> от <...> об отсутствии регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>А (инвентарный № <...>, литера П).

В ответе указано, что в материалах учетно-технической документации по вышеуказанному адресу имеется технический паспорт, составленный Государственным предприятием Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» при первичной технической инвентаризации <...>, согласно которому год постройки объекта - <...> На хранении в Учреждении имеется технический паспорт на объект недвижимости по адресу: <...> (инвентарный номер № <...>), выполненный Западно-Сибирским филиалом ОАО «Госземкадастрсьемка» - ВИСХАГИ <...>, в котором также указан год постройки строения – <...>.

Согласно указанному ответу технические характеристики объекта недвижимости, отраженные в вышеуказанных технических паспортах, идентичны.

В ответе указано, что приложенные к запросу справки № <...>, № <...> от <...> ГП «Омский центр ТИЗ», правопреемником которого является Учреждение, не выдавались, отраженный в данных справках штрих код не соответствует штрих коду выданных под указанными номерами справках, объект недвижимости с инвентарным номером, отраженным в справках – № <...>, в архиве Учреждения не значится.

Как следует из указанного ответа, А.В.В., <...> в числе собственников объектов недвижимости не выявлен, сведения о регистрации приложенного к запросу договора от <...> в архиве Учреждения отсутствуют. Проверить выдачу письма № <...> от <...>, приложенного к запросу, а также содержащиеся в письме сведения, не представляется возможным в связи с истечением срока хранения данных документов.

Дополнительно в ответе сообщено, что под № <...> (штрих код № <...>), № <...> (штрих код № <...>) от <...> ГП «Омский центр ТИЗ» выданы справки на объект недвижимости по адресу: <...>.

Как следует из ответа нотариуса Нотариальной палаты Омской области З.А.Г. от <...> № <...>, по данным архива договор купли-продажи нежилого здания (магазина), заключенный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель), нотариусом нотариального округа г. Омск К.Л.А. не удостоверялся, в связи с чем предоставить запрашиваемые копии документов не представляется возможным.

При таких обстоятельствах коллегия судей полагает, что заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы представителя департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о том, что договор купли-продажи здания от <...>, заключенный между ТОО «АЛВИКА» и А.В.В. не является доказательством существования здания, равно как и о том, что права собственности у сторон по договору не подтверждаются материалами дела ввиду наличия справки БУ «Омский центр КО и ТД» от <...> № <...>, которая свидетельствует о том, что у здания 213А по <...> отсутствуют сведения о зарегистрированных до <...> правах. Кроме того, из указанных в данном определении документов следует, что на месте указанного в договоре строения в 2004 году был построен новый объект недвижимости без право подтверждающих документов. Ссылки представителя ответчика, что они просто реконструировали старое здание, не соответствуют вышеуказанным техническим паспортам, кроме того сами по себе не легализуют законность постройки в отсутствие разрешения на это, в отсутствие документов о выделении земельного участка под строительство. При этом нотариус и орган до 1999 года занимавшийся регистрацией прав на недвижимое имущество, указали на отсутствие у них сведений о легализации указанного объекта недвижимости. При этом даже такие документы не давали ответчику либо иному лицу возводить новое строение в 2004 году без разрешения на строительство и без выделения земельного участка для этого, так как он предоставлялся в краткосрочную аренду для размещения торгового павильона.

Проанализировав представленные доказательства, установив, что согласно справке № <...> от <...> регистрация права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, <...>А (инвентарный № <...>, литера П), отсутствует, согласно техническому паспорту год постройки объекта недвижимости по адресу: <...> – <...> а справки №№ <...>, № <...> от <...> ГП «Омский центр ТИЗ» не выдавались, отраженный в данных справках штрих код не соответствует штрих коду выданных под указанными номерами справках, объект недвижимости с инвентарным номером, отраженным в справках – 480691, в архиве Учреждения не значится, заключенный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель) договор купли-продажи нежилого здания (магазина), нотариусом нотариального округа г. Омск К.Л.А. не удостоверялся, коллегия судей приходит к выводу о том, что право собственности Б.Е.М. на объект недвижимости с кадастровым номером № <...> не возникло, поскольку нет данных о заключении <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель) и удостоверении нотариусом нотариального округа г. Омск К.Л.А. договора купли-продажи нежилого здания (магазина), а возведённое в <...> году строение вообще не имеет отношения к данному договору и подлежит сносу.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что фактически заключенный договор аренды земельного участка между ДИО Администрации г. Омска (арендодатель) и Б.Е.М. (арендатор), по смыслу ст. 166 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку право собственности Б.Е.М. в отношении нежилого здания магазина с кадастровым номером № <...> не возникло по договору купли-продажи между Г.Ф.Е. и Б.Е.М., так как таковое не возникло и у Г.Ф.Е., заключившей договор купли-продажи <...> с А.В.В., так как договор, на основании которого было зарегистрировано право собственности А.В.В. на здание с кадастровым номером № <...> по адресу: Омская область, г. Омск, <...>А, фактически нотариусом удостоверен не был, что следует из ответа нотариуса Нотариальной палаты Омской области З.А.Г. от <...> № <...>, согласно которому по данным архива договор купли-продажи нежилого здания (магазина), заключенный <...> между ТОО «Алвика» (продавец) и А.В.В. (покупатель), нотариусом нотариального округа г. Омск К.Л.А. не удостоверялся, а объект был самовольно возведён в 2004 году.

В данной связи, поскольку ответчиком в отношении спорного земельного участка договор аренды заключен не был, согласие истца при фактическом начале эксплуатации спорного объекта получено не было, при том, что сама по себе эксплуатация спорного объекта ответчиком не только не оспорена, но и подтверждена в суде, коллегия судей приходит к выводу о самовольном занятии Б.Е.М. как лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок под спорным объектом, земельного участка (его части) и его фактическом использовании в отсутствие на то правовых оснований.

Отсутствие у ТОО «Алвика», а в последствии и у Г.Ф.Е. правовых оснований приобретения права собственности на объект недвижимости исключает законность последующих распорядительных действий данных лиц.

Соответственно, право собственности Б.Е.М. на объект недвижимости с кадастровым номером № <...>, зарегистрированное на основании документа, который не создан в установленном законом порядке, является отсутствующим.

Кроме того, коллегия судей полагает необходимым отметить установленный и признанный представителем Б.Е.М. факт использования последней магазина в большей площади (84,1 кв.м) по сравнению с зарегистрированной площадью объекта (55,4 кв.м), то, что она произвела реконструкцию, пристроив к нему навес, не делают легальной постройку, возведённую в <...> году.

Как следует из выводов, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, наличие в ЕГРП записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. При этом сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

В суд апелляционной инстанции представителем истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копий распоряжения департамента имущественных отношений Администрации г. Омска № <...>-р от <...> «О предоставлении Б.Е.М. в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», договора № <...> от <...> между департаментом недвижимости Администрации г. Омска и Б.Е.М., акт установления (восстановления) границ земельного участка от <...>, соглашение к договору аренды земельного участка № <...> от <...> о расчете арендной платы, памятка арендатора, соглашение к договору аренды от <...>, содержащий изменение части положений Судебная коллегия в связи с необходимостью более полного и объективного выяснения обстоятельств дела и в целях устранения пробелов процессуальной деятельности суда первой инстанции, поставив данный вопрос на обсуждение сторон, пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения данного ходатайства, так как суд первой инстанции в нарушение положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ не предложил представить их сторонам и не определил достаточность имеющихся в материалах дела доказательств для разрешения возникшего между сторонами спора.

Как следует из распоряжения департамента имущественных отношений Администрации г. Омска № <...> от <...> «О предоставлении Б.Е.М. в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», Б.Е.М. в аренду на период резервирования был предоставлен земельный участок площадью 50 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения магазина.

Кроме того, договор № <...> от <...> подписан между департаментом недвижимости Администрации г. Омска и Б.Е.М. в отношении земельного участка для размещения магазина. При этом в силу схемы № <...> закрепления территории для благоустройства, озеленения и санитарного содержания, являющейся приложением к договору, на земельном участке расположен торговый павильон.

Как установлено в «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения», утвержденном Приказом Росстандарта от <...> N 582-ст, торговый павильон является нестационарным торговым объектом, представляющим собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в договоре купли-продажи здания от <...>, заключенном между ТОО «АЛВИКА» и А.В.В., указано на кирпичный материал стен, в последующей технической документации и по сведениям кадастровой карты стены помещения являются бетонными. Указанное также свидетельствует о том, что имеющееся в настоящее время здание является самовольной постройкой, возведенной в отсутствие разрешительной документации, не является зданием, идентичным имеющемуся по состоянию на 1993 год, возникло в 2004 году, было реконструировано ещё позднее в виде пристроя навеса, что следует из пояснений представителя ответчика.

В данной связи сам факт государственной регистрации права собственности ответчика Б.Е.М. на спорное здание нарушает права собственника и законного распорядителя земельных участков, поскольку значительно ограничивает возможность реализации имеющихся у него правомочий.

При изложенных обстоятельствах коллегия судей полагает необходимым постановленное судом первой инстанции решение отменить в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушением и неправильным применением норм материального права и норм процессуального права, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, иск удовлетворить в полном объёме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 мая 2023 года отменить, иск удовлетворить.

Признать самовольной постройкой объект недвижимости (одноэтажное нежилое здание с навесом общей площадью по наружному обмеру 84.1 кв.м.) с кадастровым номером № <...>, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...> и № <...> (северная часть указанного здания площадью 10,9 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; южная часть названного здания площадью 3,7 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; восточная часть данного здания (включая навес) общей площадью 26,4 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>; оставшаяся часть здания площадью 43,1 кв.м. расположена в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>) относительно нежилого здания магазина, имеющего почтовый адрес: <...>.

Возложить на ответчика Б.Е.М. обязанность в течение 90 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить указанные земельные участки с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...> путём сноса вышеуказанной самовольной постройки.

Запретить ответчику Б.Е.М. с момента вступления в законную силу решения суда эксплуатацию вышеуказанной самовольной постройки, находящейся на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 31 августа 2023 года.

Копия верна.

Судья: А.И. Пшиготский

Секретарь: Я.Э. Шик