Дело <номер>

УИД: 30RS0<номер>-44

РЕШЕНИЕ

И<ФИО>1

17 января 2023 года <адрес>

Советский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Иноземцевой Э.В., при помощнике судьи <ФИО>3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

<ФИО>2 обратился в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, мотивируя свои исковые требования тем, что <дата> он признан победителем торгов по продаже арестованного имущества, организатором которого выступило Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>. Торги состоялись на основании постановления судебного пристава исполнителя МООИП УФССП России по <адрес> <ФИО>4 от <дата> о передаче имущества в виде здание (жилой дом), площадью 108,9 кв.м., этаж 1, кадастровый номер <номер>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивижуального жилого дома, площадью 583 кв.м., кадастровый номер <номер>, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно протоколу <номер> заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества признан <ФИО>2 Цена проданного имущества составляет 1 315 000 рублей, которую он оплатил.

<дата> между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (продавцом) и <ФИО>2 был заключен договор <номер> купли-продажи данного жилого дома. <дата> была совершена регистрация перехода права собственности на данный жилой дом на <ФИО>2

Приобретая в собственность спорный объект недвижимости, он был уведомлен о том, что в спорной квартире на регистрационном учете состоят физические лица: <ФИО>5, <дата> г.р., <ФИО>6 <дата> г.р., <ФИО>7, <дата> г.р., <ФИО>8, <дата> г.р., что подтверждается п.1.2, договора купли-продажи от <дата> Других, каких-либо дополнительных сведений, об этих лицах, либо уточняющей информации в отношении последних, продавец в договор не включил. Будучи уверенным, что все требуемые законом условия при подготовке договора ответчиком были соблюдены и содержащиеся в нем сведения исчерпывающие, <ФИО>2 дал согласие на его заключение. Он инициировал вопрос о выселении граждан, состоящих на регистрационном учете согласно договора, с целью использования принадлежащего жилого помещения по прямому назначению, подал иск о признании утратившими право пользования жилым помещением вышеуказанных лиц из жилого дома в Советский районный суд <адрес>.

В ходе судебного заседания выяснилось, что в спорном объекте недвижимости на постоянной основе проживают родственники бывшего собственника спорного домовладения <ФИО>9, в связи с чем, исковые требования были уточнены, истец наряду с ранее заявленными требованиями просил о выселении граждан, как состоящих на регистрационном учете, так и тех, кто не состоит на регистрационном учете, но фактически там проживает.

Решением Советского районного суда <адрес> (дело <номер>) от <дата> удовлетворены исковые требования <ФИО>2 о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.

Апелляционным определением Астраханского областного суда от <дата> решение Советского районного суда <адрес> оставлено без изменения.

С января 2022 года по настоящее время решение не может быть принудительно исполнено, поскольку определением Советского районного суда <адрес> от <дата> отменено заочное решение Советского районного суда <адрес> от <дата>.

<дата> <ФИО>10 умерла.

В настоящее время имеются притязания на спорный объект недвижимости <ФИО>11, являющегося наследником <ФИО>10

В производстве Советского районного суда <адрес> в настоящее время находятся на рассмотрении гражданские дела по иску <ФИО>12 к <ФИО>13 и ее наследникам, ходатайства о приостановлении исполнительного производства и ходатайство о повороте решения суда.

В рамках рассмотрения вышеуказанного гражданского дела приостановлены исполнительные действия по исполнительному производству, с целью исполнения решения Советского районного суда <адрес> от <дата>.

В силу наличия указанных обременений истец <ФИО>2 не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом ввиду наличия прав и притязаний третьих лиц в пользовании этим самым имуществом.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи <номер> от <дата>, заключенный между <ФИО>2 и Территориальном управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>; взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в пользу <ФИО>2 денежную сумму, уплаченную по договору от <дата> <номер> в размере 1 315 000 руб.; денежную сумму, уплаченную с целью государственной регистрации перехода права собственности в размере 2 350 руб.; денежную сумму (комиссию) в размере 1 500 рублей, уплаченную при внесении денежных средств; расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 50 000 руб.; расходы, связанные с оплатой услуг государственной пошлины в размере 14 749 руб.

В судебном заседании истец <ФИО>2 и его представитель <ФИО>14, действующая на основании нотариальной удостоверенной доверенности от <дата> исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, представители третьих лиц Советского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес> не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д.118), о причине неявки суду не сообщили.

Третье лицо, на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлеченное судом к участию в рассмотрении дела <ФИО>15, не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.117), о причине неявки суду не сообщил.

Суд, с согласия истца принял решение о рассмотрении дела в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц.

Суд, выслушав истца, представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В силу ст. 89 Федерального закона от <дата> № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Сроки и порядок проведения торгов закреплены в ст.90 названного Федерального Закона.

В соответствии со ст. 447 Гражданского Кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Согласно ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Судом установлено, что <дата> <ФИО>2 признан победителем торгов по продаже арестованного имущества, организатором которого выступило Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>. Торги состоялись на основании постановления судебного пристава исполнителя МООИП УФССП России по <адрес> <ФИО>4 от <дата> о передаче имущества в виде здание (жилой дом), площадью 108,9 кв.м., этаж 1, кадастровый номер <номер>, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 583 кв.м., кадастровый номер <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, на торги.

Согласно протоколу <номер> от <дата> заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества признан истец. Цена проданного имущества составила 1 315 000 рублей.

02.07.2020г. между истцом и ответчиком был подписан протокол <номер> о результатах торгов по продаже арестованного имущества, имеющий силу договора купли-продажи.

Согласно чеку по операции от 25.06.2020г. <ФИО>2 оплатил задаток в размере 50 000 руб.

Согласно чеку-ордеру от <дата> <ФИО>2 оплатил оставшуюся часть стоимости жилого дома в размере 1 266 500 руб.

<дата> между ответчиком (продавцом) и истцом <ФИО>2 был заключен договор <номер> купли-продажи жилого дома и земельного участка.

<дата> была произведена регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на <ФИО>2

Как следует из договора <номер> купли–продажи спорного объекта недвижимости от 10.07.2020г., п.1.2, в отчуждаемой квартире зарегистрированы: <ФИО>5, <дата> г.р., <ФИО>6 <дата> г.р., <ФИО>7, <дата> г.р., <ФИО>8, <дата> г.<адрес>, каких-либо дополнительных сведений, включая данные о том, что в спорном домовладении проживают и иные лица, либо уточняющей информации в отношении последних, продавец в договор не включил.

Истец <ФИО>2 инициировал вопрос о выселении граждан, состоящих на регистрационном учете согласно договору, в соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, с целью использования принадлежащего жилого помещения по прямому назначению, подал иск о признании утратившими право пользования и выселении вышеуказанных лиц из спорного домовладения в Советский районный суд <адрес>.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В производстве Советского районного суда <адрес> в настоящее время находятся на рассмотрении гражданские дела по иску <ФИО>12 к <ФИО>13 и ее наследникам, ходатайства о приостановлении исполнительного производства и ходатайство о повороте решения суда. Спорный объект недвижимости находится в залоге у <ФИО>12 В рамках рассмотрения указанного спора приостановлены исполнительные действия по исполнительному производству, возбужденному на основании решения Советского районного суда <адрес> от <дата>.

Длительные судебные тяжбы делают невозможным фактическое и принудительное исполнение решения суда. Кроме того, в настоящее время имеются притязания третьих лиц, не являющихся участниками ранее рассматриваемых споров к имуществу – спорному объекту недвижимости.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от <дата> N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина <ФИО>16", в целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Вместе с тем, данные ограничения в договоре купли-продажи не отражены. Доказательств объективно свидетельствующих о том, что <ФИО>2 знал или должен был знать об обременении квартиры в виде наличия фактически проживающих третьих лиц, как состоящих на регистрационном учете, так и проживающих в указанном домовладении, не имеется.

В настоящее время отсутствует и решение по спору между <ФИО>12 и <ФИО>9 по иску о взыскании задолженности по договору займа, в рамках которого спорный объект недвижимости находился в залоге, ввиду отмены первоначального постановленного заочного решения.

<ФИО>2 в данной сделке являлся добросовестным приобретателем и не имел возможности проверить всю историю квартиры, ввиду того, что указанные данные не в полной мере содержаться в ЕГРН, в то время, как организатор торгов ТУ Росимущество в <адрес>, как государственный орган имеет все возможности и административные ресурсы для того, что перед фактической реализацией имущества: проверить всю историю квартиры.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика в пользу истца стоимости квартиры.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что при регистрации перехода права собственности истцом произведена оплата государственной пошлины в размере 2 350 руб., что подтверждается кассовым чеком от 04.08.2020г.

Кроме того, истцом при переводе стоимости квартиры, было оплачена комиссия в размере 1 500 руб., что подтверждается чеком-ордером от 06.07.2020г., операция 4066.

При установленных обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 14 794 руб., что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от <дата>.

Суд считает необходимым взыскать уплаченную государственную пошлину с ответчика в полном размере.

Согласно доверенности <адрес>3 от <дата> истец поручил представлять его интересы в суде <ФИО>14 которая участвовала в судебных заседаниях – <дата>, <дата>, <дата>.

Оценивая объем предоставленных юридических услуг, степень и форму участия представителя истца в судебном разбирательстве (3 заседания), суд приходит к выводу о том, что определенная судом сумма возмещения расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей будет соразмерна трудовым затратам представителя и отвечает установленному ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принципу возмещения таких расходов в разумных пределах.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования <ФИО>2 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <номер> от <дата> заключенный между <ФИО>2 и Территориальном управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в пользу <ФИО>2 стоимость объекта недвижимости, уплаченной в размере 1 315 000 рублей, государственную пошлину, уплаченную при регистрации перехода права собственности, в размере 2 350 рублей; денежные средства в виде комиссии, взысканной при оформлении перевода стоимости объекта недвижимости, в размере 1 500 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 749 рублей, расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения, через Советский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено <дата>.

СУДЬЯ Иноземцева Э.В.