Дело №2а-1/2023 (УИД 58RS0009-01-2022-001107-88)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 февраля 2023 года
Зареченский городской суд Пензенской области в составе
председательствующего судьи Шандрина Р.В.,
при секретаре Климчук А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Заречном Пензенской области административное дело по административному иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области о признании действий Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области незаконными,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Зареченский городской суд с вышеназванным административным исковым заявлением, в котором указал, что (Дата) на сайте torgi.gov.ru от имени организатора торгов и по распоряжению КУИ г. Заречного Пензенской области были опубликованы три извещения об открытых аукционах за №№ (Номер); (Номер); (Номер) на право заключения договоров аренды земельных участков в г. Заречном Пензенской области с назначением - под ИЖС.
На указанные торги в г. Заречном Пензенской области были выставлены следующие земельные участки:
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу (Адрес), начальная цена ежегодной арендной платы указана 1 312 457 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), начальная цена ежегодной арендной платы указана 1 298 427 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), начальная цена ежегодной арендной платы - 824 446 руб.
Названные земельные участки ранее уже были предметом неоднократных судебных разбирательств по искам ФИО1 Так, решением Зареченского городского суда по делу № 2а-627/2020 по иску, ФИО1, были признаны незаконными отказы Администрации г. Заречного в утверждении схем расположения этих же земельных участков (с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу (Адрес); с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес); с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес)). Судебным постановлением на Администрацию г. Заречного Пензенской области была возложена обязанность повторно рассмотреть заявления ФИО1 об утверждении схем расположения земельных участков. 17.12.2020 года судебное решение Зареченского городского суда Пензенской области вступило в законную силу. Однако в период вступления в законную силу названного решения, Администрация г. Заречного Пензенской области по согласованию с КУИ изменила вид разрешенного использования каждого из вышеперечисленных земельных участков на иной, согласовала схемы размещения этих участков с измененным видом разрешенного использования, вследствие чего в январе 2021 года ФИО1 было вновь отказано в согласовании его схем размещения вышеуказанных участков.
Считая действия Администрации и КУИ г. Заречного Пензенской области незаконными, ФИО1 вновь обратился в городской суд с иском о защите его прав и интересов. Решением Зареченского городского суда по делу № 2а-314/2021 от 18 мая 2021 года действия Администрации ЗАТО были вновь признаны незаконными. Кроме того, суд установил факт злоупотребления правом со стороны Администрации и КУИ ЗАТО г. Заречного, чьи согласованные действия были совершены с целью искусственного создания обстоятельств, исключающих возможность согласования схем спорных земельных участков, представленных административным истцом - ФИО1 Администрацию ЗАТО вновь суд обязал рассмотреть вопрос об утверждении всех трех схем расположения земельных участков, представленных ФИО1 Апелляционным определением Судебной коллегии Пензенского областного суда от 12 августа 2021 года, апелляционная жалоба Администрации ЗАТО г. Заречный оставлена без удовлетворения и решение Зареченского городского суда по делу № 2а-314/2021 вступило в законную силу.
Впоследствии все три спорных земельных участка 02.11.2021 года были поставлены на кадастровый учет в результате согласования тех схем расположения на кадастровом плане территории, которые представил ФИО1 с указанием следующей кадастровой стоимости объектов:
- на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу (Адрес),- в размере 376 603, 5 руб.
- на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), - в размере 381 624,7 руб.
- на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес),- в размере 193 934, 4 руб.
Вместе с тем, при опубликовании извещения от 23.03.2022 г. об объявлении торгов, цена по выставленным на торги участкам, организатором торгов указана необоснованно завышенная.
Следует отметить, что ранее, цена аренды этих же земельных участков устанавливалась в несколько раз ниже, чем при организации торгов 23.03.2022 года. Так, при объявлении торгов КУИ ЗАТО г. Заречный на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 562 кв. м. под ИЖС по адресу (Адрес), стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 43 161,6 руб.; на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 478 кв. м. под ИЖС по адресу (Адрес) стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 40 872 руб. Даже если принимать во внимание участки гораздо большей площади, стоимость аренды также была несопоставима с арендной платой спорных участков. Так, при объявлении торгов КУИ ЗАТО г. Заречный на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1289 кв. м. под многоквартирный дом по адресу (Адрес) стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 465 тыс. руб., а при объявлении торгов КУИ ЗАТО г. Заречный на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 4300 кв. м. под строительство магазина по адресу (Адрес) стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 499 тыс. руб.
Таким образом, ФИО1 полагал, что перечисленные извещения об открытых аукционах незаконны и нарушают его права, как жителя г. Заречного Пензенской области, желающего получить участок под ИЖС в аренду по реальной цене, определенной в соответствии с требованиями действующего законодательства.
На основании вышеизложенного, с учетом уточнения исковых требований, просил суд признать незаконными действия КУИ ЗАТО города Заречного Пензенской области по формированию начальной цены аренды земельных участков при формировании конкурсной документации и размещении извещений об объявлении торгов:
- извещения об открытом аукционе за № (Номер) на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), с начальной ценой ежегодной арендной платы в размере 1 298 427 руб.
-извещения об открытом аукционе за № (Номер) на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), с начальной ценой ежегодной арендной платы в размере 824 446 руб.
Обязать административного ответчика при формировании конкурсной документации учесть необходимость установления начальной цены ежегодной арендной платы на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес); и на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом обстоятельств, установленных решением суда по настоящему делу.
В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании ордера, заявленный административный иск также поддержала, просила его удовлетворить по изложенным в пояснениях основаниям.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица Администрации ЗАТО г. Заречного Пензенской области в судебное заседание также не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица УФАС по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив экспертов, изучив материалы административного дела, считает заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Положения ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если он полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу п. 2 ч. 2 ст. 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды в порядке, предусмотренном данным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
Таким образом, к административным делам, рассматриваемым по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику.
В соответствии с п.7 ст.39.11 Земельного кодекса РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка всоответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
В силу п.10 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном п.7 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
На основании п.2 ст.39.13 Земельного кодекса РФ аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства.
Таким образом, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 39.11. ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц, соответственно,требования административного истца вытекают из публичных правоотношений, при этом уполномоченный орган местного самоуправления, решения которого являются предметом оспаривания, реализует административные и иные публично-властные полномочия в отношении заявителя, в связи с чем, настоящее дело подлежит рассмотрению по правилам КАС РФ.
В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
При этом бремя доказывания данных обстоятельств возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершивших оспариваемые действия (бездействие).
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
Судом установлено, что 23 марта 2022 года на сайте torgi.gov.ru от имени организатора торгов и по распоряжению КУИ г. Заречного Пензенской области были опубликованы извещения об открытых аукционах за №(Номер); (Номер); (Номер) на право заключения договоров аренды земельных участков в г. Заречном Пензенской области с назначением - под ИЖС. В качестве лотов были выставлены следующие земельные участки:
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу (Адрес), с указанием начальной цены ежегодной арендной платы в размере 1 312 457 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), с указанием начальной цены ежегодной арендной платы в размере1 298 427 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), с указанием начальной цены ежегодной арендной платы в размере 824 446 руб.
В судебном заседании также установлено, что на основании муниципальных контрактов №(Номер) от (Дата) (т. 1 л.д. 232), №(Номер) от (Дата) ( т. 2, л.д. 12), № (Номер) от (Дата) (т. 2, л.д. 42), заключенных между ООО А и Комитетом по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области, ООО А подготовлены отчеты об оценке №22.231/3 от 17.03.2022 года, №22.231/2 от 17.03.20222 года, №22.231/1 от 17.03.2022 года указанных выше земельных участков (том 1 л.д. 230 – т. 2, л.д. 71).
Итоговая величина рыночной арендной платы, определенная отчетами об оценке №22.231/3, №22.231/2, №22.231/1 ООО А от 17.03.2022 была принята во вниманиеорганизатором торгов - Комитетом по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области при опубликовании извещений о проведении торгов в форме открытого аукциона в качестве установления размера ежегодной арендной платы спорных земельных участков.
31.03.2022 года ФИО1 обратился в Зареченский городской суд Пензенской области с иском к КУИ г. Заречного Пензенской области о признании действий незаконными, понуждении к совершению определенных действий, в котором просил суд возложить обязанность на ответчика разместить извещения об открытом аукционе вышеуказанных земельных участков с начальным размером арендной платы по средней цене предложения за аналогичные участки.
Следует отметить, что не согласившись с размерами цены ежегодной арендной платы за земельные участки, указанной в извещениях о проведении торгов в форме открытого аукциона, опубликованных на сайте torgi.gov.ru, ФИО1 обращался в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области с жалобами на действия организатора торгов КУИ г. Заречного Пензенской области.
Решениями Управления Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области №058/10/18.1-677/2022, №058/10/18.1-678/2022, №058/10/18.1-679/2022 от 30.09.2022 года жалобы ФИО1 на действия организатора торгов КУИ г. Заречного Пензенской области при проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами (Номер), (Номер), (Номер) признаны необоснованными (том 3л.д. 11-19).
Решением Зареченского городского суда Пензенской области от 30.11.2022 года, иск С.Т.А к Администрации ЗАТО г. Заречный Пензенской области о признании результатов межевания земельного участка недействительными был удовлетворен. Результаты межевания земельного участка с кадастровым номером (Номер), площадью 890 кв.м., местоположение: (Адрес) были признаны недействительными в части установления координат характерных точек границы и значение этих координат было исключено из сведений ЕГРН. Решение вступило в законную силу.
Данные обстоятельства установлены судом, следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.
В соответствии с ч. 14 ст. 39.11 ЗК, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В процессе рассмотрения дела, определением Зареченского городского суда Пензенской области от 19 мая 2022 года была назначена экспертиза по настоящему делу.
Как следует из заключения эксперта Ф.А.В от 15.07.2022 года №252/16 с учетом дополнительной судебной экспертизы №462/16 от 21.11.2022 года, размер рыночной стоимости арендной платы по начальной цене предложения при организации торгов на предоставление в аренду земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу(Адрес) с учетом округления составил 79 000 руб.; на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес) с учетом округления составил 97 000 руб.; на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес) с учетом округления составил 58 000 руб.
Вместе с тем, выводов относительно второго вопроса о соответствии отчетов об оценке №22.231/3, №22.231/2, №22.231/1, выполненных ООО А от 17.03.2022 требованиям действующего законодательства и стандартам для установления размеров годовой арендной платы при предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в ЗАТО г. Заречный, экспертное заключение Ф.А.В не содержит.
Поскольку экспертФ.А.В в ходе производства экспертного исследования в обоих случаях не дал ответа на вопрос о том, соответствуют ли отчёты об оценке, использованные ответчиком в конкурсной документации, требованиям законодательства. Выводы эксперта по второму вопросу отсутствуют, как и отсутствует мотивированный отказ в осуществлении исследования, в связи с чем, учитывая пояснения эксперта Ф.А.В в ходе его допроса в судебном заседании о недостаточности его квалификации для рецензирования уже имеющихся отчетов об оценке, определением Зареченского городского суда Пензенской области от 16.12.2022 по указанному административному делу была назначена повторная судебная оценочная (стоимостная) экспертиза с целью определения размера рыночной стоимости годовой арендной платы по начальной цене предложения при организации торгов на предоставление в аренду земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Заречном Пензенской области, а также соответствия выводов в отчетах об оценке, выполненных ООО А по муниципальным контрактам с КУИ г. Заречного Пензенской области от 16.03.2022, и использованных в конкурсной документации, извещениях, размещенных23.03.2022 года на сайте torgi.gov.ru. Производство экспертизы поручено экспертам ПЭО расположенного по адресу: (Адрес).
Как следует из заключения №2-Э/23 от 31.01.2023, подготовленного экспертом ПЭО Н.В.Д (том 3л.д. 51-259), размер рыночной стоимости годовой арендной платы по начальной цене предложения при организации торгов на предоставление в аренду земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Заречном Пензенской области по состоянию на 23.03.2022 года – дату официального опубликования ответчиком извещений об аукционах (торгах) по вышеуказанным земельным участкам, составляет:
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 890 кв. м. по адресу (Адрес), стоимостьгодовой арендной платы составляет 84600 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), стоимостьгодовой арендной платы составляет 77800 руб.
- участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), стоимостьгодовой арендной платы составляет 58500 руб.
В ответе на второй вопрос судебной экспертизы о соответствии выводов в отчетах об оценке, выполненных ООО А по муниципальным контрактам с КУИ г. Заречного Пензенской области от 17.03.2022 год, и использованных в конкурсной документации, извещениях, размещенных 23.03.2022 на сайте torgi.gov.ru, экспертом сделан вывод об их несоответствии требованиям ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки для установления начальной цены размера годовой арендной платы при предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в ЗАТО г. Заречный Пензенской области.
В ходе рассмотрения вышеназванного административного дела представителем административного ответчика Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области – ФИО3, действующей на основании доверенности, было подано заявление об отводе эксперта Н.В.Д, выполнившего экспертное заключение в рамках назначенной Зареченским городским судом Пензенской области судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости права аренды муниципальных земельных участков и соответствия выводов ранее выполненной оценки установленным стандартам. В качестве обоснования для заявленного отвода эксперту, представитель административного ответчика указала на наличие заинтересованности экспертной организации в исходе дела и исключала возможность назначения в ней судебной экспертизы, поскольку между участником дела и экспертной организацией имеются договорные отношения. Назначенный судом эксперт Н.В.Д ранее не выполнял по заданию КУИ оценку рыночной стоимости арендной платы земельных участков, являющихся предметом спора (по (Адрес) в г. Заречном Пензенской области).
Определением Зареченского городского суда Пензенской области от 08.02.2023 указанное заявление об отводе эксперта ПЭО Н.В.Д отклонено, поскольку каких-либо действий, свидетельствующих о заинтересованности эксперта в исходе дела, а также иных оснований для его отвода, председательствующим не установлено и из материалов дела не следуют. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.
Исходя из исследовательской части экспертного заключения №2-Э/23 от 31.01.2023, эксперт Н.В.Д пришел к выводу о том, что в отчетах ООО А арендная плата указана в качестве объекта оценки, тогда как этот показатель является иной расчетной величиной в силу п. 9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), а не объектом, в отношении которого следует определить стоимость. Поскольку сделки по продаже права собственности земельных участков в ЗАТО г. Заречный отсутствуют, эксперт проанализировал рынок продаж г. Пензы, что допускается требованиями п. 11б ФСО-7 «Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». Экспертом отбирались предложения о продаже земельных участков, расположенных в микрорайонах жилой индивидуальной застройки (также, как и объекты исследования) на окраинах г. Пензы со свободным доступом; по которым имеется информация идентифицирующая объект недвижимости (кадастровый номер, адрес); предложения о продаже земельных участков в закрытых коттеджных поселках, а также в «дорогих» (престижные микрорайоны г. Пензы индивидуальной жилой застройки с максимальными ценами на земельные участки Ахуны, Арбеково, Бугровка, Автодром, Центр, Детская железная дорога, Сосновка, Междуречье) микрорайонах жилой индивидуальной застройки не рассматривались; предложения о продаже земельных участков, содержащие сведения о продаже жилого дома или части жилого дома с земельным участком, не включались в анализ рынка; объявления о продаже земельных участков не содержащие идентифицирующие информацию объекта недвижимости, для анализа рынка не рассматривались.
Кроме того, как следует из исследовательской части экспертного заключения, выполненного Н.В.Д и установлено в ходе его допроса в судебном заседании, в отчете ООО А неверно указано предполагаемое использование результатов оценки, поскольку оценка осуществлялась для формирования начальной цены арендной платы, а не для проведения аукциона (функция заказчика оценки). Экспертом было также указано на наличие арифметических и методологических ошибок в отчетах ООО А
Допрошенный в судебном заседании эксперт Н.В.Д также показал, что для определения стоимости существует специальный регламент, установленный Федеральными стандартами оценки №7. Анализ начинается с сегментирования рынка, при котором из области исследования исключаются элитные районы, что основано на научной работе специалистов кафедры недвижимости ПГУАС. Районы Ахун, Дегтярный Затон, Калашный Затон отнесены к элитным зонам г. Пензы, где стоимость участка, значительно выше, при прочих равных условиях. Город Заречный к таким элитным зонам не относится, кроме того, имеет специфику, поскольку является закрытым городом, в котором оборот земель ограничен. Поэтому при выборе объектов-аналогов приоритет отдавался участкам, расположенным на окраинах г. Пензы, также как и объекты исследования, возможность их идентификации по объявлениям по кадастровому номеру или по прочим характеристикам, чего экспертом ООО А сделано не было. Специалист-оценщик либо эксперт определяет границы исследования, а в данном случае первоначально исследовался рынок состоявшихся сделок с муниципальным имуществом, по результатам муниципальных торгов, аукционов в г. Заречном. В пределах года сделок было мало, поэтому эксперт расширил временной диапазон исследования до трех лет. В пределах периода с 2018 года по дату исследования на территории г. Заречного было ограниченное количество сделок, около 7-8. Это состоявшиеся сделки, по которым были объявлены аукционы, и они были завершены. Методология оценки допускает применение аналогичных объектов из прочих сегментов рынка, не относящихся к объекту исследования, но при этом существуют определённые корректировки, основанные на статистической информации.
Таким образом, исходя из изложенного, а также учитывая совокупность доказательств по настоящему делу, в том числе и выводы эксперта Ф.А.В, суд принимает экспертное заключение№2-Э/23 от 31.01.2023в качестве доказательства, поскольку считает его понятным, логичным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела и считает возможным положить его в основу решения. Кроме того, суд учитывает, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, а также то, что при производстве судебной экспертизы эксперт осуществлял осмотр объектов оценки с выходом на место их расположения, а также исследовал всю представленную судом документацию. Экспертное заключение выполнено лицом, квалификация которого позволяет производить подобного рода исследования, что документально подтверждено приложенными к экспертному заключению дипломами.
Выводы эксперта, а также его пояснения, данные в ходе судебного заседания, согласуются с иными доказательствами по делу, а потому сомнений в достоверности и объективности при рассмотрении дела у суда не имелось и не имеется.
Следует также учесть, что дополнительное исследование эксперта Ф.А.В, также предупрежденного об уголовной ответственности, соответствует выводам эксперта Н.В.Д с незначительной разницей цены годовой арендной платы.
Также, суд учитывает, что в представленных административным истцом в материалы дела извещениях о проведении торговКУИ ЗАТО г. Заречный на аналогичные земельные участки с кадастровым номером (Номер) площадью 562 кв. м. под ИЖС по адресу (Адрес), стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 43 161,6 руб. а на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 478 кв. м. под ИЖС по адресу (Адрес) стоимость ежегодной арендной платы была указана в размере 40 872 руб., что значительно ниже цены размера годовой арендной платы, указанной КУИ г. Заречного Пензенской области при опубликовании извещений о проведении аукциона по спорным земельным участкам от 23.03.2022.
Таким образом, собранными по делу доказательствами установлено, что административным ответчиком при размещении извещений о проведении открытых аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для установления цены размера годовой арендной платы использовались результаты отчетов №22.231/1, №22.231/2, №22.231/3, выполненных оценщиком ООО А Ч.Е.В, которые не соответствуют требованиям ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки, оценочная стоимость земельных участков установлена неправильно, так как не были учтены особенности земельных участков, в связи с чем, стоимость земельных участков была значительно завышена, и является необоснованной, что является прямым нарушением прав заинтересованных в аукционах лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
В данном случае, срок на обращение в суд о защите нарушенных прав ФИО1 соблюден.
С учетом изложенного, в целях обеспечения защиты интересов административного истца ФИО1, а также в целях восстановления нарушенного права, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 требований и находит их подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Поскольку при вынесении решения суд не вправе подменять органы муниципальной власти и разрешать вопрос о принятии конкретного решения по вопросу, не относящемуся к его компетенции, у суда имеются правовые основания возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенное нарушение прав и свобод административного истца путем понуждения административного ответчика к размещению извещений об открытом аукционе вышеперечисленных земельных участков с размером ежегодной арендной платы в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ :
Административный иск ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области о признании действий Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области незаконными - удовлетворить.
Признать незаконными действия Комитета по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области по размещению 23 марта 2022 года на сайте torgi.gov.ru:
- извещения об открытом аукционе за (Номер) на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 1039 кв. м. по адресу (Адрес), с начальной ценой ежегодной арендной платы в размере 1 298 427 руб.
-извещения об открытом аукционе за (Номер) на участок с кадастровым номером (Номер) площадью 528 кв. м. по адресу (Адрес), с начальной ценой ежегодной арендной платы в размере 824 446 руб.
Обязать Комитет по управлению имуществом г. Заречного Пензенской области разместить извещения об открытом аукционе вышеперечисленных земельных участков с размером ежегодной арендной платы в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента изготовления его в окончательном виде.
Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2023 года.
Судья Шандрин Р.В.