УИД 21RS0№-06

Дело № 2-1408/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 апреля 2025 г. г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи Захаровой О.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО5, к ФИО7, ФИО8 о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

ФИО6, действуя за себя и в интересах несовершеннолетних детей <данные изъяты> рождения, обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО8 о прекращении обременения права в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – комнаты с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, комната 75. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи комнаты по вышеуказанному адресу. Стоимость комнаты была оценена сторонами в 428 079,30 руб., которые выплачивались за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления на счет ответчика ФИО7 По условиям договора установлено обременение в пользу продавцов до полного расчета между покупателями и продавцом. Задолженность по оплате стоимости квартиры отсутствует, средства материнского (семейного) капитала в размере 428 079,30 руб. перечислены ФИО7 платежным поручением от 20 января 2021 г. Однако до настоящего времени запись о прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество обременение права в виде ипотеки в силу закона не снято, что не позволяет истцу распорядиться собственностью. Претензия в адрес ответчиков оставлена без удовлетворения. Поскольку истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение, запись об ипотеке может быть погашена только на основании решениясуда.

В судебное заседание истец ФИО6, действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей <данные изъяты>., не явилась, до судебного разбирательства от нее в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, исковые требования поддерживает в полном объеме, в случае отсутствия ответчиков выражено согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, со стороны истца ФИО11 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены в установленном ГПК РФ порядке о времени и месте рассмотрения дела (конверты с извещениями возвращены в суд с отметкой почтовой организации об истечении срока хранения).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167, 233 ГПК РФ судом разрешен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства. При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд проводит судебное заседание в общем порядке, исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

Рассмотрев требования истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно частям 1, 5 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7, ФИО8 (продавцы), с одной стороны, и ФИО6, действующая за себя и за своих несовершеннолетних детей <данные изъяты> года рождения, (покупатели) с другой, заключили договор купли-продажи комнаты № в <адрес> ФИО9 на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома с кадастровым номером <данные изъяты> 13,1 кв.м, согласно которому продавцы продали принадлежащую им на праве общей долевой собственности (ФИО7 – 2/3 доли, ФИО8 – 1/3 доли в праве), а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/4 доле в праве на каждого указанную комнату.

Согласно пункту 3 договора стоимость отчуждаемой комнаты определена сторонами в размере 428079,30 руб., которые выплачиваются покупателями продавцам на основании сертификата серии МК-2 № о праве на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, выданного ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, на основании решения УПФР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. Денежные средства перечисляются на лицевой счет продавца ФИО7 №, открытый в Чувашском отделении № ПАО Сбербанка, кор./счет 30№, БИК 049706609, КПП 428613017, ИНН <***> в сроки, установленные в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» согласно выписке из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, выданный ДД.ММ.ГГГГ специалистом территориального органа ПФР, уплачивается в соответствии с правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (в ред. Постановлений Правительства РФ отДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №).

Из договора купли-продажи следует, что стороны договорились, что к взаимоотношениям, возникающим из настоящего договора, применяются правила в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ о возникновении у продавцов права залога на отчуждаемую квартиру.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право общей долевой собственности на спорную комнату зарегистрировано по 1/4 доле за ФИО12, ФИО2, <данные изъяты> декабря ДД.ММ.ГГГГ года рождения, КузьминойВал.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. На объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение права общей долевой собственности – ипотека в силу закона в пользу продавцов ФИО3 и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по договору, номер государственной регистрации <данные изъяты>.

У истцов отсутствует задолженность перед продавцами. Покупатели в полном объеме исполнили обязанность по оплате приобретенной квартиры, что подтверждается представленными доказательствами.

Частью 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Кодекса;в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;по решению суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (ст.ст. 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1); в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При прекращении залога залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Часть 1 ст. 25Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, для погашения записи, возникшей на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ в силу закона, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя. С совместным заявлением о прекращении залога стороны в регистрационный орган не обратились.

Из содержания иска следует, что обязательства перед ответчиками по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнил полностью, задолженность по оплате стоимости объекта недвижимости погашена.

Согласно справке об использовании средств материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ № владелец государственного сертификата серия МК-2 № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского (семейного) капитала (далее – МСК) направила на улучшение жилищных условий. Заявление о распоряжении средствами МСК подано ДД.ММ.ГГГГ на оплату приобретаемого жилого помещения, расположенного по почтовому (строительному) адресу: 428000, Чувашская Республика, <адрес> ФИО9, <адрес>, комната 75. Решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК принято ДД.ММ.ГГГГ №. Средства МСК в сумме 428079,30 руб. перечислены ФИО3 в Чувашское отделение № ПАО Сбербанк <адрес> платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 14).

Таким образом, покупатели в полном объеме исполнили обязанность по оплате приобретенной комнаты, что подтверждается представленными доказательствами.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, действуя за себя и в интересах несовершеннолетних детей, а также ФИО12 обратились к ФИО4 с досудебной претензией, в которой просили в добровольном порядке обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о снятии обременения с жилого помещения в течение 3 дней (л.д. 15). Претензия вручена лично ФИО7, однако требования оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец К.М.НБ. обратилась в суд с настоящими требованиями.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

По смыслу данного разъяснения, признание зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество отсутствующим является исключительным способом судебной защиты, допустимым при невозможности использования истцом иных специальных способов судебной защиты прав. Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилое помещение, являющиеся залогом, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, представление которого невозможно в силу указанной причины – смерть залогодержателя. В таких случаях, когда нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество, право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ответчика на основании решения суда.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что покупатель К.М.НБ. полностью рассчиталась с продавцами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами. Тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, запись в ЕГРП о залоге в силу закона нарушает права истца. Поскольку продавцы спорного жилого помещения отказываются добровольно подать совместное заявление о погашении записи об ипотеке, наличие обременения в виде ипотеки ограничивает права истца по распоряжению принадлежащим ему имуществом, во внесудебном порядке указанное обстоятельство разрешить не представляется возможным.

Оценивая вышеизложенное, учитывая, что ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, комната 75.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 234-238 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения – комнаты общей площадью 13,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Чувашская Республика, <адрес> ФИО9, <адрес>, <данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для погашения записи об ограничении прав и обременения жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> по вышеуказанному адресу в виде ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 9 апреля 2025 г.

Судья О.С. Захарова