Решение по делу № 2-11563/2024 от 06.02.2025 - о взыскании денежных средств, оспаривании одностороннего акта приема-передачи.

78RS0002-01-2024-012438-45

Дело № 2-2305/2025 06 февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Николаевой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Казанцевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежных средств, оспаривании одностороннего акта приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором окончательно просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры по договору за период с 10.01.2024 по 22.03.2024 в размере 551 872,51 руб., а также за период с 01.01.2025 по день фактической передачи квартиры по договору, начисленную из расчета 7 664,90 руб. за каждый день просрочки; компенсацию морального вреда – 50 000 руб.; штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы; признать неисполненным обязательство ответчика по передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № 335/2-21-185ДИСБРЭ от 11.03.2022, а односторонний акт приема-передачи от 03.07.2024 – недействительным.

В обоснование заявленных требований указал, что 14.03.2022 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве; цена договора составила 7 185 840 руб.; срок передачи квартиры – не позднее 31.12.2023; однако ответчиком нарушен срок передачи квартиры; при этом квартира была представлена к осмотру с неоговоренными в договоре недостатками, зафиксированными в актах осмотра от 09.02.2024 и от 03.05.2024, для устранения которых необходимо выполнить работы, несовместимые с проживанием и оставлением в квартире личных вещей и мебели, а именно: ремонтные работы по утеплению стены, ремонт оконного откоса, смена полотна обоев и покраска воднодисперсионной краской, замена поврежденного напольного покрытия, замена коробки межкомнатных дверей, демонтаж керамической плитки со стены, монтаж с последующим восстановлением затирки швов, устранение локальных неровностей чистового пола; однако 13.06.2024 ответчик в одностороннем порядке составил акт о соответствии квартиры, а 03.07.2024 – односторонний акт приема-передачи квартиры.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя, который заявленные требований поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал, представил письменные возражения.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с положениями ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч.2): 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 настоящего Федерального закона (ч.3).

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч.2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п.1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В силу положений ч.ч.1, 2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч.2.1 настоящей статьи).

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции постановления от 26.12.2024 № 1916) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в период с 01.07.2023 до 30.06.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч.2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п.1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5 % годовых).

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 установлены, в том числе, следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31.12.2025 включительно:

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом «д» настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее – установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства – в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

В случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик вправе по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Названным постановлением также установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 14.03.2022 между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве № 335/2-21-185ДИСБРЭ, предметом которого является жилое помещение, стоимостью 7 185 840 руб., из расчета 176 903,99 руб. за 1 кв.м.

Срок передачи квартиры согласован в договоре до 31.12.2023.

08.12.2023 застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем истец был уведомлен о необходимости принять объект долевого строительства, о чем в его адрес (по адресу места жительства, указанному в договоре) направлено ценное письмо 21.12.2023 с уведомлением (ШПИ 80105190197359), которое возвращено 25.01.2024 в связи с истечением срока хранения; получено отправителем 08.02.2024.

29.12.2023 в 15:04 по номеру телефона, указанному истцом лично, направлено СМС с приглашением на осмотр квартиры и ссылкой для записи.

Однако только 12.01.2024 истец записался на осмотр на 02.02.2024.

По результатам осмотра квартиры истец отказался от подписания акта приема-передачи, поскольку обнаружил недостатки, которые зафиксированы в акте от 09.02.2024.

Представленные истцом отчеты № 150965 от 09.02.2024 и № 167650 от 03.05.2024 не содержат выводов о наличии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, как и о том, что наличие недостатков делает квартиру непригодной для предусмотренного договором использования.

При повторном осмотре истец вновь отказался подписывать акт приема-передачи квартиры без подтверждения доводов о наличии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, что с учетом приведенных выше положений действующего законодательства является необходимым условием, позволяющим участнику долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта.

13.06.2024 застройщиком проведена комиссия и составлен акт о соответствии квартиры и об отказе от принятия квартиры, согласно которому по результатам осмотра комиссией спорной квартиры отдела квартиры и оборудование соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, строительным нормам и правила, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 78-03-27-2023 от 08.12.2023, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Также комиссией сделан вывод о том, что замечания, указанные в последнем акте осмотра от 03.05.2024, на которые ссылается участник долевого строительства, являются несущественными и не нарушают строительные нормы и правила, требования технических, градостроительных регламентов, проектную документацию, а также характеристики квартиры, указанные в ДДУ.

21.06.2024 истец был уведомлен об устранении недостатков и приглашен на повторный осмотр на 03.07.2024 в 09:30, а также предупрежден о том, что при неявке застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи, о чем в его адрес направлена телеграмма, копия которой представлена ответчиком, однако от получения телеграммы по известному адресу истец также уклонился.

03.07.2024 односторонний акт был подписан застройщиком в связи с уклонением участника долевого строительства от принятия объекта.

10.07.2024 в адрес истца было направлено уведомление о подписании одностороннего акта заказным письмом с уведомлением (ШПИ 80083198762314), однако данное уведомление и акт истцом получены не были.

14.01.2025 застройщик повторно направил в адрес истца уведомление телеграфом о необходимости получить экземпляр одностороннего акта и ключи от квартиры, которое 18.01.2025 также возвращено неврученным.

Впоследствии 23.01.2025 ФИО3 лично получил ключи от квартиры и два экземпляра (оригинала) акта приема-передачи, о чем проставил собственноручно подписи. Таким образом, с указанной даты квартира находится во владении и пользовании истца.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца в части признания обязательств застройщика неисполненными и оспаривания одностороннего акта, поскольку в ходе рассмотрения дела нашли подтверждение доводы ответчика о соблюдении установленной законом процедуры и отсутствии нарушений прав истца.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 10.01.2024 по 21.03.2024 (до даты введения моратория), продолжительностью 72 дня, в соответствии со ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 составит 258 600,24 руб., исходя из следующего расчета: 7 185 840 руб. * 7,5 % / 300 * 2 * 72 дня.

В п.33 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, может быть уменьшен судом на основании ст.333 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в п.2 Определения от 21.12.2000 № 263-О указал, что положения ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст.333 ГГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения размера неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. При этом такими критериями могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В силу п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п.1 ст.2, п.1 ст.6, п.1 ст.333 ГК РФ).

Определяя размер подлежащих взысканию в пользу истца процентов за пользование денежными средствами, суд принимает во внимание мотивированные возражения стороны ответчика о применении к заявленным требованиям ст.333 ГК РФ в связи с явной несоразмерностью такой суммы последствиям нарушения обязательства; учитывает приведенные выше положения действующего законодательства, а также фактические обстоятельства дела, в том числе, действия истца, который в период с 21.12.2023 до 02.02.2024 не предпринял мер, направленных на получение квартиры (по собственной инициативе выбрал дату осмотра – 02.02.2024, находящуюся за пределами срока, установленного договором); и в целях соблюдения баланса интересов сторон полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 150 000 руб.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь положениями ст.15 Закона «О защите прав потребителей», поскольку в ходе рассмотрения дела по существу нашел подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, считает возможным определить размер денежной компенсации морального вреда в сумме 5 000 руб., что отвечает обстоятельствам дела, требованиям разумности и справедливости, с учетом поведения истца.

С учетом действующей редакции ч.8 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, установленных ограничений, а также периодов моратория с 29.03.2022 по 30.06.2023, с 22.03.2024 по 31.12.2024, особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, определенных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, даты обращения истца с претензией в адрес ответчика, оснований для взыскания штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 500 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО3 в счет неустойки 150 000 руб. 00 коп., в счет компенсации морального вреда – 5 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 4 500 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья (подпись) А.В. Николаева