Решение по делу № 2-1722/2025 от 10.06.2025 - о признании отсутствующим права муниципальной собственности, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

Дело № 2-1722/2025 (УИД 44RS0001-01-2024-011846-08)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2025 года г.Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.

при секретаре Макарычеве Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании отсутствующим права муниципальной собственности, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы обратилось с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании отсутствующим права муниципальной собственности, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что на муниципальном балансе г.Костромы числится объект культурного наследия федерального значения- «Дом Орлова», 1780-е гг. Согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по адресу: <адрес> распложены здания с кадастровыми номерами: №. Многоквартирный дом, общей площадью 452 кв.м. с кадастровым номером № состоит из следующих помещений: помещения № (кадастровый №, площадью 94.2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от <дата> №), помещения №(кадастровый №), площадью 83.3 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1(записи о регистрации от <дата> №, от <дата> №), <адрес>(кадастровый №), площадью 53.7 кв. м., принадлежащей на праве собственности ФИО3 (запись регистрации от <дата> №), <адрес>(кадастровый №), площадью 47.7 кв. м., принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2.(доля в праве 2/5(записи регистрации от <дата> №, от <дата> №)),ФИО4.(доля в праве 1/5(запись регистрации от <дата> №)), ФИО5.(доля в праве 1/5(запись регистрации от <дата> №)), ФИО6.(доля в праве 1/5(запись регистрации от <дата> №), <адрес>(кадастровый №),площадью 50.6 кв.м., принадлежащем на праве собственности ФИО7(запись регистрации от 28.072020 №), <адрес>(кадастровый №), площадью 19 кв.м., <адрес>(кадастровый №), площадью 26 кв.м., помещения №(кадастровый номер (№), площадью 32.2 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 22.8 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 21.4 кв.м. Приказом инспекции по охране объектов культурного наследия <адрес> от <дата> № здание по адресу: <адрес> кадастровым номером № включено в перечень выявленных объектов культурного наследия с присвоением названия «Дом Орлова», 1780-е гг.Одновременно данное здание зарегистрировано в едином государственном реестре объектов культурного наследия(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера №.Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости нежилые помещения, числящиеся на балансе муниципального образования расположены на антресоли в указанном жилом доме. Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» антресоль-это площадка, занимающая верхнюю часть объёма помещения жилого дома, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. По мнению истца, спорные нежилые помещения на антресоли в указанном многоквартирном жилом доме не имеют самостоятельного значения, используются в целях обслуживания нужд всех жителей данного дома и как следствие отвечают признакам общего имущества многоквартирного дома.

С учётом вышеизложенного и ссылаясь на нормы пункта 2 статьи 56.1 ФЗ РФ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвердж. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491, истец просил суд признать отсутствующим право собственности муниципального образования городской округ город Кострома на нежилые помещения: №(кадастровый номер №), площадью 32.2 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 22.8 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 21.4 кв.м., расположенные на антресоли в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Признать нежилые помещения: №(кадастровый номер (№), площадью 32.2 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 22.8 кв.м., помещения №(кадастровый №),площадью 21.4 кв.м., расположенные на антресоли в многоквартирном доме по адресу: <адрес> общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Представитель истца Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО9 исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признала. Суду пояснила, что указанные администрацией помещения ранее являлись жилыми помещениями, там проживали люди. Где-то в 2000г. администрацией помещения сдавались в аренду художникам. После пожара, произошедшего в 2016 г., помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, ими восстанавливались перекрытия. Через помещения проходят трубы центрального отопления, вода, электричество там отсутствует. Никаких инженерных систем в данных помещениях не имеется. Администрация никаких мер к надлежащему содержанию принадлежащего ей имущества не принимает. Восстановить помещения собственники за свой счёт не могут в связи с их состоянием и их объёмом(исходя из Проекта первоочередных противоаварийных мероприятий по усилению конструкций антресольного этажа).

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал. Суду пояснил, что ранее его (со слов родителей ему известно) родители проживали в данных антресолях. Как квартиры данные помещения использовались до 1988 г.(до произошедшего первого пожара), позже они сдавались в аренду до прошедшего второго пожара.

Ответчик ФИО7 суду пояснил, что согласен с тем, чтобы данные помещения были переданы в собственность собственников жилых помещений, то в том случае если будет произведён их ремонт. Ему известно, что ранее данные помещения, которые являются нежилыми, использовались как муниципальные квартиры. В настоящее время в них никто не проживает.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал. Не согласен с тем, что администрация готова передать данные помещения в таком плохом состоянии. Знает, что до произошедшего пожара, администрация сдавала данные помещения в аренду. Антресоли представляют собой обособленные комнаты, в которых общего имущества не имеется.

Представитель третьего лица- Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области, начальник инспекции ФИО10 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела судом извещалась надлежащим образом. В письменном отзыве указала, что отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются положениями Закона № 73. Действующим законодательством предусмотрено, что собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, независимо от того, является ли такое имущество объектом культурного наследия и обязан осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии(ст. 210 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 47.3 Закона № 73).Отсутствие финансирование на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия не снимает с собственника(законного владельца) обязанности по сохранению такого объекта культурного наследия, так как такая обязанность прямо предусмотрена требованиями действующего законодательства об объектах культурного наследия. Представляется, что обращение в суд с настоящим исковым заявлением является попыткой управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы уклониться от исполнения законодательством об объектах культурного наследия обязанностях по сохранению объекта культурного наследия. Считает исковые требования незаконными и необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Иные участвующие в деле в судебное заседание не явились. О рассмотрении дела судом извещались надлежащим образом.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Иные способы защиты гражданских прав, как указано в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», могут быть установлены законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», такой способ защиты права как признание права или обременения отсутствующим может быть осуществлен путем предъявления иска в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г).

Из изложенного, что признано отсутствующим может быть не любое право, а лишь зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности или его обременения, при этом по иску лица, которое обладает аналогичным зарегистрированным правом.

В данном случае же орган местного самоуправления в лице уполномоченного органа обратился в суд с иском об оспаривании своего же права, не зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке( пункт 3).

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Согласно п. «а» ст. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В соответствии с части 1 статьи 33 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ предписывает, что при содержании и использовании объекта культурного наследия лица, которым памятник истории принадлежит на праве собственности, находится во владении или в пользовании, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 вышеназванного Федерального закона сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> принят под государственную охрану и в качестве объекта культурного наследия федерального значения «Дом Орлова», 1780-е гг. согласно Указу Президента Российской Федерации от 20.02.1995 № 176.

Приказом Минкультуры РФ от 16.10.2015 №9593-р объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия и ему присвоен регистрационный №.

Приказом Охранкультуры Костромской области от 02.08.2019 № 71 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, содержащее в себе перечень мероприятий по сохранению объекта культурного наследия, а также сроки их исполнения.

Данный многоквартирный дом, общей площадью 452 кв.м. с кадастровым номером 44:27:040109:85 состоит из следующих помещений:

-помещения №(кадастровый №), площадью 94.2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1;

-помещения №(кадастровый №), площадью 83.3 кв.м., принадлежащего на праве собственности ФИО1;

-<адрес>(кадастровый №), площадью 53.7 кв.м., принадлежащей на праве собственности ФИО3;

-<адрес>(кадастровый №), площадью 47.7 кв. м., принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2.(доля в праве 2/5),ФИО4.(доля в праве 1/5),ФИО5.(доля в праве 1/5),ФИО6.(доля в праве 1/5);

-<адрес>( кадастровый №), площадью 19 кв.м.;

-<адрес>(кадастровый №), площадью 26 кв.м., принадлежащей на праве собственности ФИО8

-<адрес>(кадастровый №), площадью 50.6 кв.м., принадлежащей на праве собственности ФИО7;

- помещения №(кадастровый номер (44:27:040109:270), площадью 32.2 кв.м.;

- помещения №(кадастровый №),площадью 22.8 кв.м.;

- помещения №(кадастровый №),площадью 21.4 кв.м.

Помещения №№,12,13, поименованные в Едином государственном реестре как «антресоли», принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ г. Кострома и включены в реестр муниципального имущества(Решение малого Совета Костромского областного Совета Костромского областного Совета народных депутатов от 16 июля 1992 г. № 120).

В силу положений статьи 10 части 1 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Анализ представленных доказательств свидетельствуют о том, что спорные нежилые помещения, расположены на антресольном этаже, где кроме данных помещений располагается чердачное помещение, выполненное в двух уровнях: над вторым и над антресольным этажом. Помещения значительно повреждены в результате пожара и часть из них требует проведения противоаварийных мероприятий. О данных обстоятельствах свидетельствуют Проект первоочередных противоаварийных мероприятий по усилению конструкции антресольного этажа, выполненный в 2016 г. и фотографии, приложенные к указанному Проекту.

Несмотря на разработку указанного Проекта, в течение длительного времени собственником нежилых помещений(муниципальным образованием) никаких мер к их проведению не предпринимается.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы представителя Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области о том, что обращение в суд с настоящим исковым заявлением является попыткой Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы уклониться от исполнения возложенных законодательством об объектах культурного наследия обязанностей по сохранению объекта культурного наследия.

Представителем истца не представлено суду доказательств того, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, либо являются техническим этажом, в котором имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Не является безусловным основанием для признания спорных нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома то обстоятельство, что они являются «антресолями».

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят:этаж мансардный (мансарда);этаж надземный;этаж подвальный;этаж технический;этаж цокольный. Инструкция определяет антресоль как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений.

Также согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятым постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109, антресоль - это площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Несмотря на поименование нежилых помещений как «антресоль», судом получены доказательства, что до произошедшего пожара помещения использовались собственником(уполномоченным органом) для передачи в аренду, т.е. использовались для получения дохода как самостоятельные помещения. Это, по мнению суда, объективно подтверждается данными технического паспорта, выполненного по состоянию на 11 октября 1993 г., из которого следует, что нежилые помещения общей площадью 76.4 кв.м.(что соответствует сумме всех спорных нежилых помещений) по данным технического учёта учтены как творческие мастерские.

Кроме того содержание технического паспорта объективно подтверждает объяснения ответчиков об использовании данных помещений как жилых помещений, в котором на листе 22 имеются сведения о том, что нежилое помещение под № 12 по данным технического учёта числилось жилой комнатой с площадью 22.8 кв.м., нежилое помещение № 13, состояло из кухни и жилой комнаты, площадью 21.4 кв.м.

Следовательно, спорные помещения в течение длительного времени были предназначены для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, имели самостоятельное значение, вспомогательного характера не имели, в качестве общего имущества не использовались, в связи с чем отсутствуют предусмотренные законом основания для отнесения нежилых помещений № № 11,12,13 к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Не может свидетельствовать о статусе данных помещений, как общего имущества, факт расположения в данных помещениях труб отопления, относящегося к общедомовому имуществу.

Так, согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16.01.2019 г. № 794-АО/06, транзитные инженерные коммуникации, определяемые как общедомовые, могут проходить через помещения, являющиеся собственностью граждан и организаций: «Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 254, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2002 № 170».

То есть, сам факт наличия в спорных помещениях транзитных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме, не относит спорные помещения к общедомовому имуществу.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании отсутствующим права муниципальной собственности, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, суд не находит.

Руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 о признании отсутствующим права муниципальной собственности, признании нежилых помещений общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Л.А. Нефёдова

Решение принято в окончательной форме :10 июня 2025 г.

Судья: Л.А. Нефёдова