Решение по делу № 2-1836/2022 от 22.08.2023 - о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, по иску <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области, администрации Орловского муниципального округа Орловской области, БУЗ Орловской области «Плещеевская центральная районная больница» об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Дело №57RS0026-01-2022-002430-93 Производство №2-19/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2023 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Каверина В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марокиной К.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования «Орловский муниципальный округ Орловской области» к ФИО3, администрации Орловского муниципального округа Орловской области о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области, администрации Орловского муниципального округа Орловской области, БУЗ Орловской области «Плещеевская центральная районная больница» об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

установил:

прокурор Орловского района Орловской области, действуя в интересах муниципального образования «Орловский муниципальный округ Орловской области» обратился в суд с иском к ФИО3, администрации Орловского муниципального округа Орловской области (далее администрация округа) о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства на территории Орловского муниципального округа по распоряжению территориями, собственность на которые не разграничена. Проверкой установлено, что земельный участок площадью 6523 кв.м. с кадастровым номером № передан постановлением администрации Орловского района Орловской области в аренду ФИО7 на срок 20 лет. Впоследствии на основании договора уступки прав полномочия арендатора переданы ФИО3, которому также был продан объект незавершенного строительства, расположенный на данном участке. Вместе с тем, доступ к указанному участку отсутствует, объект строительства, для которого передан земельный участок не возведен, в связи с чем прокурор полагал, что сделка аренды и купли-продажи не имеет под собой правовых оснований и просил признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.06.2015 №, применить последствия недействительности сделки исключив из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) записи о регистрации права аренды ответчика на спорный участок, признать право ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № отсутствующим и исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности на данный объект, а также сведения об объекте с кадастровым номером №

ФИО3 в свою очередь предъявил иск к ФИО4, ФИО5, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании участком.

Иск мотивирован тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Указанный участок сформирован в границах и поставлен на кадастровый учет. Доступ к участку осуществлялся по земле общего пользования - проезду, отсыпанному щебнем. Данный участок стоял на кадастровом учете с номером №. В дальнейшем указанный участок был снят с кадастрового учета и перераспределен в собственность ответчиков. Таким образом, единственный возможный проезд к участку истца блокирован. Иной способ проезда отсутствует, проезд по территории БУЗ Орловской области «Плещеевская центральная районная больница» (далее БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ») запрещен в соответствии с антитеррористическим законодательством.

Просил устранить препятствия в пользовании его участком, исключив из ЕГРН сведения о границах принадлежащих ответчикам участков с кадастровым номерами №, №, №.

Определением суда гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

ФИО3 неоднократно уточнял иск и окончательно просил суд устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером № путем установления границ земель общего пользования, а именно <адрес> и <адрес> в соответствии с документами территориального планирования Орловского муниципального округа Орловской области; обязать администрацию округа сформировать земельные участки по <адрес> и <адрес> в соответствии с документами территориального планирования и внести сведения о формируемых участках в ЕГРН; обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области внести изменения в ЕГРН о границах и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в связи с исключением из его границ пер. Больничного; признать недействительным сведения ЕГРН о границах участков №, №, №, № в части включения в их границы земель общего пользования - <адрес>; внести изменения в ЕГРН о границах земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с межевым планом от 20.07.2023.

В судебном заседании помощник прокурора Федосова В.С. поддержала исковые требования прокуратуры, полагая их законными и обоснованными. Требования ФИО3 полагала незаконными.

ФИО3 и его представители ФИО8, ФИО9 настаивали на своем исковом заявлении и просили отказать в иске прокурора, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных объяснениях.

Представитель администрации округа ФИО10 в судебном заседании полагала требования прокуратуры обоснованными, поскольку при межевании участка ФИО3 допущены нарушения земельного законодательства. В свою очередь требования ФИО3 полагала необоснованными в силу того, что проезд к его участку отсутствует.

Представители ФИО6 - ФИО11, ФИО12 в судебном заседании поддержали иск прокурора, и возражали против иска ФИО3, ссылаясь на доводы письменных возражений.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области ФИО13 по требованиям, предъявленным к Департаменту, полагал, что правовых оснований для их удовлетворения не имеется, так как Департамент не вправе совершать какие-либо действия с земельным участком, занятым БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ». Соответственно решение суда в случае удовлетворения требований ФИО3 будет неисполнимым.

Представитель БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ» ФИО14 полагал, что больница является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не вправе распоряжаться земельным участком.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, третьи лица Филиал ППК «Роскадастр» по Орловской области,Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области,Управление муниципального имущества, землепользования и архитектуры Орловского муниципального округа Орловской области,ФИО15, ФИО16 в судебное заседание не явились.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении, как иска прокурора, так и иска ФИО3 по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что постановлением администрации Орловского района Орловской области от 25.02.2015 № ФИО17 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6523 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>

В дальнейшем указанный участок неоднократно передавался в аренду другим лицам на основании соглашений об уступке прав, и окончательно передан в аренду ФИО3 на основании соглашения от 02.12.2021.

Согласно сведениям ЕГРН на данном земельном участке располагается незавершенный строительством объект недвижимости - медицинский центр по оказанию консультативно-диагностических услуг со степенью готовности 13%.

Право собственности на данный объект принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи от 02.12.2021.

Как следует их текста иска прокурора им фактически в обоснование иска заявлено об отсутствии каких-либо прав ФИО3 на земельный участок, поскольку последний сформирован с нарушением действующего законодательства, а именно не имеет доступа к землям общего пользования, а также на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку последний не отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости.

Проверяя доводы иска прокурора относительно земельного участка, суд отмечает, что он построен на утверждении о том, что в настоящее время участок, арендованный ФИО3, не имеет свободного доступа к землям общего пользования.

На момент рассмотрения спора участок ФИО3 действительно не граничит с землями общего пользования и свободного доступа к таковым не имеет. Приведенные обстоятельства подтверждены письменными материалами дела и сторонами не оспаривались.

Вместе с тем, прокурор заявил о недействительности договора аренды, в связи с чем существенным обстоятельством является соответствие земельного участка требованиям земельного законодательства на момент заключения договора аренды.

Как установлено п. ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Аналогичное правило закреплено и в ст. 39.2 ЗК РФ.

Вместе с тем, ч.ч. 4 и 6 ст. 11.9 ЗК РФ закреплено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

П. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

Возражая против требований прокуратуры, ФИО3 указал на то, что на момент формирования земельного участка доступ к нему осуществлялся по <адрес> и <адрес>.

В подтверждение своей правовой позиции представил письмо директора Филиала ППК «Роскадастр» по Орловской области от 02.02.2023, согласно которому земельный участок с кадастровым номером № образован 12.12.2013 путем раздела земельного участка с кадастровым номером № на основании заявления и межевого плана от 05.12.2013, выполненного кадастровым инженером фио1

В соответствии с межевым планом доступ к земельному участку № обеспечивается через земельные участки общего пользования.

Договор аренды, межевой план помещены в реестровое дело на спорный участок, прошли государственную экспертизу, в связи с чем оснований сомневаться в объективности информации, сообщенной Филиалом ППК «Роскадастр» по Орловской области, не имеется.

Как уже указано выше, ФИО3 ссылался на то, что доступ к его участку осуществлялся по <адрес> и <адрес>.

Указанные объекты дорожной сети учтены в перечне автомобильных дорог местного значения Орловского муниципального округа Орловской области под №№ <адрес> протяженностью 300 м. с покрытием асфальт и № <адрес> протяженностью 400 м. с покрытием щебень,

Согласно материалам градостроительного планирования названные улицы пересекаются и расположены таким образом, что вместе с <адрес> образуют замкнутый треугольник, внутри которого располагаются все участки, находящиеся в споре по настоящему делу.

В свою очередь в результате выполнения кадастровых работ <адрес> полностью замежеван в составе земельного участка №, переданного на праве оперативного управления БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ».

Что касается <адрес>, то 18.03.2014 она была поставлена на кадастровый учет как сооружение дорожного хозяйства протяженностью 318 м. с кадастровым номером и сформирована таким образом, что обеспечивала доступ к участку ФИО3

Вместе с тем, 16.06.2016 администрацией Орловского района Орловской области указанная дорога была снята с кадастрового учета, а на ее месте сформированы земельные участки, принадлежащие в настоящее время ФИО5, ФИО6 и ФИО4

В результате перераспределения земельных участков доступ к участку ФИО3 ограничен, что по делу не оспаривалось.

Не смотря на то, что результаты межевания участков ответчиков никем не отменены и недействительными не признаны, суд в условиях того, что автомобильные дороги не исключены из соответствующего перечня, частично имеются на местности, что подтверждено фотоснимками, констатирует, что в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» автомобильные дороги общего пользования не могут находиться в частной собственности.

Таким образом, материалами дела объективно подтверждается, что на момент формирования земельного участка ФИО3 доступ к нему имелся, на основании чего основания для признания договора аренды недействительным, суд не усматривает.

Тот факт, что в дальнейшем действия с земельными участками привели к ограничению доступа, правового значения не имеют.

Кроме того, по настоящему делу на основании определения суда АНО «Центр Экспертных Исследований» проведена судебная землеустроительная экспертиза, согласно выводам которой доступ к участку ФИО3 может быть организован посредством сервитута, что по смыслу п. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» дает основания для формирования и использования земельного участка ФИО3

Что касается требований прокурора о прекращении права ФИО3 на объект незавершенного строительства, суд полагает, что оно также не подлежит удовлетворению.

Согласно тексту договора аренды земельного участка от 09.06.2015 № срок аренды установлен до 24.02.2035, и соответственно на момент рассмотрения настоящего спора не истек.

Целевым назначением участка указано строительство медицинского центра.

Арендодателем земельного участка было получено разрешение на строительство, однако строительство затруднено из-за действий ответчиков.

Прокурор полагал, что незавершенный строительством объект недвижимости не отвечает критериям объекта недвижимости, ссылаясь при этом на заключение эксперта ФБУ Орловская лаборатория судебных экспертиз Минюста России фио2 от 09.06.2023 №.

Согласно тексту данного заключения эксперт пришел к убеждению, что выполненные на участке ФИО3 работы по обустройству фундамента не соответствуют проекту строительства, так как ему не представлены акты освидетельствования скрытых работы на выполнение работ по устройству бетонных и железобетонных буронабивных свай и ростверка. В связи с тем, что работы не соответствуют проекту, и возведенный на фундаменте объект не будет отвечать критериям безопасности.

Вместе с тем, в своем заключении эксперт не указал мотивы, по которым считает работы отступающими от проекта и небезопасными, не указал на устранимость или неустранимость недостатков.

Эксперт был вызван в судебное заседание для устранения имеющихся противоречий, однако явиться отказался, прокуратурой его явка не обеспечена, в связи с чем, суд, лишенный возможности восполнить фактически пробелы в заключении, признает данное заключение недопустимым доказательством.

В свою очередь, согласно заключению эксперта АНО «Центр Экспертных Исследований» объект с кадастровым номером № является объектом недвижимости со степенью готовности 4%.

Указанное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем его выводЫ кладутся судом в основу принимаемого решения.

В связи с этим оснований для прекращения права собственности ФИО3 на спорный объект не имеется.

Иных оснований иска прокурор не заявлял, в связи с чем в удовлетворении его исковых требований следует отказать в полном объеме.

Разрешая по существу иск ФИО3 суд также полагает необходимым оставить его без удовлетворения, полагая, что ФИО3 избран неверный способ защиты права.

Так, Из ч. 3 ст. 6 ЗК РФ следует, что под земельным участком понимается часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от Дата №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Согласно ч. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Из ч. 10 указанной выше статьи следует, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Как уже указано выше, земельный участок с кадастровым номером №, относится к государственной собственности Орловской области, переданного на праве оперативного управления БУЗ ОО «Плещеевская ЦРБ».

Предъявляя иск к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области как органу исполнительной власти региона специальной компетенции, наделенным полномочиями по управлению государственным имуществом, требования о внесении изменений в ЕГРН о границах и площади земельного участка с кадастровым номером №, ФИО3 фактически ставил вопрос об отчуждении части земельного участка, находящегося в собственности Орловской области, однако истец, являющийся физическим лицом, не вправе ставить вопрос о передаче имущества из государственной в иную собственность.

Требований о признании недействительным результатов межевания данного участка или исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ истец не заявлял, указанный вопрос на разрешении суда не ставил.

Аналогичным образом, не подлежит удовлетворению и требование к администрации округа о формировании земельных участков по <адрес> и <адрес> в соответствии с документами территориального планирования и внесении изменений в ЕГРН.

Суд также полагает, что собственник имущества в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и данная обязанность не может ему вменяться в порядке гражданского судопроизводства.

К тому же материалами дела установлено и самим истцом указано, что <адрес> после исключения ее из ЕГРН фактически замежевана в составе земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО5, и участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО6

Приведенные участки являются вновь образованными, в связи с чем любое изменение их границ неизбежно влечет изменение площади участков, составляющей объем права собственности, то есть вопрос об изменении площади участков ФИО6 и ФИО5 не может рассматриваться в отрыве от права их собственности и законности выделения участка.

Однако ФИО3 право собственности, результаты межевания, акты органа местного самоуправления о выделении участков не оспорил, в связи с чем не вправе предъявлять требование о признании недействительным результатов межевания в части.

Что касается участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО18, то он сформирован до того, как <адрес> была поставлена на кадастровый учет, а, следовательно, доступ к участку ФИО3 не преграждает и его прав не нарушает.

Кроме того, как уже указано выше, экспертом установлена возможность установления частного сервитута, однако таких требований истец также не предъявлял.

Таким образом, суд убеждается в том, что избранный истцом способ защиты права не соответствует закону, а к иным способам защиты права истец не прибег.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования «Орловский муниципальный округ Орловской области», к ФИО3, администрации Орловского муниципального округа Орловской области о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, Департаменту государственного имущества и земельных отношений Орловской области, администрации Орловского муниципального округа Орловской области, БУЗ Орловской области «Плещеевская центральная районная больница» об устранении препятствий в пользовании земельным участком оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.08.2023.

Судья В.В. Каверин