УИД 61RS0019-01-2025-000830-71

Дело № 2-1242/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 мая 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Соколовой В.О.

при помощнике судьи Мазуриной Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица Администрация г. Новочеркасска Ростовской области, Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи основным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что <дата> между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры по предварительному договору составляла 1 300 000 рублей. Истицей были переданы ФИО4 денежные средства в общей сумме 1 100 000 рублей.

Истица считает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. При заключении предварительного договора была достигнута договоренность о том, что регистрацию основного договора стороны произведут после оказания риэлтерских услуг третьим лицом по приватизации указанной квартиры.

Между тем, основной договор между сторонами заключен не был, т.к. ФИО4 спорную квартиру передал в собственность ФИО3 по договору купли-продажи.

В данном случае, истица полагает, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как в настоящее время квартира находится в пользовании и владении ФИО1 на правах собственника. Она проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает сохранность жилого помещения от посягательств третьих лиц.

С учетом уточненных исковых требований, истица просила признать:

- предварительный договор от <дата> купли-продажи жилого помещения – <адрес>, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2 – основным;

- недействительным Акт приема-передачи жилого помещения – <адрес>, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> заключенный между ФИО2 и ФИО3;

- недействительным договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, и применить последствия недействительности данной сделки, а именно признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № от <дата> о регистрации права собственности ФИО3 на жилое помещение – <адрес>, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО5 на квартиру общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась. О месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, также не явился в суд. Судебные уведомления возвращены в суд с отметкой «Истек срок хранения».

Ответчик ФИО3 также в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица Администрация г. Новочеркасска Ростовской области, Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска Ростовской области также надлежащим образом были извещены о месте и времени слушания дела, однако явку представителей не обеспечили.

Суд принял все меры к извещению сторон и исходя из того, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы других лиц, а также сроки рассмотрения гражданских дел, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии не явившихся лиц в соответствии с положениями ст. 233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, а именно квартиры, назначение: жилое, общей площадью – 28,3 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>-б, <адрес>.

Стороны пришли к соглашению, что цена недвижимого имущества составляет – 1300000 руб.

Основной договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить в срок до <дата>.

Причина, по которой стороны сразу не смогли заключить договор купли-продажи являлось то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО4 не являлся собственником квартиры, квартира находилась в муниципальной собственности.

Также установлено, что в период времени с <дата> по <дата> ФИО1 в счет будущей сделки купли-продажи были переданы ФИО2 под расписку денежные средства в сумме 750000 рублей, 300000 рублей, и 50000 рублей. Всего передано денежных средств в сумме 1100000 рублей. Также ФИО1 погасила задолженность по коммунальным платежам в сумме 35000 руб.

Однако основной договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 в обусловленный предварительным договором срок заключен не был. Также ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи ни до <дата>, ни <дата>.

Также установлено, что спорный объект недвижимости ФИО4 по договору купли-продажи от <дата> передал в собственность ФИО3, право собственности, которого на спорный объект недвижимости зарегистрировано в Управлении Росреестра <дата>, регистрационная запись №.

В настоящее время истица ФИО6 настаивает на признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО2 и ФИО3, и применении последствий недействительности сделки. Также просит признать, заключенный между нею и ФИО2 предварительный договор от <дата> основным договором купли-продажи и применить последствия действительности данного договора путем государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ней.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12 ГК РФ, другими нормами Гражданского кодекса и иными законами.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом, избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно под. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пунктам 3 и 4 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 3 п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N49), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Право собственности на недвижимое имущество в случае, когда его отчуждение подлежит государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В данном случае у ФИО1 право собственности на квартиру не возникло и зарегистрировано не было.

На момент заключения договора купли-продажи от <дата> собственником спорной квартиры оставался ФИО4, выразивший свою волю на передачу спорного недвижимого имущества другому лицу.

Право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО3 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость регистрационная сделана запись регистрации № от <дата>.

Анализируя предварительный договор купли-продажи от <дата>, суд полагает, что на его основании у ФИО1 возникло право на приобретение квартиры, а у ФИО2 обязанность по передаче истице спорной квартиры.

Но данное обязательство на момент заключения предварительного договора не могло быть исполнено, да сам предварительный договор не мог быть заключен, так как на тот момент ФИО4 не являлся собственником квартиры и никак не мог распоряжаться ею.

Фактически собственником квартиры ФИО4 стал <дата>, когда зарегистрировал в Управлении Росреестра свое право собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность от <дата>.

При этом, суд обращает внимание, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи ни до <дата>, ни <дата>.

В последующем объект недвижимости был передан ФИО3, право которого возникло на основании договора купли-продажи от <дата> и было реализовано также путем регистрации права собственности на спорное имущество.

При этом, заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор от <дата> не противоречит закону, поскольку сам по себе факт заключения двух договоров на один объект недвижимости не влечет признание одной из этих сделок недействительной.

В данном случае к сложившимся между истицей ФИО1 и ответчиком ФИО2 отношениям сторон следует применить положения ст. 398 ГК РФ, регулирующие последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Если вещь передана, то вместо требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, несостоявшийся покупатель, согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе требовать возмещения только тех убытков, которые вызваны самим фактом уклонения продавца от заключения основного договора.

Об этом же разъяснено и в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, - если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом, обращающимся в суд за судебной защитой, и зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обратившееся в суд за защитой своего нарушенного права, вправе применять лишь этот способ.

Гарантированное ст. 46 Конституции РФ право на судебную защиту не предполагает произвольного выбора по своему усмотрению любых ее способов и процедур, поскольку заявитель в любом случае обязан учитывать нормы применимого законодательства РФ и установленный законом порядок защиты субъективных прав.

В данном случае суд полагает, что истицей избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, а заявленный предмет иска и способ защиты нарушенного права не соответствует требованиям закона, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третьи лица Администрация г. Новочеркасска Ростовской области, Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи основным, - оставить без удовлетворения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанности которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случаях, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья

Новочеркасского городского суда В.О. Соколова

Ростовской области