Решение по делу № 2-883/2025 от 15.04.2025 - о взыскании суммы задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.

Дело №2-883/2025

74RS0031-01-2025-000210-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Чухонцевой Е.В.

при секретаре Евстигнеевой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальном предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к индивидуальном предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указано, что ответчик ФИО2 является ИП, застройщиком и имеет соответствующие ОКВЭДы деятельности: 41.20, 42.11, 42.21, 42.91, 43.12, 43.21, 43.22, 43.29, 43.31, 43.32, 43.33, 43.34, 43.39 43.91, 43.99, 68.10, 68.20 и др. 26 сентября 2023 г. между ФИО1 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, кадастровый номер земельного участка <номер обезличен>, кадастровый номер жилого дома <номер обезличен>, адрес объектов недвижимости: РФ, Краснодарский <адрес обезличен>. По предварительному договору купли-продажи стоимость объектов недвижимости составила 6 297 000 руб. При заключении предварительного договора купли-продажи истцом внесен задаток в сумме 200 000 руб. Предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома был заключен сроком до 15 января 2024 года. Указанные объекты недвижимости истец планировал приобрести, используя кредитные средства, по льготной ипотечной программе по ставке 8%. В пункте 4 предварительного договора купли-продажи указано, что в случае неисполнения предварительного договора по вине продавца, получившего задаток, продавец возвращает покупателю сумму задатка. Считает, что п. 4 предварительного договора купли-продажи составлен некорректно, т.к. в нем не было прописано о возврате задатка в двойном размере в случае срыва сделки по вине продавца (застройщика), что ущемляет его права как потребителя. На момент заключения предварительного договора купли-продажи дом был в состоянии черновой отделки. По договору застройщик должен был к сделке завершить строительные работы и продать земельный участок и расположенный на нем дом, в предчистовой отделке. Технические характеристики, которые были согласованы и прописаны в предварительном договоре купли-продажи. 03 января 2024 г. приехал в г. Новороссийск для встречи с застройщиком и проведения сделки по объектам недвижимости, о чем оповестил застройщика в переписке. Застройщик от личной встречи отказался и направил к прорабу. 04 января 2024 г. встретился с прорабом на объектах недвижимости для осмотра и проверки готовности к сделке. 11 января 2024 г. снова предложил застройщику встретиться для того, что можно было обсудить сроки завершения строительных работ. 15 января 2024 года заканчивался срок предварительного договора купли-продажи, в связи, с чем 12 января 2024 года направил застройщику информацию по незавершённым строительным работам в объектах недвижимости. По состоянию на 12 января 2024 года отсутствовали забор, ворота, отмостка, автостоянка, крыльцо, входная дверь, крыша на веранде, котел, розетки, выключатели, стяжка пола. 12 января 2024 г. застройщик предложил заключить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельного участка и дома о переносе даты заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости до 15 марта 2024 года. Текст дополнительного соглашения застройщик направил 22 января 2024 г., 24 января 2024 года дополнительное соглашение было подписано и направлено застройщику, однако со стороны застройщика данный документ подписан не был. 11 марта 2024 г. риэлтор направил застройщику список документов для согласования объектов недвижимости в банке и выхода на сделку по купли-продаже. 13 марта 2024 года направил застройщику фото строительных недостатков: фото стен, на которых видно, что застройщик выполнил штукатурку стен некачественно, электрические провода выступают над штукатуркой, что кроме визуальных недостатков также является пожароопасным согласно ПУЭ-7 2.1.36; фото пола в санитарном узле, на котором видно, что застройщик разбил стяжку пола вокруг канализационного слива. 15 марта 2024 года строительные работы на объектах недвижимости также не были завершены в полном объеме. Застройщик не дал никакой обратной связи по очередному сроку завершения ремонтных работ. 18 марта 2024 года истец обратился к застройщику о дате завершения всех строительных работ, конкретная дата завершения застройщиком названа не была. 25 марта 2024 года снова направил застройщику проект основного договора купли-продажи и претензию в котором просил предоставить пакет документ на объекты недвижимости для согласования сделки по купле-продажи земельного участка и жилого дома. За время ожидания завершения строительных работ понес убытки из найм квартиры в г. Новороссийске стоимостью 30 000 руб. ежемесячно, а также коммунальные услуги в сумме 4000-8000 руб. В ответе на претензию от 25 марта 2025 года застройщик направил истцу дополнительное соглашение о расторжении договора от 30 марта 2024 года, а также возвратил задаток в сумме 200 000 руб.

Просит взыскать признать п.4, 18 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 26 сентября 2023 года недопустимой, ущемляющей его права как потребителя, согласно ч.2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», взыскать с ФИО2 сумму задатка в размере 200 000 руб., убытки за найм жилого помещения в сумме 101 532 руб. 25 коп., проценты за пользование денежными средствами в сумме 15 545 руб. 57 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых по существу заявленных требований просил отказать в полном объеме.

Третье лицо Администрация г. Новороссийска, представитель в судебное заседание не явился, извещен.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса (ГК РФ), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Судом в ходе рассмотрения дела установлены следующие обстоятельства.

26 сентября 2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, кадастровый <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу, <адрес обезличен> расположенный на нем дом, назначение жилое, общей площадью <данные изъяты> количество этажей 1, в том числе подземных этажей, по адресу: РФ, <адрес обезличен> дом с техническими характеристиками в соответствии с приложением <номер обезличен> - планировка дома и приложением <номер обезличен>.

Срок заключения основного договора до 15 января 2024 года, в указанный срок стороны должны подать документы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно п. 2 договора указанная недвижимость принадлежит продавцу. Земельный участок на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 07 февраля 2023 года, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 февраля 2023 года сделана запись регистрации 23:47:0102006:8155-23/261/2023-3.

Ограничений в использовании и обременений участка земли нет. Граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

С существующим техническим состоянием отчуждаемой недвижимости, с правоустанавливающими документами и технической документацией покупатель ознакомлен и согласен.

Согласно п. 3 договора цена продажи вышеуказанной недвижимости с неотделимыми улучшениями определена по соглашению сторон и составляет сумму 6 297 000 руб.

Как следует из пункта 4 предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору покупатель передает продавцу задаток в размере 200 000 руб.

Денежная сумма, выплаченная покупателем в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору и заключению основного договора купли-продажи, при заключении основного договора будет зачтена в счет причитающихся с покупателя платежей до полной стоимости отчуждаемой недвижимости предварительного договора (срыва сделки) по вине продавца, получившего задаток, продавец возвращает покупателю сумму задатка.

В соответствии со ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения предварительного договора купли-продажи по вине продавца, получившего задаток продавец, возвращает сумму задатка, в случае неисполнения предварительного договора купли-продажи по вине третьих лиц (отказ в кредитовании) продавец возвращает покупателю сумму задатка.

В силу п.5 предварительного договора стороны подтверждают, что условия ответственности за нарушение обязательств по настоящему предварительному договору купли-продажи недвижимости им ясны и понятны.

26 сентября 2023 года между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым ФИО1 передал ФИО2 сумму задатка в размере 200 000 руб.

27 сентября 2023 года ФИО1 перевел ФИО2 по номеру телефона сумму задатка в размере 200 000 руб.

Приложением <номер обезличен> стороны составили техническое описание индивидуального жилого дома:

- площадь застройки 115 кв.м, высота стен 3м, одноэтажный жилой дом, общей площадью 100 кв.м., внешние стены – силикатный кирпич, цвет белый, внутренние стены и перегородки – керамзитобетонные блоки, входная дверь – металлическая, металлопластиковые окна, профиль Exel 6 шт., перекрытие по деревянным балкам, утеплитель толщиной 15 см., крыша металлочерепица, четырёхскатная, забор по периметру из металлопрофиля, забор фасадный кирпичные колонны и металлопрофиль ворота октатные металлические с калиткой с заполнением металлическим штакетником, скважина глубиной 50м с навесом, фильтром и автоматикой, подключенное электричество 15 квт, бетонная отмостка и парковка, общая площадь 64 кв.м., автономная канализация, бетонные кольца 2 шт. и крышка. Отопление: электрический котел Arderia Е9-9 квт, теплый водяной пол в прихожей, гостиной, коридоре в комнатах, техническом помещении и санузле общей площадью 80 кв.м., Электричество: внутренний щиток с установленными автоматами в количестве 12 шт., проводка медная 347 м., розетки 20 шт., выключатели 10 шт., распределительные коробки 10 шт., внутренняя отделка стены внутренние h=2,8 м, оштукатурены площадь 247 кв.м., стяжка пола 85 кв.м.

В возражениях на исковое заявление ответчиком указано, что ФИО1 планировал приобрести земельный участок за счет заемных денежных средств по льготной ипотеке по ставке 8% годовых, которым было получено одобрение на получение ипотечного кредита в Сбербанке.

Однако основной договор купли-продажи не был заключен по причине изменений условия выдачи Банком ипотеки с 11 января 2024 года, а условием предварительного договора было подписание основного договора до 15 января 2024 года.

Так, по измененным условиям, Государство субсидировал выдачу ипотечного кредита, а с 11 января 2024 года изменены условия, именно покупатель должен был оплачивать процент Банку от суммы выданного кредита Банку. ФИО1 отказался выплачивать указанные проценты Банку.

Согласно сведениям из сервиса Сбербанка «Домклик»: «Сбербанк с 11 января вводит субсидии для застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Сбербанк с I1 января 2024 года продолжит выдавать льготную ипотеку только на покупку недвижимости у аккредитованных банком застройщиков.

Истец в судебном заседании пояснял, что отсутствием заключения основного договора купли-продажи в срок до 15 января 2024 года явилась уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

24 января 2024 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 26 сентября 2023 года, в соответствии с которым стороны согласовали срок заключения основного договора купли-продажи до 15 марта 2024 года, однако, указанное соглашение подписано только ответчиком, при этом истец не отрицает заключение указанного соглашения и перенос срока заключения основного договора до 15 марта 2024 года.

Представлено дополнительное соглашение, датированное 26 января 2024 года, в соответствии с которым, стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 26 сентября 2023 года и согласовали срок заключения основного договора купли-продажи до 15 марта 2024 года, однако, указанное соглашение подписано только истцом, при этом ответчик не отрицает заключение указанного соглашения.

Дополнительное соглашение от 24 января 2024 года идентично дополнительному соглашению от 26 января 2024 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороны согласовали перенос срока заключения основного договора купли-продажи до 15 марта 2024 года.

Истец обращался к ответчику с претензии (без даты). В ответе на претензию ФИО1 от 25 марта 2024 года ФИО2 было направлено дополнительное соглашение о расторжении к предварительному договору купли-продажи от 26 сентября 2024 года, в котором было предложено по соглашению обоих сторон принять решение о расторжении предварительного договора купли - продажи от 26 сентября 2023 года. Покупатель согласен на возврат задатка в сумме 200 000 руб., к продавцу не претензий имеет. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 200 000 руб. в день подписания настоящего соглашения. Обязательства сторон по исполнению условий указанного договора прекращаются с момента подписания соглашения. Стороны по исполнению условий договора претензий друг к другу не имеют.

Указанное дополнительное соглашение подписано ответчиком ФИО2

Согласно представленному чеку по операции от 30 марта 2024 года истцу возвращены денежные средства в качестве задатка в сумме 200 000 руб., уплаченные им в счет исполнения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 26 сентября 2023 года.

В судебном заседании истец не отрицал, что договор расторгнут по соглашению сторон, денежные средства в качестве задатка им получены.

Истец, предъявляя требования о возврате двойной суммы задатка, указывал на истечение срока предварительного договора, отсутствие его вины в незаключении основного договора как покупателя.

Ответчик полагал, что основания для возврата денежных средств в сумме 200 000 рублей отсутствуют, поскольку задаток истцу возвращен, за понуждением к заключению основного договора истец не обращался.

В силу ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как указано выше, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В судебном заседании истец не отрицал, что сделка не была заключена по причине изменений условия выдачи Банком ипотеки с 11 января 2024 года.

Также из искового заявления следует, что ФИО1 указывает, что требование о понуждении застройщика к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости через суд снимает, в связи тем, что льготная ипотека, которая согласно Постановлению Правительства РФ от 23 апреля 2020 года заканчивает свое действие 01 июля 2024 года. Судебные разбирательства с застройщиком могут длиться несколько месяцев, и «я рискую не успеть воспользоваться данной льготной программой по ипотеке».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что неисполнение предварительного договора купли-продажи произошло по вине истца, при этом, ответчиком возвращена покупателю сумма задатка.

Действия ответчика полностью соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, суд полагает, что основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен по вине истца (отсутствие одобрения со стороны Банка при получении льготной ипотеки).

Доводы истца о том, что формулировки п.4 и п.18 предварительного договора недопустимы и ущемляют его права как потребителя являются голословными и опровергаются материалами дела, поскольку ФИО1 был ознакомлен с пунктами 4, 5, 18 предварительного договора и согласен с ними, после чего подписал указанный договор, дополнительное соглашение, с которым также был согласен и каких-либо претензий в адрес ФИО2 не направлял.

Указанные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В период с 26 сентября 2023 года по 15 марта 2024 года от ФИО1 в адрес ФИО2 претензий качеству дома не поступало, доказательств обратного суду не представлено.

С учетом изложенного установленные по делу обстоятельства исключают возможность применения к ответчику гражданско-правовой ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 381 ГК РФ, к спорным правоотношениям подлежит применению п. 1 ст. 381 ГК РФ, которые сторонами исполнены.

В силу изложенного законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задатка в двойном размере не имеется, следовательно в удовлетворении заявленных требований истца суд отказывает.

Доводы истца о том, что понес убытки в размере 101 532 руб. 25 коп. не подтверждены допустимыми доказательствами.

Факт того, что именно по вине ответчика ФИО2 истец понес, а также, что имеется причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившими для истца негативными последствиями в материалах дела отсутствуют, требования о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат отклонению.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания компенсации морального вреда, штрафа также не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2025 года.