Дело № 2-431/2025
Мотивированное решение составлено 30 июня 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 28 мая 2025 года
Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при секретаре Горбуновой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потребительского дачно-строительного кооператива «Новая Рассоха» к Арбитражному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Новая Рассоха» ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Новая Рассоха», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ПДСК «Новая Рассоха» предъявил к Арбитражному управляющему ООО «Новая Рассоха» ФИО1, ООО «Новая Рассоха», ФИО2, ФИО3 иск о переводе прав и обязанностей покупателя:
по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501020:568, заключенному 25.12.2023 года ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО2 Р.<данные изъяты>
по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501020:4014, заключенному 25.01.2024 года ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО3;
по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501020:4013, заключенному 25.01.2024 года ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО3;
по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501020:4015, заключенному 25.01.2024 года ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО3;
по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:4501020:4012, заключенному 25.01.2024 года ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, и ФИО3
В заявлении указано, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.05.2019 года (резолютивная часть от 20.05.2019 года) по делу № А-60-8099/2019 в отношении ООО «Новая Рассоха» (ИНН <***>) введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утверждена <данные изъяты>
Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-8099/2019 от 22.10.2019 года (резолютивная часть от 16.10.2019 года) ООО «Новая Рассоха» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1
Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-8099/2019-С10 от 26.09.2022 года (резолютивная часть от 19.09.2022 года) удовлетворено заявление конкурсного кредитора ПДСК «Новая Рассоха»: на конкурсного управляющего ООО «Новая Рассоха» возложена обязанность организовать проведение торгов по продаже принадлежащих ООО «Новая Рассоха» земельных участков (кадастровые номера <данные изъяты>) в форме конкурса в соответствии с п. 4 ст. 132 Федерального закона РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с установлением в отношении покупателя (покупателей) обязательства по обеспечению надлежащего содержания и использования находящихся на указанных земельных участках социально значимых объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнению иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств; признать подлежащим включению в описание земельных участков (кадастровые номера <данные изъяты>), в целях проведения торгов, сведений о социальной значимости таких земельных участков и наличии на таких земельных участках принадлежащих ПДСК «Новая Рассоха» социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения граждан.
По результатам проведения конкурсным управляющим повторных открытых торгов № 10456-ОТПП посредством конкурса (сообщение о проведении торгов № 13694752 опубликовано в Едином федеральном реестре сведения о банкротстве 01.04.2024 года), ООО «Новая Рассоха» заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами:
66:06:4501020:568 - 25.12.2023 года с ФИО2 Р.<данные изъяты>
66:06:4501020:4014 - 25.01.2024 года с ФИО3;
66:06:4501020:4013 - 25.01.2024 года с ФИО3;
66:06:4501020:4015 - 25.01.2024 года с ФИО3;
66:06:4501020:4012 - 25.01.2024 года с ФИО3
Как следует из решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-8099/2019-С19 от 26.09.2022 года (резолютивная часть от 19.09.2022 года) на спорных земельных участках, которые являются предметом заключенных договоров купли-продажи, расположены принадлежащие ПДСК «Новая Рассоха» объекты недвижимого имущества:
Насосная станция водоснабжения (одноэтажное, капитальное здание на заглубленном фундаменте до 3 метров);
Подземный водопровод (глубина заложения – 2,5 м);
Линия электропередач (электрокабель на 2 бетонных опорах);
Эксплуатационная скважина;
Асфальтированный проезд к жилым домам шириной 4 м;
Подземный газопровод (глубина заложения – 1,3 м) с выводами к жилым домам по южной стороне;
Подземная канализация (глубина заложения – 2 м), являющаяся объектом водоотведения, обеспечивающим систему канализации близлежащих жилых домов.
Вышеуказанные объекты расположены на земельных участках и признаны социально значимыми.
ПДСК «Новая Рассоха» полагает, что имеет право на получение спорных земельных участков в собственность путем перевода прав и обязанностей покупателя по заключенным договорам купли-продажи в силу положений ст. 1 Земельного кодекса РФ, предусматривающих, что земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего на гражданское законодательство, в том числе, законодательство о банкротстве.
В судебном заседании представитель истца ПДСК «Новая Рассоха» адвокат Попов А.М. исковые требования поддержал.
В судебном заседании 27.01.2025 года в удовлетворении ходатайства представителя истца ПДСК «Новая Рассоха» о принятии к производству суда уточнение исковых требований отказано, поскольку в силу положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ требование ПДСК «Новая Рассоха» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенному 18.06.2024 года ФИО5 и ФИО4 (видимо вместо требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от 25.12.2023 года с ФИО2 <данные изъяты> не является изменением предмета и основания иска, увеличением или уменьшением исковых требований, а является самостоятельным иском, принятие которого в настоящем судебном разбирательстве невозможно, но не лишает ПДСК «Новая Рассоха» права обратиться в суд с таким иском самостоятельно.
В судебном заседании ответчик ФИО4 и его представитель ФИО6 против удовлетворения исковых требований возражали.
В судебном разбирательстве ответчик ФИО3 исковые требования не признала.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств от них в суд не поступило.
В соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона РФ от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на Интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.
Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что Решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-8099/2019 от 22.10.2019 года (резолютивная часть решения объявлена 16.10.2019 года) ООО «Новая Рассоха» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1
Как следует из определения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-8099/2019-С10 от 26.09.2022 года (резолютивная часть определения объявлена 19.09.2022 года), в арбитражный суд поступило 10.06.2020 года заявление конкурсного кредитора ПДСК «Новая Рассоха» о признании недействительными решений заочного собрания кредиторов ООО «Новая Рассоха» от 12.05.2020 года, о разрешении разногласий между конкурсным кредитором и конкурсным управляющим, о признании части имущества, составляющего конкурсную массу должника, социально значимым имуществом, признании незаконными действий конкурсного управляющего ФИО1 Суд определил, в том числе: возложить на конкурсного управляющего ООО «Новая Рассоха» обязанность организовать проведение торгов по продаже принадлежащих ООО «Новая Рассоха» земельных участков (кадастровые номера <данные изъяты>) в форме конкурса в соответствии с п. 4 ст. 132 Федерального закона РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с установлением в отношении покупателя (покупателей) обязательства по обеспечению надлежащего содержания и использования находящихся на указанных земельных участках социально значимых объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнению иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств; признать подлежащим включению в описание земельных участков (кадастровые номера <данные изъяты>), в целях проведения торгов, сведений о социальной значимости таких земельных участков и наличии на таких земельных участках следующих принадлежащих ПДСК «Новая Рассоха» социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения граждан:
№ п/п
Кадастровый номер земельного участка
Описание земельного участка
Социально значимые объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системамжизнеобеспечения граждан
1.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования объектанедвижимости: Блокированная жилая застройка. Адрес: <данные изъяты>. Площадь: 1977 кв.м.
Пожарный водоём площадью 1 136 кв.м.
2.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого Использования объекта недвижимости: Блокированная жилая застройка. Адрес: <данные изъяты>: 1450 кв.м.
1. Трансформаторная подстанция ТП 6902; 2.Линия электропередачи (электрокабель на 6 бетонных опорах и подземные электрокабели), котораяподключена к трансформаторнойподстанции ТП 6902
3.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого Использования объекта недвижимости: Для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: <данные изъяты>. Площадь: 347 кв.м.
1. Трансформаторная подстанция ТП6901; 2.Подземные электрокабели от опор линии электропередач
4.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования объекта недвижимости: для дачного строительства. Адрес: <данные изъяты>. Площадь: 4257 кв.м.
Насосная станция водоснабжения (одноэтажное, капитальное здание назаглубленном фундаменте до 3 метров); Подземный водопровод(глубина заложения - 2.5 м.); Линия электропередач(электрокабель на 2 бетонных опорах); Эксплуатационная скважина.
5.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования объекта недвижимости: Для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: <данные изъяты> Площадь: 148 кв.м.
Асфальтированный проезд к жилым домам шириной 4 м.; Подземный газопровод(глубина заложения - 1.3 м.) с выводами к жилым домам по южной стороне; 3. Подземная канализация (глубина заложения - 2м.), являющаяся объектом водоотведения, обеспечивающим систему канализации близлежащих жилых домов
6.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования объекта недвижимости: Для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: <данные изъяты> Площадь: 149 кв.м.
Асфальтированный проезд к жилым домам шириной 4 м.; Подземный газопровод(глубина заложения - 1.3 м.) с выводами к жилым домам по южной стороне; 3.Подземная канализация (глубина заложения - 2м.), являющаяся объектом водоотведения, обеспечивающим систему канализации близлежащих жилых домов
7.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов.
1. Асфальтированный проезд к
<данные изъяты>
Виды разрешённого использования объекта недвижимости: Для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: <данные изъяты>. Площадь: 135 кв.м.
жилым домам шириной 4 м.; 2. Подземный газопровод(глубина заложения - 1.3 м.) с выводами к жилым домам по южной стороне; 3.Подземная канализация (глубина заложения - 2м.), являющаяся объектом водоотведения, обеспечивающим систему канализации близлежащих жилых домов
8.
<данные изъяты>
Земли населённых пунктов. Виды разрешённого использования объекта недвижимости: Для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: <данные изъяты> Площадь: 322 кв.м.
1. Асфальтированный проезд к жилым домам шириной 4 м.; 2. Подземный газопровод(глубина заложения - 1.3 м.) с выводами к жилым домам по южной стороне; 3.Подземная канализация (глубина заложения - 2м.), являющаяся объектом водоотведения, обеспечивающим систему канализации близлежащих жилых домов
В полном соответствии с указанным судебным актом конкурсным управляющим ООО «Новая Рассоха» ФИО1 объявлен открытый конкурс 17.04.2023 года, указаны дата и время торгов – 26.05.2023 года в 14 час. 00 мин., указаны предлагаемые лоты, дано подробное описание этих лотов, в том числе, указано нахождение на предлагаемых земельных участках объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения граждан, принадлежащих ПДСК «Новая Рассоха» (по каждому лоту отдельно), что подтверждается объявлением о проведении торгов.
Суд отмечает, что в судебном разбирательстве по настоящему гражданскому делу представитель ПДСК «Новая Рассоха» не заявлял о нарушении прав и интересов юридического лица не извещением о проведении конкурса. Следовательно, представитель ПДСК «Новая Рассоха» мог участвовать в конкурсе наряду с иными заявившимися лицами.
На основании Протокола организатора торгов – конкурсного управляющего ООО «Новая Рассоха» ФИО1 № 10456-ОТПП/2/1 от 09.12.2023 года о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Нова Рассоха», проводимых в электронной форме, согласно Федеральному закону РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности «банкротстве», Положения № 4 о порядке организации и проведения реализации имущества ООО «Новая Рассоха», не обремененного залогом (с учетом определения Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022 года по делу № А60-8099/2019-С10) и дополнения, утвержденного собранием кредиторов от 23.10.2023 года, ООО «Новая Рассоха», в лице конкурсного управляющего ФИО1, заключены 25.12.2023 года и 25.01.2024 года пять договоров купли-продажи земельных участков.
Так, 25.12.2023 года - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - с ФИО2 за 677.087 рублей 99 коп. В данном договоре содержатся сведения о наличии на земельном участке социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры, относящие к системам жизнеобеспечения граждан, принадлежащие ПДСК «Новая Рассоха»: насосная станция водоснабжения; подземный водопровод; линия электропередач; эксплуатационная скважина.
Этот земельный участок ФИО2 продал 31.03.2024 года ФИО5 за 677.087 рублей 99 коп.
18.06.2024 года ФИО5 продал ФИО4 указанный земельный участок за 750.000 рублей.
Таким образом, в настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является ФИО4
25.01.2024 года с ФИО3 заключены четыре договора купли-продажи:
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> за 12.321 рубль 99 коп.;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> за 25.123 рубля 99 коп.;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> за 12.321 рубль 99 коп.;
земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> за 10.123 рубля 99 коп.
Во всех договорах содержатся сведения о наличии на земельных участках социально-значимых объектов коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения граждан, принадлежащие ПДСК «Новая Рассоха».
Эти земельные участки до настоящего времени находятся в собственности ФИО3
Отказывая в удовлетворении исковых требований ПДСК «Новая Рассоха» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков, суд находит, что истец пропустил установленный законом трехмесячный срок для предъявления таких требований в судебном порядке. Данный срок по общему правилу исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Суд находит, что ПДСК «Новая Рассоха» достоверно знало о проведении торгов в отношении земельных участков, на которых, как указано в определении Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022 года, имеются принадлежащие истцу социально значимые объекты. ПДСК «Новая Рассоха», как заинтересованное лицо, не могло не интересоваться результатами деятельности конкурсного управляющего по продаже земельных участков. С настоящим иском ПДСК «Новая Рассоха» обратился в Арбитражный суд Свердловской области 22.05.2024 года, то есть по истечении трехмесячного срока как по договору купли-продажи от 25.12.2023 года, так и по договорам купли-продажи от 25.01.2024 года. Доказательств того, что ПДСК «Новая Рассоха» не знало или не могло знать о результатах проведения торгов (заключении договоров купли-продажи земельных участков), суду не представлено, о наличии таких доказательств не заявлено.
Кроме того, в определении Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022 года четко указано «признать подлежащими включению в описание земельных участков, в целях проведения торгов,….». Суд находит, что данная фраза не свидетельствует о признании за ПДСК «Новая Рассоха» права собственности на указанное в определении имущество – социально значимые объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения граждан. В Едином государственном реестре недвижимости сведений о регистрации за ПДСК «Новая Рассоха» права собственности на это имущество не имеется.
Вместе с тем, суд отмечает, что при предъявлении в суд иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи ПДСК «Новая Рассоха» вообще не указывает на наличие у него преимущественного права на приобретение спорного имущества. Требования истца сводятся к тому, что необходимо перевести права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи земельных участков в силу одного лишь факта установления судом нахождения на земельных участках принадлежащих ПДСК «Новая Рассоха» социально значимых объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения граждан. Но это обстоятельство учтено арбитражным судом указанием на то, что обязательными условиями конкурса по продаже социально значимых объектов являются обязательства покупателей обеспечить надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за имущество сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке имущества необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.
Однако ПДСК «Новая Рассоха» на депозит Управления Судебного департамента в Свердловской области внесены уже в период судебного разбирательства денежные средства в сумме 60.000 рублей, без пояснений в уплату цены какого договора купли-продажи они внесены.
Вместе с тем, перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенному 25.12.2023 с ФИО2, вообще невозможен в силу одного лишь факта, что в отношении этого имущества совершены уже две сделки, собственником данного земельного участка является иное лицо.
Анализируя установленные обстоятельства в их совокупности, суд находит, что предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска ПДСК «Новая Рассоха» не имеется, в удовлетворении иска надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Потребительского дачно-строительного кооператива «Новая Рассоха» к Арбитражному управляющему Общества с ограниченной ответственностью «Новая Рассоха» ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Новая Рассоха», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельных участков – отказать.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.
Председательствующий (подпись)
Копия верна. Судья