40RS0026-01-2024-003383-19 Дело № 2-406/2025г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 декабря 2025 года г. Обнинск Калужской области
Обнинский городской суд Калужской области в составе
председательствующего судьи Лызарь И.И., при секретаре Сас А.Д.,
с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «СЗ «ПИК-Запад» по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 (далее - истец) обратилась в суд с иском к ООО «ПИК-Запад» (наименование изменено на ООО «СЗ «ПИК - Запад») (далее - ответчик), в котором с учетом уточнения иска от 18 декабря 2025 года просила признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи № от 16.03.2024, заключенный между ФИО1 и ООО «Пик-Запад»; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере стоимости объекта 218 050 руб., стоимость бронирования 5000 руб.; неустойку за период с 27.07.2024 по дату принятия решения судом в сумме 218050 руб., а также неустойку с даты принятия решения судом до фактического исполнения обязательства в размере 1% от стоимости объекта; денежную компенсацию морального вреда 50 000 руб.; почтовые расходы 1043 руб.; штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № от 16.03.2024 на завершенный строительством объект недвижимости – нежилое помещение №, имеющее следующие характеристики: этаж: подвал, общая площадь: 4,90 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость бронирования объекта составила 5000 руб., стоимость объекта - 218 050 руб.. Обязательства по оплате объекта недвижимости истцом исполнены в полном объеме. 24.04.2024 от ответчика поступило уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости осуществления его осмотра и получения ключей. 27.04.2024 с участием представителя ответчика истцом был осуществлен осмотр помещения, по результатам которого было выявлено, что оно затоплено. 10.05.2024 и 14.05.2024 истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии, которые были получены, но не удовлетворены. При повторном осмотре 06.07.2024 были выявлены следы подтопления, подход к кладовому помещению был затоплен водой. 06.07.2024 истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи с требованием о возврате денежных средств в срок до 26.07.2024. 11.07.2024 ответчику была направлена телеграмма о проведении 19.07.2024 строительной экспертизы и необходимости обеспечения доступа в кладовой помещение, которая получена ответчиком 15.07.2024, и на которую ответчик направил ответ о том, что недостатки будут устранены до 10.08.2024. После этого, строительное исследование перенесено истцом на 16.08.2024, о чем также был уведомлен ответчик. В указанную дату ответчик не обеспечил явку своего представителя, доступ в помещение не представил.
Протокольным определением суда от 26 декабря 2024 года к участию в деле в соответствии со ст. 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Роспотребнадзора по Калужской области.
Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала по доводам и основаниям, в нем изложенным.
Представитель ответчика ООО «СЗ «ПИК-Запад» по доверенности ФИО2 иск не признала по доводам, указанным в письменных возражениях ответчика.
Управление Роспотребнадзора по Калужской области, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.
Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, видеозаписи в материалах дела, заключение судебной экспертизы с фото- и видеоматериалами к нему, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Исходя из положений статей 554, 555 указанного кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пунктов 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
В судебном заседании установлено следующее.
16 марта 2024 года между ФИО1 (покупателем) и ООО «СЗ «ПИК-Запад» (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи № (далее - Договор), по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения №, имеющего следующие характеристики: этаж подвал, общая площадь 4,90 кв.м., расположенного по почтовому адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных настоящим Договором (п. 1.1). (л.д. 9-18).
Согласно п. 2.1 Договора стоимость объекта составляет 218050 рублей, является окончательной и подлежит изменению только по соглашению сторон.
Указанная в п. 2.1 Договора стоимость объекта должна быть оплачена покупателем продавцу в следующем порядке: покупатель перечисляет в безналичном порядке на расчетный счет продавца денежные средства в размере 160000 рублей в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты настоящего Договора; покупатель перечисляет в безналичном порядке на расчетный счет продавца денежные средства в размере 58050 рублей в следующем порядке: 19350 рублей – в срок до 15.04.2024, 19 350 рублей – в срок до 15.05.2024, 19 350 рублей – в срок до 15.06.2024. (п.п. 2.2, 2.2.1, 2.2.2 Договора).
Договор купли-продажи объекта заключается сторонами в срок не позднее 14.09.2024 и только при условии полной оплаты покупателем стоимости объекта, указанной в п. 2.1 Договора, и при условии, что объект недвижимости готов к передаче застройщиком объекта недвижимости (п. 2.3 Договора).
Обязательства по оплате стоимости объекта выполнены истцом, что не оспаривалось ответчиком. 18 марта 2024 года со счета ФИО1 на счет ООО «СЗ «ПИК-Запад» было перечислено 160000 рублей, 12 апреля 2024 года - 19350 рублей, 14 мая 2024 года - 19350 рублей, 13 июня 2024 года - 19350 рублей (л.д. 124-127).
За услуги бронирования объекта истцом оплачено ответчику 5000 рублей, что подтверждается справкой по операции от 07 марта 2024 года (л.д. 19-20).
Таким образом, исходя из толкования Договора применительно к статье 431 ГК РФ и оценки поведения сторон при его исполнении, суд приходит к выводу о заключении договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.
В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Положения, закрепляющие право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае обнаружения в товаре недостатков, а также право покупателя потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества, содержатся в статьях 4, 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. (далее - Закон о защите прав потребителей).
24.04.2024 от ответчика на электронную почту истца поступило уведомление о готовности объекта к передаче и необходимости осуществления его осмотра и получения ключей (л.д. 21-22).
27.04.2024 с участием представителя ответчика истцом был осуществлен осмотр помещения, по результатам которого было выявлено, что оно затоплено, что подтверждается представленной в материалы дела видеозаписью с осмотра (л.д. 59).
14.05.2024 и 29.05.2024 истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии с требованием о замене товара на товар надлежащего качества, которые ответчиком были получены, но не удовлетворены. (л.д. 23-31).
При повторном осмотре 06.07.2024 объекта купли-продажи были выявлены следы подтопления, подход к кладовому помещению был затоплен водой, что также видно из видеозаписи с осмотра (л.д. 32, 59).
06.07.2024 истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи с требованием о возврате денежных средств в срок до 25.07.2024 (л.д. 33-39).
11.07.2024 ответчику была направлена телеграмма о проведении 19.07.2024 строительной экспертизы качества объекта и необходимости обеспечения доступа в кладовое помещение, которая получена ответчиком 15.07.2024, и на которую ответчик направил ответ о том, что недостатки будут устранены до 10.08.2024. (л.д. 43-44, 52).
18.07.2024 истец уведомила ответчика о запланированном проведении строительного исследования 16.08.2024. В указанную дату ответчик не обеспечил явку своего представителя, доступ в помещение не представил. 19.08.2024 истцу был направлен ответ, что недостатки объекта будут устранены в течение 60 дней (л.д. 40-42, 53).
По ходатайству истца 10 февраля 2025 года судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ИРИС».
Согласно заключению экспертов № 167/25 от 19 ноября 2025 года в нежилом помещении № жилого <адрес>, выявлен ряд недостатков, связанных с затоплением помещения и прохода к нему. С наибольшей долей вероятности, причиной затоплений указанного нежилого помещения и прохода к нему, обнаруженных при осмотрах 27 апреля 2024 года и 06 июля 2024 года, является просачивание воды в подземных конструкциях вышеуказанного жилого дома (проникновение грунтовых, капиллярных или фильтрационных вод внутрь стен, перекрытий, швов или трещин). Устранить причины затопления нежилого помещения № в <адрес>, путем проведения ремонтно-строительных работ локально не представляется возможным. Для того, чтобы определить возможно ли устранение причин просачивания грунтовых вод через строительные конструкции в подвальном помещении жилого <адрес>, необходимо изучить характер проникновения воды, определить точки наиболее вероятного попадания воды, что невозможно без разрушения конструкций и изучения исполнения и состояния дренажной системы водоотведения грунтовых вод, при ее наличии. Без проведения демонтажных работ (разрушения конструкций), изучения проекта (исполнения и состояния дренажной системы водоотведения грунтовых вод, при ее наличии, включая всю необходимую техническую документацию), определить перечень способов устранения причин затопления указанного нежилого помещения и прохода к нему, а также, стоимость работ и материалов, необходимых для их устранения, не представляется возможным.
На момент проведения исследования в подвальном помещении жилого <адрес> были выявлены локальные места (просачивания) (пятна, разводы, влажные следы, скопления воды) грунтовых вод через строительные конструкции: в области лестницы в нижнем отсеке подвала (проход к исследуемому нежилому помещению); на одной стене в тамбуре лифта на -1 этаже; на полу скопление воды в районе холла кладовых №№; на полу скопление воды в районе холла кладовых №№. В общем коридоре перед входом в нежилое помещение № свежие следы затопления на момент осмотра отсутствуют; имеются желтые разводы в нижней части стен, на полу - следы коррозии арматуры. Осмотреть исследуемое нежилое помещение № в <адрес>, на момент проведения экспертизы не представляется возможным, ввиду отсутствия доступа в данное помещение.
При инфильтрации (просачивании) воды в подземные конструкции (проникновение грунтовых, капиллярных или фильтрационных вод внутрь стен, перекрытий, швов или трещин), при длительном воздействии вода может вызывать коррозию арматуры, разрушение бетона, образование сырости, плесени. Как следствие, происходит снижение эксплуатационного ресурса сооружения. При систематически происходящих затоплениях, эксплуатационные характеристики исследуемого помещения снижены и использование его по своему прямому функциональному назначению без осуществления защитных мер от влаги в отношении предметов хранения (вещей, оборудования и пр.), становится практически невозможным.
Согласно дополнению к заключению экспертов № 167/25 от 19.11.2025, 26 декабря 2025 года экспертами был проведен дополнительный осмотр исследуемого объекта, в ходе которого выявлены места инфильтрации (просачивания) (пятна, разводы, влажные следы, скопление воды) грунтовых вод через строительные конструкции: в области лестницы в нижнем отсеке подвала, на полу в нежилом помещении №, на полу в смежном нежилом помещении №.
Заключение судебной экспертизы, поддержанное допрошенным в судебном заседании экспертом ООО «ИРИС» ФИО3, подтверждает наличие в кладовом помещении недостатков, связанных с затоплением помещения и прохода к нему, способы устранения, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения которых определить не представляется возможным без проведения демонтажных работ. Наличие указанных недостатков кладового помещения создает существенные препятствия в его использовании по его назначению.
Проанализировав содержание указанного заключения в совокупности с объяснениями эксперта, истца и другими доказательствами в материалах дела, в том числе исследованными в судебном заседании видеозаписями с осмотров помещения, суд приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве допустимого доказательства, с высокой степенью достоверности свидетельствующего о том, что у нежилого помещения имеются недостатки, неоднократно проявившиеся и точную причину возникновения которых, способы устранения, стоимость работ и материалов по их устранению определить не представляется возможным. Заключение содержит описание произведенных исследований, выполнено специалистами, имеющими соответствующую квалификацию, по результатам экспертного осмотра. Основания для сомнения в правильности выводов экспертов, их беспристрастности и объективности отсутствуют. Доводы стороны ответчика о том, что выявленные недостатки произошли в связи с ненадлежащим исполнением управляющей организацией своих обязанностей после передачи многоквартирного дома в управление ничем не подтверждены и опровергаются другими доказательствами в материалах дела. Доводы стороны ответчика о том, что выявленные недостатки были устранены 13 августа 2025 года опровергаются результатами проведенного 26 декабря 2025 года экспертами дополнительного осмотра, отраженными в дополнении к заключению, и видеозаписями данного осмотра.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании предварительного договора купли-продажи № Обн-55-4Д(кл)-3/-1/80(0) от 16 марта 2024 года расторгнутым, и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств по договору в размере стоимости объекта 218 050 рублей, а также возникших в связи с ненадлежащим исполнением продавцом обязательств по договору убытков в виде стоимости бронирования объекта в сумме 5000 рублей.
Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента от цены товара.
06 июля 2024 года истцом было направлено ответчику требование о возврате денежных средств в срок до 25.07.2024, которое получено ответчиком 06 июля 2024 года по электронной почте и 11 июля 2024 года по почте, но удовлетворено не было.
С учетом изложенного, правомерно требование истца о взыскании с ответчика в ее пользу неустойки с 27.07.2024 по 29.12.2025 в пределах заявленных требований в сумме 218 050 рублей (исходя из расчета: 218050 х 1% х 521 = 1136040, 50, но не более суммы заявленных требований), и неустойки в размере 1% от суммы непогашенной задолженности 218 050 рублей, начиная с 30 декабря 2025 года и до фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств по договору.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
В данном случае, принимая во внимание заявление ответчика о снижении суммы неустойки, характер допущенного ответчиком нарушения, степень его вины, конкретные обстоятельства дела, учитывая недопустимость поощрения должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств, равно как и недопустимость необоснованного извлечения кредитором выгод и преимуществ из своего положения, компенсационную природу неустойки, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, о наличии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижает размер взыскиваемой с ответчика в пользу истца за период с 27.07.2024 по 29.12.2025 неустойки до 100 000 рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., который суд считает разумным и соразмерным степени вины ответчика и нравственных страданий истца.
Учитывая, что требования истца, изложенные в досудебной претензии ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были, на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 169 025 рублей ((218050 +5000+ 15000 + 100 000)/2)
При этом, суд не находит оснований для снижения на основании ст. 333 ГК РФ указанной суммы штрафа, поскольку ответчик не предпринял каких-либо действий по исполнению предъявленных в претензии требований после ее получения, доказательств чрезмерности штрафа по сравнению с последствиями нарушения обязательства ответчиком не представлено.
Учитывая, что имущественные требования истца удовлетворены в полном объеме, руководствуясь положениями ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ суд приходит к выводу о взыскании с ответчика документально подтвержденных почтовых расходов в сумме 1043 рубля (л.д. 7,8,48-51,71).
На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета должна быть взыскана государственная пошлина соразмерно удовлетворенным требованиям в размере 10 576 рублей, от уплаты которой при подаче иска истец была освобождена в силу Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи № от 16 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пик-Запад».
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства по договору в размере стоимости объекта 218 050 рублей; стоимость бронирования 5000 рублей; неустойку за период с 27 июля 2024 года по 29 декабря 2025 года в сумме 100000 рублей; неустойку в размере 1% от суммы непогашенной задолженности 218 050 рублей, начиная с 30 декабря 2025 года и до фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств по договору; денежную компенсацию морального вреда 15 000 рублей; штраф в сумме 169025 рублей, почтовые расходы 1043 рубля.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 10 576 рублей.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Обнинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22 января 2026 года.
Судья И.И. Лызарь