Дело №
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 ноября 2022 г. г. Хабаровск
Железнодорожный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Руденко А.В.,
при секретаре Антиповой А.А.
с участием представителя истца ФИО1
представителей ответчика ФИО2 ФИО3, ФИО4,
представителя ответчика ФИО5 ФИО4,
представителей ответчиков ФИО6, ФИО7 ФИО8, ФИО9
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании договоров купли-продажи, дарения, купли-продажи недвижимого имущества недействительными, истребовании недвижимого имущества, встречному иску ФИО6, ФИО7 о признании добросовестными приобретателями,
УСТАНОВИЛ:
ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (отцом истца), ФИО12 (бабушкой истца) и ФИО2 заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
ФИО11 являлся собственником 2/3 долей в праве собственности на квартиру, ФИО12 – 1/3 доли.
Стоимость квартиры согласно договору составила 3 100 000 руб.
Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО11
ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО12
Истец является наследником ФИО11, о зарегистрированной сделке узнал при открытии наследства.
Полагает совершенную его отцом сделку по отчуждению 2/3 долей в квартире недействительной ввиду следующего.
Так, в мае 2016 года ФИО11 при госпитализации в КГБУЗ «ККБ №» поставлен диагноз: «опухоль левой лобной доли. Симптоматическая эпилепсия с вторично генерализованными припадками. Жалобы на периодические головные боли, снижение памяти, шаткость при ходьбе, приступ потери сознания».
В дальнейшем заболевание прогрессировало, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ проведены операции по удалению опухоли, согласно выписному эпикризу от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 поставлен основной диагноз: Светлоклеточная саркома левой лобной доли, без первично выявленной локализации. Продолженный рост. Операция КПТЧ, удаление опухоли ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, курсовое химиотерапевтическое лечение. Прогрессирование. Осложнение: ХСН 1, 1ФКЛ. Сопутствующее: симптоматическая эпилепсия с вторично генерализованными припадками».
Учитывая, что в период с 2016 года и до момента смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 имел тяжелое заболевание головного мозга, он не мог в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими при заключении сделки по продаже квартиры.
Более того, денежные средства от совершенной сделки на открытых на имя ФИО11 счетах не обнаружены, доказательств передачи наличных денежных средств также не имеется, что указывает на недобросовестность покупателя при выполнении обязательств по договору.
Просил суд признать договор купли-продажи в части передачи 2/3 долей жилого помещения, расположенного, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО11, ФИО12 и ФИО2, недействительным;
Применить последствия недействительности сделки;
Признать запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 заключен договор дарения, согласно которому ФИО2 передала в дар в собственность ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В дальнейшем ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передала спорную квартиру в собственность ФИО6 и ФИО7, которые на момент рассмотрения дела являются собственниками данного жилого помещения.
Определениями суда к участию в деле соответчиками привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7
Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной их редакции просит суд:
Признать договор купли-продажи в части передачи 2/3 долей жилого помещения, расположенного, по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО11, ФИО12 и ФИО2, недействительным и применить последствия недействительности сделки;
Признать договор дарения жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО5, недействительным;
Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО6, ФИО7, недействительным;
Применить последствия недействительности сделок: включить в наследственную массу после смерти ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершего ДД.ММ.ГГГГ, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;
Признать все последующие после даты оформления квартиры в совместную долевую собственность ФИО12 и ФИО11 (ДД.ММ.ГГГГ) записи в ЕГРН о государственной регистрации прав собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, недействительными.
ФИО6, ФИО7, возражая против заявленных требований, предъявили встречное исковое заявление, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Сделка по покупке квартиры сопровождалась специалистами, осуществляющими профессиональную деятельность в сфере недвижимости. В рамках проверки юридической чистоты сделки исследованы выписка из ЕГРН, из которой следовало, что продавец является собственником квартиры и какие-либо ограничения в отношении нее отсутствуют, договор дарения квартиры, из содержания которого покупатели узнали, что даритель является матерью продавца ФИО5, что является нормальной практикой; поквартирная карточка, на основании которой покупатели убедились, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.
ДД.ММ.ГГГГ подписан предварительный договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ подписан основной договор купли-продажи, в договоре указана стоимость 3 100 000 руб., вместе с тем реальная стоимость квартиры составила 4 000 000 руб., что соответствует рыночной стоимости квартиры на дату продажи.
Расчет с ФИО5 произведен по ее просьбе двумя суммами: 3 073 400 руб. – ДД.ММ.ГГГГ через ПАО Сбербанк отделение 9070/1, оператор № и 950 000 руб. – ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением № через ПАО Сбербанк.
Указанная форма расчета и указание заниженной цены в договоре купли-продажи являлись условием продавца для минимизации налоговых последствий сделки, вместе с тем в предварительном договоре оговорена стоимость квартиры в 4 000 000 руб., которые были реально уплачены ФИО5
ФИО6 и ФИО7 приняли все меры по проверке законности действий продавца, который согласно данным ЕГРН на момент заключения сделки являлся собственником недвижимого имущества, также в ЕГРН отсутствовали отметки о каких-либо ограничениях в отношении предмета договора и притязаниях на него третьих лиц, стоимость квартиры оплачена в полном объеме, таким образом они являются добросовестными приобретателями, так как проявили должную осмотрительность.
Истец не проявил должной заботы о сохранении потенциального наследственного имущества, заявил о принятии обеспечительных мер спустя 4 месяца после того, как узнал, что квартира выбыла из наследственной массы, ФИО6 и ФИО7 являются единственными лицами, кто приобрел спорное имущество на возмездной основе. ФИО5, зная, что в отношении квартиры имеется судебный спор и получив квартиру безвозмездно, продала ее, получив денежные средства в размере реальной рыночной стоимости квартиры, что указывает на недобросовестность ее действий.
ФИО6 и ФИО7 просят суд признать их добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; отказать истцу в защите его прав посредством истребования квартиры по адресу: <адрес>, у добросовестных приобретателей ФИО6 и ФИО7
В судебном заседании объявлялся перерыв с 12 час. 30 мин. ДД.ММ.ГГГГ до 11 час. 00 мин. ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание ФИО10, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО1, который поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, просил суд удовлетворить иск ФИО10 и отказать в удовлетворении встречного иска ФИО6 и ФИО7
ФИО2, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку своего представителя ФИО4, после перерыва в судебном заседании – представителя ФИО3, которые в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, указали, что ФИО11 и ФИО2 находились в фактических брачных отношениях, до своей смерти ФИО11, несмотря на наличие онкологического заболевания головного мозга признаков слабоумия или иного расстройства на имел, был адекватен, решение продать квартиру являлось добровольным его и его матери ФИО12, которая также являлась деятельной, разумной, самостоятельно решала все хозяйственно-бытовые вопросы. Денежные средства переданы в наличной форме, расписка в силу близких отношений не составлялась. Просят суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО10
ФИО5, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, обеспечила явку своего представителя ФИО4, которая в судебном заседании возражала относительно заявленных исковых требований, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО10
Третьи лица ФИО23, ФИО24, представитель управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств, пояснений не представили.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя истца, представителей ответчиков, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.
Пункт 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а абзац третий ст. 12 ГК РФ предусматривает такие способы защиты гражданских прав как признание права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; а также иные способы, предусмотренные законом.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО17», если имущество выбыло из владения первоначального собственника путем совершения ряда сделок и впоследствии такой собственник предъявляет требования о признании сделок недействительными и возврате имущества от нынешнего владельца к предыдущему и так вплоть до него самого, следует исходить из того, что фактически предъявляется требование о виндикации.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22) указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
ФИО10 заявлены требования о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей в ЕГРН о правах ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в отношении объекта, включении в наследственную массу спорной квартиры.
Таким образом, заявленное ФИО10 требование о включении спорной квартиры в наследственную массу путем признания ряда сделок недействительными фактически является требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В судебном заседании установлено, что ФИО11 является сыном ФИО12 и отцом истца ФИО10, что подтверждается свидетельствами о рождении и материалами наследственного дела 88/2021, открытого после смерти ФИО11
ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти II-ДВ № от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти II-ДВ № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно представленным материалам наследственного дела № после смерти ФИО11 нотариусом нотариального округа города Хабаровска ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдано свидетельство о праве на наследство на право требования возврата средств, хранящихся в ПАО Сбербанк с причитающимися процентами и компенсациями: на счетах №№, №, №, №, №, компенсация по закрытому в 2014 году счету №.
Таким образом, ФИО10 как наследник имеет право требования о включении в наследственную массу ранее принадлежащего наследодателю имущества.
В части перехода прав на спорную квартиру в судебном заседании установлено следующее.
В соответствии с договором дарения долей квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 дарит ФИО11 2/3 доли квартиры по адресу: <адрес>.
Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, ФИО11 (Продавцы) продали, а ФИО2 (Покупатель) приобрела в собственность <адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., кадастровый № (п. 1 договора).
В силу п. 2 договора квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: 1/3 доли принадлежит ФИО12 на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, 2/3 доли - ФИО11 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
Стороны оценили продаваемое имущество в 3 100 000 руб., которые переданы Покупателем Продавцам в полном объеме до момента подписания настоящего договора (п. 3 договора).
В судебном заседании представителями ответчика ФИО2 не опровергнуты доводы истца об отсутствии оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств перечисления денежных средств в сумме 3 100 000 руб. на банковские счета, принадлежащие ФИО12 или ФИО11, либо доказательства передачи наличных средств суду не предоставлено.
Договор подписан лично сторонами, также ими лично ДД.ММ.ГГГГ подавались заявления в Управление Росреестра по Хабаровскому краю через филиал МФЦ № в <адрес> на государственную регистрацию перехода права собственности (т. 1, л.д. 59-64).
На основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала в дар в собственность ФИО5 квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащую ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание сторонами не представлено документов, подтверждающих родство ФИО2 и ФИО5, вместе с тем представителями ФИО2, ФИО5 не отрицался факт того, что ФИО2 и ФИО5 являются матерью и дочерью, в связи с чем суд считает этот факт установленным.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице представителя ФИО4 и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (п. 1.1. предварительного договора).
По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанная квартира принадлежит Продавцу на основании выписки из ЕГРН (п. 1.2. предварительного договора).
Цена квартиры составляет 4 050 000 руб. (п. 1.3.1. предварительного договора).
Срок, до которого стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3.2. предварительного договора).
Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставной капитал, в отношении квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений (п. 13.3. предварительного договора).
В счет причитающихся платежей по основному договору Покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 30 000 руб. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.
Факт передачи задатка в сумме 30 000 руб. подтверждается распиской представителя ФИО4
В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п.1) ФИО5 продала, а ФИО6 и ФИО7 приобрели в общую совместную собственность квартиру по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат общей площадью 58,1 кв.м., кадастровый №. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 2 договора стороны пришли к соглашению, что стоимость продаваемой квартиры составляет 3 100 000 руб. Сумму в размере 30 000 руб. Покупатель уплатил Продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств (п. 2.2. договора). Сумму в размере 3 070 000 руб. Покупатель передает Продавцу за счет собственных средств в течение 1 (одного) рабочего дня с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества (п. 2.3. договора).
Расчеты по сделке производятся с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (п. 2.4).
В силу п. 6.1. договора Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора на отчуждаемую по настоящему договору квартиру обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется, квартира свободна от прав третьих лиц, не передана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не состоит в судебном споре, не заключалось сделок, в результате которых могут возникнуть права третьих лиц на квартиру.
В рамках исполнения обязательств по договору ФИО6 перечислены на счет ФИО5 денежные средства в сумме 3 073 400 руб. (ДД.ММ.ГГГГ) и в сумме 950 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.
Указание в платежном поручении от ДД.ММ.ГГГГ № (плательщик ФИО6, получатель ФИО5) назначение платежа «дарение» суд не рассматривает как опровергающее доказательство оплаты стоимости квартиры в сумме 4 023 000 руб., поскольку совокупностью иных доказательств подтверждена именно указанная цена сделки.
Как установлено в судебном заседании для приобретения квартиры ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор с ИП ФИО19 на оказание услуг по поиску и покупке объекта недвижимости со следующими характеристиками: район овощесовхоза, количество комнат:2-3, площадь от 42 до 65 кв.м., стоимостью не более 4 000 000 руб.
Из представленного ответчиками ФИО6 и ФИО7 отчета № № ООО «Эра оценки» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом допущений и ограничительных условий, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 4 098 000 руб.
Таким образом, ФИО6 и ФИО7 обязательства по оплате приобретаемого недвижимого имуществ исполнены в полном объеме, цена договора соответствует среднерыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества.
Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО20 суду пояснила, что является председателем ТСЖ «<данные изъяты>», знакома с ФИО12 с 2008 года, ранее ФИО12 выполняла функции председателя ТСЖ. Ей известно, что ФИО2 находилась с ФИО11 в фактических брачных отношениях, в октябре 2020 года ФИО2, которая сказала, что является новым собственником <адрес>. С ФИО11 виделась редко, знала, что него рак мозга, в поведении он был резким, импульсивным, допускал агрессивные и нецензурные высказывания. После ухудшения состояния ФИО11 (сентябрь 2020 года) между ФИО12 и ФИО2 отношения резко ухудшились, поскольку ФИО2 устранилась от ухода за ФИО11, в связи с чем пришлось нанять сиделку. О смене собственника квартиры ФИО12 стало известно в октябре 2020 года, она была удивлена и взволнована, утверждала, что никаких сделок по продаже квартиры ФИО2 не совершала, а к нотариусу ездила, как она считала, чтобы подарить свою долю ФИО11 Подробно пояснить о внешнем психическом состоянии ФИО11 на момент совершения сделки в июле 2020 года не смогла.
Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО21 суду пояснила, что проживает в <адрес> с 1978 года, ФИО11 знала, характеризовала как резкого и вспыльчивого, он проживал в <адрес> с женщиной Еленой (ФИО2), иногда приезжал в гости к матери (ФИО12), с января 2021 года ФИО2 привезла ФИО11 к его матери, где он и жил до своей кончины. Между ФИО2 и ФИО12 в последние дни жизни ФИО11 происходили конфликты на почве финансовых вопросов, так как ФИО2 не покупала еду и медицинские принадлежности для ФИО11 Со слов ФИО12, последней не было известно о заключении договора купли-продажи своей квартиры.
В судебном заседании свидетель ФИО22 пояснила, что в январе 2021 года ФИО12 наняла ее для работы сиделкой по уходу за ФИО11 по адресу: <адрес>, уход осуществляла до самой смерти ФИО11 в июне 2021 года. ФИО2 заезжала к ФИО11 вечером после работы на 10-15 минут, предварительно была договоренность об осуществлении ухода по будним дням, по выходным дня уход должна была осуществлять ФИО2, но в дальнейшем ФИО2 перестала приезжать на выходные, потому работала на протяжении всей недели. ФИО12 высказывала претензии к ФИО2, была недовольна ей, прежде всего из-за того, что та не оставляла денежных средств на приобретение продуктов питания, лекарств и медицинских принадлежностей. В период ухода ФИО11 вел себя вяло, подавленно, на вопросы не реагировал, не разговаривал, только открывал рот во время кормления.
Показания опрошенных свидетелей большей частью описывают бытовую сторону жизни ФИО12, ФИО11 и ФИО2, подтверждают наличие неприязненных отношений между ФИО2 и ФИО12 в последние месяцы жизни ФИО11, вместе с тем достоверных сведений, характеризующих психическое состояние ФИО11, из них не усматривается.
По ходатайству истца судом назначено проведение посмертной судебно-психиатрической экспертизы, перед экспертами поставлены следующие вопросы:
Страдал ли умерший ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 на день заключения договора купли-продажи <адрес> по <адрес> в <адрес>, то есть ДД.ММ.ГГГГ, каким-либо хроническим психическим расстройством, временным психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики либо иным заболеванием, лишающим его способности понимать значение своих действий, связанных с дарением квартиры, а также руководить ими?
Мог ли умерший ФИО11 в момент совершения сделки договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11, ФИО12 и ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и разумно руководить ими?
В соответствии с заключением комиссии экспертов №, выполненным ДД.ММ.ГГГГ экспертами КГБУ «Краевая клиническая психиатрическая больница» Министерства здравоохранения Хабаровского края ФИО11 к ДД.ММ.ГГГГ и в момент заключения договора купли-продажи квартиры обнаруживал клинические признаки психического заболевания в форме органического поражения головного мозга в связи со смешанными заболеваниями (опухоль головного мозга, вторичная симптоматическая эпилепсия, не психотическое (F06.828). Так, в 2016 году он был госпитализирован в неврологический стационар в экстренном порядке в связи с тем, что «стал нелеп в поведении, некритичен». Во время обследования было выявлено новообразование (опухоль) в лобной доле головного мозга, проведено оперативное лечение по удалению опухоли. ДД.ММ.ГГГГ при осмотре терапевтом в качестве одного из синдромов указан «психо-органический синдром с преходящими психотическими нарушениями».
В 2017 году у ФИО11 произошел повторный судорожный приступ, при госпитализации в неврологическое отделение КГБУЗ «Краевая клиническая больница №» у ФИО11 помимо неврологической симптоматики отмечены отклонения со стороны психики в виде умеренных когнитивных нарушений, замедленного мышления, диагностирован рост опухоли. Проведена повторная операция по удалению опухоли
В 2019 году отмечено учащение судорожных приступов до трех раз в год, диагностирован продолженный рост опухоли и в январе 2020 года ФИО11 госпитализируется для оперативного лечения. В это время у ФИО11 в психической сфере наряду с указанием на правильную ориентировку выявляются сниженная критика, память, частичная сенсо-моторная афазия, односложные ответы, выполнение лишь простых инструкций, а состояние при выписке характеризуется умеренным психоорганическим синдромом. При последующих осмотрах онкологом (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) присутствует указание на нарушения памяти, ДД.ММ.ГГГГ ему устанавливается первая группа инвалидности бессрочно. При госпитализации в неврологический стационар в 2021 году (спустя 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры), врачом, проводившим осмотр ФИО11 отмечена невозможность собрать жалобы из-за когнитивных нарушений.
Комиссией экспертов сделан вывод, что с 2017 года у ФИО11 течение вышеуказанного психического заболевания характеризовалось «ступенеобразным» нарастанием интеллектуально-мнестических расстройств, которые к моменту заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ были выражены столь значительно, что лишали его способности понимать значение своих действий и разумно руководить ими.
Оснований не доверять экспертному заключению судом не установлено. Доказательств, ставящих под сомнение выводы экспертов, опровергающих экспертное заключение и обстоятельства болезни ФИО11, которые установлены и учтены экспертами в ходе проведения экспертизы, не представлено.
Доводы представителей ответчиков о неполноте проведения экспертизы доказательствами не подтверждены и рассматриваются судом как их несогласие с выводами экспертов.
Оценивая доводы сторон и исследованные в судебном заседании доказательства суд приходит к следующим выводам.
Применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.
В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. (п. 38 Постановления №).
В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Согласно п. 6 названной статьи в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения может быть удовлетворен в случае установления судом следующих обстоятельств: истец обладает правом собственности или иным вещным правом в отношении истребуемого имущества; возможна конкретизация истребуемого имущества путем установления его индивидуально определенных признаков; спорное имущество находится в незаконном владении ответчика к моменту рассмотрения дела; ответчик не является его добросовестным приобретателем.
Учитывая, что ответчик ФИО2 получила спорное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, при наличии порока воли продавца ФИО11, то договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО11, ФИО12 и ФИО2, а также последующий договор дарения ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО5, признаются судом недействительными.
Применение последствий их недействительности в порядке ст. 167 ГК РФ невозможно, поскольку спорное имущество на момент рассмотрения дела отчуждено в пользу ответчиков ФИО6 и ФИО7, которые являются его добросовестными приобретателями.
Суд исходит из того, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.
При заключении сделки от ДД.ММ.ГГГГ право собственности продавца ФИО5 было в установленном порядке зарегистрировано, в ЕГРН отсутствовали записи о наличий ограничений или обременений, а также о притязаниях третьих лиц на объект недвижимости.
Договор являлся возмездным, покупателями уплачена в полном объеме рыночная стоимость квартиры, они приняли максимально возможные меры для проверки законности будущей сделки, в том числе с привлечением профессиональных участников рынка недвижимости, аффилированности ФИО6, ФИО7 с ФИО2 и ФИО5 не установлено.
В связи с этим невозможно полагать, что ФИО6 и ФИО7 должны были знать об обстоятельствах, послуживших основанием для признания договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, и соответственно об отсутствии у ФИО5 права на отчуждение спорного имущества.
При таком положении, учитывая, что ФИО6 и ФИО7 являются добросовестными приобретателями, в силу ст. 302 ГК РФ не имеется оснований для истребования из их владения спорного имущества и включения его в наследственную массу после умершего ФИО11
Суд находит заслуживающими внимания доводы представителей ответчиков ФИО6 и ФИО7 о недобросовестном поведении ФИО2 и ФИО5, которые являлись близкими родственниками (мать и дочь), и ФИО5, достоверно зная о нахождении в производстве Железнодорожного районного суда г. Хабаровска настоящего дела, заключает договор купли-продажи с ответчиками ФИО6, ФИО7, при этом в нарушение п. 6.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не доводит до покупателей информацию о наличии судебного спора в отношении квартиры, более того, вводит их в заблуждение, гарантируя отсутствие каких-либо споров и притязаний на продаваемую квартиру.
Поскольку ФИО6 и ФИО7 являются добросовестными приобретателями, между тем, права ФИО10 нарушены в связи с выбытием спорного имущества из наследственной массы, требование о возврате спорного имущества в натуре не подлежит удовлетворению, он имеет право на взыскание стоимости спорного имущества по недействительной сделке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО10 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 оставить без удовлетворения.
Встречный иск ФИО6, ФИО7 о признании добросовестными приобретателями удовлетворить.
Признать ФИО6, ФИО7 добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Железнодорожный районный суд г.Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Судья А.В. Руденко
Решение в окончательной форме изготовлено 02 декабря 2022 года
Судья А.В. Руденко