Судья Горпинич Н.Н. 24RS0056-01-2022-004940-43
Дело № 33-8924/2023 2.137
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
24 июля 2023 года г. Красноярск
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Славской Л.А.,
судей Полянской Е.Н., Русанова Р.А.,
при ведении протокола помощником судьи Хинчагишвили М.А.
с участием прокурора с участием прокурора Гераскевич А.С.
рассмотрела гражданское дело по иску департамента градостроительства администрации г. Красноярска к ФИО1 об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности,
по апелляционной жалобе департамента градостроительства администрации г. Красноярска
на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 6 марта 2023 года, которым постановлено:
«Изъять для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 40,2 кв.м., определив размер возмещения в сумме 3 127 246 рублей.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 40,2 кв.м., после выплаты истцом суммы возмещения, установленной судом.
Признать право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 40,2 кв.м., за муниципальным образованием <адрес> после выплаты суммы возмещения, установленной судом.
Взыскать с муниципального образования город Красноярск в лице Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в пользу ФИО1 стоимость судебной экспертизы в размере 21 000 рублей».
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Департамент градостроительства администрации г. Красноярска обратился к ФИО1 с требованием об изъятии имущества путем выкупа.
В обоснование указано, что 22.06.2015 года жилой дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, внесен в перечень аварийных домов, подлежащих сносу и расселению в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае». На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 24.06.2021 № 98- арх земельный участок, на котором расположен дом, а также жилые помещения в данном доме в установленном законом порядке изъяты для муниципальных нужд. С ответчиком не удалось достичь соглашения об условиях и порядке изъятия спорной квартиры.
Просили изъять для муниципальных нужд у ответчика ФИО1 <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, определив размер возмещения в размере 900 000 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру после выплаты возмещения; признать право собственности на <адрес> по адресу: <адрес> за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты возмещения.
Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе департамент градостроительства администрации г. Красноярска просит решение суда в части определенного размера возмещения за изымаемое имущество отменить, как незаконное. Выражая несогласие с экспертным заключением, указывают, что определенный экспертом размер возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества необоснованно завышен; при использовании аналогов не применены корректировки на ценообразующие факторы: на наличие мебели в объектах аналогах №№2,3; на наличие балкона. Стоимость земельного участка под спорным земельным помещением учтена дважды: при определении стоимости квартиры как доля общего имущества и отдельно. Отсутствуют основания для включения в возмещение за изымаемое жилое помещение непроизведенного капитального ремонта, поскольку он не предусмотрен в перечне убытков, указанных в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
В письменных возражениях помощник прокурора Центрального района Булич Т.В., представитель ФИО1 – ФИО2, указывая на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены в установленном законом порядке, при этом об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, решение суда согласно ст. 327.1 ГПК РФ в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО2, возражавшую по доводам жалобы, заключение прокурора Гераскевич А.С., полагавшей решение суда не подлежащим изменению, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).
Частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 40,2 кв.м., что подтверждено выпиской из ЕГРН.
Указанная квартира приобретена истцом за 900 000 рублей по договору купли-продажи от 14.09.2018 года.
Заключением межведомственной комиссии № 447 от 15.04.2015 года данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением администрации г. Красноярска № 98-арх от 24.06.2021 года земельный участок с кадастровым номером № и жилое помещение по адресу: <адрес> изъяты для муниципальных нужд в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
14.04.2021 года департамент городского хозяйства администрации г. Красноярска направил собственникам требование о сносе многоквартирного дома в срок до 1.06.2021 года.
В соответствии с представленным стороной истца отчетом от 31.08.2021 года, составленным ООО «Сюрвей-Сервис», рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 1 886 000 рублей, убытков – 230 000 рублей.
3.09.2021 года администрацией г. Красноярска подготовлено соглашение об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому за изымаемое жилое помещение ФИО1 предложено возмещение в общей сумме 900 000 рублей, определенное в размере, соответствующем цене, по которой ответчиком приобретена спорная квартира по договору купли-продажи от 14.09.2018 года.
Проект соглашения получен ответчиком, однако, так и не подписан в связи с несогласием с размером возмещения.
По ходатайству ФИО1, не согласившейся с размером возмещения, ООО «Агентство профессиональной оценки» проведена судебная оценочная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество МКД, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на день проведения оценки с учетом разумного округления составляет: 2 619 830 рублей, размер убытков, причиненных изъятием жилого помещения - 238 269 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в доле, приходящейся на оцениваемое жилое помещение – 269 147 рублей.
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, пришел к выводу о наличии оснований для изъятия у собственника ФИО1 жилого помещения путем выкупа, а также прекращении ее права собственности на жилое помещение после выплаты возмещения и признания права муниципальной собственности на изымаемую квартиру.
Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 3 127 246 рублей, суд первой инстанции принял во внимание экспертное заключение ООО «Агентство профессиональной оценки».
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют вышеприведенным нормам материального права и представленным в дело доказательствам, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Доводы жалобы о необоснованном принятии судом при определении размера возмещения экспертного заключения, полученного по результатам проведения судебной экспертизы, не могут быть приняты во внимание.
Оснований не доверять выводам эксперта ООО «Агентство профессиональной оценки», не имеется, поскольку судебная экспертиза проведена компетентным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, с соблюдением требований ст.ст. 85, 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, основывается на исходных объективных данных, в полном объеме содержит ответы на вопросы, поставленные судом. Выводы эксперта являются полными и мотивированными, не противоречат иным доказательствам, имеющимся в материалах гражданского дела, в силу чего основания сомневаться в достоверности экспертного заключения отсутствуют.
При определении размера компенсации экспертом, как это предусмотрено законом, рыночная стоимость принадлежащего ответчику жилого помещения определена с учетом стоимости доли ответчика в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, а также убытки, причиненные изъятием у жилого помещения.
Ссылки в жалобе на необоснованное завышение стоимости изымаемого жилого помещения ввиду отсутствия необходимых корректировок отклоняются, поскольку из экспертного заключения усматривается, что экспертом дана полная характеристика объекта оценки и объектов-аналогов; по ценообразующим характеристикам экспертом применены соответствующие корректировки, в том числе: на местоположение объектов, материал стен, наличие коммуникаций, тип отделки, а также техническое состояние дома). Указывая на необходимость применения корректировок на наличие мебели в объектах-аналогах, балкона, сторона истца каких-либо доказательств тому в дело не представила, выводы судебной экспертизы не опровергла. Учитывая, что оценка рыночной стоимости требует специальных познаний, выражая несогласие с экспертным заключением, истец ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не заявил ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, оснований полагать, что наличие в объектах-аналогах мебели и балкона является ценообразующим фактором, влияющим на рыночную стоимость оцениваемого экспертом объекта недвижимости, не имеется.
Подлежат отклонению и доводы жалобы о двойном учете стоимости земельного участка, поскольку указанное не следует из содержания экспертного заключения.
Из заключения видно, что экспертом произведен расчет рыночной стоимости изымаемой квартиры сравнительным подходом, в рамках которого определена стоимость изымаемой квартиры с использованием объектов-аналогов уже с учетом стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, при этом экспертом прямо указано, что полученная в результате расчетов сравнительным подходом стоимость квартиры в размере 2 588 720 рублей уже включает в себя стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Также экспертом произведено определение стоимости квартиры затратным подходом, в рамках которого экспертом отдельно определена стоимость квартиры в размере 1 016 264 рублей, стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме в размере 59 957 рублей и доли в праве общедолевой собственности на земельный участок – 1 574 719 рублей. Итоговая рыночная стоимость изымаемой квартиры определена путем принятия средней арифметической величины по результатам определенной в рамках двух подходов расчета стоимости квартиры.
Таким образом, двойного учета стоимости земельного участка из экспертного заключения не усматривается, а доказательств иного истцом не представлено.
Доводы жалобы об отсутствии оснований для отдельной оценки стоимости доли в праве на общее имущество судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании норм права, поскольку ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает включение при определении возмещения наряду с рыночной стоимостью жилого помещения и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество.
Ссылка в жалобе на необоснованное включение в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, также отклоняются, как несостоятельные. В решении судом приведено правовое обоснование, оснований не согласиться с которым не имеется.
Необходимость взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подтверждена и экспертным заключением, в котором при исчислении соответствующей компенсации экспертом были учтены сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки службы конструктивных элементов жилого дома, рассчитано по каждому конструктивному элементу дома количество капитальных ремонтов, которые должны были быть произведены, учтен удельный вклад каждого элемента дома в общую стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома в текущих ценах. При этом, как видно из заключения, при определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено неудовлетворительное техническое состояние жилого дома и применена соответствующая понижающая корректировка на техническое состояние жилого дома.
Материалы дела не содержат сведений о том, что с момента постройки дома (1962 год) до приватизации жилых помещений в многоквартирном доме государством или органом местного самоуправления производился капитальный ремонт. Факт приобретения ответчиком спорной квартиры в 2018 году в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку ФИО1, являясь собственником изымаемого жилого помещения, имеет право на получение полного возмещения в соответствии с вышеприведенными нормами.
В целом, выражая несогласие с экспертным заключением, сторона ответчика каких-либо объективных данных, ставящих под сомнение выводы эксперта, в дело не представила, вопрос о проведении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не ставила.
С учетом изложенного, вышеуказанные доводы жалобы, в целом выражающие несогласие с выводами эксперта, судебной коллегией отклоняются, как необоснованные.
Иных доводов, ставящих под сомнение выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 6 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента градостроительства администрации г. Красноярска - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.07.2023 года.