Дело № 2-1068/2025
УИД 39RS0002-01-2024-009368-45
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 марта 2025 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Волгиной Я.А.,
при секретаре Кожевниковой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, исключении записи о праве из ЕГРН, снятии объекта с кадастрового учета, сносе объекта капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, исключении записи о праве из ЕГРН, снятии объекта с кадастрового учета, сносе объекта капитального строительства.
В обоснование требований указано, что на основании договора аренды от 28.11.2017, заключенного между сторонами, ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с КН № площадью 600 кв.м с видом разрешенного использования «под строительство ИЖД» для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН № сроком до 08.11.2020. 06.05.2021 ответчику направлено уведомление о прекращении договора аренды. По результат обследования арендованного земельного участка установлено, что по состоянию на 22.08.2024 строительные работы не завершены.
В этой связи администрация просит признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с КН №; исключить из ЕГРН запись о праве собственности ответчика на указанный объект недвижимости, снять его с кадастрового учета и возложить на ответчика обязанность снести объект в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, указал, что основания для заключения нового договора аренды отсутствуют, ответчик длительное время не предпринимает мер к завершению строительства и вводу объекта в эксплуатацию.
Ответчик и его представитель, а также третьи лица в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, ссылалась на срок, установленный в разрешении на строительство, на неудовлетворительное финансовое положение, настаивали на том, что в данной редакции требования иска удовлетворению не подлежат.
Заслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, 23.07.2001 на основании постановления мэра г. Калининграда от < Дата > № «О представлении ФИО1 земельного участка в Центральном районе г. < адрес > < адрес > под строительство ИЖД» между мэрией г. Калининграда и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №-и, по условиям которого последнему (с правом продления или выкупа в собственность после освоения земельного участка) в аренду предоставлен земельный участок с КН № площадью 600 кв.м по адресу: г< адрес >.
28.11.2017 указанный договор на основании соглашения № от 28.11.2017 расторгнут и в этот же день для завершения строительства объекта незавершенного строительства с КН № заключен новый договор аренды этого же земельного участка №-А, сроком до 08.11.2020.
06.05.2021 ответчику направлено уведомление о прекращении договора аренды, которое ФИО1 получено не было.
19.07.2022 ответчик обращался в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением о заключении нового договора аренды сроком до 15.05.2027.
Указанный в заявлении срок был мотивирован наличием разрешения на строительство от 15.05.2017 № сроком действия до 15.05.2027, выданным комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград».
В письме от 16.08.2022 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» уведомил представителя ФИО1 об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды земельного участка с КН № в границах которого находится объект незавершенного строительства (проектируемое назначение –ИЖД) с КН №, постановленный на кадастровый учет 22.06.2017 со степенью готовности 10%, собственником которого является ответчик.
Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 16.09.2024 степень готовности объекта с момента постановки на кадастровый учет не изменилась.
Согласно выводам, изложенным в заключение эксперта ООО «Бюро судебных экспертиз» № от 20.01.2025, подготовленным по заказу ответчика, процент готовности объекта (проектируемое назначение – ИЖД) составляет 26 %.
В отношении недвижимого имущества законом установлено, что государственная регистрация прав на это имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на данное имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в силу закона признается доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 3 и ч. 5 действующего в настоящее время Федерального закона от < Дата > № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 1 ст. 2 действовавшего ранее Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Как разъяснено в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).
Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества.
Следовательно, иск о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски.
Заявленный истцом иск о признании права отсутствующим относится к искам о правах на недвижимое имущество. При этом обязательным основанием иска о признании права отсутствующим является отсутствие у другого лица (ответчика) титула (основания) возникновения данного права на конкретный объект и наличие такового у истца.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается наличия у истца каких-либо имущественных прав в отношении объекта с КН №, нахождения спорного объекта в фактическом владении истца, при этом право собственности на спорный объект в установленном законом порядке зарегистрировано за ответчиком.
При таких обстоятельствах, разрешая заявленные требования, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд приходит к выводу о том, что факт нарушения прав истца наличием в ЕГРН о праве ответчика на объект с КН № не подтвержден, что препятствует удовлетворению требований о признании отсутствующим у ФИО1 права на объект незавершенного строительства. При этом, сам факт нахождения объекта на земельном участке, собственником которого ответчик не является, основанием для удовлетворения требований в указанной части быть не может.
В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.
Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).
С учетом нормы п. 33 ст. 34 указанного Федерального закона положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подп. 2 п. 5 ст. 39.6, подп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.
Подпунктом 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данная позиция нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.
В рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка от 28.11.2017 истек 08.11.2020, собственник спорного земельного участка - администрация городского округа «Город Калининград» не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. При таких обстоятельствах, у ответчика имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения иска администрации городского округа «Город Калининград» в полном объеме отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 7 апреля 2025 года.
Судья: