Гр. Дело № 02-791/2025
УИД: 77RS0027-02-2024-019768-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2025 г. адрес
Тверской районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Москаленко М.С.,
при ведении протокола помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная», в котором просит признать недействительным п. 6.10 договора участия в долевом строительстве, взыскать в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия сумму в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований, нотариальные расходы в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма
Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 8.26 от 20.02.2020. Объектом долевого строительства является нежилое помещение – апартамент, обозначенный в договоре. Цена договора (стоимость апартамента) составила сумма, оплачена истцом в полном объеме. Однако, истец просит признать пункт 6.10 спорного договора недействительным, поскольку таковой нарушает требования действующего законодательства, в частности условия п. 6.10 договора ущемляют права истца на получение выплаты денежных средств в сумме сумма в счет соразмерного уменьшения цены договора, поскольку фактически истцу был передан объект, площадь которого меньше площади, заявленной при подписании договора участия в долевом строительстве.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» представителя в суд не направил, извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменные возражения на иск, в которых просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме в связи с отсутствием оснований для уменьшения цены.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца, представителя ответчика, учитывая, что они надлежащим образом извещены о дате и времени судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу требований ч.ч. 1, 2, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 8.26 от 20.02.2020.
Объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартамент) № 8.26, расположенный по адресу: адрес.
Цена договора (стоимость квартиры) составила сумма
Обязательство по оплате объекта истцом исполнено в полном объеме.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи 17.05.2024.
Между тем, из материалов дела достоверно усматривается, проектная общая площадь объекта в соответствии с договором № 8.26 от 20.02.2020 составляет 51,9 кв.м., в соответствии с актом приема-передачи, общая фактическая площадь переданного объекта составляет 52,10 кв.адрес после приемки квартиры, истец обратился в ГБУ МосгорБТИ, с просьбой сделать переобмер апартамента. Согласно справки представленной 2-м Территориальным Управлением ГБУ МосгорБТИ, экспликации к поэтажному плану, площадь преданного объекта составляет 49,2 кв.м, соответственно недостаток по метражу составляет 2,7 кв.м. от заявленного в акте-приема передачи. При этом суд отмечает, что указанный объект (апартамент) поставлен на кадастровый учет 29.02.2024, ему присвоен кадастровый номер - 77:07:000600200:6836, площадь объекта в соответствии со сведениями ЕГРН составляет 52, кв.адрес же и право собственности истца на данный апартамент оформлено, что подтверждено регистрационной записью № 77:07:0006002:6836-77/060/2021-1 от 04.07.2024, изменения при этом истцом не вносились.
Пунктом 6.10 договора № 8.26 от 20.02.2020 предусмотрено, что, если фактическая площадь (указанная в акте приема-передачи) будет отличаться от проектной площади (указанной в Приложении №1 к договору № 8.26 от 20.02.2020) на 2% и более, цена договора подлежит изменению. Если фактическая площадь больше, чем проектная, цена договора увеличится, если фактическая площадь меньше, чем проектная, цена договора уменьшится.
В случае отклонения фактической площади объекта долевого строительства от проектной площади объекта долевого строительства до 2% в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит.
Судом установлено, что фактическая площадь апартаментов истца после обмеров, увеличилась на 0,2 кв.м, или 0,39% от проектной.
Однако истец ссылается на справку 2-го Территориального Управления ГБУ МосгорБТИ, экспликацию к поэтажному плану, в которых площадь переданного апартамента составляет 49,2 кв.м.
Предъявляя требования о признании пункта 6.10 недействительным, истец указал на несоответствие его положениям Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", соответственно, истец представили расчет денежной компенсации за уменьшение площади квартиры в размере сумма
Разрешая требования истца о признании оспариваемого пункта договора недействительным, суд отказывает в удовлетворении данных требований, а также отказывает в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы между фактической площадью квартиры и в соответствии с замерами ГБУ МосгорБТИ в размере сумма, руководствуясь ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, ст. 5 ФЗ 214-ФЗ, и исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения данных требований, ввиду следующего.
В соответствии с п.2.2 договора № 8.26 от 20.02.2020 характеристики объекта долевого строительства (без чистовой отделки) приведены в Приложении 1 к договору, при этом объект передается после чистовой отделки в соответствии с Приложением 2 к договору.
Соответственно по смыслу п.6.10 договора стороны производят перерасчет цены при условии отличия проектной площади от фактической на 2% и более.
Таким образом, договором согласовано и сторонами подписано, что перерасчет цены возможен только между проектной и фактической площадью, определяемой до выполнения отделочных работ. Возможность перерасчета цены договора после выполнения отделочных работ условиями договора не предусмотрю.
Представленные истцом в материалы дела результаты обмера не могут является достаточным доказательством для перерасчета, так как обмеры произведены после выполнения отделочных работ.
При этом суд учел, что собственность истца зарегистрирована на площади 52,1 кв.м., и изменений в ЕГРН истцом не вносились.
Так же суд отмечает, что оспариваемый пункт договора № 8.26 от 20.02.2020 не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, предусмотрев в договоре в п.6.10 взаимные обязательства в случае увеличения/уменьшения площади квартиры.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях (частности работ по отделке).
При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
При обстоятельствах данного дела стороны договора согласовывали наличие допустимых погрешностей в площади помещения и условия оплаты, не влияющих на качество данного объекта, а потому обжалуемое истцом условие договора не может быть признано недействительным, нарушающим его права как потребителя, соответственно, оснований для признания ничтожным пункта 6.10 договора долевого участия, а также взыскания с ответчика суммы в счет уменьшения цены договора в размере сумма суд не усматривает.
Учитывая, что суд отказал в удовлетворении основного искового требования, суд так же отказывает в удовлетворении производных исковых требований о взыскании морального вреда, штрафа, нотариальных и почтовых расходов.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Поклонная» о защите прав потребителя - отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский городской суд.
Апелляционная жалоба подается через Тверской районный суд адрес.
Решение суда в окончательной форме принято 12.03.2025 г.
Судья М.С. Москаленко