Решение по делу № 2-1099/2023 от 27.04.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате.

УИД: 31RS0№-30 2-1099/2023

РЕШЕНИЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27.04.2023 гор. Белгород

Свердловский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Горбач И.Ю.,

при секретаре Нагапетян А.А.,

с участием представителя истца - ФИО1 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №), представителя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), представителя АО «Тандер» - ФИО7 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ)

в отсутствие истца, третьего лица ИП ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Белгорода к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

администрация города Белгорода обратилась в суд с иском, которым просит взыскать с ответчика в бюджет городского округа «Город Белгород»:

сумму задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 427 782,64 руб.;

договорную неустойку в размере 228 533,70 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования городской округ «<адрес>» неустойку по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, рассчитанную на сумму долга 427 782,64 руб. начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения денежного обязательства.

В обоснование требований указано, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ муниципальным образованием городской округ «<адрес>» ФИО9 передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 928,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Земельный участок передан ФИО9 по акту от ДД.ММ.ГГГГ и возращен им арендодателю ДД.ММ.ГГГГ.

Нежилое здание площадью 696,9 кв.м кадастровый № расположенное по адресу: <адрес> находится в с ДД.ММ.ГГГГ в долевой собственности ФИО2 площадь помещения 361,6 кв.м, что составляет 52/100 от общей доли в праве и ФИО9 площадь помещения 335,3 кв.м, что составляет 48/100 в общей доли в праве.

В обоснование требований истец ссылается на то, что к ФИО2 после приобретения части здания с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее перешло право на земельный участок с кадастровым номером №, которое принадлежало ФИО9, а также связанные с этим правом обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель администрации <адрес> пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ установлен факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером № не по назначению для размещения деборкадера магазина «Магнит» и площадки для сбора ТКО. В связи с чем, собственникам объекта недвижимости с кадастровым номером № ФИО4 неоднократно направлялись уведомления об устранении нарушений. Дебаркадер является частью нежилого здания, обеспечивающего работу, расположенного в здании магазина «Магнит», в том числе погрузку и разгрузку материалов, продукции и товаров. Сам по себе деборкадер не может существовать и функционировать отдельно от здания, его наличие подтверждает коммерческое использование здания и земельного участка прилегающего к нему кадастровый № с целью извлечения прибыли.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что ответчик не является стороной договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок № ему в аренду не передавался, акт приема передачи не составлялся, что в силу ст. ст. 611, 398, 387 ГПК РФ исключает предъявления к нему требований. Ответчик является собственником части здания с кадастровым номером № и участка, на котором оно расположено с кадастровым номером №. Объектов недвижимости принадлежащих истцу на участке № не расположено, данный участок им не используется.

Представителем третьего лица АО «Тандер» указано, что на земельном участке с кадастровым номером № объектов недвижимости принадлежащих ответчику не расположено. Помещения с кадастровыми номерами № и № находятся в здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке №, помещения переданы в аренду АО «Тандер». На земельном участке с кадастровым № расположена часть площадки ТБО и часть дебаркадера магазина «Магнит», который является вспомогательной конструкцией иная конструкция (дебаркадер), используемая для погрузки/загрузки товаров, мусорный контейнер.

ИП ФИО9 в суд не явился, явку представителя не обеспечил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (ч. 4 ст. 65 ЗК РФ).

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № из земель <адрес> ФИО9 предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 2032 кв. м для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом по бульвару Юности, 26.

Распоряжением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, подлежащих образованию путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 1539 кв. м по <адрес>, расположенного в территориальной зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети (ТЗ), для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом: площадью 928 кв. м с условным кадастровым номером №; площадью 611 кв.м с кадастровым номером №.

На основании упомянутых распоряжений ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № между администрацией <адрес> и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № по которому последнему передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 928,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Договор аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора аренды).

Земельный участок площадью 928,0 кв.м., расположенный по адресу: г<адрес> передан ФИО9 по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 вернул ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 928 кв.м с кадастровым номером № арендодателю.

Отчетом об оценке № выполненным по заказу истца ООО «Айра Торрес» ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что рыночная стоимость права аренды земельного участка №, площадью 928,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 407 763 руб. (л.д. 46-48).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 696,9 кв.м кадастровый №, состоит из двух помещений 31: № и № и располагается в пределах земельных участков № (л.д. 32).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8 земельный участок с кадастровым номером № образовался путем раздела земельного участка с кадастровым номером № с сохранением исходного участка в измененных границах. Земельный участок с кадастровым номером № образовался путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, с сохранением исходного участка в измененных границах. Образование земельных участков с кадастровыми номерами № осуществлялись после постановки здания на государственный кадастровый учет в связи, с чем имеется техническая ошибка, в части привязки оке с кадастровым номером № к земельным участкам с кадастровыми номерами №. Фактически и согласно координатам здания, внесенным в ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером № расположен на одном участке с кадастровым номером №.

По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 подарил ФИО2 нежилое помещение, общей площадью 361,6 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес> и 95/100 долей в праве собственности на земельный участок, на котором оно расположено, площадью 493 кв.м., категория земель: земли населенный пунктов для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, с кадастровым номером №.

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что здание с кадастровым номером №, общей площадью 696.9 кв.м, разделено на два помещения:

№, площадью 335,3 кв.м (1 этаж), принадлежащее третьему лицу ФИО9, что составляет 48/10 доли в праве;

№, площадью 361,60 кв.м (часть 1 этажа, 2 этаж), принадлежащее ФИО2, что составляет 52/100 доли в праве.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО9 передал АО «ТАНДЕР» в аренду нежилое помещение обшей площадью 335,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на первом этаже двухэтажного здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Договор аренды действует до по ДД.ММ.ГГГГ.

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО9 передал АО «ТАНДЕР» нежилое помещение площадью 333,1 кв.м., входящая в состав нежилого помещения общей площадью - 361,6 кв.м., кадастровый №, расположенное на втором этаже здания по адресу: <адрес>.

Сведениями ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что на земельный участок по адресу: <адрес> видом разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового облуживания, кадастровый №, находится в долевой собственности ФИО2 - 95/100 и ФИО9 - 5/100, на нем расположено нежилое здание № (л.д. 36-38).

Актами обследования земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок площадью 928 кв.м, с видом разрешенного использования - для эксплуатации нежилого здания бассейна с детским спортивным клубом, используется для размещения: части дебаркадера площадью 18 кв.м, примыкающего к стене нежилого здания магазина «Магнит», расположенного на смежном земельном участке с кадастровый №; части площадки для сбора ТКО площадью 1 кв.м; часть участка замощена тротуарной плиткой (площадь мощения составляет 30 кв.м) и асфальтовым покрытием (площадь мощения составляет 64 кв.м) для проезда к дебаркадеру.

На земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, расположена контейнерная площадка АО «Тандер» для складирования ТКО образовавшихся в результате деятельности общества, что подтверждается объяснениями сторон, реестром мест накопления ТКО на территории городского округа «<адрес>» (л.д. 39).

Заключением №-З выполненным ООО «Проектно-строительная компания» по заказу ответчика подтверждается, что конструкция дебаркадера может использоваться по прямому назначению для технологического обеспечения погрузки и разгрузки товара и материальных ценностей. Конструкция дебаркадера является некапитальным строением.

Ответчиком представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное по его заказу ООО «Центр судебной экспертизы, проектирования и строительства», согласно которому площадка для разгрузки примыкающая к нежилому зданию по адресу: <адрес> представляет собой опирающуюся на стойки и подпорки площадку, по балкам устроен пол из стального рифлёного листа, над входом в здание устроен навес, функциональным назначением данной конструкции является разгрузка. Площадка не является объектом недвижимости, объектом капитального строительства.

В соответствии с пунктом 138 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 3 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21" погрузку и разгрузку материалов продукции товаров для торговых объектов, встроенных, встроенно-пристроенных в многоквартирный дом, пристроенных к многоквартирному дому следует выполнять с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны автомобильных дорог.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, объяснения сторон суд приходит к выводу, что по инициативе АО «Тандер» в период с ДД.ММ.ГГГГ по от ДД.ММ.ГГГГ установлен дебаркадер (л.д. 26,29), который использовался в коммерческих целях для погрузки и разгрузки материалов, товаров. Спорный земельный участок с кадастровым номером № по целевому значению не использовался, непосредственно примыкает к зданию принадлежащему ФИО4, и использовался для обслуживания магазина АО «Тандер» провоза продукции сбора отходов ТКО. Эксплуатация магазина АО «Тандер» с учетом СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 осуществляется с использованием земельного участка с кадастровым номером № для проезда, размещения контейнерной площадки АО «Тандер» для складирования ТКО, размещения <данные изъяты>.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Учитывая изложенное при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Между тем, ФИО2 по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ приобрел нежилое помещение, общей площадью 361,6 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес> и 95/100 долей в праве собственности на земельный участок, на котором оно расположено, с кадастровым номером №. Принадлежащее ФИО4 здание расположено, на земельном участке с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № является смежным, что исключает в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. п. 14, 25 упомянутого постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 перемену лиц в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, по которому третьему лицу - ФИО9 передан смежный земельный участок с кадастровым номером №.

Стоит отметить, что земельный участок площадью 928,0 кв.м., с кадастровым номером № передан ФИО9 по акту от ДД.ММ.ГГГГ и возращен им арендодателю ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, в силу статьи 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований администрации г. Белгорода (ИНН:<***>) к ФИО2 (паспорт:№) о взыскании задолженности по арендной плате.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

судья

Мотивированное решение изготовлено 03.05.2023.