Решение по делу № 3А-23/2022 от 30.06.2022.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД31ОS0000-01-2021-000295-96 Производство № 3а-23/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2022 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Грущенко Е.П.

с участием представителей административного истца ФИО3 – ФИО4, участвующей в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, административных ответчиков Правительства Белгородской области, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО5,

в отсутствие административного истца ФИО3, административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3, обратился в Белгородский областной суд с заявлением об установлении по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 119 387 кв.м, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости равной руб.

Требования мотивированы тем, что вышеназванный земельный участок, относящийся к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: отдых (рекреация) принадлежит административному истцу на праве аренды. Как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости, он имеет преимущественное право выкупа земельного участка. Распоряжением Правительства Белгородской области от 3 декабря 2018 года №633-рп земельный участок с кадастровым номером № предоставлен административному истцу в собственность за плату. Выкупная цена рассчитана исходя из его кадастровой стоимости. Административный истец считает, что применение завышенной кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка, нарушает его права и законные интересы, как лица, имеющего намерение приобрести в собственность земельный участок.

К участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Белгородской области.

В судебное заседание административный истец ФИО3, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством направления СМС-извещения, доставленного 16.06.2022, не явился. Обеспечил участие своего представителя.

Представитель административного истца ФИО4 заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области не оспаривала право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом и своевременно, посредством размещения определения суда о возобновлении производства по делу в личном кабинете ГАС Правосудие в порядке статьи 201 КАС РФ, а также посредством размещения информации на официальном сайте суда в порядке части 8 статьи 96 КАС РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 14,15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку своего представителя в суд не обеспечили. Имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ, части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2,2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В указанном случае продажа земельного участка осуществляется без проведения торгов (пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (часть 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером , местоположением: », предоставлен административному истцу ФИО3 в аренду сроком до 29 января 2066 года согласно договору аренды земельного участка от 30 января 2017 года.

На земельном участке расположены объекты недвижимости (нежилые здания, сооружения дорожного транспорта, сооружения спортивно-оздоровительные) принадлежащие административному истцу на праве собственности.

Распоряжением Правительства Белгородской области от 3 декабря 2018 года №633-рп «О предоставлении земельного участка в собственность», земельный участок с кадастровым номером №, из земель особо охраняемых территорий и объектов и находящийся в государственной собственности Белгородской области, предоставлен ФИО3 в собственность за плату. Выкупная цена, согласно расчету цены выкупа земельного участка, определена в размере его кадастровой стоимости, равной руб.

Административный истец обладает правом на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, как лица, имеющего преимущественное право выкупа или аренды земельного участка, находящего в государственной собственности, поскольку выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Результаты проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков из земель особо охраняемых территорий и объектов по состоянию на 01.01.2019 утверждены распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 1 октября 2019 года №617-р, согласно которому, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила руб.

9 января 2020 года сведения о кадастровой оценке земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Из информации, представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области (исх. №2.4-12/539 от 19.01.2022) следует, что какие-либо изменения характеристик, влияющих на перерасчет кадастровой стоимости с 01.01.2019 по настоящее время, в отношении указанного земельного участка в ЕГРН не вносились.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административным истцом представлен отчет от 6 декабря 2021 года № 876 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО2

Согласно данному отчету, по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет руб.

Представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области в ходе рассмотрения дела поставила под сомнение достоверность выводов отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости устранены не были, по делу назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, а также с целью установления соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.

По результатам проведения экспертизы экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО1 составлено и руководителем экспертного учреждения представлено в суд заключение эксперта от 16 мая 2022 года № 1931/6-4.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, в представленном административным истцом отчете об оценке оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

В частности, эксперт указал на то, что проведённый оценщиком анализ рынка объекта оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки: не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (использованы только данные за период 2015-2017 годов, что отлично от даты оценки – 01.01.2019, анализ на их соответствие данным рынка недвижимости на дату оценки не проведен); не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов; оценщиком приводятся противоречивые данные по источникам информации; в отношении объекта-аналога № 3 оценщиком указана информация об отсутствии на земельном участке коммуникаций (страница 53 Отчета), однако в последующем оценщик указывает иную информацию по наличию на земельном участке коммуникаций (страница 86 Отчета), что оказало влияние на итоговую стоимость объекта оценки; оценщик приводит необоснованные данные по доступу к объекту оценки и объектам –аналогам; необоснованно отказывается от применения корректировки на наличие коммуникаций, в то время как наличие коммуникаций оказывает существенное влияние на стоимость земельного участка.

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет.

Суд соглашается с данными выводами эксперта. Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельного участка.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

Учитывая изложенное, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В результате самостоятельно проведенной оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере руб. по состоянию на 01.01.2019.

Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировав свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт пришел к выводу, о невозможности использования методов затратного и доходного подходов. Выводы эксперта мотивированы и обоснованы. Определение рыночной стоимости земельного участка проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, позволяющим при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные ценовые выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В ходе производства экспертизы экспертом было проанализировано около 20 предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в сопоставимых с объектом оценки районах Белгородской области за период, наиболее приближенный к дате оценки по данным сайта Архив Оценщика (базы данных АВИТО и ЦИАН). Учитывая вид разрешенного использования объекта исследования – отдых, рекреация (объекты для оздоровительных целей), эксперту не удалось выявить ни одного предложения к продаже по сопоставимым объектам в Белгородской области. В связи с чем, эксперт посчитал возможным использовать в качестве аналогов земельные участки сельскохозяйственного назначения, как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов было выявлено три предложения к продаже объектов, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования и расположенных в одном (Белгородском районе) Белгородской области для более корректного учета фактора месторасположения, а различие по остальным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключены (нивелированы) за счет внесения соответствующих корректировок по этим параметрам.

В процессе оценки эксперт применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки. Корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом обоснованно выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки.

С выводами проведенной судебной экспертизы, в части определения рыночной стоимости земельного участка, не согласилась представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, в обоснование чего были представлены письменные возражения.

На возражения и вопросы, возникшие к содержательной части заключения, экспертом ФИО1 представлены письменные пояснения, текст которых приобщен к материалам дела.

В частности, на замечание о не приведении в заключении эксперта анализа фактических данных о ценах сделок и предложений, не представлении выборки предложений с указанием интервала значений цен, что не позволяет выразить суждение о корректности определения итоговой стоимости оцениваемого объекта, эксперт пояснила, что процесс отбора объектов-аналогов проводился в соответствии с учебно-методическими пособиями и методическими рекомендациями, которые являются обязательными при производстве строительно-технических и землеустроительных экспертиз государственными экспертами. Выявленные предложения к продаже на рынке недвижимости, содержащие сведения об объектах, несопоставимых с характеристиками объекта исследования, а также имеющие недостаточность данных, которая не позволяет применить соответствующие корректировки на различия, не отражаются в заключении эксперта, так как не являются объектами-аналогами. Несопоставимые по ценообразующим факторам объекты искажают диапазон стоимости, в котором может находиться вероятная величина стоимости объекта исследования и не приводятся в заключении эксперта как не имеющие отношения к решаемому вопросу. В заключении приводятся данные только по предложениям к продаже объектов, которые признаны аналогами для объекта исследования. Иная информация по предложениям к продаже объектов, несопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом исследования в заключении не приводится, так как в итоге может привести к неверному толкованию выводов эксперта. При этом, в качестве интервала вероятной стоимости, в которой находится цена объекта исследования, выступают минимальное и максимальное значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов от 23 руб./кв.м. до 43 руб./кв.м.

Вопреки доводам представителя ответчиков, экспертом обоснованно, со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости -2018 «Земельные участки, часть I,II. Под ред. ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 г.» применена корректировка на площадь земельных участков. При этом, эксперт исходил из того, что при анализе площадей объекта исследования и объектов –аналогов, принимая во внимание общую практику оценки, что большие по размеру земельные участки стоят дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, очевидное различие по площади, оказывающие влияние на стоимость объекта, подлежит корректировке.

С целью устранения сомнений, вызванных применением некорректной, по мнению представителя ответчиков, понижающей корректировки на местоположение равной «0,62», эксперт пояснила, что при идентификации объекта исследования и объектов-аналогов по местоположению для применения соответствующей корректировки использовались данные Отчета об оценке №31-ОТТО-2019 от 19.08.2019 «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2019». На основании приведенных данных объект исследования расположен в IV зоне, объекты- аналоги следует отнести к зоне I, что продемонстрировано в заключении эксперта посредством скриншотов сайта https://yandex.ru/maps (стр. 11,25,27,29 заключения). Для определения корректирующего коэффициента на выявленные различия в местоположении объектов, экспертом использованы данные Справочника оценщика недвижимости -2018 «Земельные участки, часть I,II. Под ред. ФИО6. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2018 г.». Корректировка на местоположение произведена по значениям ЦФ «Статус ближайшего населенного пункта». Значение коэффициентов корректировки к областному центру взято в соответствии со Справочником оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 1. Под ред. ФИО6 в размере среднего значения (стр. 81, таб.14 Справочника). Значение корректировки определялось по формуле: коэффициент корректировки на местоположение по отношению областному центру объекта оценки поделён на коэффициент корректировки на местоположение по отношению областному центру эталонного земельного участка. Посредством сайта https://yandex.ru/maps экспертом определялось расстояние от ближайшего к объекту исследования районного центра – г. Алексеевка, которое составляет более 10 км.

Указание экспертом в таблице расчета стоимости земельного участка адреса объекта –аналога № 2 «Белгородская область, Белгородский район, с. Маслова Пристань» свидетельствует о техническом характере допущенной описки, поскольку согласно тексту объявления, местоположением объекта-аналога № 2 является адрес: Белгородская область, Белгородский район, АО «Победа» северо-западнее с. Маслова Пристань, что также в полной мере соответствует его местоположению согласно данным Публичной кадастровой карты Росреестра.

По мнению эксперта, утверждения представителя административного ответчика о детальном анализе в Отчете об оценке №31-ОТТО-2019 от 19 августа 2019 года «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2019» уровня цен в разрезе 5 сегмента рынка недвижимости «Отдых (рекреация)» является недостоверным, поскольку данные отчета содержат укрупненные показатели стоимости, суммарные цены и средние цены предложений (сделок) по продаже земельных участков, что подтверждают данные таблицы 2.19 вышеназванного отчета.

Вопреки доводам представителя ответчиков о возможности использования в качестве объектов - аналогов земельных участков, предназначенных для придорожного сервиса, баз отдыха и гостиниц; земельных участков сектора ИЖС, которые по свои характеристикам приближены к данному сегменту (наличие коммуникаций, расположение на первой линии, приближенность к лесу, водоемам и другие) и информация о предложениях (сделках) купли –продажи которых содержится в отчете №31-ОТТО-2019 в рамках проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов, эксперт указал на то, что в соответствии с требованиями пункта 22б ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Использование объектов –аналогов из иного сегмента рынка недвижимости без применения соответствующей корректировки оказывает влияние на итоговый результат и достоверность определенной стоимости. Ввиду отсутствия на момент производства экспертизы на рынке надвижимости земельных участков с видом разрешенного использования в точности соответствующему объекту исследования, все объекты сравнения подбирались с наиболее сопоставимым расположением. Корректировка на различие в функциональном назначении земельного участка применялась на основании данных Справочника оценщика недвижимости -2018 для объектов-аналогов сельскохозяйственного назначения в размере «1,60». Представленная же в таблице 2.18 отчета №31-ОТТО-2019 информация о количестве и площади сделок в 2016-2018 гг. и предложений по продаже земельных участков рекреационного назначения в 2018 года содержит только данные о количестве и площади сделок в 2016-2018 гг., что носит неинформативный характер при определении рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

С целью устранения сомнений в обоснованности экспертного заключения и в опровержение доводов представителя ответчиков об использовании экспертом в качестве объектов-аналогов земельных участков, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимыми с ним по ценообразующим факторам, эксперт пояснила, что в качестве аналогов отбирались объекты, которые возможно идентифицировать на публичной кадастровой карте Росреестра, местоположение которых по описанию в объявлении о продаже позволяло осуществлять рекреационную деятельность (объект-аналог №1 располагается рядом с действующей базой отдыха, объект-аналог № 2 расположен в месте под планируемый санаторий, объекта-аналог №3 располагается в непосредственной близости от лесного массива, рыбных прудов, жилого поселка). Все отобранные объекты не используются по прямому назначению – сельскохозяйственное производство, что прямо следует из текста объявления.

Проанализировав представленные скриншоты объявлений к продаже земельных участков сельскохозяйственного и иного назначения, выдаваемые за возможные аналоги, эксперт указала о невозможности их использования в качестве таковых для исследуемого объекта. Все представленные предложения о продаже объектов не позволяют их идентифицировать на публичной кадастровой карте Росреестра для уточнения основных ценообразующих факторов: передаваемые имущественные права, месторасположение, площадь; предполагается их использование под сельскохозяйственное производство. Кроме того, на большей части одного из предложенных объектов расположены сооружения, что также не позволяет его использовать в качестве аналога для исследуемого объекта.

У суда отсутствуют основания сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектов оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и представленными письменными пояснениями и приобщена к материалам дела.

Высказанные представителем ответчиков замечания, касающиеся предполагаемых нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенных экспертом при составлении экспертного заключения, и являющиеся по мнению представителя основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, были рассмотрены в судебном заседании.

Предполагаемые нарушения законодательства об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли.

В целом, представленные замечания, отражают лишь субъективное мнение их автора и о неправильности экспертного заключения не свидетельствуют, поскольку правом оценки доказательств обладает только суд.

Рассматривая приведенные замечания к экспертному заключению, суд приходит к выводу, что таких объяснений недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Исходя из объективных данных, а также учитывая наличие у эксперта специальных познаний и большого опыта работы в оценочной деятельности, оснований не согласится с выводами эксперта, изложенными в заключении, у суда не имеется. Профессиональное суждение эксперта по отбору объектов-аналогов, относительно применённых корректировок, полностью подтверждается собранной информацией и в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Заявляя о противоречиях в выводах эксперта представителем ответчиков не указано, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Все высказанные замечания относительно необоснованности экспертного заключения, не нашли своего подтверждения.

Само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством.

Оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы, по ходатайству представителя ответчиков, не усматривается, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по настоящему делу не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд - 24 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью 119 387 кв.м, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости руб.

Рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2019.

Датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 7 июля 2022 г.

Решение08.07.2022