Мотивированное решение изготовлено 22.07.2025.
УИД 66RS0002-02-2024-004622-75
Дело № 2-789/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
03 июля 2025 года г. Екатеринбург
Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,
при секретаре Бессоновой В.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора купли-продажи от 01.11.2022 недействительным.
В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора передачи в собственность граждан от 19.12.2014 истец являлась собственником жилого помещения – квартиры по адресу: ***. 07.06.2024 истец обратилась за оформлением субсидии по оплате коммунальных услуг, однако по ее заявлению принято решение об отказа, поскольку представлены недостоверные данные о наличии оснований для проживания в жилом помещении. На основании выписки из ЕГРН от 08.07.2024 истцом установлено, что право собственности на принадлежащее ей жилое помещение зарегистрировано за ответчиком, а также получена копия договора купли-продажи от 01.11.2022. При этом истец полагает, что ответчик ввела ее в заблуждение относительно природы сделки, отчуждать единственное жилое помещение у истца намерений не имелось, со стороны ответчика денежные средства ей не передавались. На дату подписания договора истец находилась дома в связи с тяжелым заболеванием, <...> Для помощи по дому и ухода за собой, истец пригласила ответчика, а также предложила заключить договор, в соответствии с которым ответчик осуществляла уход за истцом, а после ее смерти получила право собственности на квартиру (договор ренты). Ответчик организовала с помощью приглашенного риэлтора составление соответствующего договора, однако, введя истца в заблуждение, подготовила договор купли-продажи, который истец подписала, не ознакомившись, поскольку находилась в беспомощном состоянии. После подписания договора истец продолжала проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги. При этом со стороны ответчика действия по оказанию помощи истцу прекратились. Истец также полагает, что у ответчика отсутствовала возможность передачи ей денежных средств в указанной в договоре сумме, поскольку ответчик находилась в сложном материальном положении. В связи с указанным, истец просит признать договор купли-продажи жилого помещения от *** недействительным в соответствии со статьей 178 ГК РФ.
Истец, представитель истца, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме, представив письменные дополнительные пояснения.
Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования не признала по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление, а также просила применить срок исковой давности.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, ходатайств и возражений не представили.
Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав объяснения сторон, допросив в судебном заседании свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора мены от 11.11.2002, являлась единоличным собственником квартиры по адресу: ***
На основании договора купли-продажи от 01.11.2022, зарегистрирован переход права собственности на квартиру к ответчику ФИО4 (л.д. 38-42 том 1). Согласно условиям указанного договора п. 4, 4.1 стороны согласовали, что на момент составления договора в квартире зарегистрирована ФИО1, которая сохраняет пожизненное право проживания в продаваемом объекте. Стоимость квартиры составляет 2000000 руб. (л.д. 143-144 том 1).
Как следует из расписки от 01.11.2022, ФИО1 получила от ФИО4 денежные средства в размере 2000000 руб., претензий не имеет (л.д. 145 том 1).
Из пояснений свидетеля Н в судебном заседании следует, что она является сотрудником ГБУ СО «МФЦ», ей принимались документы на перерегистрацию права собственности в отношении спорного объекта. Оформление документов производилось по месту жительства истца, в связи с ее состоянием здоровья и возрастом. Кроме того, как пояснила свидетель, в последующем после регистрации перехода права собственности, ей также осуществлен выезд по месту жительства истца для вручения выписки из ЕГРН, о чем имеются сведения в журнале выездов.
Указанные свидетелем обстоятельства подтверждаются предоставленными ГБУ СО «МФЦ» по запросу суда документами – сведениями электронного журнала регистрации выездов, описей полученных документов, а также расписки ФИО1 в получении выписки из ЕГРН от 02.12.2022 (л.д. 12-20 том 2).
Свидетель О в судебном заседании пояснила, что является соседкой и приятельницей истца, во время болезни истца оказывала помощь по хозяйству, покупала продукты, лекарства, указала, что истец с ней не обсуждала вопросы продажи спорной квартиры, намерений по отчуждению жилого помещения не имела, хотела квартиру завещать ответчику, также указала на отсутствие финансовой возможности у ответчика приобрести квартиру и отсутствие нуждаемости истца в денежных средства за нее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.
На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
В силу пункта 1 статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из вышеуказанного, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведений о тяжелой болезни, беспомощном состоянии, неграмотности, доказательств признания недееспособной и находящейся под опекой, не представлено, препятствий в ознакомлении с договором купли-продажи истец не имела (из МФЦ после регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику, документы: выписку из ЕГРН, договор купли-продажи от 01.11.2022 истец получила лично), по условиям договора предусмотрела возможность своего пожизненного проживания в квартире, что явно сделано не в интересах ответчика, а потому не могла не осознавать действительный характер заключаемой с ответчиком сделки купли-продажи.
Действуя разумно и осмотрительно, истец при заключении договора купли-продажи с ответчиком, не доказала, что была лишена возможности выяснить информацию о предмете сделки и ее существенных условиях, посредством личного участия и прочтения текста заключаемого договора, и реально не могла, по своему усмотрению, проанализировать содержание договора и выявить имеющиеся, на ее взгляд, несоответствия совершаемой сделки договору ренты.
По заключенному договору купли-продажи истец получила денежные средства, о чем указано в договоре, а также истцом выдана покупателю расписка об этом.
Доводы истца о том, что денежных средств за квартиру от ответчика не получала, суд отклоняет, поскольку они опровергаются пунктом 5 договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец полностью получила денежную сумму в размере 2 000 000 руб. от покупателя до подписания договора, а также составленной продавцом ФИО1 распиской. Принадлежность указанных подписей в договоре и расписке истцом не оспаривались.
При этом суд отмечает, что отсутствие оплаты (полностью или в части) в силу положений действующего законодательства, не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, в этом случае при наличии к тому оснований истец вправе требовать либо взыскания с покупателя задолженности по сделке купли-продажи, либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры продавцу.
Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке.
Регистрация истца в спорной квартире по месту жительства и несение истцом бремени содержания квартиры о неисполнении договора купли-продажи в данном споре не свидетельствуют. Собственником квартиры своевременно неслись расходы по оплате налоговых обязательств. В части оплаты коммунальных услуг, предусмотренных ЖК РФ для собственника жилого помещения, истец не лишена возможности предъявить их к взысканию с ответчика в порядке регресса, при этом в виду отсутствия проживания и пользования ответчиком коммунальными ресурсами, обязанность по их оплате лежит на лице, зарегистрированном и постоянно проживающем в жилом помещении.
Договор купли-продажи от 01.11.2022 подписан со стороны истца без принуждения, по своей воле. В договоре стороны предусмотрели все существенные условия для данного вида договора. Умысел на совершение обмана судом не установлен. При этом оснований полагать наличие волеизъявления истца на заключение иной сделки (договора ренты) не имелось, равно как не установлено обстоятельств, относительно которых истец была обманута покупателем, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для признания сделки недействительной по указанному основанию.
В соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1). При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 3, 5 пункта 2). Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3).
По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен был решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки. При этом важное значение имеет выяснение наличия и оценка таких обстоятельств, как возраст истца, состояние здоровья, возможность истца прочитать и понять условия сделки.
Вопреки доводам истца, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, ответчиком произведена оплата по договору, что следует из текста договора купли-продажи от 01.11.2022 и расписки истца о получении денежных средств по договору.
Истец лично принимала участие в регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику, получала в МФЦ выписку из ЕГРН и договор купли-продажи от 01.11.2022 после проведения регистрационных действий. Расчет между сторонами произведен полностью. Квартира передана истцом ответчику без составления акта приема-передачи. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что действительная воля сторон оспариваемого договора была направлена на достижение иных правовых последствий, что договор совершен под влиянием заблуждения.
При таких обстоятельствах, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной по основанию заблуждения истца.
Относительно заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности суд отмечает следующее.
Согласно положениям статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
О нарушении своих прав истец узнала не позднее даты получения выписки из ЕГРН – 02.12.2022, доказательств иного начала течения срока исковой давности истцом не представлено. Именно получения выписки и экземпляра договора истцу могло и должно быть известно об условиях договора купли-продажи, последствиях его заключения в виде перехода права собственности. Поскольку выписка получена 02.12.2022, а настоящее исковое заявление подано 15.11.2024, суд полагает срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 01.11.2022 по заявленным истцом основаниям пропущенным.
Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в иске отказать в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.
Судья Е.А. Цициковская