Решение по делу № 2-4948/2022 от 21.12.2022 | Ленинский районный суд г. Саратова (Саратовская область)

Дело № 2-4948/2022

64RS0046-01-2022-007349-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Гараниной Е.В.,

при секретаре Ковалевой А.А.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защиту прав потребителей и применении последствий недействительности сделки, встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора и взыскании штрафа,

установил:

ФИО3 обратилась с вышеуказанным иском в обоснование которого указала, что в середине 2021 года из сети Интернет она узнала о привлечении инвесторов в индивидуальное жилищное строительство коттеджного поселка «Семигорье» строительной компанией Гамма, куда она обратилась для разрешения вопроса строительства индивидуального жилого дома в данном коттеджном поселке. В строительной компании пояснили, что договор необходимо будет заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО4, результатом данного договора будет получение истцом в собственность по окончании строительства индивидуального жилого дома и земельного участка под ним с прилегающей территорией. Также было пояснено, что необходимо будет внести денежные средства в полном объеме до окончания строительства. Объем вложений составит стоимость самого земельного участка, а также стоимость строительства на нем индивидуального жилого дома с согласованными характеристиками. Из разговора с сотрудником строительной компании Гамма истец сделала вывод, что строительство осуществляется на основании договора с собственником земельного участка на привлеченные от стороны договора (дольщика) денежные средства, фактически было предложено долевое строительство.

16 августа 2021 года между ИП ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №. По условиям предварительного договора в течение 14 месяцев с момента его подписания должен быть заключен основной договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

земельный участок с условным номером №. площадью: 700+/-9 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 353431. <адрес>;

жилой дом, который будет создан на земельном участке: указанном в п. 1.1.1. настоящего договора: общая площадь - 108.6 кв.м. (проектная площадь), из которых площадь дома - 100,3 кв. м. + 8,03 кв. м. - площадь террасы, (данная площадь является проектной).

Точная площадь будет уточняться после постановки жилого дома на кадастровый учет и получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Окончательный взаиморасчет сторон, по настоящему договору определяется исходя из уточненной «фактической площади» передаваемого «жилого дома».

Пунктом 2.2. предварительного договора установлено: общая стоимость земельного участка и жилого дома составляет 8 849 940 рублей 00 копеек, из которых стоимость жилого дома - 5 245940 рублей 00 копеек, из расчета 48 305,16 рублей за один квадратный метр, стоимость земельного участка: 3 604 000 рублей 00 копеек.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что произведенная оплата денежных средств покупателем до заключения основного договора считается уплаченной в качестве аванса, передаваемого покупателем в счет причитающейся с него оплаты продавцу по основному договору.

Оплата производится покупателем в безналичном порядке путем перечисленияденежных средств на указанный в договоре расчетный счет продавца, в сроки, установленные графиком платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3) (и. 3.2. Предварительного договора).

На момент подачи искового заявления истец частично произвел оплату строительства в размере 4 426 470 рублей 00 копеек, что подтверждается чек-ордером от 18 августа 2021.

Истец считает, что заключенный предварительный договор не соответствует требованиям норм, установленным ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», в адрес продавца 14 марта 2022 года было направлено требование о приведении взаимоотношений сторон направленных на строительство индивидуального жилого дома в соответствие с требованиями действующего законодательства регулирующего привлечение денежных средств граждан на строительство объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

В ответ на указанное требование ИП ФИО5 счел невозможным заключение такого договора, поскольку как он указал ФЗ от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на индивидуальное жилищное строительство, также ИП ФИО5 не является застройщиком.

Истец полагает, что заключенный предварительный договор нарушает его права, не соответствует ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закону РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», прикрывает собой сделку, связанную с долевым строительством, соответственно является недействительной ничтожной сделкой, поскольку фактически денежные средства покупателя по предварительному договору привлекаются для создания (строительства) индивидуального жилого дома и передачи после строительства, уровень гарантий, установленных ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии с пунктом 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04 декабря 2013 года) в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это право в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных ромов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании ч. 3 ст. 3 этого Закона 214-ФЗ вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Полагая свои права нарушенными истец обратилась в суд и просит взыскать с ИП ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченные по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № от 16.08.2021 денежные средства в размере 4 426 470 рублей 00 копеек; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 460 777 рублей 33 копейки за период с 19 августа 2021 года по 16 августа 2022 года с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 17 августа 2022 г. исходя из суммы задолженности и ключевой ставки Банка России действовавшей в соответствующие периоды по день фактической оплаты долга; взыскать в соответствие со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей; взыскать в соответствие с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» штраф в размере 2 213 235 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения истец уточнил свои требования, поскольку в расчете процентов неточность, просил взыскать с ИП ФИО4 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 116 561 рублей 89 копеек за период с 19 августа 2021 года по 29 ноября 2022 года с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 30 ноября 2022 г. исходя из суммы задолженности и ключевой ставки Банка России действовавшей в соответствующие периоды по день фактической оплаты долга в двойном размере.

В свою очередь ИП ФИО4 обратился с встречным иском к ФИО3 в обоснование которого указал, что 16 августа 2021 года между ФИО3 и ИП ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № №, в соответствии с которым стороны обязались в течение 14 месяцев заключить основной договор купли-продажи земельного участка и подлежащего возведению на нем продавцом жилого дома.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» ИП ФИО4 квалифицирует предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Согласно п. 3.2 договора покупатель принял на себя обязательство производить предварительную оплату объектов недвижимого имущества в сроки, установленные согласованным сторонами графиком платежей (приложение № 3 к договору).

В соответствии с данным графиком при подписании договора покупатель внес продавцу в качестве предварительной оплаты объектов недвижимости 1-ый взнос в размере 4 424 970 рублей.

Срок внесения покупателем 2-го взноса по договору в размере 4 424 970 рублей был установлен сторонами до 16 февраля 2022 г.

Однако до настоящего времени предусмотренная договором оплата оставшейся части стоимости приобретаемой недвижимости покупателем не произведена. Просрочка оплаты составляет более 240 дней.

В соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае неисполнения покупателем данной обязанности применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ. В частности, согласно абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Вместе с тем, по смыслу норм п. 2 ст. 328 ГК РФ при неделимости объекта обязательства, в случае нарушения покупателем условий о предварительной оплате товара, продавец вправе отказаться от исполнения всего обязательства (расторгнуть договор) и потребовать возмещения убытков.

При заключении спорного договора продавец рассчитывал выполнить свои обязательства по строительству жилого дома на земельном участке за счет денежных средств, получаемых им от покупателя в качестве предварительной оплаты объектов недвижимости в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами. Соответствующие обязательства сторон были установлены в спорном Договоре.

В связи с нарушением покупателем своих обязательств по предварительной оплате оставшейся части стоимости приобретаемых объектов у продавца отсутствует возможность завершить строительство жилого дома и передать его покупателю. Вследствие этого продавец несёт существенные убытки и в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора.

Вместе с тем, истец по встречному иску считает, что оценку существенности нарушения покупателем условий спорного договора необходимо производить с учетом длительности допущенной покупателем просрочки предварительной оплаты - 7 месяцев 28 дней, а также характера ответных действий покупателя на требования продавца об исполнении им своих обязательств, свидетельствующих об утрате покупателем интереса в сохранении спорных правоотношений с продавцом (фактический отказ в их исполнении обязательств, выраженный в ответах на претензии продавца, обращение с первоначальным иском о недействительности (ничтожности) спорного договора).

В соответствии с правовой позицией, сформированной судебной практикой по данной категории дел - нарушение покупателем обязательств по предварительной оплате имущества является существенным нарушением условий договора и, соответственно, основанием для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, непосредственно условиями спорного договора предусмотрено, что нарушение покупателем условий о предварительной оплате приобретаемых объектов недвижимости является основанием для расторжения договора по инициативе продавца.

Так, пункт 4.1.1 договора предусматривает, что в случае неисполнения покупателем в установленный договором срок обязательств по оплате объектов недвижимости, продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В случае неисполнения покупателем в установленный договором срок обязательства по оплате объектов недвижимости продавец вправе отказаться от исполнения обязательств (расторгнуть договор) и потребовать от покупателя уплаты штрафной неустойки в размере 10 % от общей стоимости объектов недвижимости (8 849 940 * 10% = 884 994 руб.), а также возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки.

При этом условиями договора также предусмотрено, что продавец, в случае отказа от исполнения (расторжения) договора праве вернуть покупателю внесённые им денежные средства за вычетом указанной выше штрафной неустойки из суммы понесенных убытков.

Полагая свои права нарушенными ИП ФИО4 просит отказать в удовлетворении первоначального иска ФИО3 к ИП ФИО5 о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома №, процентов за пользование чужими денежными средствами, морального вреда и штрафа.

Взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО5 сумму штрафной неустойки за нарушение обязательств по оплате объектов недвижимости, предусмотренной п. 4.1.1. предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № № от 16 августа 2021 года в размере 884 994 рубля 00 копеек.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома № от 16 августа 2021г., заключенный между ФИО3 и ИП ФИО5 в связи с существенным нарушением условий договора ФИО3

В качестве последствий расторжения договора обязать ИП ФИО5 вернуть ФИО3 денежные средства в размере 4 424 970 рублей 00 копеек, уплаченные ФИО3 по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома № от 16 августа 2021 года с удержанием взысканной в его пользу штрафной неустойки.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО5 судебные расходы по уплате госпошлины в размере 12350 рублей 00 копеек.

В судебное заседание истец не явилась, извещена, надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представители истца ФИО1, ФИО2, требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что ФИО3 предпринимала попытки мирно урегулировать возникшую ситуацию с ответчиком, предлагала привести их договорные взаимоотношения в правовое поле, например путем заключения договора купли-продажи земельного участка и одновременно договора подряда на строительство дома, предусмотрев залог земельного участка в качестве обеспечения исполнения условий заказчиком по договору подряда, однако ответчик на указанные условия не согласился. Ответчик заключив с ФИО3 спорный договор лишил ее гарантий предоставляемых потребителю в рамках ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В настоящее время как было указано ранее, в судебном заседании ответчик отказывается передавать объект недвижимости и заключать основной договор купли продажи. Кроме того, дом введен в эксплуатацию по упрощенному порядку, кто и как его принимал в эксплуатацию, были при строительстве соблюдены нормы и правила неизвестно. Земельный участок, на котором был возведен дом, располагается в коттеджном поселке, который застраивается одномоментно, имеет свою планировку, территорию общего пользования.

ИП ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании с организацией ВКС участия не принимал, в виду отсутствия технической возможности соединения с Анапским городским судом Краснодарского края.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО6 поддержал свои письменные пояснения и возражения, имеющиеся в материалах дела. Указал что на взаимоотношения сторон ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется. Пояснил, что дом возведен и на него зарегистрировано право собственности за ФИО4 в упрощенном порядке. Указанные дом передать во исполнение условий предварительного договора ответчик в пользу истца уже не намерен, поскольку полагает, что договор подлежит расторжению ввиду недобросовестного поведения истца. Поддержал встречные исковые требования, в удовлетворении требований ФИО3 просил отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению частично, а в удовлетворении встречных требований ИП ФИО4 следует отказать ввиду следующего.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (редакция от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ).

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (редакция от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ).

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (редакция от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ).

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 г.).

Кроме того, в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом установлено, что 16 августа 2021 года между ИП ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №. По условиям предварительного договора в течение 14 месяцев с момента его подписания должен быть заключен основной договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

земельный участок с условным номером 45/С. площадью: 700+/-9 кв. м, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 353431. <адрес>;

Приложение № 1 к договору содержит технические характеристики жилого дома.

Приложение № 2 к договору содержит графическое изображение внешнего вида фасада жилого дома и архитектурные решения. Планировка жилого дома и метраж комнат.

Приложение № 3 к договору график платежей.

Приложение № 4 к договору отображает посадку дома на земельном участке.

Приложение № 5 к договору отображает посадка дома на общем земельном участке.

Согласно выписки из ЕГРП от 02 августа 2021 года следует, что земельный участок площадью 700 =/- 9 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО4 с 02 августа 2021 года.

Согласно выписки из ЕГРИЛ ФИО4 является индивидуальным предпринимателем с 17 января 2018 года, основной вид его деятельности покупка и продажа собственного недвижимого имущества, дополнительные виды деятельности строительство жилых и нежилых зданий.

09 февраля 2022 года ФИО3 обратилась к ИП ФИО4 с письмом в котором указала на наличие непредвиденных финансовых затруднений и просила изменить график платежей по второй части платежа по договору, предложив свой вариант графика.

В ответ на указанное обращение ИП ФИО4 сообщил ФИО3, что готов согласовать изменения в график платежей оставшейся к оплате по договору суммы, но предложил иной его вариант. Дополнительно указала, что при несогласии с указанным графиком в адрес ФИО3 будет направлено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

14 марта 2022 года ФИО3 обратилась к ФИО4 с обращением в котором указала, что заключенный между сторонами договор № № от 16 августа 2021 года, поименованный как предварительный не отвечает требованиям законодательства, а в частности прикрывает собой отношения регулируемые ФЗ от 29 июля 2017 года № 214 –ФЗ и предложила ответчику приведение взаимоотношений сторон в соответствии с требованиями законодательства, а именно, передать в собственность ФИО3 в счет внесенного первого платежа право собственности на земельный участок с кадастровым номером № после чего заключить договор строительного подряда жилого дома на указанном земельном участке. В обеспечение обязанности истца произвести оплату по договору строительного подряда предложен оформить залог земельного участка.

В ответ на обращение от 14 марта 2022 года ИП ФИО4 сообщил, что на заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не распространяются положения ФЗ от 29 июля 2017 года № 214 –ФЗ. Кроме того указано, что поскольку стороны не пришли к единому мнению по исполнению договора то ИП ФИО4 в соответствии с условиями договора вправе отказаться от его исполнения с удержанием штрафной неустойки из суммы подлежащей возврату ФИО3 в связи с расторжением договора. Также указано, что после проведения экспертизы по подсчету убытков, ФИО3 будет уведомлена о сумме возмещения убытков после чего ей будет направлено соглашение о расторжении договора с указанием неустойки и суммы возмещения убытков, непокрытых суммой штрафной неустойки.

22 июля 2022 года ИП ФИО4 обратился с претензией к ФИО3 в которой указала, на необходимость произвести оплату оставшейся части по договору от 16 августа 2021 года. В случае отклонения досудебной претензии ИП ФИО4 намерен обратиться в суд за зашитой прав и намерен требовать возмещения убытков.

В ответ на досудебную претензию ФИО3 направила ИП ФИО4 ответ в котором указала, что она по прежнему требует внесения изменений в предварительный договор купли-продажи с целью улучшения своих прав как потребителя, указав, что в настоящее время строительная компания «Гамма» предлагает покупку земельного участка и жилого дома в коттеджном поселке «Семигорье» на более выгодных условиях для потребителя с представлением ипотеки залогом земельного участка в обеспечение.

27 сентября 2022 года в адрес ФИО3 было направлено предложение о расторжении договора с текстом соответствующего соглашения, в котором предлагалось расторгнуть договор с возвратом в пользу покупателя 3539 976 рублей 00 копеек, ввиду удержания штрафной неустойки в размере 884994 рубля 00 копеек из-за нарушения условий договора.

В ходе рассмотрения дела суду был представлен технический паспорт на жилой дом, расположенный в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, а также выписка из ЕГРП от 17 октября 2022 года из которой следует, что на жилой дом зарегистрировано право собственности ФИО4

22 сентября 2022 года ФИО3 обратилась с настоящим иском в суд.

Исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ст. 130 ГК РФ (недвижимые и движимые вещи) коттеджный поселок следует отнести к иным объектам недвижимости, на которые распространяется действие названного Закона. Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный поселок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей поселка.

После окончания строительства коттеджного поселка собственники могут создать товарищество собственников жилья в целях содержания общего имущества, так как по смыслу ч. 2 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может создаваться собственниками не только помещений в многоквартирном доме, но и нескольких жилых домов.

Таким образом, следует вывод, что положения Федерального закона о долевом строительстве распространяются на отношения по строительству и индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке, указанный вывод также следует и из Постановления Верховного суда РФ от 10 февраля 2015 года № 303-АД14-7997.

При рассмотрении дела судом установлено, что в сети «Интернет» на сайте строительной компании «Гамма» размещена реклама застройки коттеджного поселка «Семигорье». На сайте отражена информация о конфигурации земельного общего участка на котором планируется возведение коттеджного поселка, с разбивкой на индивидуальные земельные участки, организацией дорог, зон отдыха и иного благоустройства.

Конфигурация земельного участка, на котором ведется застройка коттеджного поселка и план территории, согласно сведениям сайта СК «Гамма» визуально совпадает с планом размещения жилого дома и земельного участка, на котором ведется застройка ИП ФИО4 согласно приложению № 5 к договору №№ от 16 августа 2021 года.

Привлечение денежных средств истца на строительство коттеджа в коттеджном поселке осуществляется на основании договора № от 16 августа 2021 года, текст который по содержанию близок к договору долевого участия в строительстве, регулируемого положениями ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, из материалов дела, в том числе плана земельного участка, являющегося приложением к предварительному договору купли-продажи следует, что истцом заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и возведенного на нем жилого дома именно в коттеджном поселке, что следует из совокупности приведенных выше доказательств. Кроме того данный факт не оспаривался и ответчиком.

Проанализировав положения закона и установленные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что к правоотношениям сложившимся между ИП ФИО4 и ФИО3 в рамках предварительного договора № № от 16 августа 2021 года подлежат применению положения ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Довод ответчик о том, что ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на взаимоотношения по строительству индивидуального жилого дома возникшие только после внесения изменений в ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ на основании ФЗ от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» суд находит несостоятельными, поскольку положения указанного закона распространялись на указанные правоотношения и ранее, внесенные в закон изменения лишь дополнительно конкретизировали существующие правила поведения участников правоотношений в сфере долевого строительства и привлечения денежных средств граждан на строительство объектов, не введенных в эксплуатацию на момент заключения такого договора.

Согласно положений ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Поскольку, права ФИО3 на заключение договора долевого участия в строительстве по правилам предусмотренным ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ были нарушены ответчиком то у истца возникло право требовать возврата уплаченных по договору денежных средств и взысканием неустойки за период пользования ими.

Размер внесенных по договору от 16 августа 2021 года № денежных средств составляет 4426470 рублей 00 копеек и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Определяя период взыскания неустойки суд учитывает следующее.

В соответствии с и. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство РФ вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей данной статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством РФ.

В акте Правительства РФ о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория.

Постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 года № 497 с 1 апреля 2022 года на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года № 44 «О некоторых вопросах применения положений ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что целью введения моратория, предусмотренного указанной статьей, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым п. 1 ст. 63 названного закона.

В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

Как разъяснено в п. 7 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, неустойка (ст. 330 ГК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подп. 2 п. 3 ст. 9.1. абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве). По смыслу п. 4 ст. 395 ГК РФ этот же правовой режим распространяется и на проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в их совокупности следует, что в отношении юридических лиц с момента введения моратория, то есть с 01 апреля 2022 года на 6 месяцев прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

Таким образом, поскольку ИП ФИО4 от применения моратория не отказалось, с 01 апреля 2022 года до окончания действия моратория 01 октября 2022 года начисление неустойки недопустимо.

Согласно правовой позиции, изложенной в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года (ответ на вопрос № 7), если решение о взыскании соответствующей неустойки принимается судом до 01 января 2021 года (или в случае внесения изменений - иной даты окончания моратория на взыскание неустоек), то в резолютивной части решения суд указывает сумму неустойки, исчисленную за период до 06 апреля 2020 года. В части требований о взыскании неустойки до момента фактического исполнения обязательства суд отказывает на основании ст. 10 Закона № 98-ФЗ, п. и. 3 - 5 постановления № 424, как поданных преждевременно. Одновременно суд разъясняет заявителю право на обращение с таким требованием в отношении дней просрочки, которые наступят после завершения моратория.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 19 августа 2021 года по 31 марта 2022 года и за период с 02 октября 2022 года по 21 декабря 2022 года. С 22 октября 2022 года неустойка подлежит начислению по фактическое исполнение обязательства.

Размер неустойки составляет: за период с 19 августа 2021 года по 31 марта 2022 года в размере 512985 рублей 44 копейки, за период с 02 октября 2022 года по 21 декабря 2022 года в размере 147346 рублей 88 копеек.

О применении положений ст. 333 ГК РФ ответчик не заявлял, а оснований для применения указанной нормы по инициативе суда законом, в случае если ответчиком является лицо, осуществляющим предпринимательскую деятельность, не предусмотрено.

Согласно положениям ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статья 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает право потребителя на возмещение морального вреда во всех случаях нарушения его прав, предусмотренных названным законом. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства дела, принципы разумности и справедливости и приходит к выводу, что сумма 10000 рублей 00 копеек является при данных обстоятельствах достаточной, отвечающей степени нарушения прав истца.

Размер штрафа по правилам ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» составит 2 548 401 рубль 16 копеек.

Поскольку суд пришел к выводу, что удовлетворению подлежат исковые требования ФИО3, поскольку ответчиком допущены нарушения прав истца и положений ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то оснований для удовлетворения встречных требований ИП ФИО4 к ФИО3 у суда не имеется, поскольку требования основаны на неверном толкований положений ГК РФ и ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С учетом того, что истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 27636 рублей 00 копеек от цены иска 4887 247 рублей 33 копейки.

Требования истца были удовлетворены судом на сумму 5086802 рубля 32 копейки.

По правилам ст. 333.19 НК РФ размер государственной пошлины от суммы удовлетворенных требований составит 33634 рубля 01 копейка.

Таким образом, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 27636 рублей 00 копеек, а в доход бюджета муниципального образования в размере 5998 рублей 01 копейка, а также 300 рублей 00 копеек по требованиям не имущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о защите прав потребителей и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу ФИО3 денежные средства по договору от 16 августа 2021 года № № в размере 4426470 рублей 00 копеек, проценты за пользование денежными средствами в двойном размере за период с 19 августа 2021 года по 31 марта 2022 года в размере 512985 рублей 44 копейки, за период с 02 октября 2022 года по 21 декабря 2022 года в размере 147346 рублей 88 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей 00 копеек, штраф 2 548 401 рубль 16 копеек, государственную пошлину в размере 27636 рублей 00 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу ФИО3 проценты за пользование денежными средствами в двойном размере по правилам ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начиная с 22 декабря 2022 года по фактическое исполнение обязательства по возврату денежных средств по договору от 16 августа 2021 года № № (на 21декабря 2022 года сумма долга 4426470 рублей 00 копеек).

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора и взыскании штрафа оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход бюджета муниципального образования «Город Саратов» 6298 рублей 01 копейка.

Решение суда может быть обжаловано в Саратовской областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2022 года.

Судья