Решение по делу № 3А-197/2021 от 06.07.2022 | Верховный Суд Республики Карелия (Республика Карелия)

3а-2/2022

10OS0000-01-2021-000308-97

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2022 г. г. Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Андреевой О.Н.

с участием представителя административного ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-2/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» и установлении рыночной стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

решениями Государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ РК «Центр ГКО») от 23.07.2021 № от 26.07.2021 № и от 28.07.2021

№ акционерному обществу «Тандер» (далее - АО «Тандер») отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (соответственно) в размере их рыночной стоимости. АО «Тандер» обратилось с административным иском о признании вышеуказанных решений ГБУ РК «Центр ГКО» незаконными и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами об оценке. По результатам проведения повторной судебной оценочной экспертизы АО «Тандер» уточнило исковые требования в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и просило установить ее в отношении объекта с кадастровым номером № – в размере (...) руб., с кадастровым номером № – (...) руб., с кадастровым номером № – (...) руб.

В судебное заседание административный истец представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя, уточненные исковые требования поддерживает.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности, по иску возражал. Пояснил, что оспариваемые решения ГБУ РК «Центр ГКО» являются законными, указанное подтверждается, в том числе заключением повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной (...), согласно которому отчеты об оценке от 21.05.2021 № не соответствуют требованиям законодательства об оценке и федеральным стандартам оценки. По определенной рыночной стоимости спорных объектов возражал, указав, что данные об объектах-аналогах, подобранных экспертом (...), использованы неверно, не применен либо неверно определен ряд корректирующих коэффициентов, экспертный осмотр объектов оценки не проводился, есть вопросы по учету НДС, в отсутствие анализа рынка по продаже коммерческой недвижимости выводы об отказе в применении сравнительного подхода нельзя признать обоснованными.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером № площадью (...) кв.м. по адресу: (.....), с кадастровым номером № площадью (...) кв.м. по адресу: (.....) с кадастровым номером № -площадью (...) кв.м. по адресу: (.....)

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере (...) руб., утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 05.11.2019 №191, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 29.01.2020, дата определения – 01.01.2019, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Как следует из ч.1 ст.24 Федерального закона №237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч.2 ст.24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №269-ФЗ) в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Согласно ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения ст. ст.22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Частью 3 ст. 24 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 09.03.2021 №72-П определена дата начала применения на территории Республики Карелия положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.04.2021.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (п. 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (п.2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (п.5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п.15).

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Карелия создано ГБУ РК «Центр ГКО».

Принимая во внимание, что административный истец является плательщиком налога на имущество, определяемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, административный истец обратился 03.07.2021 в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и представил подготовленные (...) 21.05.2021 отчеты № об оценке по состоянию на 21.05.2021 рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (определена в размере (...) руб.), № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (определена в размере (...) руб.), № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (определена в размере (...) руб.).

Решениями ГБУ РК «Центр ГКО» от 28.07.2021 № отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №; от 26.07.2021 № - с кадастровым номером №; от 23.07.2021 № – с кадастровым номером №.

Анализируя оспариваемые решение, суд приходит к выводу, что они приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, в решении приведены.

Перечень оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении рыночной стоимости приведен в п.2 ч.1 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вышеуказанные решения ГБУ РК «Центр ГКО» вынесены в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при составлении отчетов об оценке. Так, в отчетах об оценке отражено, что осмотр объектов не производился согласно заданию на оценку, в то время как в задании на оценку в разделе «Допущения» не указано, что объект оценки оценивается без осмотра, что является нарушением требований п.5 ФСО №7. Также в отчетах об оценке отсутствует анализ рынка недвижимости, к которому принадлежат объекты оценки, что является нарушением п.10 ФСО №7. В нарушение п.5 ФСО №3 приведенная в отчетах информация, существенно влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, представленные в отчетах документы не подписаны и не заверены в установленном законом порядке, что не соответствует требованиям п.10 и п.12 ФСО №3. Сделав в отчетах об оценке логичный и обоснованный вывод о необходимости применения для оценки рыночной стоимости зданий торговли доходного подхода, оценщик отказывается от его применения и производит расчет затратным подходом, чем вводит в заблуждение пользователей отчета, что свидетельствует о нарушении п.5 ФСО №3. Аналогичное нарушение допущено оценщиком при указании, что оценка производится ретроспективно и дата составления отчета существенно отличается от даты оценки, поскольку указанные даты совпадают. В нарушение требований ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отчете присутствует копия выписки из ЕГРН на объект недвижимости без подписей уполномоченных лиц и печати.

В ходе рассмотрения дела проведены судебная оценочная экспертиза (заключение (...) от 10.02.2022 №) и повторная судебная оценочная экспертиза (заключение ООО (...) от 17.06.2022 №).

На разрешение экспертов были поставлены вопросы о том, допущены ли оценщиком (...) при составлении отчетов об оценке от 21.05.2021 № нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, в том числе указанные в решениях ГБУ РК «Центр ГКО» от 23.07.2021 №, от 26.07.2021 №, от 28.07.2021 №, соответствует ли стоимость спорных объектов недвижимости, определенная в отчетах об оценке от 21.05.2021 №, их рыночной стоимости по состоянию на 21.05.2021, если нет, какова она на указанную дату.

Повторная судебная оценочная экспертиза назначалась определением суда от 23.03.2022 в связи тем, что эксперт (...) не использовал для всех объектов недвижимости в расчетах сравнительный и доходный подходы, при которых применяется понятие «ценообразующий фактор», отказ от какого-либо метода не обоснован.

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом №135-ФЗ. Для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст.11).

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п.5).

Как экспертным заключением (...) от 10.02.2022 №, так и экспертным заключением (...) от 17.06.2022 № установлено, что оценщик (...) при составлении вышеуказанных отчетов об оценке допустила нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ (ст.11), федеральных стандартов оценки (п.5, 8з, 8и, 12 ФСО №3, п.5, 11в, 11д, 15, 21, 24а, 24в, 24г, 24з, 24и, 25 ФСО №7), что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, и определенная отчетами об оценке по состоянию на 21.05.2021 рыночная стоимость не подтверждается.

Тем самым, замечания, указанные в оспариваемых решения ГБУ РК «Центр ГКО», в полном объеме подтверждаются; допущенные оценщиком нарушения являются существенными и влияют на результат рыночной стоимости объекта оценки.

Мотивированных возражений по заключению повторной судебной оценочной экспертизы АО «Тандер» в указанной части не заявлено.

С учетом указанных обстоятельств, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений ГБУ РК «Центр ГКО» незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленные отчеты не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального Закона №237-ФЗ, при этом указанные решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, сроков и формы их принятия.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости, с учетом изложения диспозиции п.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п.2 ст.3 КАС РФ, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение. Принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости спорных объектов в размере рыночной по состоянию на 21.05.2021, определенной экспертным заключением (...) от 17.06.2022 №.

Выбор экспертом подхода к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям ФСО №1, ФСО №7, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (п.5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (п.25 ФСО №7).

Выводы экспертного заключения содержат объективную и достаточную информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с п.22е ФСО №7.

С целью установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, экспертом были изучены материалы административного дела, определен сегмент рынка. Расчет рыночной стоимости произведен методом прямой капитализации дохода. Основания не применения экспертом сравнительного и затратного подхода в заключении обоснованы. Суд не может согласиться с доводами административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов с объектами оценки, поскольку указанное фактическим обстоятельствам не соответствует, объекты–аналоги сопоставимы по основным факторам; экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки (скидка на торг, масштаб, вид отделки, этаж расположения, тип помещения), процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит п.10 ФСО №1.

Выводы эксперта подтверждены ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, он обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ему разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст.49 КАС РФ.

Исследовав экспертное заключение от 17.06.2022 №№ (...) в совокупности с иными представленными доказательствами, суд приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости.

Доказательств, опровергающих, в том числе достоверность величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной по результатам проведения экспертом (...) судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке ст.ст.62,63,247 КАС РФ не представлено.

Согласно ст.ст.82,84 КАС РФ суд признает указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований акционерного общества «Тандер» о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» от 23 июля 2021 г. №, от 26 июля 2021 г. № и от 28 июля 2021 г. № отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости (...) рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е.Иванова

Мотивированное решение составлено 08.07.2022