Дело № 2-1/2023

УИД 04RS0007-01-2022-002152-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2023 года г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Урбашкиевой Э.К., при секретаре Бадмаевой М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ об установлении стоимости равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, встречному иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> к ФИО2, ФИО1 о принудительном изъятии земельного участка, объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с иском, представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, просит суд установить стоимость равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение и обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу выкупить у истца ФИО3 изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу <адрес>, за выкупную стоимость, определенную решением суда.

В обоснование иска указала, что истец является собственником ? доли жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, другим собственником ? доли является третье лицо ФИО5. Многоквартирный <адрес>. признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно проекту Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд ГО «<адрес>» размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составляет 2 535 000 руб.. Указанный размер определен на основании Отчета об оценке ... от ***., выполненного ООО «НЭКС». С оценкой возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 2 535 000 руб. и выводами специалиста, изложенными в Отчете об оценке ООО «НЭКС», истец не согласен по доводам, изложенным в иске.

Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ обратился со встречным иском к ответчикам ФИО3, ФИО5, в котором просит суд изъять у ФИО3, ФИО5 недвижимое имущество: - жилое помещение – квартиру, с кадастровым ..., площадью 41.1 кв.м., расположенную по адресу <адрес>; долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; долю в праве общей собственности на земельный участок площадью 431 кв.м., расположенный по адресу <адрес>;

определить (установить) размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 535 000 руб.;

прекратить право собственности ФИО3, ФИО5 и признать право муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение;

обязать ФИО3, ФИО5 принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств в течение месяца после вступления решения суда в законную силу;

выселить, прекратить право пользования, снять с регистрационного учета из изымаемого жилого помещения ФИО3, ФИО5

Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный жилой дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества. Согласно Отчету об оценке ООО «НЭКС» размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составляет 2 535 000 руб.. В настоящее время собственниками изымаемого жилого помещения не представлено подписанное соглашение.

В судебное заседание истец ФИО3, третье лицо ФИО5 не явились, были извещены судом надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО4 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила установить размер возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 3 688 000 руб., как определило ООО «Интеграл Оценка», по встречному иску возражала только в части установления размера возмещения в соответствии с Отчетом об оценке ООО «НЭКС» в размере 2 535 000 руб., в остальной части не возражала, пояснив суду, что после выплаты им возмещения они самостоятельно освободят жилое помещение.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 исковые требования ФИО3 не признала, поддержала в полном объеме встречные заявленные исковые требования к ФИО3 и ФИО5.

Выслушав лиц, участвовавших в процессе, заслушав заключение прокурора Васильевой А.В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Распоряжением Администрации <адрес> от ***. ...-р многоквартирный дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанный жилой дом включен в республиканскую и муниципальную адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории РБ, признанного таковым до ***., утв. Постановлением Правительства РБ от ***. ..., Постановлением администрации <адрес> от ***. ....

На основании распоряжения Администрации <адрес> от ***. ...-р «Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <адрес> года, <адрес>» осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества.

Истец ФИО2 и третье лицо ФИО1 являются собственниками жилого помещения с кадастровым ... - квартиры площадью 41,1 кв.м., расположенной по адресу <адрес> года, <адрес>, в равных долях, по 1/2 доли у каждого.

Установлено, что соглашение между собственниками выкупаемого жилого помещения и Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> по вопросу размера выкупной цены за изымаемую квартиру не достигнуто.

Как следует из пояснений представителя истца, предметом спора между сторонами является только размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение, с которым истец не согласен категорически.

Так, согласно представленного Отчета об оценке ООО «НЭКС» ..., составленного по состоянию на ***., размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу <адрес>, составляет 2 535 000 руб., из которого рыночная стоимость квартиры без учета стоимости доли земельного участка и стоимости доли в праве общей собственности на места общего пользования - 1 473 000 руб., рыночная стоимость доли собственников квартиры в праве общей собственности на места общего пользования – 53 000 руб., рыночная стоимость доли собственников квартиры в праве долгосрочной аренды на земельный участок под МКД – 208 000 руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой квартиры в другое жилое помещение – 16 000 руб., убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности, - 52 000 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, - 2 000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 731 000 руб..

Как пояснила представитель истца ФИО4, размер возмещения определен ООО «НЭКС» неверно, с нарушением требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона об оценочной деятельности, расчет оценщиком произведен некорректно, также оценщиком не учтены расходы, которые собственник понесет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения. При этом полагает, что площадь земельного участка под МКД (придомовая территория) необоснованно взята по контуру дома в размере 431 кв.м., и, соответственно, неверно определена рыночная стоимость жилого помещения в целом.

Судом установлено, что земельный участок под многоквартирным домом ... по <адрес> года до момента вынесения решения об изъятии земельного участка не был сформирован и, соответственно, не был поставлен на кадастровый учет.

По ходатайству стороны истца Определением суда по делу от *** назначена судебная комплексная экспертиза, на разрешение которой были поставлен отдельно вопрос об определении координат границ и общей площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный <адрес> года, с учетом элементов озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, и вопрос об определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Проведение данной экспертизы поручено ООО «Геотех-Экспертиза» - в части определения координат границ и общей площади земельного участка и ООО «Интеграл Оценка» - в части определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

В соответствии с Заключением эксперта ООО «Геотех-Экспертиза» ФИО7 площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом находящихся на нем хозяйственных построек (дровяник), составляет 920 кв.м..

Согласно выводам эксперта ООО «Интеграл Оценка» ФИО8 выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, с учетом положений ч.7 ст. 32 ЖК РФ, по состоянию на ***. составляет 3 688 000 руб..

При этом рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 1 862 000 руб., рыночная стоимость доли собственников жилого помещения ФИО2 и ФИО1 в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая места общего пользования и земельный участок, составляет 857 000 руб., убытки, которые понесут собственники изымаемого жилого помещения, в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, составляют 138 000 руб., величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающейся на долю собственников изымаемого жилого помещения, составляет 831 000 руб..

Разрешая исковые требования обеих сторон в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, суд приходит к выводу об установлении выкупной стоимости в размере 3 688 000 руб., определенном ООО «Оценка Интеграл».

Экспертное заключение ..., выполненное ООО «Оценка Интеграл», с учетом выводов экспертного заключения ООО «Геотех-Экспертиза», суд находит более полным, обоснованным и достоверным.

Отчет об оценке ..., составленный ООО «НЭКС», не может быть принят во внимание судом по следующим основаниям.

Суд находит обоснованными доводы представителя истца о том, что в Отчете ООО «НЭКС» при расчете рыночной стоимости жилого помещения неверно определена стоимость доли в праве на земельный участок.

Как следует из Отчета ООО «НЭКС», оценщиком определен размер возмещения за изымаемый земельный участок, исходя из права долгосрочной аренды на 49 лет, при этом взята при расчете площадь земельного участка под МКД в размере 431 кв.м. согласно Координатного описания границ земельного участка, составленного кадастровым инженером ООО «Земельно-кадастровая компания» ФИО9 по заказу КУИиЗ Администрации <адрес>.

Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что применение положения п.3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014г. № 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" к сложившимся правоотношениям невозможно, поскольку в силу закона земельный участок под МКД принадлежит на праве собственности собственникам помещений в МКД.

В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения, согласно которым, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Здесь необходимо учитывать, что в последующем, Федеральным законом от *** N 267-ФЗ были внесены изменения в редакцию ч.4 ст. 16 Вводного закона, согласно которым образование указанного в части 3 статьи 16 Вводного закона земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При этом также была введена ч.4.1 ст. 16 Вводного закона, согласно которой образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Согласно ч.5 ст. 16 Вводного закона со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (Постановление Конституционного Суда РФ от *** N 12-П).

Таким образом, неисполнение органом местного самоуправления обязанности по формированию земельного участка под МКД ... по <адрес> года и постановке его на государственный кадастровый учет с августа 2019г. и до момента вынесения решения об изъятии земельного участка в октябре 2021г. не может ущемлять права собственников жилых помещений указанного МКД, по сравнению с теми гражданами, у которых земельный участок под МКД был поставлен на кадастровый учет.

В связи с чем при определении доли собственников жилого помещения в праве общей собственности на земельный участок должна учитываться рыночная стоимость земельного участка, на котором стоит МКД, и именно право собственности, а не долгосрочной аренды. Это также согласуется и с положением ч.7 ст. 32 ЖК РФ.

ООО «НЭКС» же определило рыночную стоимость доли собственников квартиры в праве долгосрочной аренды на земельный участок под МКД, в размере 208 000 руб..

Также суд находит обоснованным несогласие представителя истца с площадью 431 кв.м. (по контуру многоквартирного дома).

Как видно из Координатного описания границ земельного участка, составленного кадастровым инженером ООО «Земельно-кадастровая компания» ФИО9, площадь земельного участка под МКД была определена в соответствии с рекомендацией, изложенной в п. 9 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019г. .../<адрес> согласно этим же Методическим рекомендациям границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы собственников помещений в данном многоквартирном доме (п.4), а в данном случае права собственников жилых помещений указанного МКД при определении площади земельного участка, влияющей на выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, нарушаются.

Согласно ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Суд считает правильным определение площади земельного участка в размере 920 кв.м., поскольку она включает территорию, необходимую для обслуживания данного МКД. Указанный многоквартирный дом, 1917 года постройки, является полублагоустроенным, в нем предусмотрено печное отопление, для хранения дров предусмотрены хозяйственные постройки (кладовки-дровяники), в техническом паспорте на многоквартирный <адрес> года в плане земельного участка указанные постройки отражены. <адрес> и границы определены экспертом ООО «Геотех-Экспертиза», исходя из фактического сложившегося с давнего времени землепользования.

Таким образом, Отчет ООО «НЭКС» в качестве допустимого доказательства размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение не может быть принят судом. Помимо этого, исходя из даты его составления, он является неактуальным на момент рассмотрения данного спора.

Доводы представителя ответчика о том, что убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения собственность другого жилого помещения, необоснованно определены экспертом ООО «Интеграл Оценка» (в размере 49 000 руб.), суд полагает отклонить. Указанные убытки предусмотрены ч.7 ст. 32 ЖК РФ, включаются в размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение. Поскольку в данном случае соглашение между собственниками жилого помещения и Комитетом не достигнуто и спор разрешается судом, то право пользования изымаемым жилым помещением после выплаты возмещения не сохраняется. В данном случае, как следует из Заключения эксперта, средний срок поиска жилья составляет до 3 месяцев, соответственно, исходя из указанного среднего срока поиска жилья экспертом заложены в составе убытков затраты на аренду жилья, что не является каким-либо нарушением.

Также суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что Заключение ООО «Интеграл Оценка» не может являться относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку экспертиза была назначена с нарушением срока, определенного п.7 ст. 56.8 ЗК РФ. Поскольку в данном случае соглашение между сторонами относительно размера возмещения не было достигнуто, спор разрешался в судебном порядке, и экспертное заключение ООО «Интеграл Оценка» было подготовлено на основании Определения суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Экспертное заключение составлено квалифицированным экспертом, который был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования и является, как было указано выше, более полным и достоверным, также и актуальным. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности экспертного заключения.

Таким образом, исковые требования ФИО2 об установлении размера выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение в размере 3 688 000 руб. и обязании ответчика выкупить изымаемое жилое помещение по адресу <адрес>, за указанную выкупную стоимость подлежат удовлетворению.

Рассматривая встречные требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> к ФИО2, ФИО1, суд находит их также частично обоснованными и частично подлежащими удовлетворению.

В силу положений части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как было указано выше, Распоряжением Администрации <адрес> от ***. ...-р многоквартирный дом по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации <адрес> от *** ...-р земельный участок под многоквартирным домом ... по <адрес> года изъят для муниципальных нужд ГО «<адрес>».

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Материалами дела подтверждается соблюдение Комитетом предусмотренной ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, получение собственниками изымаемого жилого помещения уведомления и проекта Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд ГО «<адрес>».

Учитывая, что судом удовлетворены заявленные исковые требования ФИО3 об установлении размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, и поскольку непосредственно спора по самому вопросу изъятия недвижимого имущества не имеется между сторонами, то требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, также доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и доли в праве общей собственности на земельный участок, подлежат удовлетворению.

Соответственно, подлежат удовлетворению и требования Комитета о прекращении права собственности ФИО3 и ФИО5 на изымаемое жилое помещение и признании права муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение, а также о прекращении права пользования и выселении из изымаемого жилого помещения, после соответствующей выплаты им выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Поскольку судом удовлетворены исковые требования ФИО3 к Комитету об установлении выкупной стоимости в размере 3 688 000 руб., то, соответственно, требования Комитета об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 535 000 руб. не могут быть удовлетворены.

Требования Комитета в части возложения обязанности принять причитающееся возмещение и предоставить им банковские реквизиты удовлетворению не подлежат, поскольку собственники не отказывались принимать возмещение, были не согласны лишь с размером возмещения и сами просили обязать Комитет выкупить у них изымаемое жилое помещение.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст. 198-199 ГК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Установить размер возмещения (выкупной стоимости) за изымаемое жилое помещение в размере 3 688 000 руб. и обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> в течение одного месяца со дня вступления в законную силу выкупить у ФИО2, ФИО1 изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, за выкупную стоимость в размере 3 688 000 руб..

Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <адрес> к ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1, ФИО2 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу <адрес>, с кадастровым ..., долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей собственности на земельный участок площадью 920 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и признать право муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу <адрес>, после выплаты выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Прекратить право пользования ФИО1, ФИО2 и выселить из жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, ФИО1, ФИО2 после выплаты им выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд <адрес>.

Решение суда в окончательном виде изготовлено 13.02.2023г.

Судья Урбашкиева Э.К.