К делу № 2-4898/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи
Краснодарский край 18 октября 2023 года
Текст мотивированного решения изготовлен 25 октября 2023 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Чистякове В.В., с участием истца ФИО1 в лице представителя по доверенности – ФИО2, ответчика – администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края в лице представителя по доверенности – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края о признании права собственности на земельный участок, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – Управление Росреестра по КК в г. Сочи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края (далее – администрация г. Сочи) о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований указано на следующее.
Обществу с ограниченной ответственностью «РСК-1» (далее – ООО «РСК-1») на праве бессрочного (постоянного) пользования предоставлено 0,62 га, в границах, указанных на чертеже, для строительства и эксплуатации низко-плотной застройки по ул. Дагомыской Центрального района города Сочи, зарегистрированный в Книге записей Государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за №.
Решением Центрального районного суда города Сочи от 26.11.2015 г. по делу № 2-7861/2015, а позже определением Центрального районного суда города Сочи от 23.03.2016 г. о разъяснении решения суда установлен факт существования на местности границ земельного участка, с кадастровым номером №, с категорией земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации низко-плотной застройки, площадью 6200 кв.м., согласно вычислительным координатам. Осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером №.
Между ФИО1 (далее - Истец / Покупатель) и ООО «РСК- 1» 07.04.2016 (далее - Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее - Предварительный договор), согласно которому Стороны приняли на себя обязательства в срок до 12.12.2016 г. заключить договор купли-продажи (далее - Основной договор) земельного участка с кадастровым номером № (далее - Земельный участок).
Решением ООО «РСК-1» от 07.04.2016 согласие на заключение указанного Предварительного договора, представлены все необходимые полномочия.
Согласно пункту 1 Предварительного договора, на момент заключения Предварительного договора Покупатель знает о том, что государственная регистрация права собственности земельного участка, еще не проведена.
В соответствии с пунктом 3 Предварительного договора, Основной договору будет заключен Сторонами в течение 2 дней с момента оформления права собственности Продавца на Земельный участок.
Как следует из пункта 5 Предварительного договора, Стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью, Покупатель уплатил Продавцу сумму в размере 1 000 000 (один миллион) рублей в полном объеме до подписания Предварительного договора.
В силу пункта 7 Предварительного договора Земельный участок фактически передан Истцу / Покупателю до подписания Основного договора, Стороны признали заключенный Предварительный договор имеющим силу передаточного акта. Таким образом, Истец / Покупатель исполнил свои обязательства по Предварительному договору в полном объеме.
В то время как Продавец обязательства, предусмотренные пунктами 2 и 3 Предварительного договора не исполнил. Ввиду этого, право собственности Истца на приобретенный по Предварительному договору у Продавца Земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости своевременно зарегистрировано не было.
В числе причин, послуживших этому, непринятие Продавцом Земельного участка необходимых мер к регистрации права собственности Земельного участка, фактически принадлежавшего ему, а также последовавшая после фактического прекращения деятельности ООО «РСК-1» ликвидация данной организации в 2018 году.
Ликвидированное юридическое лицо не обладает ни правоспособностью, ни дееспособностью, в силу чего не может обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, как это предусмотрено в ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «O государственной регистрации недвижимости»
В связи с тем, что порядок регистрации права собственности по заявлению одной стороны договора при ликвидации юридического лица - другой стороны договора, законом не урегулирован, Истец в настоящее время лишен возможности зарегистрировать приобретенные по Предварительному договору Земельный участок во внесудебном порядке.
В связи с указанным истец полагает, что надлежащим Ответчиком в рамках рассмотрения настоящего дела является администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.
Более того, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2023 в качестве правообладателя земельного участка с кадастровым номером № значится муниципальное образование город-курорт Сочи, что подтверждается регистрационной записью № от 01.06.2016.
Вместе с тем, в разделе особые отметки указанной выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2023 г. содержатся сведения о вещных правах на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: Вид права: Постоянное (бессрочное) пользование; Правообладатель: Ремонтно-строительный кооператив № 1; реквизиты документа основания: государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследственного владения, бессрочного (постоянного) пользования землей от 06.01.1995 г. №.
В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.
Согласно пункта 2 статье 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом. К отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
При таких обстоятельствах истец полагает, что фактически между Сторонами Предварительного договора сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи объекта недвижимости, при этом обязательства сторон надлежащим образом исполнены, а именно денежные средства по договору Истцом оплачены, спорный объект поставлен на кадастровый учет и фактически передан Истцу.
В силу ст. 15 3К РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации
Отсутствие зарегистрированного в установленном порядке права собственности на спорный земельный участок лишает меня возможности реализовать свои права собственника.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права
В соответствии со ст. 59 3К РФ признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-Ф3 "О государственной регистрации недвижимости".
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности – ФИО2 поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика администрации г. Сочи по доверенности – ФИО3 просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что заявитель обратился в суд в защиту своих интересов, избрав ненадлежащий способ защиты права.
Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований, в суд не явился, не уведомил об уважительных причинах неявки, не просил дело слушанием отложить.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает правомерным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
Суд, выслушав стороны по делу, изучив гражданское дело, полагает отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, постановлением администрации города Сочи от 04.01.1995 б/н указано о выдаче Государственных актов на право пользования землей для строительства и иных целей предприятием и организациям города в соответствии с приложением, в котором указан Ремонтно-строительный кооператив № 1 и площадь отвода земель – 0,06 га (л.д. 11-14).
В силу Государственного акта, представленного суду стороной истца на обозрение (л.д. 17-25) Ремонтно-строительному кооперативу № 1 (<адрес> Центрального района города Сочи) постановлением главы администрации города Сочи от 4 января 1995 года № 3 предоставляется в постоянное бессрочное пользование 0,62 га земли в границах, указанных на чертеже для строительства и эксплуатации низко-плотной застройки по <адрес> Центрального района г. Сочи (во II зоне санитарной охраны курортов и водоохранных зонах малых рек).
На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Пунктом 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке. В силу части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являются, в том числе, согласно подпункту 8, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 29 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в редакции до 01.03.2015, в постоянное (бессрочное) пользование могли передаваться земельные участки только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Аналогичные условий закреплены в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса (в редакции с 01.03.2015).
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридическим лицам вменено в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение их в собственность по правилам, установленным главой V.1 Земельного кодекса. Указанная норма, в силу пункта 2.1 данной статьи, не распространяется на случай нахождения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования у гаражного потребительского кооператива. Последний осуществляет переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, установленном главой V.1 Земельного кодекса без ограничения срока.
Согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главой III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Закона N 137-ФЗ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственные акты и свидетельства о правах на землю, выданные до Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", являются документами, удостоверяющими права на землю.
Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе", статье 66 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 в период с 23.11.1990 по 28.10.1993 земельные участки предоставлялись местными Советами народных депутатов.
Права на предоставленные земельные участки удостоверялись государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493, который выдавался до 29.10.1993, а также свидетельством о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177, которое выдавалось временно до момента выдачи государственного акта. Пунктом 2 данного постановления установлено, что бланки свидетельства о праве собственности на землю могут временно использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей.
В соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли-продажи от 07.04.2016 (л.д. 31), заключенный между ООО «РСК-1» и ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащий ООО «РСК-1» на праве постоянного бессрочного пользования, будет заключен сторонами в течение двух дней с момента оформления права собственности ООО «РСК-1» на указанные земельный участок (п. 3 договора).
В силу п. 14 указанного предварительного договора купли-продажи ООО «РСК-1» обязуется по окончании оформления документов в срок до 12.12.2016 заключить основной договор купли-продажи земельного участка с ФИО1 и передать документ на государственную регистрацию права собственности в регистрирующий орган.
Так, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.06.2023, сформированной с использованием официального сайта ФНС России (https://egrul.nalog.ru/), ООО «РСК-1» прекратило свою деятельность с 08.06.2018, способ прекращения - исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица; ГРН и дата внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей указанные сведения: № от 08.06.2018.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу абз. 1 т. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как установлено судом на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 07.04.2016 земельного участка с кадастровым номером № (который определен решением Центрального районного суда г. Сочи от 26.11.2015 № 2-7861/2015) право собственности за продавцом – ООО «РСК-1» - в соответствии с требованиями ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.1 ст. 25 ЗК РФ, ст. 551 ГК РФ не зарегистрировано в ЕГРН.
То есть на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 07.04.2016 сторона договора (продавец) обладала лишь правом бессрочного пользования земельным участком.
Кроме того, истцом не предоставлены суду документы, подтверждающие произведенную оплату по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества. Указание в предварительном договоре купли-продажи о полном расчете, произведенном сторонами договора (п.п. 4, 5) в размере одного миллиона рублей не подтверждены участниками договора (платежные документы, подтверждающие зачисление на счет ООО «РСК-1» указанной в предварительном договоре купли-продажи денежной суммы; движение денежных средств на счетах ООО «РСК-1»; платежные документы или расписки, подтверждающие передачу денежных средств от ФИО1).
В дополнение суду не предоставлены документы, свидетельствующие о передаче спорного земельного участка от продавца к покупателю – акт приема-передачи недвижимого имущества.
В силу разъяснений п. 5, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При наличии установленных по делу обстоятельств, суд полагает правомерным отказать в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку во-первых, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества фактически отсутствует предмет договора – продавец не обладает правом собственности на земельный участок, зарегистрированном в установленном законом порядке для осуществления процедуры его передачи по гражданско-правовому договору.
Во-вторых, стороной предварительного договора купли-продажи (истцом по настоящему делу) суду не представлены доказательства производства оплаты по предварительному договору купли-продажи.
В-третьих, суду не представлен передаточный акт на предмет договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах по делу у суда отсутствуют основания признания заключенного предварительного договора купли-продажи земельного участка основным для признания за истцом права собственности на указанное им недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ города-курорта Сочи Краснодарского края о признании права собственности на земельный участок отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.
Судья И.А. Куц