Дело № 3а-22/2025 (3а-783/2024)

55OS0000-01-2024-000785-14

Строка стат. отчета 3.124

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ведерниковой Н.В.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 2 июня 2025 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Омска к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости, исключении сведений о кадастровой стоимости земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

Администрация города Омска обратилась в суд с названным административным исковым заявлением к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Бюджетное учреждение) (том 1 л.д. 3, 223, том 2 л.д. 33, 36, 152).

В обоснование административного иска указала, что административный истец является получателем земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Решениями Бюджетного учреждения от 5 июля 2024 года № 354, № 355 по заявлению одного из сособственников земельного участка ФИО1 кадастровая стоимость объекта недвижимости, утвержденная Приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п и от 9 сентября 2022 года № 78-п, уменьшена, вследствие отнесения земельного участка при пересчете кадастровой стоимости к сегменту «Производственная деятельность». Ранее в ходе кадастровых оценок Бюджетное учреждение производило расчет кадастровой стоимости участка с учетом его отнесения к сегменту «Предпринимательство», поскольку на даты государственных кадастровых оценок и по настоящее время земельный участок фактически используется под размещение 2-этажного торгово-офисного комплекса, общей площадью 5 382,4 кв.м, в котором расположены магазины и офисы коммерческих компаний.

На основании изложенного, полагая, что при пересчете кадастровой стоимости земельного участка административным ответчиком нарушены пункты 2, 8, 67, 68 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, административный истец просит признать незаконными решения Бюджетного учреждения от 5 июля 2024 года № 354, № 355 «О пересчете кадастровой стоимости» земельного участка с кадастровым номером 55:36:050208:3156, исключить установленные оспариваемыми решениями кадастровые стоимости спорного земельного участка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), а также восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (том 1 л.д. 222).

В судебном заседании представитель административного истца Администрации города Омска ФИО2 поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении и дополнительных пояснениях к нему. Указал, что при пересчете кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости Бюджетное учреждение не учло фактическое разрешенное использование земельного участка – под торговую и коммерческую деятельность, позволяющую использовать участок наиболее экономически выгодно и эффективно, чем нарушило требования 2, 8, 67, 68 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336.

Представитель Бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании административный иск не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях. Полагала, что оспариваемые решения являются законными. При пересчете кадастровой стоимости спорный земельный участок обоснованно отнесен к сегменту «Производственная деятельность», что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в выписке из ЕГРН. Кроме того, на земельном участке расположен не только торговый комплекс, но и автомойка, автомастерская, мебельный магазин, в котором осуществляется изготовление, сборка и продажа мебели (том 1 л.д. 40-43, 247-248, том 2 л.д. 19-22, 87-90).

Заинтересованное лицо ФИО1 в судебном заседании полагала, что административное исковое заявление не подлежит удовлетворению, о чем представила письменные возражения, аналогичные доводам Бюджетного учреждения (том 1 л.д. 241-242). Полагала, что поскольку собственник земельного участка не предоставлял в Бюджетное учреждение декларацию о фактическом использовании объекта недвижимости, следовательно, у Бюджетного учреждения имелись основания для принятия сведений о виде разрешенного использования земельного участка, указанном в выписке из ЕГРН. Административный ответчик обоснованно исправил ошибку и произвел пересчет кадастровой стоимости земельного участка, поскольку код расчета вида использования объекта недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки определен без учета данных, внесенных в ЕГРН, и фактического использования участка под производственную деятельность.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Омской области, иные заинтересованные лица ФИО4, ФИО5, ФИО6 (действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО7), ФИО7, ФИО8 в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения извещены судом надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и заинтересованного лица, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – в Федеральный закон № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (выше и далее - Бюджетное учреждение) наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (статьи 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, пункт 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, утвержденного приказом Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116).

Порядок рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, регламентирован статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с данной статьей бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (часть 1).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости (части 5, 6).

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2).

Согласно части 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 2) об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 23 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» (далее - Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области, по состоянию на 1 января 2020 года, которые действовали в период с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» (далее - Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области, по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащие применению с 1 января 2023 года.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 12179 +/- 39 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – 1-этажное здание, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО9, просп. Мира, д. 69, принадлежит на праве общей долевой собственности заинтересованным лицам ФИО1 (1/10 в праве общей долевой собственности), ФИО7 (1/20 в праве общей долевой собственности), ФИО6 (1/20 и 1/4 в праве общей долевой собственности), ФИО7 (1/20 в праве общей долевой собственности), ФИО8 (1/2 в праве общей долевой собственности). Ранее, в юридически значимый период долевыми собственниками земельного участка также являлись заинтересованные лица ФИО5, ФИО4 (том 1 л.д. 53-58, том 2 л.д. 59-64).

По итогам государственной кадастровой оценки Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года утверждена в размере 27 502861,38 рубль, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 23 594254,91 рубля (том 1 л.д. 44).

Расчет кадастровых стоимостей данного земельного участка в рамках названных государственных кадастровых оценок производился, исходя из отнесения спорного объекта недвижимости к сегменту «Предпринимательство» (с кодами расчета вида использования 04:020 и 04:010), что подтверждается данными отчетов об итогах государственной кадастровой оценки на территории Омской области от 21 октября 2020 года № 02/НП-СХН/2020 и от 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022, составленных Бюджетным учреждением (том 1 л.д. 44).

19 июня 2024 года ФИО1, являясь одним из долевых сособственников земельного участка, обратилась в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ в Бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка. Ссылаясь на положения пункта 13 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, полагая ошибочным отнесение земельного участка к сегменту «Предпринимательство» при определении его кадастровой стоимости в рамках названных государственных кадастровых оценок, просила исправить данную ошибку посредством приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с данными, содержащимися в выписке из ЕГРН, за период с 2020 года (том 1 л.д. 155).

По результатам рассмотрения обращения ФИО1 Бюджетным учреждением приняты оспариваемые решения от 5 июля 2024 года № 354, № 355 «О пересчете кадастровой стоимости», в соответствии с которыми кадастровая стоимость земельного участка пересчитана в связи с выявлением методологической ошибки в части отнесения объекта недвижимости к сегменту «Предпринимательство» с присвоением кодов расчета 04:020 и 04:010 (использование недостоверных сведений о характеристиках объекта).

Из указанных решений следует, что после исправления ошибки, а именно: отнесения объекта оценки к сегменту «Производственная деятельность» с кодом расчета вида использования 06:090, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости существенно уменьшился, составив по состоянию на 1 января 2020 года - 11 386 634,26 рубля, по состоянию на 1 января 2022 года - 13 763 975,06 рублей (том 1 л.д. 45, 171-172, 174-175).

На основании принятых Бюджетным учреждением решений Приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 24 июля 2024 года № 155-п и от 29 июля 2024 года № 157-п внесены изменения в названные выше Приказы Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п и от 9 сентября 2022 года № 78-п в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2020 года и 1 января 2022 года в размерах, указанных в решениях Бюджетного учреждения, сведения о вновь установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 29 июля и 2 августа 2024 года (том 1 л.д. 7, 8, 61, 65).

Оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого, как отмечено выше, является рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и принятие решений по ним в порядке статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

Обратившись в суд, административный истец, не оспаривая процедуру и полномочия учреждения, вынесшего акты, выражает несогласие по существу принятых административным ответчиком решений о пересчете кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, включая оспаривание решений бюджетного учреждения по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы Администрации города Омска в сфере налогообложения как получателя налоговых платежей.

Как следует из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П, орган местного самоуправления заинтересован в правильном определении кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, поскольку от такого результата зависит размер налога, получателем которого является муниципальное образования.

Таким образом, Администрацией города Омска реализовано право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании решений Бюджетного учреждения в установленном законом порядке.

Разрешая заявленное представителем административного истца ходатайство о восстановлении срока обращения с административным иском, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 3.1 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Оспариваемые решения приняты Бюджетным учреждением 5 июля 2024 года, с административным исковым заявлением Администрация города Омска обратилась в суд 16 октября 2024 года (том 1 л.д. 3).

Как указано в административном иске, об изменении кадастровой стоимости в сторону уменьшения Администрации города Омска стало известно из приведенных выше Приказов Министерства имущественных отношений Омской области от 24 июля 2024 года № 155-п и от 29 июля 2024 года № 157-п о внесении изменений в ранее принятые приказы об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

12 августа 2024 года Администрация города Омска в порядке статьи 20 Федерального закона № 237-ФЗ обратилась в Бюджетное учреждение с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением иной кадастровой стоимости.

10 сентября 2024 года Бюджетным учреждением даны письменные разъяснения, из которых заявителю стало известно об оспариваемых решениях (том 1 л.д. 11-13, 176, 179, 180-185).

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что о принятии решений о пересчете кадастровой стоимости Администрация города Омска не уведомлялась, копии решений в адрес последней не направлялись.

Учитывая установленные обстоятельства и нормы действующего правового регулирования, суд находит причины пропуска административным истцом срока обращения в суд уважительными, ходатайство о его восстановлении – подлежащим удовлетворению.

Оценивая обоснованность действий административного ответчика по пересчету кадастровой стоимости спорного земельного участка вследствие выявления ошибки, связанной с отнесением объекта оценки к выше названному сегменту и присвоением соответствующего кода расчета, суд исходит из следующего.

Как ранее указывалось, оспариваемыми решениями Бюджетного учреждения при рассмотрении обращения ФИО1 осуществлен пересчет кадастровой стоимости земельного участка в меньшую сторону, с чем не согласна Администрация города Омска, указывая при настоящем обращении в суд на нарушение административным ответчиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, на ошибочное отнесение земельного участка к сегменту «Производственная деятельность» с кодом расчета вида использования 06:090, вместо верных - сегмент «Предпринимательство» с кодами расчета вида использования земельного участка 04:020 (по состоянию на дату оценки 1 января 2020 года), 04:010 (по состоянию на дату оценки 1 января 2022 года).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 (далее – Методические указания), определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1).

Как следует из пунктов 56.2, 61, 62 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям, в числе которых: сегмент 4 «Предпринимательство», сегмент 6 «Производственная деятельность».

Согласно приложению № 1 к Методическим указаниям код расчета вида использования 04:020, относящийся к сегменту «Предпринимательство», именуется как «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096)».

Код расчета вида использования 04:010 сегмента «Предпринимательство» – «Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)».

Код расчета вида использования 06:090 сегмента 6 «Производственная деятельность» - «Склады. Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, за исключением железнодорожных перевалочных складов»).

В соответствии с пунктом 10 Методических указаний земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом деятельности, осуществляемой на нем без нарушения требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, включая фактическое использование, сведения о котором подтверждены в соответствии с пунктом 2 Указаний.

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Как следует из пункта 2 (глава I Общие положения) Методических указаний (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемых решений), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (абзац первый).

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости (абзац пятый).

Приведенная норма абзаца пятого в редакции Приказа Росреестра от 11 сентября 2024 № П/0288/24, действующей с 25 января 2025 года, не содержит условия подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости на основании декларации о характеристиках объекта недвижимости.

В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абзац шестой пункта 2 Методических указаний в редакции, действующей на дату принятия оспариваемых решений).

Положениями главы XII Методических указаний регламентирован порядок рассмотрения замечаний к определению кадастровой стоимости.

Так, в соответствии с пунктом 67 Методических указаний, замечания, связанные с определением кадастровой стоимости (далее - замечания), касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, учитываются путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена бюджетным учреждением.

Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

По правилам пункта 68 Методических указаний замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.

В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № <...> имеет вид разрешенного использования «Для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (том 1 л.д. 53). По состоянию на указанные даты проведения государственных кадастровых оценок имелся тот же вид разрешенного использования.

Судом установлено, что декларация о характеристиках спорного объекта недвижимости для целей Методических указаний в качестве подтверждения фактического использования земельного участка в Бюджетное учреждение не подавалась.

При обращении в Бюджетное учреждение с заявлением об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 не предоставляла документов (ссылок на такие документы), подтверждающих фактическое использование объекта недвижимости, как это предписано пунктом 67 Методических указаний, в обоснование замечания некорректного учета фактического использования.

В рамках рассмотрения заявления ФИО1 Бюджетным учреждением не осуществлялась предусмотренная пунктом 68 Методических указаний проверка доводов заявителя о недостоверности сведений о виде фактического использования земельного участка, его несоответствии или соответствии сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН. Вывод о наличии ошибки при определении кадастровой стоимости в части отнесения земельного участка к сегменту «Предпринимательство» вместо сегмента «Производственная деятельность» Бюджетным учреждением сделан только на основании представленной ФИО1 выписки из ЕГРН.

Между тем в силу приведенных выше положений пунктов 67, 68 Методических указаний соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляются, если недостоверность сведений выявлена бюджетным учреждением и подтверждена в результате проверки. При этом замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в границах территории спорного земельного участка расположено двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером № <...>, площадью 5 382,4 кв.м, наименование – «Торговый комплекс» (том 2 л.д. 65-85).

Указанное здание и помещения в нем, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, включены в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020, 2022, 2023 годы, утвержденные Приказами Министерства имущественных отношений Омской области от 28 ноября 2019 года № 75-п, от 26 ноября 2021 года № 93-п, от 30 ноября 2022 года № 108-п, на основании Актов о фактическом использовании данного объекта недвижимости (здания) (том 2 л.д. 217-237).

Согласно названным Актам о фактическом использовании объекта недвижимости (торгового комплекса) от 25 июня 2020 года № 76, от 21 июня 2022 года № 91, от 30 июня 2023 года № 303 (с приложенными фотографиями), доля площади торгового комплекса, фактически используемая для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, объектов общественного питания, бытового обслуживания и размещения торговых объектов от общей площади объекта недвижимого имущества составляет более 20 %. В заключении Актов указано, что здание фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Акты не содержат информации о том, что в торговом комплексе осуществляется производственная деятельность.

Сведений о том, что указанные Приказы Министерства имущественных отношений Омской области и акты о фактическом использовании торгового комплекса были оспорены в установленном порядке, суду не представлено.

Из данного следует, что при включении в 2020, 2022, 2023 годах здания торгового комплекса, находящегося на спорном земельном участке, в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, Министерство имущественных отношений Омской области исходило из отнесения указанного здания, в соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, к следующему виду недвижимого имущества: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В рамках рассмотрения настоящего дела представителем Администрации города Омска ФИО2, представителем Бюджетного учреждения ФИО3 с участием заинтересованного лица ФИО1 проведено комиссионное обследование спорного земельного участка и помещений торгового комплекса, расположенного на данном земельном участке, по результатам которого составлен и представлен в материалы дела Акт обследования от 24 февраля 2025 года с фотографиями (том 2 л.д. 114, 115-134).

Из Акта обследования, пояснений участников процесса и фотографий следует, что на земельном участке находится здание автомойки «Grаss», а также двухэтажное здание (торговый комплекс), в котором на момент осмотра располагались пустующее помещение с вывеской «Ателье», помещение цеха столярного производства (вывеска «Мой цех», помещение закрыто), пустующее помещение, в котором, по словам заинтересованного лица, ранее находился маслобойный цех, складское помещение (временное хранение, распределение и перевалка груза), магазин-гипермаркет «Маяк», магазин «Шамс» (мебель от производителя, в котором осуществляется сборка, выставка и продажа мебели), магазин по продаже одноразовой посуды, офисные помещения для администрации торгового комплекса, помещение автомобильной мастерской (автосервис) «Штуттгарт» (ремонт автомобилей и сборка двигателей на автомобили).

Представителем Администрации города Омска в названном Акте указано, что на время осмотра в здании осуществлялась только торговая деятельность и ремонт автомобилей.

В судебном заседании установлено и не оспорено участниками процесса, что на спорном земельном участке находится здание автомойки, а также двухэтажное нежилое здание торгового комплекса, на преобладающей площади которого расположены магазины, в которых фактически осуществляется торговая деятельность, имеются офисные помещения для администрации торгового комплекса.

На дату принятия Бюджетным учреждением оспариваемых решений в названном здании торгового комплекса фактически и преимущественно осуществлялась торговая (коммерческая) деятельность, оказывались услуги автосервиса, помещение цеха маслопереработки пустовало.

Представленные ФИО1 в материалы дела копии соглашений об аренде помещений в здании торгового комплекса, а именно: договора аренды нежилого помещения от 1 января 2025 года № <...> о передаче помещения, площадью 172,2 кв.м. в аренду с целью организации автокомплекса по техническому обслуживанию и ремонту автомобилей (автосервис «Штуттгард»), договора аренды нежилого помещения от 1 февраля 2025 года б/н о передаче помещения, площадью 150 кв.м. в аренду с целью организации швейного производства по индивидуальному пошиву швейных текстильных изделий и оказания услуг по ремонту одежды, договора аренды нежилого помещения от 3 февраля 2025 года б/н о передаче помещения, площадью 150 кв.м. в аренду с целью организации цеха по производству столярной и плотницкой продукции «Мой цех», договора аренды нежилого помещения от 26 февраля 2025 года б/н о передаче помещения, площадью 314 кв.м. в аренду с целью организации предприятия по выпечке и реализации хлебобулочных и кондитерских изделий - заключены после проведения государственных кадастровых оценок и после даты принятия оспариваемых решений (том 2 л.д. 169, 182, 189, 196).

Срок действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске (его части, площадью 12 179 кв.м.), для производственных целей под строение от 1 июня 2007 года № <...> истек в 2017 году, то есть к спорному периоду также не относится (том 1 л.д. 121).

Договор аренды нежилого помещения от 5 февраля 2020 года № <...> о передаче помещения, площадью 175,2 кв.м. в аренду с целью организации цеха по переработке молока и производству молочной продукции (акт приема передачи арендуемого нежилого помещения от 1 марта 2020 года) расторгнут 31 июля 2021 года, то есть не действовал по состоянию на даты государственных кадастровых оценок (1 января 2020 года, 1 января 2022 года) и на дату вынесения оспариваемых решений (5 июля 2024 года) (том 2 л.д. 159-162).

Договор аренды части (площадью 90 кв.м.) спорного земельного участка от 5 февраля 2020 года № <...>, заключенный в целях установки автомоечного комплекса, датирован после даты государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2020 года, расторгнут 30 июня 2022 года, то есть до принятия оспариваемых решений (том 2 л.д. 163-168).

Договор аренды нежилого помещения от 5 февраля 2020 года № ОД-339/1 о передаче помещения, площадью 203 кв.м. в аренду с целью организации выставки-продажи мебельной продукции собственного производства и ее сборке, действующий до 31 июля 2025 года, заключен после даты государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2020 года. Данное соглашение не свидетельствует об осуществлении в арендуемом помещении производственной деятельности, а подтверждает наличие торговой деятельности, поскольку в нем осуществляется сборка, выставка и продажа готовой мебели (том 2 л.д. 173-181).

Таким образом, судом достоверно установлено и подтверждается совокупностью приведенных доказательств, сведениями из электронного информационного сервиса Дубль ГИС 3.0, фотоснимками, что земельный участок с кадастровым номером № <...>, в частности, расположенное на нем здание с кадастровым номером № <...>, фактически и преимущественно используется под торговую и коммерческую деятельность, в том числе по состоянию на даты государственных кадастровых оценок 2020 и 2022 года и дату принятия Бюджетным учреждением оспариваемых решений о пересчете кадастровой стоимости, что соответствует сегменту «Предпринимательство».

Данное подтверждается также письмом Министерства имущественных отношений от 26 марта 2024 года № ИСХ-24/МИО/03-03/3826 о разъяснении порядка определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и нежилого здания с расположенными в нем помещениями (том 1 л.д. 156-159).

Согласно данному письму, в ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке в 2023 году, на основании сведений об объектах недвижимости, учтенных в ЕГРН, в соответствии с Методическими указаниями, специалистами Учреждения определена кадастровая стоимость расположенных в названном здании с кадастровым номером № <...> помещений с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, объекты отнесены к оценочной подгруппе 0400.01.01 «нежилые помещения коммерческого назначения г. Омска» группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

При проведении государственной кадастровой оценки в 2020 году специалистами определен код расчета вида использования данных нежилых помещений 04:020 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Здания, сооружения, помещения, общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг. Включает коды расчета вида использования 04.050 - 04.096»)», что соответствует сегменту «Предпринимательство».

В рамках государственной кадастровой оценки в 2022 году специалистами код расчета вида использования помещений здания установлен 04:010 «Деловое управление. Здания, сооружения, помещения, используемые с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)», что также соответствует сегменту «Предпринимательство».

Относительно результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № <...> в письме Министерства имущественных отношений указано на отсутствие ошибок в расчетах, методах или подходах при определении его кадастровой стоимости по результатам государственных кадастровых оценок, утвержденных Приказми Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п и от 9 сентября 2022 года № 78-п.

В связи с совокупностью изложенного содержащиеся в оспариваемых решениях Бюджетного учреждения выводы о том, что имелись основания для пересчета кадастровой стоимости спорного земельного участка по заявлению ФИО1 ввиду наличия методологической ошибки, связанной с неверным присвоением кода расчета вида использования земельного участка, вследствие использования недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости, не могут быть признаны законными и обоснованными.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела доводы представителя административного ответчика и заинтересованного лица о том, что земельный участок используется не только под торговую деятельность, но и производственную (наличие автомойки, автосервиса, помещения под цех, мебельного салона), не могут быть приняты во внимание, как и не имеющее юридического значения утверждение заинтересованного лица о том, что в здании, расположенном на спорном земельном участке, имеется свободное помещение бывшего маслоцеха, предлагаемое в настоящее время к сдаче в аренду.

В соответствии с пунктом 9 Методических указаний, определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу пункта 8 Методических указаний (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемых решений), при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Согласно действующей редакции названного пункта, в случае если по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в ЕГРН содержатся сведения о нескольких видах разрешенного использования, определенных (установленных) в отношении объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.

Аналогичные положения содержатся в пункте 8.1 ранее действующих Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Исходя из положений статьи 7 ЗК РФ вопросы, связанные с понятием разрешенного использования земельного участка, относятся к предмету регулирования земельного законодательства, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенному использованию в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (пункт 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого суд соглашается с доводами представителя административного истца о том, что поскольку, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 № 201, спорный земельный участок расположен в территориально-градостроительной зоне ОД-2, в которой законодательно разрешено как торговое (коммерческое) использование участка, так и производственное (том 2 л.д. 23), следовательно, при расчете кадастровой стоимости земельного участка должен учитываться наиболее эффективный вид деятельности, приводящий к максимизации стоимости объекта недвижимости. В данном случае таким видом деятельности является предпринимательская деятельность, о чем в том числе свидетельствует существенная разница в размерах кадастровой стоимости земельного участка, установленной в ходе государственных кадастровых оценок и оспариваемыми решениями о пересчете.

Ссылка представителя Бюджетного учреждения на соответствие оспариваемых решений положениям пункта 2 Методических указаний в данном случае несостоятельна, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются не отчеты об итогах государственной кадастровой оценки на территории Омской области от 21 октября 2020 года № 02/НП-СХН/2020 и от 22 июня 2022 года № 04/ЗУ/2022, на основании которых Бюджетным учреждением определялась кадастровая стоимость в рамках массовой государственной кадастровой оценки, а решения о пересчете кадастровой стоимости, которые должны приниматься учреждением с соблюдением пунктов 67, 68 Методических указаний.

Однако, как установлено и отмечено судом выше, замечания заинтересованного лица относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости, приведшего к его некорректному отнесению к группе видов использования, рассмотрены Бюджетным учреждением в отсутствие документов (или ссылок на такие документы), подтверждающих фактическое использование земельного участка. Пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществлен только на основании выписки из ЕГРН, без проведения проверки доводов заявителя о недостоверности сведений о виде фактического использования земельного участка, его соответствии или несоответствии сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН.

Таким образом, отнесение Бюджетным учреждением спорного земельного участка к сегменту «Производственная деятельность» не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приведенным положениям Методических указаний, принципам проверяемости результатов определения кадастровой стоимости, установленным Федеральным законом № 237-ФЗ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемых решений Бюджетного учреждения от 5 июля 2024 года № 354, № 355 «О пересчете кадастровой стоимости» ввиду их несоответствия требованиям статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, положениям пунктов 8, 67, 68 Методических указаний.

Согласно положениям части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия), если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Данная совокупность в рассматриваемом случае судом установлена.

В связи с признанием незаконными оспариваемых решений Бюджетного учреждения сведения об установленной ими кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 11 386 634,26 рубля и 13 763 975,06 рублей подлежат исключению из ЕГРН.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 5 июля 2024 года № 354 «О пересчете кадастровой стоимости», исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 11 386 634,26 рубля.

Признать незаконным решение Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 5 июля 2024 года № 355 «О пересчете кадастровой стоимости», исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере 13 763 975,06 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Н.В. Ведерникова

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2025 года