УИД 32RS0033-01-2022-000811-63
Дело № 2-957/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 августа 2022 года город Брянск
Фокинский районный суд города Брянска в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Т.И.,
при помощнике судьи Кузьминой Т.И.,
с участием истца ФИО3,
ответчиков ФИО4,
ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО6 к Брянской городской администрации, ФИО4, ФИО5 о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки,
установил:
ФИО3, ФИО6 обратились в суд с иском к Брянской городской администрации, ФИО4 о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований истцы указали, что <дата> между Брянской городской администраций и ФИО4 заключен договор аренды № земельного участка для использования индивидуального жилого дома, <дата> произведена государственная регистрация договора аренды. Между тем, при заключении договора ответчиками не принято во внимание, что жилой дом с кадастровым №, общей площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на момент заключения договора принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО4 (<...> доли в праве), ФИО3 (<...> доли в праве), ФИО6 (<...> доли в праве). Указанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью <...> кв.м., кадастровый №, который не сформирован, его границы в установленном порядке не определены, на земельном участке расположены помимо домовладения и хозпостройки, принадлежность которых не установлена. Часть земельного участка находилась у ФИО3, ФИО6, ФИО4 на праве постоянного (бессрочного) пользования. Учитывая, что действующим на момент приобретения ФИО3, ФИО6, ФИО4 права собственности на спорный жилой дом, законодательством был установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, то с момента приобретения истцами права собственности на жилое строение к последним перешло право пользования земельным участком, которое ранее имелось у их право предшественников.
Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, положения статей 10, 166, 167, 168, 246, 304 ГК РФ, статью 39.20 ЗК РФ просили суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым №, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании ФИО3 поддержала исковые требования.
Представитель ответчика Брянской городской администрации в судебное заседание не явился, представил отзыв, согласно которому оспариваемый договор аренды заключен на основании заявления, выписки из ЕГРН между ФИО4 и Брянской городской администрацией, произведена государственная регистрация договора аренды. Прав и законных интересов других лиц оспариваемый договор аренды земельного участка не нарушает. Информация о наличии договора от <дата> № о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка площадью <...> кв.м. под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности в ЕГРН отсутствует, земельный участок площадью <...> кв.м. на государственном кадастровом учете не состоит. Просил оставить заявленные требования ФИО3, ФИО6 без удовлетворения.
Определением Фокинского районного суда города Брянска к участию в деле в качестве соответчика привлечена Разумная Н.Е.
В судебном заседании ответчики ФИО4, Разумная Н.Е. не возражали против удовлетворения заявленных требований.
В судебное заседание не явились представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Брянской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, истец ФИО6 уведомлены надлежащим образом, причина неявки не известна.
Информация о времени и месте судебного разбирательства своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
В соответствии с положениями статей 113, 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившегося истца, ответчика, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.
В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно части 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 ГК РФ).
Частью 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).
Судом установлено, что в настоящее время жилой дом с кадастровым №, общей площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО6 – <...> доли в праве, ФИО3 – <...> доли в праве.
Указанный выше жилой дом расположен на земельном участке общей площадью <...> кв.м., с кадастровым №, по адресу <адрес>, поставлен на кадастровый учет <дата>, имел ранее присвоенный кадастровый №, №, №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Ранее указанный жилой дом находился в общей долевой собственности: ФИО6 – <...> доли в праве, ФИО3 – <...> доли в праве и ФИО6 – <...> доли в праве.
ФИО4, являясь собственником жилого дома, обратился с заявлением в Брянскую городскую администрацию о предоставлении земельного участка, на котором расположен жилой дом, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов.
<дата> между Брянской городской администраций и ФИО4 заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – для эксплуатации индивидуального жилого дома (на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым №), срок аренды участка – <...> лет (с <дата> по <дата>). Государственная регистрация договора аренды произведена <дата> (номер государственной регистрации №).
Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на основании части 6 статьи 39.20 ЗК РФ ФИО3, ФИО6 направлены проекты договора аренды, от подписания которых истцы отказались.
Обращаясь в суд с иском об оспаривании договора аренды земельного участка, истцы, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, указали, что с момента приобретения права собственности на жилой дом, к последним перешло право пользования земельным участком на праве, которое ранее имелось у их право предшественников – право постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с частью 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 статьи 552 ГК РФ).
Принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка закреплен, в том числе в статье 1 ЗК РФ.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом установлено, что <дата> между ФИО и ФИО1 (<...> ФИО3) заключен договор купли – продажи жилого бревенчатого дома, общей полезной площадью <...> кв.м., в том числе жилой площадью <...> кв.м., расположенного на земельном участке в <...> кв.м. в <адрес> под № и принадлежащего ФИО на основании свидетельства о праве на наследство, выданного <дата> нотариусом Четвертой Брянской нотариальной конторы и зарегистрированного в реестре №.
Земельный участок, на котором находится указанный выше жилой дом, был выделен ФИО2 <дата> на основании решения Исполкома Брянского городского Совета депутатов трудящихся для строительства жилого дома на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В силу части 1 статьи 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.
С момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть с 30 января 2001 года, земельное законодательство не предусматривает возможности предоставления гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе, в результате признания такого права. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 269 и пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно абзацу 1 части 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Абзацем 3 части 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (абзац 4 части 9.1 статьи 3).
В соответствии с частью 3 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.
Таким образом, поскольку абзацем 3 части 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что право собственности на здание может перейти не только по наследству, но и по иным основаниям, то есть по договору купли-продажи, соответственно истцы, к которым перешло право собственности на дом, имеют право зарегистрировать за собой право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования которым возникло у прежнего собственника до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сведений о том, что земельный участок не может предоставляться в собственность граждан, материалы дела не содержат.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка от <дата>, ФИО3, ФИО6, ФИО4, являясь собственниками жилого дома и используя земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, имели исключительное право на приобретение земельного участка, в том числе в собственность, то заключение спорного договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между Брянской городской администрацией и ФИО4, в отсутствие согласия ФИО3, ФИО6, противоречит положениям действующего законодательства, нарушает права и законные интересы истцов.
При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды № земельного участка от <дата> заключен с нарушением требований закона, предусматривающих принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости расположенного на нем, суд приходит к выводу, что указанный выше договор является недействительным (ничтожным).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, суд
решил:
Исковые требования ФИО3, ФИО6 к Брянской городской администрации, ФИО4, ФИО5 о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым №, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу <адрес>.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым № зарегистрированного в ЕГРН <дата> №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Фокинский районный суд города Брянска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья подпись Т.И. Ткаченко
Решение суда принято в окончательной форме 26 августа 2022 года.