46RS0031-01-2021-005360-27
Гражданское дело №2-964/14-2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 июня 2022 года г.Курск
Промышленный районный суд города Курска в составе:
председательствующего судьи Глебовой Е.А.,
при секретаре Шумаковой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению имуществом г.Курска обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, мотивируя свои требования тем, что cогласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: с кадастровым номером № Данный объект расположен в границах земельного участка площадью 998 кв.м. с кадастровым номером № вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. 11.08.2021 ФИО1, как собственник объекта незавершенного строительства обратилась в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 998 кв.м. с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства. В ходе рассмотрения данного заявления был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № в ходе которого установлено, что земельный участок огорожен забором, в глубине участка находится фундамент под хозяйственную постройку. Также было установлено, что право собственности объекта незавершенного строительства на однократное продление договора аренды для завершения строительства было реализовано путем заключения договора аренды № от 07.02.2017 сроком действия до 07.02.2020. На заседании межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках, распоряжение которыми осуществляет Администрация города Курска, было принято решение (оформленное протоколом от 06.10.2021) об отказе ФИО1 в заключении договора аренды без проведения торгов и об осуществлении мероприятий по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном п.6 ст.239.1 ГК РФ. Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, однако строительство объекта недвижимости на земельном участке по настоящее время не завершено, срок действия договора аренды истек, просит суд с учетом уточнений изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: путем продажи с публичных торгов, определить способ определения начальной цены объекта незавершённого строительства на публичных торгах с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вырученную от продажи сумму за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе на проведение работ по оценке рыночной стоимости торгов, передать ФИО1
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, указав, что поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды истек, к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 ГК РФ об изъятии у собственника спорного объекта незавершенного строительства. Просит иск удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. О дне, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании оставила разрешение иска на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, выслушав в суде участников процесса, суд приходит к следующему.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданский прав осуществляется путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
В соответствии с п.1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
Пункт 5 ст. 39.17 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
В силу подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.
Согласно подпункту 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.
Как следует из материалов дела и установлено в суде, земельный участок с кадастровым номером № по площадью 998 кв.м. неоднократно предоставлялся в аренду: с 24.10.2011г. по 24.10.2013г. по договору аренды № от 11.11.2011г. с ФИО4 (л.д. 54-58, 61, 60, 74,75); с 07.02.2014г. по 07.02.2017г. по договору № от 14.02.2014г. с ФИО4 (л.д.42-48, 49, 50,51); с 07.02.2017 до 07.02.2020 по договору № от 07.02.2017 с ФИО9 для индивидуального жилищного строительства (л.д.25-31, 32, 34).
На основании договора купли-продажи от 27.07.2021г., заключенного с ФИО10 ФИО1 приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым № расположенный на земельном участке площадью 998 кв.м. с кадастровым № по адресу: (л.д.81-84, 85-87).
10.08.2021 ФИО1 обратилась в администрацию города Курска с заявлением на основании п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 998 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: сроком на три года целью использовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства, сообщив, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства № (л.д.78).
Представители МКУ «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска» 19.08.2021 произвели осмотр земельного участка с кадастровым номером № по адресу: в результате обследования выявлено, что земельный участок огорожен забором, в глубине участка находится фундамент под хозяйственную постройку (л.д.19, 21-23).
09.09.2021 ФИО1 было сообщено, что на испрашиваемом участке находится принадлежащей ФИО1 объект незавершенного строительства, однако ею было использовано однократные основания для завершения строительства, предусмотренные п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, решение по заявлению будет принято после рассмотрения документов межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках,
распоряжение которыми осуществляет Администрация города Курска (л.д.11-12).
Согласно протоколу № от 06.10.2021 на заседании межведомственной рабочей группы по вопросам изъятия путем продажи путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности муниципального образования «Город Курск», земельных участках и лесных участках, распоряжение которыми осуществляет Администрация города Курска, было принято решение об отказе ФИО1 в заключении договора аренды без проведения торгов и об осуществлении мероприятий по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном п.6 ст.239.1 ГК РФ (л.д.13-18).
02.11.2021 в адрес ФИО1 направлено сообщение о решении об отказе в заключении договора аренды истребуемого земельного участка без проведения торгов со ссылкой на п.5 ст.39.6 ЗК РФ (л.д.76-77).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлен, что если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).
В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.
Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона (закон вступил в силу 1 марта 2015 года).
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Решением от 20.01.2022 в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, Администрации города Курска о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, площадью 998 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: от 02.11.2021 исх. № незаконным, возложении обязанности заключить договор отказано. Решение было обжаловано, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Курского областного суда от 26.04.2022 решение от 20.01.2022 оставлено без изменения. Указанным решением суда установлено, что ФИО1 не обладает правом на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Данное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Судом также учитывается, что вопрос о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства подлежит разрешению в ходе процедуры публичных торгов в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1299.
Согласно пункту 4 статьи 229.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.
Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).
В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов обоснованны и подлежат удовлетворению.
На основании ст. 103 ГПК РФ в доход бюджета г. Курска с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в размере
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.
Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: путем продажи с публичных торгов.
Определить способ определения начальной цены объекта незавершённого строительства на публичных торгах с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Вырученную от продажи сумму за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе на проведение работ по оценке рыночной стоимости торгов, передать ФИО1.
Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход МО «г.Курск» в размере
Решение суда может быть обжаловано в Курский областной суд через Промышленный районный суд г.Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда. Мотивированное решение судом изготовлено 15.06.2022.
Председательствующий: Е.А. Глебова