КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 06 июля 2023 года по делу № 33-3272/2023
Судья Макеева С.Г. Дело 2-628/2023
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Мамаевой Н.А., Ждановой Е.А.
при секретаре Халявиной В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционной жалобе ООО «Усадьба» на решение Первомайского районного суда г. Кирова от 29 марта 2023 года, которым постановлено: исковые требования ФИО1 к ООО «Усадьба» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды недвижимого имущества удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 04.10.2016 года, заключенный между ИП ФИО2 и ООО «Усадьба».
Взыскать с ООО «Усадьба» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 паспорт №, денежную сумму в размере 222 000 рублей в качестве оплаты задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 04.10.2016 года за период с 01.03.2020 года по 09.03.2023 года, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2020 года по 09.03.2023 года в размере 48 398 рублей 80 копеек, а также проценты за период с 10.03.2023 года по момент фактической уплаты долга, исходя из расчета от суммы основного долга 222 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Взыскано с ООО «Усадьба» (ИНН <***>) в доход МО «Город Киров» государственную пошлину в размере 6 204 рубля.
Заслушав доклад судьи Ворончихина В.В., объяснения представителя ответчика ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, возражения ФИО1, и её представителя ФИО4, полагавших об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения, судебная коллегия
установил а:
ФИО1 обратилась с иском к ООО «Усадьба» (с учетом уточнения требований) о взыскании 1 451 997 руб. в качестве оплаты задолженности по договору аренды за период с 01.03.2020 года по 09.03.2023 года; 185 625,61 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2020 по 09.03.2023, по день фактической уплаты долга на сумму основной задолженности; расторжении договора аренды от 04.10.2016, заключенного между ФИО11. и ООО «Усадьба».
В обоснование иска указано на то, что 04.10.2016 ФИО12 (арендодатель) и ООО «Усадьба» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно договору, арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество по адресу: <адрес> помещение площадью 200 кв.м., помещение офиса площадью 40 кв.м., помещение выставочного зала площадью 60 кв.м. <дата> ФИО13 умер. В настоящее время истица является собственником указанных выше помещений на основании свидетельств о праве на наследство по закону.
В указанных помещениях ответчик осуществляет свою деятельность. В нарушение условий договора аренды от 04.10.2016 арендную плату ответчик не вносит с марта 2020 года, при этом ежемесячная арендная плата составляла 40 000 руб.
24.11.2022 истица направила в адрес ответчика заявление о расторжении договора и уплате задолженности за период с 01.03.2020 по 24.11.2022 года. До настоящего времени требования ответчиком не исполнены. ООО «Усадьба» продолжает использовать принадлежащие истице помещения.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представителем ООО «Усадьба» ставится вопрос об отмене решения суда, отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указано, что в тексте решения суда оплата по договору аренды указана не в полном объеме и с ошибочным указанием дат и назначения платежей. Принимая решение о взыскании арендной платы за период с 01.03.2020 по 09.03.2023 из расчета 6000 руб. в месяц, суд не учел ранее оплаченные ответчиком арендные платежи, перечисленные на счет арендодателя ФИО14 Указано, что период аренды помещения, площадью 15 кв. м. с 06.10.2016 по 09.03.2023 составляет 6 лет 6 месяцев 4 дня, размер арендных платежей составит 468000 руб. При этом, ООО «Усадьба» внесло арендную плату на расчетный счет ФИО15. в размере 726000 руб. Таким образом, по состоянию на 09.03.2023 у ответчика имелась переплата в сумме 258000 руб. Указано, что для досрочного расторжения арендодателем договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 ГК РФ, такой договор должен содержать конкретный перечень оснований для расторжения, который оспариваемый договор не содержит. Таким образом, правовые основания для расторжения договора аренды в судебном порядке со ссылкой на положения абз. 2 п.п. 4 ст. 619 ГК РФ отсутствуют, поскольку основания расторжения договора, не связанные с виновными действиями арендатора сторонами договора не согласованы.
В возражении на жалобу ФИО1 ставится вопрос об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решения суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 1, ч. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Из материалов дела следует, что 04.10.2016 ФИО16 ( арендодатель) и ООО «Усадьба» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности недвижимое имущество: помещение офиса 15 кв.м., находящегося на втором этаже, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый номер №
Согласно п. 1.2 договора, недвижимое имущество предоставляется арендодателю для осуществления коммерческой деятельности. п. 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению в соответствии с настоящим договором; арендуемое помещение может сдаваться в субаренду арендатором только с письменного согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату за пользованием помещением согласно условий договора.
Передача арендатору помещения производится арендодателю не позднее 1 дня после подписания договора по передаточному акту (п. 3.1 договора).
Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за аренду офиса площадью 15 кв.м. из расчета 400 руб. за кв.м., то есть 6 000 руб. ежемесячно; арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа каждого месяца (п. 4.1, 4.2 договора).
Срок аренды устанавливается с 04.10.2016 по 31.12.2016, договор пролонгируется на следующий год, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменно оформленному соглашению. Данные положения предусмотрены в части 5 договора.
ФИО1 является пережившей супругой и наследницей после смерти ФИО17 <дата>
Согласно свидетельству о праве на долю в общем имуществе супругов от <дата> общее совместное имущество супругов, право на которое в указанной доле определяется свидетельством является, в том числе нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1029, кадастровый номер №
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от <дата> наследство, на которое выдано свидетельство, состоит, в том числе, из <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
По данным ЕГРН ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № Дата государственной регистрации – <дата> года.
25.11.2022 ФИО1 направила в адрес ООО «Усадьба» требование о расторжении договора аренды и уплате задолженности за период с 01.03.2020 по 25.11.2022 размере 1160000 руб. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил свои обязательства, предусмотренные договором аренды и взыскал денежную сумму в размере 222 000 рублей в качестве оплаты задолженности за период с 01.03.2020 по 09.03.2023, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2020 по 09.03.2023 в размере 48 398 рублей 80 копеек, а также проценты за период с 10.03.2023 года по момент фактической уплаты долга, исходя из расчета от суммы основного долга 222 000 рублей, а также расторг договор аренды нежилого помещения.
Вместе с тем, из материалов дела, в т.ч. реестра исходящих документов АО КБ «Хлынов» за период с 14.07.2017 по 20.07.2020 по счету ООО «Усадьба» следует, что арендатор перечислил арендные платежи по договору аренды от 04.10.2016 получателю ФИО18. в общей сумме 726000 руб.
Данные безналичные платежи поименованы ссылкой на исполнение договора аренды от 4.10.2016.
В материалах дела отсутствуют сведения о несогласии арендодателя на уплату арендной платы ответчиком, отличающимся размерами платежей и периодов внесения от условий договора.
Выводы суда о возможном осуществлении платежей в счет других обязательств не соответствуют материалам дела и поэтому являются ошибочными.
Исходя из расчета арендных платежей за период с 06.10.2016 по 09.03.2023 (6 лет 5 месяцев 4 дней) и размера арендного платежа в месяц 6000 руб., ответчик был обязан к уплате арендных платежей за указанный период всего на сумму 462 780 руб. Учитывая материалы дела, в т.ч. доводы апелляционной жалобы, следует признать, что по состоянию на 9.03.2023 ООО «Усадьба» переплатило арендных платежей на 257220 руб.
Из материалов дела следует, что сторонами договора аренды от 04.10.2016 определен срок договора аренды и указано, что его действие пролонгируется на следующий год, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора.
Учитывая изложенное, а также материалы дела о том, что наследодатель помещений арендодатель ФИО19. не требовал от арендатора расторжения договора и прекращения срока аренды, обязательства арендатора по внесению арендных платежей ООО « Усадьба» выполняло, поэтому срок действия договора пролонгировался согласно его условиям.
Требование о расторжении договора аренды от 25.11.2022 ФИО1 обосновала наличием задолженности ООО « Усадьба» по внесению платы за аренду.
Однако, в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено необходимыми доказательствами, отсутствие задолженности ответчика перед истицей, аренда оплачена арендатором, установлен факт переплаты, иных оснований к расторжению договора, предусмотренных законом и договором истцом не заявлено и в материалах дела не содержится.
Таким образом, установив вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия, учитывая, что ответчиком предоставлены документы об отсутствии задолженности по оплате арендных платежей, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения.
Поскольку, судом первой инстанции не правильно определены значимые обстоятельства дела, выводы решения не соответствуют материалам дела, спор разрешен с нарушениями требований закона, поэтому решение
подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Усадьба» в полном объеме.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Первомайского районного суда г. Кирова от 29 марта 2023 года отменить, принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Усадьба» о расторжении договора аренды от 04.10.2016, заключенного между ФИО20 и ООО «Усадьба», взыскании задолженности по арендной плате, процентов, отказать.
Председательствующий Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.07.2023.