Дело № 2-2322/2025
УИД 61RS0003-01-2025-003179-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Молошникова В.Ю.,
при помощнике судьи Лащеновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО7 к Администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,
установил:
истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения (бывш. кв. № площадью 99 кв.м., номера на поэтажном плане: №, находящегося по адресу: <адрес>. По данным технического паспорта на указанное нежилое помещение на дату 15.10.2009 - до перепланировки и переоборудования, нежилое помещение имело в своем составе комнаты №№ туалет площадью 1,5 кв.м.. 5а подсобное площадью 4,7 кв.м., 5б подсобное площадью 2,2. кв.м., 1-7-8 основное площадью 42 кв.м., 3-3а-4-5-6 основное площадью 48,6 кв.м., входной узел (ширина ступеней, входной площадки 2,19 м).
На основании приказа Министерства культуры Ростовской области № 219.1 от 25.05.2007, здание, расположенное по адресу: <адрес> является выявленным памятником культурного наследия «Доходный дом».
Истец указывает, что в 2018 году она произвела работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия в виде обустройства входной группы в нежилое помещение (бывш. кв. №).
Ввиду того, что внутренние ненесущие перегородки нежилого помещения не являются предметом охраны, истец без проекта произвела их установку внутри помещения, осуществила перенос санузла, изготовила технический план нежилого помещения, подала заявление о регистрации изменений, связанных с техническими данными объекта недвижимости в Росреестр. Однако, в регистрации изменений в отношении технических данных нежилого помещения, Управление Росреестра по Ростовской области истцу отказало и ей предложено предоставить проект перепланировки и акт приемочной комиссии администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, подтверждающий завершение перепланировки.
В связи с чем, истец обратилась в администрацию Кировского района г. Ростова-на-Дону с просьбой выдать акт приемочной комиссии после перепланировки нежилого помещения, однако письмом от 08.07.2024 в выдаче указанного акта истцу отказано, и сообщено, что сохранение помещения в перепланированном и переустроенном состоянии возможно в судебном порядке.
Также, истец указывает, что она обратилась в ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» с целью исследования спорного помещения после перепланировки и переоборудования, и получения экспертного заключения о соответствии нежилого помещения (бывш. кв. №) требованиям, предъявляемым к общественным помещениям, о безопасности произведенных изменений для жизни и здоровья граждан.
Истец полагает, что на основании выводов экспертов, спорное нежилое помещение в перепланированном и переустроенном виде соответствуют требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, не создает угрозу жизни или здоровью граждан.
На основании изложенного, истец просит суд сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии нежилое помещение (бывш. Кв. №), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 99,0 кв.м., кадастровый №, состоящее из следующих помещений: комнаты № основная площадью 31,0 кв.м., № санузел площадью 2,4 кв.м., №а-4-5-6 основная площадью 47,5 кв.м., №а подсобная площадью 5,0 кв.м., №б подсобная площадью 2,2 кв.м., № основная площадью 10,9 кв.м., входной узел с шириной ступеней входной группы - 2,35 м., ширина входной площадки - 2,3 м.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, обеспечила явку представителя.
Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования и просила их удовлетворить.
Представитель ответчика администрации Кировского района города Ростова-на-Дону по доверенности ФИО2 в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Третье лицо Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещены надлежащим образом. Представили в суд отзыв на иск, в котором также просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещены надлежащим образом.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В силу ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Исходя из ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Часть 2 статьи 26 ЖК РФ содержит перечень документов, которые должен представить собственник помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Так, в частности, необходимо предоставить:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Из положений ч. 4 ст. 26 ЖК РФ следует, что решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.
Частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с пунктом 1.7.1 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170, Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 является собственником нежилого помещения (бывш. кв№ площадью 99 кв.м., номера на поэтажном плане: №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 33-35).
Согласно сведениям Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, на основании приказа Министерства культуры Ростовской области № 219.1 от 25.05.2007, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, является выявленным объектом культурного наследия «Доходный дом» (уточненное наименование: «Доходный дом Т.АП. ФИО4» 1914-1915 гг.).
Как видно из технического паспорта, выполненному специалистом МУПТИиОН от 15.10.2009, указанное нежилое помещение состояло из следующих помещений: № туалет площадью 1,5 кв.м.. №а подсобное площадью 4,7 кв.м., №б подсобное площадью 2,2. кв.м., № основное площадью 42 кв.м., №а-4-5-6 основное площадью 48,6 кв.м. Общая площадь – 99 кв.м. Входной узел (ширина ступеней, входной площадки 2,19 м.) (л.д. 52-53).
В целях улучшения функционального использования указанного нежилого помещения и сохранения объекта культурного наследия, в 2018 году ФИО3 выполнена перепланировка и переустройство нежилого помещения.
Согласно техническому паспорту, выполненному специалистом ООО «РостТехКад» от 17.04.2025, после перепланировки и переустройства нежилое помещение состоит из следующих помещений: комнаты № основная площадью 31,0 кв.м., № санузел площадью 2,4 кв.м., №а-4-5-6 основная площадью 47,5 кв.м., №а подсобная площадью 5,0 кв.м., №б подсобная площадью 2,2 кв.м., № основная площадью 10,9 кв.м., входной узел с шириной ступеней входной группы - 2,35 м., ширина входной площадки - 2,3 м. Общая площадь нежилого помещения после перепланировки и переустройства составила 99 кв. м, то есть осталась неизменной (л.д. 12-13).
Также, из материалов дела следует, что до выполнения работ по перепланировке и переустройству нежилого помещения, ФИО3 утвердила в Комитете по охране культурного наследия Ростовской области «Задание на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия регионального значения, выявленного объекта культурного наследия» от 13.04.2018 №18-18 (л.д. 14-15); заказала и получила проектную документацию на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Доходный дом», расположенный по адресу <адрес>, изготовленную проектной организацией ООО «Ретро Стиль» (лицензия № МК РФ 00007) (л.д. 72-96).
Кроме того, ФИО3 получила разрешение Комитета по охране культурного наследия Ростовской области от 18.07.2018 № 89-18 на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия (л.д. 16).
25.12.2018 ФИО3 выдан акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (л.д. 17-19).
Из материалов дела следует, что 25.03.2024 истец обратилась в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации изменений в отношении указанного нежилого помещения, связанных с техническими данными объекта недвижимости.
Уведомлением от 02.04.2024, Управление Росреестра по Ростовской области сообщило истцу о приостановлении осуществления действий по государственному кадастровому учету в отношении спорного нежилого помещения и ФИО3 предложено предоставить проект перепланировки и акт приемочной комиссии администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, подтверждающий завершение перепланировки (л.д. 20).
В связи с истечением 02.07.2024 срока приостановления осуществления действий по государственному кадастровому учету в отношении спорного нежилого помещения и неустранением приведенных в вышеуказанном уведомлении от 02.04.2024 причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, Управлением Росреестра по Ростовской области было отказано в регистрации изменений в отношении технических данных нежилого помещения (л.д. 21)
27.06.2024 истец обратилась в администрацию Кировского района г. Ростова-на-Дону с просьбой выдать акт приемочной комиссии после перепланировки нежилого помещения, однако письмом от 08.07.2024 в выдаче указанного акта истцу было отказано, поскольку отсутствует действующее решение администрации района о согласовании перепланировки и ФИО3 сообщено, что сохранение помещения в перепланированном и переустроенном состоянии возможно в судебном порядке.
С целью установить соответствие произведенной перепланировки и переустройства нежилого помещения требованиям действующих строительных норм и правил, истец обратилась в ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» с заявлением о даче заключения специалиста.
Согласно заключению о результатах исследования № 956-3 от 27.05.2025, выполненному ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. расположено встроенное нежилое помещение, размещенное в уровне первого этажа здания.
Доступ в нежилое помещение в уровне первого этажа осуществляется по наружной лестнице со стороны проспекта Ворошиловского.
В заключении указано, что в соответствии с данными техническою паспорта нежилого помещения, выполненного ООО «РостТехКад» по состоянию на 17.04.2025 и осмотром на месте определено, что исследуемое помещение имеет следующие характеристики конструктивных элементов: наружные стены - кирпичные; перегородки гипсолитовые; перекрытие - бетонные сборно-монолитные; полы - керамическая плитка; проемы - оконные: металлопластиковые стеклопакет, дверные: входная алюминиевая, межкомнатные; отделка стен - штукатурка, окраска, плитка; отделка потолков - штукатурка, окраска; отопление центральное; водопровод - от городской сети; горячее водоснабжение центральное; канализация - общесплавная; электроосвещение - скрытая проводка.
Несущие и ограждающие строительные конструкции нежилого здания по адресу: <адрес>, в рамках исследуемого нежилого помещения, не противоречат требованиям СП 63.13330.2018 «СНИП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СП 15.13330.2020 «СНиП 11-22-81* Каменные и армокаменные конструкции», видимых дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания, недопущение обрушения конструкций всего строения и его отдельных элементов. Техническое состояние строительных конструкций - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.
Выполненные работы в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, заключающиеся в демонтаже и возведении внутренних ненесущих перегородок, относятся к понятию перепланировки и переустройства нежилого помещения.
Перепланировка и переустройство нежилого помещения произведена за счет:
- уточнения линейных размеров помещений;
- демонтажа внутренних ненесущих перегородок, разделяющих помещения туалета № площадью 1,5 кв.м, и основной №а-4-5-6 площадью 48,6 кв.м., а также демонтажа сантех оборудования, без внесения изменений в общедомовые инженерные коммуникации;
- возведения внутренних ненесущих перегородок в помещении основной № площадью 42,0 кв.м., в результате образовав помещения основной № площадью 31,0 кв.м., основной № площадью 10,9 кв.м, и основной №а-4-5-6 площадью 47,5 кв.м.;
- возведения внутренних ненесущих перегородок в помещении основной №а-4-5-6 площадью 48,6 кв.м., в результате образовав помещение санузла № площадью 2,4 кв.м. с установкой сантех приборов и подключением к существующим сетям;
- закладки части оконного проема в помещении основной № площадью 10,9 кв.м.;
- обустройства входной группы;
не влияющая на несущую способность, пространственную жесткость, теплотехнические характеристики и целостность здания, не влекущая за собой угрозу жизни и здоровью.
Выполненные работы в нежилом помещении (бывш. кв. №), расположенном по адресу: <адрес>, а именно закладка части оконного проема в помещении основной № площадью 10,9 кв.м, и обустройства входной группы соответствуют условиям Проектной документации Д-09-18 Арх.№/Д-09-18.
Общие требования, требования к объемно-планировочному решению помещений, требования к обеспечению надежности и безопасности при эксплуатации исследуемого нежилого помещения с КН 61:44:0041018:586 по адресу: <адрес> соответствуют требованиям СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», СП 2.2.3670-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям груда", СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", СП 52.13330.2016 «СПиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение», СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования».
Исследуемое нежилое здание имеет класс функциональной пожарной опасности Ф1.3 многоквартирные жилые дома, в том числе общежития квартирного типа в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (в действующей редакции).
Объемно-планировочное решение, характеристики конструктивных элементов, а также количество эвакуационных выходов в исследуемом нежилом помещении соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», что в свою очередь обеспечивает возможность своевременной н беспрепятственной эвакуации людей, спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара, защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.
Внутренние трубопроводы систем водоснабжения и канализации исследуемого нежилого помещения соответствуют требованиям СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий».
Естественная вентиляция и система отопления в исследуемом нежилом помещении соответствует требованиям СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция кондиционирование воздуха».
Монтаж электроснабжения в исследуемом нежилом помещении соответствует требованиям СП 76.13330.2016 «СНиП 3.05.06-85 Электротехнические устройства».
В ходе судебного заседания в качестве специалиста был допрошен эксперт ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО5, который поддержал выводы заключения № 956-З от 27.05.2025 и пояснил, что на спорном объекте были произведены работы по демонтажу и монтажу ненесущих перегородок внутри помещения, что квалифицируется как перепланировка. Также произведены работы по устройству санузла, что квалифицируется как переустройство. За периметром помещения работы не производились, восстановлен оконный проем до ранее существующих параметров. Несущие и ограждающие конструкции не затрагивались. Места общего пользования и общее имущество также не затрагивались. Согласно техническому паспорту, до перепланировки перегородки были гипсолитовые. Также было произведено увеличение ширины ступеней во входной группе, но на само здание эти работы никак не повлияли.
Согласно статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При разрешении данного спора, суд считает возможным положить в основу решения заключению заключения № 956-З от 27.05.2025, поскольку указанное заключение соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы основаны на непосредственном исследовании объекта на предмет соответствия его требованиям действующих норм и правил, исследование содержит фотоматериалы, подтверждающие исследовательскую часть. Заключение сделано квалифицированными специалистами, документы о квалификации представлены в материалы дела, доказательств, опровергающих выводы заключения, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено, в связи с чем, оснований сомневаться в правильности выводов, указанных в заключении, у суда не имеется.
При этом в процессе рассмотрения дела ни истец, ни ответчик не ходатайствовали о назначении судебной экспертизы.
Суд принимает данное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, отвечающего требованиям статей 59 - 60, 67 ГПК РФ
Таким образом, учитывая представленное истцом досудебное исследование, пояснения специалиста ФИО5, принимая во внимание, что работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения согласованы с Комитетом по охране объектов культурного наследия Ростовской области, данные работы выполнены в соответствии с утвержденной проектной документацией, не повлекли за собой внесения изменений в несущие строительные конструкции, не привели к сверхнормативным нагрузкам, в связи с чем, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из того, что само по себе неполучение ФИО3 решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки и (или) переустройства нежилого помещения не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении ее исковых требований, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.
Кроме того, суд учитывает, что собственник помещения предпринимал меры для согласования проведенной перепланировки и переустройства до обращения в суд, однако ему уполномоченным органом в этом было отказано.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО3 ФИО8 - удовлетворить.
Сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии нежилое помещение (бывш. Кв. №), расположенное по адресу: <адрес>, площадью 99,0 кв.м., кадастровый №, состоящее из следующих помещений: комнаты № основная площадью 31,0 кв.м., № санузел площадью 2,4 кв.м., №а-4-5-6 основная площадью 47,5 кв.м., №а подсобная площадью 5,0 кв.м., №б подсобная площадью 2,2 кв.м., № основная площадью 10,9 кв.м., входной узел с шириной ступеней входной группы - 2,35 м., ширина входной площадки - 2,3 м., в соответствии с техническим паспортом ООО «РостТехКад» по состоянию на 17.04.2025.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.Ю. Молошников
Мотивированное решение суда изготовлено 07.08.2025.