Дело №57RS0026-01-2024-002238-22 Производство № 2-43/2025

(№ 2-2232/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 г. г. Орел

Орловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Мукан Т.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Грачевой Ю.С.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2, о признании недействительным договора аренды земельного участка и по встречному иску ФИО2 к прокурору Орловского района Орловской области, действующему в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области о признании добросовестным приобретателем,

установил:

прокурор Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Исковые требования обоснованы тем, что постановлением администрации от Дата ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок на срок 20 лет без проведения торгов на основании ст. 17 Федерального закона от Дата №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», Дата заключен договор аренды участка. Вместе с тем, ФИО1 не признавалась нуждающейся в улучшении жилищных условий, на жилищном учете не состояла, в связи с чем не имела права на получение участка на льготных условиях. Помимо этого, Дата ФИО1 уступила свои права арендатора в пользу ФИО2, что указывает на отсутствие намерения первоначального истца на улучшение своих жилищных условий..

При рассмотрении дела прокурор неоднократно уточнял иск и окончательно просил суд признать недействительными постановление администрации Орловского муниципального округа Орловской области от Дата №, договор аренды земельного участка от Дата №, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды от Дата, применить последствия недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о правах в отношении земельного участка с кадастровым номером №, объекта недвижимости с кадастровым номером №, а также обязать ФИО2 в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу снести объект недвижимости с кадастровым номером № и привести земельный участок в первоначальное положение.

Не признавая первоначального иска ФИО2 предъявил к прокурору Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования - Орловский муниципальный округ Орловской области встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем.

Требования обоснованы тем, что Дата ФИО3 заключил с ФИО1 соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № от Дата в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером №, которое было зарегистрировано в ЕГРН Дата. За уступаемые права и обязанности по договору аренды ответчик уплатил ФИО1 оговоренную соглашением цену. При заключении соглашения он не был осведомлен о том, что ФИО1 не имела законного права уступать права арендатора. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ФИО1 или должностных лиц администрации муниципального образования уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО2 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ФИО1, не знал и не мог знать о предоставлении ФИО1 спорного земельного участка в аренду с нарушением закона.

ФИО2, открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком с Дата, вносил арендную плату по договору, несет расходы, связанные с использованием земельного участка по назначению, построил на - земельном участке нежилое здание-гараж с кадастровым номером №, площадью 23,7 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что ФИО2 в данном случае по заключенному соглашению об уступке прав от Дата является добросовестным приобретателем прав и обязанностей арендатора по договору аренды от Дата земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с изложенным просил суд признать себя добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды № от Дата земельного участка с кадастровым номером: №.

В судебном заседании старший помощник прокурора Казначеева В.С. доводы первоначального иска поддержала, встречный иск полагала необоснованным.

Представитель администрации округа ФИО4 в судебном заседании первоначальный иск не признал, ссылаясь на доводы письменных возражений. Считал, что встречный иск является обоснованным.

Представитель ФИО2 - ФИО5 поддержала встречный иск по изложенным в нем доводам и полагала, что правовых оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется.

Представитель материального истца - Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ответчики ФИО2, ФИО1, представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Согласно пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован ст. 39.14 ЗК РФ.

Согласно пп. 2 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в пп. 1 - 13, 14.1 - 19, 22, 23 ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Конституция РФ (ст. 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

К числу таких гарантий в жилищной сфере относятся положения ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», закрепляющие право инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на обеспечение жилой площадью (ч. 1); на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ч. 16).

Исходя из толкования во взаимосвязи ч. 1 ст. 17 указанного Федерального закона, согласно которой инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, и ч. 16 ст. 17 этого же Федерального закона, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства с учетом цели использования земельного участка установлено в качестве меры, направленной на улучшение жилищных условий инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов; соответственно, указанное право ставится в зависимость от наличия нуждаемости соответствующей категории лиц в улучшении жилищных условий.

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 5 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, прокурор исходя из системного толкования приведенных норм, полагал, что одной из форм обеспечения инвалида, нуждающегося в улучшении жилищных условий, жилой площадью является реализация им права на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Таким образом, правомерность предоставления земельного участка инвалиду на льготных условиях обусловлена его нуждаемостью в жилом помещении.

Между тем, при рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

ФИО1, являясь инвалидом, обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 3066 кв.м. в <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением главы администрации от Дата № ФИО1 в аренду на срок 20 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), общей площадью 3066 кв.м.

Дата между администрацией и ФИО1 заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером на срок 20 лет.

Дата между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, по которому с момента подписания соглашения права и обязанности арендатора перешли к ФИО2

Ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

П. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела следует, что по условиям оспариваемого договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, общей площадью 3066 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: <адрес>, на срок с Дата по Дата. По данному договору предусмотрена арендная плата, начиная с Дата.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Таким образом, из анализа условий договора аренды, на основании которого спорный земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду на срок более чем пять лет, а также с учетом положений ст. 22 ЗК РФ, следует, что у ФИО1 не было препятствий распорядиться своим правом арендатора земельного участка и передать его по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды земли ФИО2 на тот же срок, что и ей был предоставлен данный земельный участок в аренду.

Проверяя доводы администрации округа и ответчика ФИО2 о добросовестности приобретателей прав аренды при заключении оспариваемых соглашений, судом установлено следующее.

Согласно п. 3 соглашения об уступке прав от Дата сделка между ФИО1 и ФИО2 являлась возмездной, стоимость уступки прав составила 500 руб.

Как указывал ФИО2 во встречном исковом заявлении, не опровергнутых прокурором, следует, что он при совершении сделки об основаниях предоставления участка в аренду ФИО1 в известность не ставился, с арендатором в родственных или дружеских отношениях не состоит, какие либо ограничения в ЕГРН на момент совершения сделки отсутствовали.

Согласно реестровому делу на момент составления соглашения об уступке прав и обязанностей по договору каких-либо обременений на земельный участок в ЕГРН не имелось.

Таким образом, ФИО2 на законных основаниях приобрел право аренды земельного участка у ФИО1 Никаких препятствий для такого приобретения не было, переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.

Более того, ответчик ФИО2, добросовестно реализуя свои права арендатора земельного участка, в соответствии с разрешенным использованием возвел на участке нежилое помещение - гараж, зарегистрировав свои права на указанные объекты недвижимости.

При этом представители материального истца Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры Администрации Орловского муниципального округа Орловской области и ответчика администрации не ставили под сомнение законность уступки прав требований, выразив фактически согласие с такими изменениями.

Таким образом, из анализа вышеприведенных доказательств следует, что ФИО2 при приобретении права аренды земельного участка вправе был добросовестно полагаться на факт предоставления данного земельного участка органом местного самоуправления, заключившим договор аренды с ФИО1, на регистрацию права аренды и его перехода в ЕГРН и на уведомление органа местного самоуправления о согласии на заключение соглашения об уступке прав и обязанностей, в связи с чем, ФИО2 является добросовестным приобретателем прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения иска прокурора не имеется.

В свою очередь встречное требование ФИО2 надлежит признать законным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая спор в части требований о сносе построек ФИО2 суд отмечает следующее.

По делу бесспорно установлено, что ФИО2 после получения прав аренды по вышеуказанному договору возвел на спорном участке гараж.

Предъявляя требования о сносе данной постройки, прокурор полагал ее самовольной, то есть возведенной без прав на земельный участок.

П. 1 ст. 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано выше, земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

В п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Учитывая, что суд пришел к выводу о законности приобретения ФИО2 земельного участка, то возведение на данном участке гаража не противоречит действующему законодательству, ввиду чего указанная постройка не может являться самовольной постройкой.

На иные обстоятельства прокурор не ссылался, в связи с чем его требование в данной части также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований прокурора Орловского района Орловской области, действующего в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области, неопределенного круга лиц, к администрации Орловского муниципального округа Орловской области, ФИО1, ФИО2, о признании недействительным договора аренды земельного участка, отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к прокурору Орловского района Орловской области, действующему в интересах муниципального образования Орловский муниципальный округ Орловской области о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером: № по договору аренды № от Дата, удовлетворить.

Решение суда может быть обжаловано в Орловский областной суд через Орловский районный суд Орловской области в течение одного месяца с момент изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2025 г.

Судья Т.Г. Мукан