Решение по делу № 2-10808/2023 от 28.11.2023

УИД 50RS0026-01-2023-012397-65

Дело № 2-10808/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2023 г.

г.о. Люберцы Московской области

Люберецкий городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Баринова С.Н.,

при секретаре судебного заседания Новиковой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Киму И.А. о взыскании задолженности, по встречному иску ФИО2 к ООО СЗ "ТомСтрой" об уменьшении покупной цены объекта и процента индексации,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Киму И.А. о взыскании задолженности.

В обоснование исковых требований указал что, 31. 10.2017 г. между ООО «СЗ «ТомСтрой» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве №А, в соответствии с условиями которого, Объектом долевого строительства является <адрес>, по адресу: <адрес>-1, Первая очередь строительства, <адрес>. Согласно п. 3.1.1 Договора участия в долевом строительстве предусмотрен следующий порядок оплаты:

623 396,65 руб. - в день подписания договора.

остаток задолженности в размере 2 489 000 руб. оплачивается в соответствии с графиком платежей (Приложение № к Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ 7 г.).

Согласно графику платежей и индексации с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГ (Приложение № к Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ):

Общая сумма платежей - 3 172 419.44 руб..

сумма ежемесячного платежа - 52 883,89 руб.,

количество платежей - 59,

сумма последнего платежа (60) - 52 569.93 руб..

дата первого платежа -ДД.ММ.ГГ,

дата последнего платежа -ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ истец обратился к должнику ФИО2 с требованием (претензией) об

оплате суммы долга по Договору участия в долевом строительстве №А от 31.10.201" г. (РГЮ №). Ответчик ФИО2 оставил требование истца без удовлетворения, связи с чем истец обращается в суд с настоящим исковым заявлением.

По состоянию на ДД.ММ.ГГ задолженность ответчика ФИО2 перед ООО «СЗ «Томстрсй по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ составляет 848 419.44 руб., сумма неустойки за нарушение сроков оплаты по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ составляет: 217 145,70 руб.

Просит, взыскать с ответчика задолженность в размере 848 419,44 руб. Неустойку в размере 217 145,70 руб. Оплаченную госпошлину в размере 13 548 руб.

Ответчик не согласившись с заявленными исковыми требованиями подал встречное исковое заявление об уменьшении покупной цены недвижимости.

С учетом уточнения требований в соответствии со ст.39 ГПК РФ в обоснование встречных требований указывает что, ДД.ММ.ГГ между ООО «СЗ «ТомСтрой» (Застройщик) и ФИО2 (Дольщик), был заключен Договор участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ, далее «Договор», зарегистрированный в реестре 20.11.2017г. за номером 50:22:0040306:449-50/001/2017-227, в соответствии с которым Ответчик обязался в предусмотренный Договором срок построить с привлечением денежных средств Участников долевого строительства многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>-1, первая очередь строительства, <адрес>, с кадастровым номером земельного участка 50:22:0040306:449.

В соответствии с п.4.1.4. Договора, Ответчик обязан не позднее I квартала 2018 г. передать Истцу - квартиру, состоящую из 1 (Одной) жилой комнаты, условный №, этаж 6, общая площадь 36,77 кв.м. Согласно п. 3.1. Договора цена квартиры составила 3 112 396,65 (Три миллиона сто двенадцать тысяч триста девяносто шесть) рублей 65 копеек.

<адрес> была передана участнику долевого строительства, согласно выписке из ЕЕРН от ДД.ММ.ГГ площадь квартиры составила 34,1 кв.м. Стоимость 1 кв.м, по указанному договору составляет 84 645 руб., соответственно 36.77кв.м,- 34,1 кв.м.^ 2,67 кв.м.*84 645 руб. = 226 002,15 коп., таким образом цена объекта по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ должна быть уменьшена на сумму 226 002,15 коп. и должна составить 2 886 394,50 коп.

Сумма индексации за рассрочку платежа согласно графика платежей - Приложение № к Договору, составляет 683,419,44 коп., соответственно при изменении цены договора, сумма индексации тоже должна измениться. Расчет индексации 10 % от суммы рассрочки платежа 2 262 997,85 коп. составляет 575 178,62 коп. (расчет произведен по ипотечному калькулятору, тип ежемесячных платежей диффиренцированный).

В договоре долевого участия застройщик не указывает понижающего коэффициента на лоджию, в п.2.2. Договора указывает общую площадь <адрес>, 77 кв.м. Далее даёт пояснение по расчету проектной площади, что проектная площадь состоит из площадей всех частей квартиры, включая площади вспомогательного использования (веранды, лоджии, балконы). Согласно Приложения № договора, план квартиры -проектная площадь составляет 39,35 кв.м. (3,38+6,08+10,86+13,87+5,16), соответственно в 2.2. Договора указана общая площадь <адрес>,77 кв. м. без учета лоджии.

Просит уменьшить покупную стоимость квартиры, ввиду уменьшения её площади, уменьшить процент индексации за рассрочку платежа ввиду изменения цены квартиры.

Истец ООО СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям указанным в письменных возражениях.

Истец ФИО2 в судебное заседание явился.

Ответчик директора ООО «СЗ» ТомСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, своего представителя в заседание не направило.

Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст.167 ГПК РФ на месте определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела и мнения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со cm. 309 Гражданского кодекса РФ. обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными" обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 2 cm. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу cm. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и указанным Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ч. 6 cm. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела что, 31. 10.2017 г. между ООО «СЗ «ТомСтрой» и ФИО2 был заключен Договор участия в долевом строительстве №А, в соответствии с условиями которого, Объектом долевого строительства является <адрес>, по адресу: <адрес>-1, Первая очередь строительства, <адрес>. Согласно п. 3.1.1 Договора участия в долевом строительстве предусмотрен следующий порядок оплаты:

623 396,65 руб. - в день подписания договора.

Общая сумма платежей - 3 172 419.44 руб..

сумма ежемесячного платежа - 52 883,89 руб.,

количество платежей - 59,

сумма последнего платежа (60) - 52 569.93 руб..

дата первого платежа -ДД.ММ.ГГ,

дата последнего платежа -ДД.ММ.ГГ.

Решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу № по иску ФИО2 к ООО СЗ «ТомСтрой» установлено, что:

цена квартиры составила - 3 112 396,65 руб.,

с учетом индексации 10% цена квартиры составила-3 795 816,09 руб.;

на дату подачи иска задолженность ФИО2 перед ООО «СЗ «ТомСтрой» по Договору участия в долевом строительстве №А с условием рассрочки платеж.; составляет - 1 742 420.00 руб.

Вышеуказанным решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по дел; № с ООО СЗ «ТомСтрой» в пользу ФИО2 взыскана неустойка в нарушение срока передачи объекта долевого строительства в сумме 250 000 руб., штраф в сумме 50 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., а всего 310 00 руб.

ДД.ММ.ГГ истец обратился к должнику ФИО2 с требованием (претензией) об оплате суммы долга по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ (РГЮ №). Ответчик ФИО2 оставил требование истца без удовлетворения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГ задолженность ответчика ФИО2 перед ООО «СЗ «ТомСтрой по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ составляет 848 419.44 руб.

Размер задолженности подтверждается решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу №.

Данные о поступлении от ответчика ФИО2 денежных средств на р/с или в кассу (кассовый чек) ООО «СЗ «ТомСтрой» в период с ДД.ММ.ГГ отсутствуют. Ответчиком ФИО2 допущена просрочка оплаты цены Договора за объект недвижимости, в связи с чем истец заявляет требование о взыскании неустойки. По состоянию на ДД.ММ.ГГ сумма неустойки за нарушение сроков оплаты по Договору участия в долевом строительстве №А от ДД.ММ.ГГ составляет 217 145,70 руб. Ответчиком за период с сентября 2022 г. по июль 2023г было произведено 11 платежей по 53 000 руб, на общую сумму 583 000 руб.

Расчет неустойки истца приведен в таблице № приложение к иску.

Расчет неустойки ответчиком оспорен, представлен контррасчет, а также заявлено о применении положений ст.333 ГК РФ. Ответчик имеет право ходатайствовать об уменьшении процентов за пользование чужими денежными средствами, если рассчитанный размер процентов несоразмерен наступившим последствиям. Уменьшение процентов возможно не менее чем до суммы, рассчитанной по ставке Банка России. Так как последствия несвоевременной выплаты должником денежных средств незначительны, что принимается судом во внимание в ходе рассмотрения дела.

В связи с вышеизложенным судом произведен расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за периоды с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ и со ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ так как в период с 1 апреля по ДД.ММ.ГГ действовало Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГ № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», запрещавшее в указанный период не только подавать заявления о признании должников несостоятельными (банкротами), но и начислять им штрафные санкции в виде процентов, неустоек (пеней) и т.п. суд считает требование о взыскании процентов подлежащим удовлетворению частично. С ответчика ФИО2 в пользу истца ООО СЗ "ТомСтрой" подлежит взысканию 151 729 рублей 13 копеек,

На основании вышеизложенного суд находит исковые требования ООО «СЗ «ТомСтрой» подлежащими удовлетворению частично.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «СЗ «ТомСтрой» об уменьшении покупной цены объекта и процента индексации, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2); по соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Необходимым условием реализации права покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с существенными недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Аналогичные предписания содержатся и в п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой право на предъявление требований о замене товара, об уменьшении покупной цены, о безвозмездном устранении недостатков товара или возмещении расходов на их исправление, об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар суммы возникает у потребителя только в случае, если переданный ему товар содержит недостатки, не оговоренные продавцом.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии с п. 2 ст. 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Исходя из приведенных норм, право потребителя при обнаружении недостатков требовать соразмерного уменьшения цены, возникает в случае, если эти недостатки не были оговорены продавцом.

Однако, при рассмотрении настоящего дела, наличие скрытых строительных недостатков, которые бы приводили к невозможности использования жилого помещения по назначению и привели к снижению качества, не установлено.

Из пункта 2.2. ДДУ следует, что площадью квартиры является: «сумма площадей всех частей Квартиры, включая площади помещений вспомогательного использования, а также балконов, лоджий, веранд и террас». Таким образом, покупателю должна быть передана квартира площадью, 36.7 кв.м. Ответчик утверждает, что ему было передано нежилое помещение меньшей площади согласно выписке ЕГРН.

В выписке ЕГРН № КУВИ-001/2023-264222284 от 22.11.2023г. содержится план части 6 этажа секции «А» <адрес>. На ней изображен план <адрес> площадями всех помещений. Если провести арифметическое сложение всех площадей с учётом балкона сумма будет равна метражу, указанному в ДДУ по формуле (3.J + 6,0+13,9+ 10,9 +2,6 = 36,7 кв.м.)

Ответчику Киму И.А. было передано жилое помещение, соответствующее по площади тому, что было заявлено в ДДУ и оснований для уменьшения суммы оплаты не возникло. Несмотря на отсутствие записи о метраже балкона в выписке ЕГРН, данная площадь находится в собственности ответчика и может быть использована им по назначению.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.10.21г. ООО «СЗ» ТомСтрой» был признан банкротом и в отношении него была введена процедура конкурсного производства.

Ответчик ФИО2 ссылается на акт приёма передачи <адрес>, согласно которому площадь квартиры составляет 34,1 кв.м. Данный акт подписан первым заместителем генерального директора ООО «СЗ» ТомСтрой» ФИО3. Акт приема-передачи квартиры по ДДУ №А датирован 17.11.21г. Таким образом данный акт был подписан неуполномоченным лицом, что указывает на ничтожность сделки о передаче квартиры на основании пункта 2 статьи 126 «последствия открытия конкурсного производства». Ответчик ФИО2 подтвердил в судебном заседании что данный акт не был оспорен.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ООО СЗ "ТомСтрой", ИНН <***>, в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Киму И.А., паспорт гражданина Российской Федерации серии №, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО СЗ "ТомСтрой" задолженность по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №А в размере 848 419 рублей 44 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за периоды с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ и со ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере 151 729 рублей 13 копеек, расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 200 рублей 74 копеек.

В удовлетворении исковых требований ООО СЗ "ТомСтрой" в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Киму И.А. в остальной части, а также встречных исковых требований ФИО2 к ООО СЗ "ТомСтрой" - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

«решение изготовлено в окончательной форме 19 января 2024 г.»

Судья С.Н. Баринов