УИД: 50RS0026-01-2024-006370-23 дело № 2-805/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2025 года город Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при секретаре Ардреевой Д.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ 2-805/25 по иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

установил:

АО «СЗ «Метромаш» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 80 484 рублей 86 копеек, неустойки в размере 11 289 рублей 34 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 953 рублей 22 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.01.2019 года между АО «СЗ «Метромаш» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве ДДУ № 1А-119/1/ММАШ. Объектом долевого строительства является квартира № 119, расположенная по адресу: адрес, стоимость которой составила 5 258 344 рубля 00 копеек, стоимость 1 кв.м в соответствии с п. 2.3 Договора составляет 134 141 рубль 42 копейки.

Кадастровым инженером ООО «Геоменеджер Сити» определена фактическая площадь квартиры – 39,8 кв.м. Проектная площадь квартиры по договору – 39,2 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью квартиры – 0,6 кв.м. Размер доплаты в соответствии с п. 2.5 Договора составляет 0,6 кв.м. х 134 141,42 руб./кв.м = 80 484 рубля 86 копеек. Требование о доплате было направлено ответчику 10.08.2022 года, которое ответчиком не исполнено. По состоянию на 20.03.2024 года размер неустойки составляет 80 484,86руб. х 263 дня х1/300 х 16% = 11 289 рублей 34 копейки. 15.09.2023 года ответчику направлена претензия с требованием оплатить сумму задолженности, однако оплата суммы долга и пени не произведена. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Представители истца по первоначальному иску ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель ответчика ранее представил возражения на иск, согласно которым полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 28 598 рублей 95 копеек, исходя из увеличения площади квартиры на 0,20 кв.м, согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ», сумму неустойки в размере 1 7770 рублей 67 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 1 057 рублей 97 копеек, распределить расходы по оплате судебной экспертизы, взыскав с истца в пользу ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ» денежные средства в размере 66 533 рубле 25 копеек, с ФИО1 в размере 33 216 рублей 75 копеек.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия ответчика и представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.01.2019 года между АО «СЗ «Метромаш» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве ДДУ № 1А-119/1/ММАШ.

Объектом долевого строительства является квартира № 119, расположенная по адресу: адрес, стоимость которой составила 5 258 344 рубля 00 копеек, стоимость 1 кв.м в соответствии с п. 2.3 Договора составляет 134 141 рубль 42 копейки.

Согласно п. 1.2. Договора участия в долевом строительстве № 1А-119/1/ММАШ, Стороны соглашаются с тем, что площадь Объекта долевого строительств определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:

- Расчетная площадь (с коэффициентом) Объекта долевого строительства по Соглашению Сторон Договора определяется в соответствии с Проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;

- Фактическая площадь Объекта долевого строительства будет установлена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.

В соответствии с п. 2.3. Договора, при заключении Договора, Стороны принимают во внимание, возможность расхождения в размерах расчетной площади Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему Договору, определенной в соответствии с Проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической площади Объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающей в себя площади помещений Объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3)/ лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5).

В случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь Объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, Цена Договора определяется (уточняется) Сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом Договора без необходимости дополнительного согласования Сторонами и заключения Дополнительного соглашения к Договору.

Сумма подлежащих доплате Участниками долевого строительства Застройщику денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площади Объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в Договоре, путем умножения данной величины на цену одного квадратного метра Объекта долевого строительства, определяемую в размере 136 414 рублей 04 копеек.

Из технического плана здания (многоквартирного дома), расположенного по адресу адрес, следует, что квартира № 119 состоит из коридора площадью 4,4 кв.м, кухни площадью 20,2 кв.м, лоджии площадью 1,8 кв.м., комнаты площадью 9,9 кв.м, санузла площадью 3,5 кв.м., а всего площадь помещения 39,8 кв.м.

Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием вышеуказанного многоквартирного дома кадастровым инженером ООО «Геоменеджер Сити» по заказу АО «СЗ «Метромаш».

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.

Из материалов дела следует, что ответчик был уведомлен о необходимости произвести доплату по договору и в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ своих обязательств не исполнили.

Кроме того, суд отмечает, что по спорным правоотношениям обязательный досудебный порядок действующим законодательством не предусмотрен.

По ходатайству ответчика ФИО1 адвоката Петухова Е.С. для определения фактической площади жилого помещения, на момент передачи указанной квартиры ответчику, определением суда от 17.12.2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ», на основании проведенного инструментального обследования жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, экспертом определена фактическая площадь на момент исследования, указанная в сводной таблице № 1, площадь помещения в результате обмеров 41,2 кв.м., площадь помещения в результате произведенных обмеров с учетом коэффициента 0,5 – 39,4 кв.м. В виду выполненных собственником строительных и отделочных работ, фактическую площадь жилого помещения, на момент передачи указанной квартиры ответчику в соответствии с Актом приема-передачи от 07.04.2021 года установить нет возможности.

Сомневаться в выводах эксперта, давшего заключение, не имеется оснований, поскольку квалификация эксперта должным образом подтверждена, данное заключение эксперта сторонами ничем объективно не опровергнуто, также эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО3 пояснил суду, что площадь при подписании Акта приема-передачи указана с учетом понижающего коэффициента 39,80 кв.м. На момент проведения экспертизы ответчиком были выполнены ремонтные работы. Замеры проводились и была определена площадь на момент обследования. Квартира передавалась только с трассировкой стен. Сейчас ответчиком возведены стены по трассировкам, произошло утолщение самих стен, поскольку выполнены шпаклевочные работы, насесена штукатурка. Не представляется возможным определить какой слой штукатурки нанесен без демонтажных разрушительных работ. Заключение кадастрового инженера было исследовано при проведении экспертизы, нарушений в заключении кадастрового инженера не обнаружено.

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку они являются не противоречивыми, согласуются с установленными в ходе судебного разбирательства обстоятельствами и собранными по делу доказательствами, а также подтверждаются результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Ответчик, подписав договор долевого участия в строительстве, с данными условиями согласились, и, поскольку установлено увеличение фактической площади жилого помещения, ответчики согласно п. 2.3 Договора обязаны внести соответствующую доплату, в связи с чем суд приходит к выводу, что при постройке квартиры площадью больше, чем предусмотрено условиями договора, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения цены договора, а участники долевого строительства обязаны доплатить недостающие денежные средства.

Таким образом, учитывая, что заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ», установлено, что после передачи квартиры по Акту приема-передачи от 07.04 2021 года ответчиком ФИО1 выполнены работы по возведению стен и перегородок и отделочные работы, в том числе установлен натяжной потолок, стены оштукатурены, выполнена шпаклевка, подготовка под оклейку обоев, оклейка обоев, полы с покрытием из ламината, в санузле потолок покрашен, установлены декоративные молдинги, стены оштукатурены, частично облицованы плиткой, частично поклеены обои, полы с покрытием из плитки,

в результате произведенных работ уменьшилась площадь, переданной ответчику по Акту приема-передачи квартиры, суд полагает необходимым при определении площади квартиры, переданной ответчику принять за основу обмеры жилого помещения, произведенные кадастровым инженером ООО «Геоменеджер Сити».

В связи с тем, что разница между проектной и фактической площадью составляет 0,6 кв.м, при этом истцом заявлены требования с учетом критерия допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), задолженность ответчика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома составляет сумму 80 484 рубля 86 копеек (134 141,42 руб./кв.м. х 0,6 кв.м.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что фактически площадь квартиры, переданная ответчику по договору долевого участия в строительстве менее, заявленной истцом отклоняется судом, они противоречат данным обмера квартиры кадастрового инженера, в соответствии с которым площадь квартиры составляет 39,8 кв. м.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также п. 4.3 Договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку доплаты.

По состоянию на 20.03.2024 года размер неустойки составляет 80 484,86руб/кв.м х 263 дня х1/300 х 16% = 11 289 рублей 34 копейки (за период с 01.07.2023 по 20.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 11 289 рублей 34 копеек.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств, а также принимая во внимание, что размер подлежащих взысканию с ответчиков штрафных санкций соразмерен последствиям нарушения обязательств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ответчика ФИО1, в пользу ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ», подлежат взысканию расходы по производству судебной экспертизы в размере 99 750 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу АО «СЗ «Метромаш», подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при подаче искового заявления в размере 6 889 рублей 07 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования акционерного общества «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, паспортные данные в пользу АО «Специализированный застройщик «Метромаш», ИНН <***>, денежные средства в размере 80 484 рублей 86 копеек, неустойку в размере 11 289 рублей 22 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 6 889 рублей 07 копеек.

Взыскать с ФИО1, паспортные данные в пользу ООО «Экспертное бюро «ВОТУМ», расходы по оплате судебной экспертизы в размере 99 750 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

О.А. Казанцев

Мотивированное решение составлено 30 апреля 2025 года.