Судья Гатина Г.Р. УИД № 16RS0019-01-2022-000779-40

дело № 2-7/2023

дело № 33-12140/2023

учет № 180г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 августа 2023 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Митрофановой Л.Ф. и Тазиева Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономарёвым К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тазиева Н.Д. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мамадышского районного суда Республики Татарстан от 26 апреля 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участок и квартир удовлетворить.

Расторгнуть:

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 754 кв.м., и квартиры № .... с кадастровым номером ...., общей площадью 43 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 40 кв.м., и квартиры № 2 с кадастровым номером ...., общей площадью 25,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером .... общей площадью 295 кв.м., и квартиры № 4 с кадастровым номером ...., общей площадью 44,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенные 19 апреля 2022 года между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1608000 рублей, уплаченные по договорам купли - продажи от 19 апреля 2022 года.

Прекратить право собственности на указанные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО2 после выплаты ФИО1 денежных средств, выплаченных по договорам купли-продажи, в размере 1608000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика ФИО1 –ФИО3, поддержавшего жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и квартир, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> указав, что 19 апреля 2022 года между ними заключены договоры купли- продажи, по условиям которого он купил у ответчика земельные участки и 3 квартиры, расположенные по вышеуказанному адресу, за 1608000 рублей. В ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества им были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении сделок. Таким образом, при заключении сделки он был введен продавцом в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. На основании изложенного истец просил расторгнуть: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 754 кв.м., и квартиры № .... с кадастровым номером .... общей площадью 43 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от 19 апреля 2022 года; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 40 кв.м., и квартиры № .... с кадастровым номером ...., общей площадью 25,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, от 19 апреля 2022 года; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., общей площадью 295 кв.м., и квартиры № .... с кадастровым номером .... общей площадью 44,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> 19 апреля 2022 года; взыскать с ответчика денежные средства в размере 1608000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 28000 рублей.

Суд исковые требования удовлетворил, постановив решение в приведенной выше формулировке.

Дополнительным решением Мамадышского районного суда Республики Татарстан от 12 мая 2023 года взыскано с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 28000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворения исковых требований, указывая, что сторонами договора условия о качестве объекта недвижимости оговорены не были, характер имеющихся в нем дефектов не является скрытыми и указанные дефекты могли быть обнаружены покупателем, как при предварительном осмотре жилого помещения, так и при заключении сделки. Также апеллянт ссылается на п. 6 оспариваемых договоров, согласно которому покупатели удовлетворены качественным состоянием земельного участка и квартиры.

В суде апелляционной инстанции представитель представителя ответчика ФИО1 –ФИО3 поддержал апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены. Поскольку участие в суде апелляционной инстанции является правом участвующих в деле лиц, а также с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что что 19 апреля 2022 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ...., с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 754 кв.м., и квартиру, с кадастровым номером ...., площадью 43 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Согласно пунктам 4, 5 договора, указанный земельный участок и квартира продаются по цене 582000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли – продажи.

Кроме того, 19 апреля 2022 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ...., с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 40 кв.м., и квартиру, с кадастровым номером .... площадью 25,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Согласно пунктам 4, 5 договора, указанный земельный участок и квартира продаются по цене 286000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли – продажи.

Также 19 апреля 2022 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером ...., с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 295 кв.м., и квартиру, с кадастровым номером .... площадью 44,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Согласно пунктам 4, 5 договора, указанный земельный участок и квартира продаются по цене 740000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли – продажи.

Как указано в пунктах 6 вышеуказанных договоров купли-продажи, покупатель удовлетворен качественным состоянием земельных участков и квартир, установленного путем их осмотра перед заключением данных договоров и не обнаружил при осмотре каких – либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Переход права собственности на квартиры и земельные участки зарегистрирован в ЕГРН 25 и 26 октября 2022 года.

12 мая 2022 года истец заключил договор с ООО «Трио» о проведении строительно-технической экспертизы в отношении приобретенных объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению ООО «Трио» № .... от 31 мая 2022 года, на основании результатов визуально-инструментального технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что несущие конструкции обследуемых помещений находятся недопустимом состоянии, обнаружены повреждения и деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, что не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87». Категория технического состояния жилого дома в целом согласно СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»- Недопустимое состояние - категория технического состояния характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Техническое состояние конструкций жилого дома не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» не обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений. Для устранения выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов необходимо провести следующий комплекс ремонтно-восстановительных работ: необходимо выполнить усиление фундамента, замену отдельных участков кладки фундамента, восстановить горизонтальную и вертикальную гидроизоляцию, устроить горизонтальные пояса жесткости. Выполнить мероприятия по снижению уровня грунтовых вод и осушению подвала. Выполнить ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек, штукатурки и кирпичной кладки, подмазку швов, очистку фасадов. Произвести выравнивание поверхности потолка с установкой арматурных сеток. Произвести смену деревянных конструкций крыши, сменить покрытия кровли. Выполнить замену заполнений дверных и оконных проёмов. Сменить полы. Произвести ремонт отделочных покрытий. Физический износ жилого дома, расположенного по адресу: <...>, составляет 70%. Учитывая экономическую нецелесообразность ремонтно-восстановительных работ, рекомендуется о сносе данного жилого дома. Часть выявленных дефектов при осмотре жилого дома являлись скрытыми, не определяемые визуально.

Кроме того, согласно акту первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов от 26 мая 2022 года, дымовые и вентиляционные канале в доме № <адрес> не соответствуют Правилам производства работ, ремонта печей и дымовых каналов и не могут быть допущены к эксплуатации.

28 июня 2022 года истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием о расторжении договоров купли-продажи от 19 апреля 2022 года и возращении денежных средств. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Обращаясь с иском в суд, ФИО2 указал, что перед заключением договоров купли-продажи, истец со своим родственником и хозяйкой осматривал дом визуально, вокруг дома еще были сугробы. Подвал дома был весь заставлен старой мебелью и хламом. Ответчик не разрешила снять обои со стен, в связи с этим оценить техническое состояния стен он также не смог. Весной, убрав старую мебель с подвала, обнаружил разрушение фундамента. При снятии обоев внутри дома, обнаружил, что дом очень разрушен и в нем нельзя проживать. Перед продажей квартир и при заключении сделок, продавец не предупредила, что имеются такие недостатки. Полагает, что приобретенный дом невозможно использовать по назначению.

Свидетель ФИО4 в судебном заседании показал, что истец является его братом. Купленный у ответчика дом не соответствует ожиданиям истца. Дом продавался как пригодный для жилья. В подвале сырой фундамент, с трещинами. Стены подкошены. Сотрудники газовой организации запретили запускать газовое оборудование из-за аварийного состояния. Дом не пригоден для проживания. О дефектах они узнали после покупки дома. Так как на момент осмотра дома и заключения договора на улице еще лежал снег, они не смогли осмотреть фундамент. В подвал не смогли открыть дверь из-за снега. Трещины на стенах были заклеены обоями.

Судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика также была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в заключении ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» № ...., для полного и всестороннего рассмотрения дела по поставленным вопросам исследуемые квартиры № .... здание, расположенное по адресу: <адрес> исследованы как единый объект недвижимости в связи с единой конструктивной схемой. Были обнаружены следующие дефекты и повреждения жилого дома: фундамент и стены - трещины и разрушение кладки, просадка, увлажнение стен и фундамента, трещины и следы протечек стен из сруба, отсутствие отмостки по периметру здания; фасады - увлажненные участки фасада, трещины, разрушение защитного лакокрасочного покрытия, разрушение обшивки фасада; перекрытия - просадка кирпичной кладки, образование зазора между перекрытием и стеной, поражение гнилью балок перекрытия, прогиб перекрытия, установлены подпорки; кровля, крыша - обрушение, деформация деревянных конструкций крыши, отсутствие элементов кровли, деформация подкровельных конструкций, открытые участки кровли; полы - отслоение окрасочного слоя пола, просадка досок пола, разрушение досок пола, приподнятые доски пола под действием подпорки перекрытия; проемы - рассыхание деревянных оконных блоков, проникновение влаги, разрушение защитного лакокрасочного покрытия, деревянные блоки подвержены гниению, отсутствие остекления отдельных окон, рассыхание, деформация дверных полотен, коробов; внутренняя отделка - отпадение штукатурного слоя стен, увлажнение стен, грибок; потолки - трещины, отслоение отделочного слоя потолка; отопление - разрушение кладки, пустые швы, просадка кладки печи квартиры № 2; электричество - открытая проводка по деревянным конструкциям, входная группа - следы протечек, увлажнение входной группы квартиры №1, разрушение и деформация лестниц и входной группы квартир №2, 4. Состояние жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, согласно СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» определено как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, износ здания составляет 78,41%. Также не соблюдаются требования механической безопасности по статье 7 Федерального закона № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от 30 декабря 2009 года. Квартиры № 1, 2, 4 не соответствуют строительным нормам и правилам, санитарным, противопожарным требованиям и требованиям комфортного проживания. В квартире № 4 имеется разрушение конструкций крыши и перекрытий. Возможность и целесообразность производства ремонта квартир № 1,2,4 отсутствует.

По ходатайству истца и его представителя судом первой инстанции была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза для определения характера (явные или скрытые) выявленных недостатков в квартирах № № 1, 2 и 4, расположенных по адресу: <адрес>, а также периода их возникновения.

Согласно заключению ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» № ...., в связи с тем, что фотоматериалы на момент составления договоров купли-продажи не представлены, определить какие дефекты и повреждения в квартирах № №1, 2 и 4 имели место на момент составления договоров купли-продажи от 19 апреля 2022 года и являлись скрытыми, не представляется возможным. Однако произведен сравнительный анализ фотоматериалов с дефектами и повреждениями, приведённых в исследовании экспертного заключения №.... от 31 мая 2022 года и дефектов и повреждений, обнаруженных при проведении судебной экспертизы .... от 10 ноября 2022 года (осмотр от 20 октября 2022 года), а также распределение выявленных дефектов и повреждений на явные и скрытые. Скрытыми дефектами явились трещины на срубе квартиры № 1 на втором этаже жилого дома. Стоимость устранения скрытых недостатков в квартирах жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 39 349 рублей.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, принимая во внимание заключения ООО «Центр независимой оценки «Эксперт», согласно которому квартиры, переданные истцу по договорам купли-продажи ответчиком, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не соответствует предусмотренному договором купли-продажи условию пригодности для проживания, и, учитывая, что недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, пришел к выводу о наличии оснований в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договоров купли-продажи от 19 апреля 2022 года, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1608000 рублей, уплаченные по договорам купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и верном применении норм права.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судебная коллегия, отклоняет доводы ФИО1 в апелляционной жалобе о том, что ФИО2 выразила свое согласие на приобретение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находилось на дату подписания договора купли-продажи, поскольку отсутствие претензий и замечаний по качеству комнаты в момент ее передачи не освобождает продавца от обязанности по передаче товара пригодным для целей, для которых он предназначен.

Как следует из договоров купли-продажи ФИО1 продала ФИО2 спорные квартиры как жилые помещения, при этом, сведений о том, что они непригодны для проживания, договоры не содержат. Однако данные квартиры имели существенные недостатки, в том числе скрытые, не позволяющие использовать по их прямому назначению, как жилые помещения, при этом возможность и целесообразность производства ремонта квартир отсутствует, что подтверждается заключением ООО «Центр независимой оценки «Эксперт», а из вышеприведенных норм материального права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное произвольное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При указанных обстоятельствах решение суда, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Мамадышского районного суда Республики Татарстан от 26 апреля 2023 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 04 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи